STS, 27 de Mayo de 1993

Ponente:EDUARDO FERNANDEZ CID DE TEMES
Procedimiento:CIVIL
Fecha de Resolución:27 de Mayo de 1993
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
 
ÍNDICE
CONTENIDO

Núm. 515.-Sentencia de 27 de mayo de 1993

PONENTE: Excmo. Sr don Eduardo Fernández Cid de Temes

PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.

MATERIA: Propiedad horizontal. Alteración en elementos comunes.

NORMAS APLICADAS: Arts. 5.º. 8.º. 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal : 396. 1.218 y 1.250 del Código Civil, y 1.º y 38

de la Ley Hipotecaria.

JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 7 de octubre de 1978, 4 de julio de 1980 y 3 de febrero de 1983 del Tribunal

Supremo.

DOCTRINA: Si los compradores conocían las alteraciones introducidas y estaban conformes con ellas debió expresarse tal

conformidad en todas y cada una de las escrituras de venta, extremo que no puede presumirse, como hace la Audiencia, por el

peligro e inseguridad jurídica que introduce, al infringir el principio de exactitud registral. Cierto que esta presunción tiene el

carácter de iuris tantum, pero su destrucción, la prueba en su contra, al igual que la acreditación del consentimiento de los

adquirentes, enfrentada a sus manifestaciones y a su actuar, correspondía a los vendedores propietarios iniciales del edificio, no

al órgano jurisdiccional por meras presunciones gratuitas, que además se basan en gran parte en el reconocimiento judicial

llevado a cabo, no por el Tribunal colegiado, sino por el Juez de Primera Instancia, que falló en sentido contrario a como lo hizo

aquél.

En la villa de Madrid, a veintisiete de mayo de mil novecientos noventa y tres.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo, como consecuencia de autos de inicio declarativo ordinario de menorcuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Pola de Laviana sobre alteración en elementos comunes; cuyo recurso fue interpuesto por don Paulino en su propio nomine y como presidente de la Comunidad de propietarios del edificio núm. NUM000 de la calle DIRECCION003 , de Blimea, representado por el Procurador de los Tribunales don Antonio Palma Villalón, y asistido del letrado don Antonio Velázquez Rodríguez, siendo parte recurrida don Gaspar y dona Julieta , representados por el Procurador de los Tribunales don José Luis Ferrer Recuero, y asistidos del Letrado don Antonio Cnetos Moran.

Antecedentes de hecho

Primero

A) El Procurador de los Tribunales don Cesar Meana Alonso, en nombre de don Paulino /, como presidente de la Comunidad de propietarios y en su propio nombre, formulo demanda de inicio declarativo ordinario de menor cuantía sobre aplicación en elementos comunes, contra don Gaspar y su esposa doña Julieta , estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se condene a los demandados, a que repongan al ser y estado que tendrían conforme al título constitutivo los elementos comunes modificados con indemnización de daños y perjuicios y al pago de costas, con apercibimiento que de no ejecutar las obras necesarias para tal adecuación, se realizaran a su costa.

  1. Admitida la demanda y emplazada la parte demandada, compareció en nombre y representación de doña Julieta y don Gaspar , el Procurador don Eduardo de Luis Peláez quien contestó a la demanda estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se absuelva a mis representados de las pretensiones contenidas en la demanda formulada de adverso, con imposición de costas al actor.

  2. Recibido el pleito a prueba, se practicaron las que propuestas por las partes fueron declaradas pertinentes y figuran en las respectivas piezas Unidas a los autos las pruebas practicadas el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Pola de Iaviana dicto Sentencia con fecha 2d> de octubre de 1988 , cuyo fallo dice literalmente así: "Fallo: Que estimando en parte la demanda deducida en esta litis por el Procurador de los Tribunales don César Meana Alonso, en nombre y representación de don Paulino , actuando como presidente de la Comunidad de propietarios del edificio núm. NUM000 de la DIRECCION003 , de Blimea termino municipal de San Martín del Rey Aurelio, contra don Gaspar y doña Julieta , representados por el Procurador de los Tribunales don Eduardo de Luis Peláez, debo condenar y condeno a dichos demandados a que realicen en los elementos comunes alterados en el edificio indicado las obras necesarias para su acomodación a lo dispuesto en el título constitutivo, con apercibimiento, de que, caso contrario, se efectuarán a su costa, y que debo absolver y absuelvo a dichos demandados de las demás pretensiones contenidas en el escrito de demanda, sin hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas procesales."

Segundo

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Pola de laviana por la Procuradora Sra. Alonso Arguelles, en nomine de don Gaspar y doña Julieta , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo dictó Sentencia con fecha 26 de octubre de 1990 . cuyo Tallo dice literalmente así: "Fallamos: Acoger el recurso de apelación formulado por don Gaspar y doña Julieta contra la sentencia dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia de laviana con fecha 20 de octubre de 1990 . cuya resolución revocamos. Y con desestimación de la demanda formulada por don Paulino en nombre propio y como presidente de la Comunidad de propietarios del edificio num. NUM000 de la DIRECCION003 de Ulunea contra don Gaspar y doña Julieta absolvemos a estos de las pretensiones contenidas en la suplica de la demanda: con expresa imposición al actor de las costas procesales de primera instancia y sin hacer expresa imposición de las causadas en el presente recurso...

Tercero

Notificada la sentencia a las partes, el Procurador Sr. Palma Villalon en representación de la Comunidad de propietarios del edificio núm. NUM000 de la DIRECCION003 de Humea, y de don Paulino , interpuso recurso de casación al amparo de los siguientes motivos de casación: I. Por el cauce del num. 4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia error en la apreciación de la prueba basado en documentos obrantes en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. Documentos aducidos: La certificación registral acompañada como documento núm. 3 de la demanda, la escritura de conipiiventa acompañada como documento núm. 2 de la demanda s las certificaciones regístrales traídas a los autos en virtud de diligencia acordada para mejor proveer por el Juzgado de Primera Instancia. 2.º Por la vía o cauce del núm. 5." del art. I.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de les por error de Derecho en la apreciación de la documental publica por siolación del art. 1.218. párrafo segundo, del Código Civil por el concepto de inaplicación. 3 ." Por el cauce del núm. 5.º del art. 1.692 de la Les de Enjuiciamiento Civil . Infracción de ley por violación del art. I."..V de la LeyHipotecaria en relación con el art. 396 de la misma Ley, por el concepto de inaplicación. 4 . Por el cauce del ordinal 5." del art. 1.692 de la Les de Enjuiciamiento Civil . Infracción de Ley por violación del art. 1.250 del Código Civil en concepto de inaplicación. 5." Por el cauce del núm. 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de ley por violación de lo dispuesto en el art. 341 del Código Civil , en relación con los artículos 5.º. 8.º. 11 y 16 norma 1º, de la Ley de Propiedad Horizontal .

Ha sido Ponente el Exento. Sr don Eduardo Fernández Cid de Temes .

Fundamentos de Derecho

Primero

La sentencia recurrida, dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo en 22 de octubre de 1990 . centra perfectamente el debate al decir que la Comunidad de propietarios del edificio núm. NUM000 de la DIRECCION003 , de Blimca, representada por su presidente don Paulino , que actuaba también en nombre propio, ejercitaron contra los demandados don Gaspar y su esposa doña Julieta , promotores y constructores del referido edificio, la correspondiente acción, con fundamento en los arts. 5.°, 7.º, párrafo segundo, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960 , y 396 del Código Civil, alegando al efecto que los demandados comunes del inmueble, concretamente en la escalera, pared maestra y cubierta, según detallaban en el hecho quinto (tapiado de ¿a escalera ala altura de la planta cuarta, con el fin de aprovechar el hueco de su caja en beneficio propio y exclusivo, al haberse reservado la planta en su totalidad, comunicando las dos viviendas de dicha planta y construyendo en el mencionado hueco de escalera una habitación, por lo que hubieron de procurarse salida a través de otro edificio que está pegado por su parte posterior, propiedad de los mismos demandados, abriendo en pared maestra un hueco de comunicación: y cambio de parte de la cubierta, que era de teja curva, por una terraza que sólo pueden utilizar los ocupantes de la planta), modificando así el titulo constitutivo, integrado por la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal otorgado en 6 de septiembre de 1978 e inscrita en el Registro, sin consentimiento unánime de los propietarios de los demás pisos postulando la reposición de tales elemento, a su estado primitivo: tesis rechazada por los demandados, quienes sostuvieron que el edificio litigioso se había construido en dos fases, la segunda llevada a cabo en el año 1975 antes pues del otorgamiento de la aludida escritura, y que su configuración actual data de aquella lecha, lo que era perfectamente conocido por los adquirientes de los pisos, aunque no lúe recogido así en el titulo, siendo la postura desestimada por la sentencia de primera instancia, que acogió en parte las pretensiones de los actores (solo rechazo la indemnización de daños y perjuicios por no haberse probado) y contra la que se presentó la apelación, en la que se revocó la sentencia del Juzgado, absolviendo a los demandados de las pretensiones contenidas en la demanda.

Razona la Audiencia, en su fundamento de Derecho segundo, que para la "adecuada solución ha de tenerse en cuenta que la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en Sentencias de 7 de octubre de 1978. 4 de julio de 1980 y 3 de febrero de 1983 . ha declarado que cualquier allciaeíon mediante obras, de los elementos comunes, por aleclai al titulo constitutivo, según el art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal , debe someterse al ic-gimen establecido para la modificación del mismo, es decu que requiere la unanimidad a que se refiere el art. 16 de la propia Ley y las anexiones efectuadas por la sola voluntad de los promotores, establecimiento de estatutos o sus modificaciones por ellos hechas después de la venia de todos o algunos de los pisos o locales sin el consentimiento de los copartícipes existentes, es nula...". Es cierto cuanto expresa.

Sigue diciendo la Audiencia, separándolo mediante punto y coma: Si bien cuando no existe una alteración en el estado que lema la edificación al tiempo de verificarse la enajenación de los locales y viviendas, sino que se mantiene un estado de hecho establecido originariamente, sin perjuicio alguno para el adecuado uso y disfrute, no solo de los pisos, sino incluso de las restantes participaciones indivisas, según lo previsto al tiempo de la construcción por los promotores, contratistas y constructores, no se produce una alteración inconsentida de los estatutos ni una violación legal, pues lo que simplemente persiste es una situación de hecho validamente establecida...-.

Conscientes de que alteramos el orden normal que se sigue en una sentencia de casación, hemos de salir al paso de la doctrina que sienta la Audiencia Provincial, porque, aunque fuera cierto que las obras se ejecutan antes de la venta de los pisos, no lo es menos que estos se adquieren en un edificio sujeto a la ley de Propiedad Horizontal con la estructura, configuración y distribución que en el Registro constan, sin que aparezca acreditado que los compradores conocieran y prestaran su asentimiento al cambio de los elementos comunes, aunque éste se hubiera producido antes, supuesto en el cual los propietarios del edificio tenían que haber trasladado la modificación o alteración al Registro, cosa que podían hacer precisamente por ser los únicos propietarios, pero al no actuar así vendieron lo que en el Registro constaba respecto a los elementos comunes, sin modificación alguna; y si los compradores conocían las alteraciones introducidas y estaban conformes con ellas debió expresarse tal conformidad en todas y cada una de lasescrituras de venta, extremo que no puede presumirse., como hace la Audiencia por el peligro e inseguridad jurídica que introduce, al infringir el principio de exactitud registral. Cierto que esta presunción tiene el carácter de inris Iuuuuu pero su destrucción, la prueba en su contra, al igual que la acreditación del consentimiento de los adquirientes enfrentada a sus manifestaciones y a su aduar, correspondía a los vendedores propietarios iniciales del edificio no al órgano jurisdiccional por meras presunciones gratuitas, que además se basan en gran parle en el reconocimiento judicial llevado a cabo, ni por el Tribunal colegiado, sino por el Juez de Primera Instancia, que falló en sentido contrato a como lo hizo aquél lili definitiva: ni la doctrina mantenida por la Audiencia es defendible, ni cabe invertir, como hace, la carga probatoria, ni pueden establecerse presunciones como las que realiza para manlcnei su peligrosa tesis.

La esencia del litigio no se encuentra, como afirma la Audiencia, en que las obras se realizasen antes de la venta de los pisos y no después, ya que aun en el puesto caso habría de constar el asentimiento de los compradores, que si en li parte pnvaliva adquieren una cosa cierta, tal como se encuentra a li usía, no nene por que saber siquiera que los elementos comunes se han altciado icspccto a lo que consta en el Registro, por lo que tampoco es decisivo que los demandantes no indiquen en su demanda la fecha o época en que se realizaron las modificaciones, ni las de adquisición de las viviendas, no bastando la afirmación de la Audiencia, sin apoyo fáctico (salvo su interpelación de la prueba de reconocimiento judicial) de que "las obras parece mas lógico que se llevasen a cabo en fase de construcción del edificio.

Segundo

El primer motivo del recurso denuncia error en la apreciación de la prueba, resultante de documentos que obran en autos y demuestran la equivocación del juzgador sm resultar contradichos por otros elementos probatorios cuando como documentos de apoyo: la escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, otorgada por los demandados en 6 de septiembre de 1978 y presentada en el Registro el 14 de noviembre del propio año: la certificación registral de las inscripciones relativas a los dos pisos. A y H. de la ultima planta: y la escritura de adquisición de uno de los pisos que integra la comunidad.

Por lodos los documentos se constata la descripción del edificio en su conjunto, la integración de los pisos en el mismo perímetro, tipo de cubierta o tejado y linderos de lodos los pisos con el hueco de- la escalera, por lo que las obras realizadas, sin lugar a dudas, afectan a los elementos comunes por naturaleza, lo que obliga al acogimiento del motivo, al igual que el segundo, que denuncia violación del art. 1.218 del Código Civil , ya que los demandados, hoy recurridos, quedaron vinculados a las manifestaciones que hicieron al otorgar los documentos expresados, que no modificaron con posterioridad, ni destruyeron en el pleito por prueba en contrario, extremo no tenido en cuenta por la Audiencia, que ignora la presunción de veracidad sin razonamiento alguno que la destruya por lo que las descripciones contenidas en los títulos ha de entenderse que revelan la realidad existente al tiempo de sus respectivos otorgamientos.

Igual suerte estimatoria ha de correr el motivo tercero que, con cita de los arts. 1.º.3º. y 38 de la Ley Hipotecaria , considera desconocida por la Sala de instancia la presunción inris lamían de exactitud registral, su publicidad y la protección que a los asientos han de prestar los Tribunales.

El motivo cuarto, congruente con los anteriores, acusa inaplicación del art. 1.250 del Código Civil , al no tener en cuenta la Audiencia que las presunciones que la Ley establece dispensan de toda prueba a los favorecidos por ellas, por lo que no podía exigir prueba a la comunidad actora y sí a los demandados hoy recurridos, que son los que alegaron al error en las escrituras e inscripciones, siendo, además, dichos demandados los que habrían de tener a su disposición las pruebas pertinentes en orden a destruir las presunciones que favorecían a los actores y que no presentaron, por lo que no se entiende que, manifestando insistentemente la Sala de instancia la carencia de prueba, utilice expresiones como "parece más lógico", "existen datos e indicios para entender", "sin que pueda atribuirse valor decisivo a la confesión de la demandada, todo ello con inversión de la carga probatoria e infracción de cuanto se viene razonando, para acomodar su decisión a la que dice ser doctrina que estableció en su Sentencia de 17 de septiembre de 1984 , cuya base láctica ignoramos, pero que en modo alguno puede aplicarse al supuesto que nos ocupa, que tampoco se ajusta al estudiado por esta Sala en su Sentencia de 2S de abril de lW2 - citada por la parte recurrida en el acto de la vista-, en la que se partía de que el titulo constitutivo de la propiedad horizontal se limito a expresar los elementos esenciales e ineludibles exigidos por los párrafos primero y segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , sin referirse para nada a aquellas otras estipulaciones, meramente opcionales, que señala el párrafo tercero del citado precepto, acogiendo respecto de estas el consentimiento tácito, pero estimando la demanda y casando la sentencia recurrida respecto a la obra instalada en elementos comunes, que es lo que se hace aquí al afectar la obra a los que lo son por naturaleza y nada se consensuó sobre ellos. V conste que esta Sala está actuando ya como si lo fuese de instancia, por haber acogido previamente los motivos anteriores, que fuerzan la estimación del que nos ocupa, al igual que la del siguiente en cuanto denuncia infracción de lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil , en relación con los arts. 5.. s.. 11 y 16, norma 1.º, de la Ley de Propiedad Horizontal , dadoque el cierre de la escalera para construir una habitación en beneficio exclusivo, la apertura de un hueco en la pared de cierre del edilicio para comunicarlo con otro colindante y la alteración de la cubierta o tejado para crear una terraza de uso excluyente, constituyen materia que requiere el consentimiento unánime, con modificación del título constitutivo.

Tercero

Por cuanto antecede, ha de anularse la sentencia recurrida y confirmar el fallo de la dictada, en 26 de octubre de 1988 , por el Juzgado de Primera Instancia de Pola de Laviana (autos 263/1988 no 203 . como figura por error en algunos lugares).

Cuarto

Respecto a las costas de casación, cada parte abonará las causadas a su instancia; y no ha lugar a hacer especial pronunciamiento respecto a las producidas ante el Juzgado y la Audiencia, pues que aquel acogió la pretensión actora de modo parcial y no hay méritos para imponer las de la apelación a quienes venían amparados por la sentencia dictada en ella.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Antonio de Palma Villalón en representación de la Comunidad de propietarios del edificio núm. NUM000 de la DIRECCION003 , de Blimea y de don Paulino , contra la Sentencia dictada, en 22 de octubre de 1990. por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo , la anulamos v en su lugar, confirmamos el fallo de la dictada, en 26 de octubre de 1988. por el Juzgado de Primera Instancia de Pola de Laviana, todo ello sin expresa imposición de costas de ninguna de las instancias, ni de las de este recurso. A su tiempo, comuniqúese esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndole los autos y rollo de Sala que remitió.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Eduardo Fernández Cid de Temes .-Luis Martínez Calcerrada Gómez.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Eduardo Fernández Cid de Temes , estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de su lecha, de lo que como Secretario de la misma certifico.