STS, 14 de Mayo de 1993

A) El Procurador de los Tribunales don Ángel Joaniquet Ibarz, en nombre de don Inocencioformuló demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía sobre resolución de contrato, contra "Servicios y Asesoramientos Bregal. S. A.", estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se de lugar en todas sus partes a la demanda y se declare: a) La existencia de un contrato de compraventa en firme al haberse convenido por ambas partes, actor y demandada, la entrega de una cosa determinada consistente en una porción de terreno secano, situada en el término municipal de San Pol de Mar paraje "Valdematra" y también "Las Olivas", de cabida 4 hectáreas, 20 áreas. 65 centiáreas y 47 miliáreas equivalentes a 42.065,47 metros cuadrados, un precio cierto, que se fijó en 65 millones de ptas., con el correlativo compromiso, por ambas partes, de dar estricto y fiel cumplimiento a sus recíprocas obligaciones consistentes en la entrega del solar, por parte de la demandada, y del resto del precio convenido por parte de mi principal en el acto cié la firma de la escritura pública de compraventa, b) La consideración, como de arras penitenciales, de la cantidad de 5 millones de ptas entregadas por mi principal, a cuenta del precio, en el acto de la firma del contrato privado de compraventa anteriormente referenciado c) El incumplimiento del contrato por parte de la vendedora y que, con su conducta unilateral y precipitada lo ha hecho de imposible cumplimiento al vender la finca a un tercero y, en su consecuencia, se le condene al pago de la cantidad de 10 millones de ptas. a mi principal, a tenor de lo establecido en el art. 1.454 del Código Civil , más intereses legales y costas del procedimiento, por la evidente temeridad y mala fe que, de su actitud, se deriva.

2. Admitida la demanda y emplazada la parte demandada, compareció, 450 en nombre y representación de "Servicios y Asesoramienlos Bregal, S. A.", el Procurador de los Tribunales don Carlos Testor Ibars, quien contestó a la demanda estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia desestimatoria de la misma, absolviendo libremente a mi representada con imposición al demandante de todas las costas causadas, declarando resuelto y sin efecto alguno el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes, el día 12 de abril de 1988, por incumplimiento del mismo por parte del demandante, don Inocencio , dentro del plazo convenido y obligándosele a estar y pasar por la pérdida de la cantidad de 5 millones de ptas. entregada a mi mandate en cláusula penitencial. Primer otrosí: Que por formularse en este escrito de contestación a la demanda reconvención implícita, a los efectos prevenidos en el art. 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , suplico al Juzgado: Se de traslado al actor para que en el plazo legal conteste, si le conviniere, limitándose a lo que es objeto de la misma. El Procurador don Ángel Joaniquet Ibarz, en nombre y representación de don Inocencio contestó a la demanda reconvencional en base a los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando que teniendo por contestada la demanda reconvencional implícita formulada de contrario, se absuelva libremente de la misma a mi representado, con imposición de las costas al actor reconvencional y dictando en definitiva sentencia ile conformidad con el suplico del escrito inicial de la demanda principal.

3. Recibido el pleito a prueba, se practicaron las que propuestas por las parles fueron declaradas pertinentes y figuran en las respectivas piezas, unidas a los autos las pruebas practicadas el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Barcelona dictó Sentencia con fecha 15 de febrero de 1990 cuyo fallo dice literalmente así: "Fallo: Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Joaniquet en nombre y representación de don Inocencio contra "Servicios y Asesoramientos Bregal. S. A.", representada por el Procurador Sr. Testor y en parte también la reconvención formulada por la segunda frente al primero, debía declarar y declaraba resuelto el contrato de compraventa suscrito el día 12 de abril de 1988 entre las partes cuyo objeto era una porción de terreno equivalente a 42.065.47 metros cuadrados sito en San Pol de Mar, condenando a la demandada "Asesoramientos y Servicios Bregal. S. A." a que entregue al actor la suma de 5 millones de ptas., que devengará desde esta lecha hasta el total pago el interés prevenido en el art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin expresa condena en costas."

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Barcelona por el Procurador don Carlos Testor en nombre de "Servicios y Asesoramientos Bregal. S. A.", y adherido L. Inocencio , e interpuesto el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó Sentencia con fecha 11 de julio de 1990 . cuyo fallo dice literalmente así: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de "Servicios y Asesoramientos Bregal. S. A.", y la adhesión de don Inocencio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Barcelona en los autos de menor cuantía núm. 174/1989, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, sin expresa imposición de costas de esta alzada."

Notificada la sentencia a las partes, el Procurador Sr. Velasco Muñoz, en representación de la entidad de "Servicios y Asesoramientos Bregal, S. A.", interpuso recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: 1.º Amparado en el art. 1.692, ordinal 5.º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la interpretación del pacto tercero del contrato objeto de litigio (folios 6 y 7). Como normas del Ordenamiento jurídico que se consideran inflingidas, han de citarse las reglas hermenéuticas del art. 1.281. párrafo 2 .º, ydel art. 1.284 del Código Civil, ambos aplicables para la correcta interpretación de los contratos. 2 .º Al amparo del art. 1.642. ordinal 5.º. de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. Como norma del Ordenamiento jurídico infringida ha de citarse el art. 1.285 del Código Civil , violada por inaplicación, al no interpretar el Tribunal de instancia conjuntamente los pactos segundo y tercero del contrato objeto del litigio para llegar a una exacta calificación de las arras. 3.º Al amparo del art. 1.642. ordinal 5.º. de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Como norma del Ordenamiento jurídico infringida ha de citarse el art. 1.454 del Código Civil , violado por indebida aplicación, ya que regula un supuesto distinto al que en la práctica se ha producido y se debate en el presente litigio. También se considera infringido el art. 1.255 del Código Civil , violado por inaplicación, al no considerarse sometido el cumplimiento del contrato a la letra del pacto tercero, que manifiesta claramente la voluntad de las partes en cuanto al momento y forma establecido para la perdida de las arras, sin que para ello se deba acudir a la aplicación del art. 1.454 del Código Civil , ya que en lo convenido nada hay contrario a las leyes, ni la moral, ni al orden público. En tercer lugar se considera infringido el art. 1.256 del Código Civil , violado por inaplicación, al interpretarse erróneamente por el juzgador de instancia el pacto tercero del contrato, dejando el cumplimiento del mismo al arbitrio de la parte compradora. Otra norma que se considera infringida es el art. 1.258 del Código Civil , violado por inaplicación, ya que lo convenido entre las partes es la ley entre ellas y las obliga a su cumplimiento; por ello, sin necesidad de acudir a la aplicación subsidiaria del art. 1.454 del Código Civil , incumplido el contrato por la compradora, de acuerdo con lo convenido, pierde automáticamente las arras. Y además se considera infringido el art. 1.152 del Código Civil , violado por inaplicación, por cuanto en la sentencia recurrida se fundamenta el fallo condenando al vendedor a la devolución de las arras por indebida aplicación del 1.454 de la misma Ley, cuando la decisión debió fundamentarse en la aplicación del art. 1.152 del referido cuerpo legal. También ha de citarse, por considerarse infringida, la jurisprudencia respecto a los mencionados arts. 1.454. 1.255. 1.258 y 1.152 del Código Civil .

Ha sido Ponente el Excmo. Sr. don Eduardo Fernández Cid de Temes.

Fundamentos de Derecho

La sentencia recurrida, que acepta íntegramente los razonamientos de la de primera instancia, asume igualmente el relato de hechos probados, que se concretan mediante una apreciación conjunta de la prueba, a saber: 1.º El día 12 de abril de 1988 suscribieron ador y demandada un contrato calificado por ambos como de compraventa en virtud del cual la demandada, propietaria de una porción de terreno urbanizable de 42.065.47 metros cuadrados sito en San Pol de Mar lo vendía al actor por el precio de 65 millones de ptas., que el comprador debía abonar: En cuanto a 5 millones de ptas. en aquel propio acto, "en concepto de arras o paga y señal" de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.454 del Código Civil, y los restantes 60 millones , al contado en el momento de la firma de la escritura de venta. 2.º A los efectos que ahora interesan, fueron pactos principales del contrato los siguientes, literalmente transcritos: Tercero, "la escritura pública de formalización de la presente compraventa deberá ser otorgada en el plazo máximo de dos meses, a contar desde la fecha del presente contrato. Transcurrido dicho plazo, sin que se haya otorgado la escritura pública de compraventa, o sin que la compradora haya requerido fehacientemente a la vendedora para su formalización, se considerará que este contrato queda sin efecto alguno, sin más trámite y sin que sea necesario aviso alguno entre las partes, en cuyo caso la cantidad entregada en este acto por la parte compradora de 5 millones de ptas., en concepto de arras o paga y señal, quedará en poder de la sociedad vendedora sin que aquélla pueda reclamar por ningún concepto dicha cantidad. La parte compradora en cualquier momento dentro del plazo de dos meses a que hace referencia en el párrafo precedente, podrá asimismo, optar por formalizar la escritura pública de compraventa notificándolo fehacientemente a la sociedad vendedora. En tal caso la sociedad vendedora vendrá obligada a otorgar la escritura de compraventa en los términos y condiciones de este contrato". Sexto: "La escritura pública de compraventa, deberá ser otorgada obligatoriamente por la vendedora al primer requerimiento fehaciente de la parte compradora efectuado dentro del plazo previsto en favor de la persona física o jurídica que la parle compradora señale." 3.º El actor, que carecía en el momento de firmar el contrato del efectivo necesario, inició las gestiones pertinentes para obtener la financiación de la operación. 4.º No llegando las partes a concreción alguna en orden a la formalización de la compraventa, acudió el actor el día 10 de junio de 1988, a la Notaría de don Rafael Gimeno Bayón y Pérez sita en Badalona, requiriendo al citado Notario para que por correo certificado con acuse de recibo y con carácter urgente remitiese a la demandada una carta en la que expresaba su voluntad de firmar la escritura publica el día 22 del mismo mes a las 9 horas, reservándose para dicho acto el nombre de la persona natural o jurídica en favor de la que debía otorgarse. 5.º Según la propia acta notarial, la indicada carta no salió de la Notaría hasta el día 14 del mismo mes no siendo recibida por la demandada sino el día 15 ó 16 de junio. 6.º Paralelamente y en previsión de que el demandante no ejercitase su derecho en el plazo estipulado, la demandada "Servicios y Asesoramientos Bregal, S. A.", inició conversaciones con un tercero para la venta de la finca, culminando las mismas con la firma de una escritura publica de compraventa en fecha 13 dejunio de 1988 en la que se hizo constar como precio de la misma la suma de 35 millones de ptas. 7.º Previamente pero el mismo día 13. por conducto de la Notaría de don Ralael Bonete, de Mataró, recibió el actor una carta de "Servicios y Asesoramientos Bregal. S. A.", en la que se le notificaba "que de conformidad con lo convenido en el pacto tercero, al no haberse otorgado la escritura publica de compraventa dentro del plazo, sin haber sido requeridos fehacientemente para otorgarla dentro del mismo...", se daba por rescindido el contrato por causa de incumplimiento imputable al actor con pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras o paga y señal. 8.º A dicho requerimiento respondió el Sr. Inocencio , que se oponía a la rescisión del contrato, remitiéndose al requerimiento formalizado en acta de 10 de junio en la Notaría de don Rafael Gimeno Bayón. 9.º Ambas partes están conformes en que el contrato celebrado en su día fue una compraventa perfecta, aun cuando no consumada.

Cual expresa la Audiencia, el actor principal, don Inocencio solicitó en su escrito de demanda que se declarase: a) que entre las partes había existido una compraventa de la finca que describía sita en San Pol de Mar: b) que la cantidad entregada a cuenta de 5 millones de ptas. eran arras penitenciales: y c) que dado que la vendedora había incumplido debía devolverle aquella cantidad por duplicado. La demandada, tras mantener que efectivamente se trataba de una compraventa y que las arras eran penitenciales, adujo que el incumplimiento era del propio comprador, por lo que formuló reconvención implícita, solicitando se declarase resuelto y sin efecto alguno el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes el día 12 de abril de 1988, y por incumplimiento del mismo por parte del actor principal se le obligase a perder la cantidad de 5 millones de ptas.

La sentencia de la Sala de instancia ahora recurrida, confirmatoria de la del Juzgado, asume su fallo y, consiguientemente, la estimación parcial de demanda y reconvención, declarando resuelto el contrato y condenando a "Servicios y Asesoramientos Bregal, S. A.", a que entregue al actor la suma de 5 millones de ptas. más intereses del art. 421 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin condena en costas, sentando para ello sobre la base láctica transcrita que es lo cierto que la no recepción del requerimiento que efectuó el actor al demandado, antes del plazo de los dos meses, debe tener distinta significación en el contrato de compraventa y en el de arras, pues si al no recibirlo dentro de plazo la sociedad demandada podía disponer libremente del bien sin que por ello incumpliera, sin embargo, la pena o multa en que consisten las arras penitenciales tiene como presupuesto, conforme al art. 1.454 del Código Civil , que se rescinda el contrato y que se allanen el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas, y en los autos no solo no aparece acreditado tal extremo, sino que la emisión de voluntad exteriorizada en lecha anterior al 12 de junio (el día 10). en que vencía el plazo, parece demostrar que su intención era la de cumplir máxime si, como resulta del resto de la prueba, ya había encontrado un asociado que aportaba parte del precio, sin que pudiera llegar a poder constatarse si aquella voluntad era o no real por la propia celeridad de la vendedora, que el día 13 de junio ya había otorgado la escritura pública de compraventa a otra sociedad: a su vez razona el Juzgado que de los escritos de alegaciones se desprende que ambas partes admiten que las arras entregadas lo fueron con carácter de penitenciales, diciéndose así expresamente en el pacto segundo, apartado referente a la entrega de los 5 millones de ptas., sin que la voluntad emitida por el actor el día 10 de junio pudiera generar el efecto deseado, al tratarse de una declaración recepticia, por lo que, hecho el requerimiento obstativo al pago por el vendedor, pudo éste disponer lícitamente de la finca en favor de un tercero, no obstante lo cual, dado que el actor exteriorizó su voluntad de formalizar la operación dentro del plazo estipulado y con antelación suficiente para que pudiese llegar a conocimiento de la demandada dentro del plazo, sin que ello sucediera por causas no imputables al mismo, no puede afirmarse que tuviese voluntad de desistir de la operación, lo que impide aplicar el supuesto prevenido en el art. 1.454 del Código Civil y conduce al fallo ya expresado, lista Sala admite en el caso la doctrina expuesta, por ajustarse a la realidad social y a lo en el mismo probado, atendiendo además al espíritu y finalidad de la norma y a la equidad, como justicia del caso concreto, ya que lo que el párrafo segundo del art. 3.º del Código Civil veda es el uso exclusivo de la equidad en la fundamentación de las resoluciones, al menos que así esté expresamente autorizado, pero en modo alguno la equitativa ponderación con que se ha de hacer la aplicación de las normas (Sentencia de 15 de julio de 1985 ), perspectiva con la que ha de encaminarse el recurso planteado por "Servicios y Asesoramientos Bregal, S.

A.", que interesó no sólo la resolución del contrato, sino también la no devolución de los 5 millones que tenía percibidos.

El primer motivo del recurso alega interpretación errónea del pacto tercero del contrato, con infracción del art. 1.281. párrafo segundo , y del art. 1.284, ambos del Código Civil , pues entiende que el requerimiento fehaciente del comprador debía de hacerse dentro de los dos meses, debiendo otorgarse la escritura dentro igualmente de dichos dos meses, ya que en caso contrario el plazo para el cumplimiento del contrato quedaría exclusivamente al arbitrio del comprador, violándose, por inaplicación, el art. 1.256 del propio texto legal. Señala también el recurrente la doctrina reiterada de esta Sala de que la interpretación de las cláusulas de los contratos es facultad privativa de la Sala de instancia y debe prevalecer salvo que resulte ilógica, lo que es cierto, como también lo es que el art. 1.284 está inspirado en el principio deconservación del contrato y que, según jurisprudencia reiterada y constante, las arras o señal, contempladas en el art. 1.454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva, que es lo hecho por la Sala de instancia al conceder distinta significación a la no recepción del requerimiento hecho por el actor al demandado dentro de los dos meses, según incidiese en la compraventa o en las arras, pues respecto de aquella admite la resolución, pero no la pérdida de éstas, al faltar el allanamiento del deudor a perderlas, con manifestación en tal sentido y voluntad de cumplimiento del contrato, aunque la misma, por causas que le son ajenas, no llegase en tiempo al vendedor, todo lo cual impide el acogimiento del motivo, que se aparta de lo expuesto y ni siquiera lo ataca, pues nada tiene que ver al respecto el art. 1.256 . Repetimos que el incumplimiento se aplicó en cuanto a la compraventa, pero no para la pérdida de las arras, dado su carácter excepcional, que impone la aplicación restrictiva, con independencia también del contenido del art. 1.128 , que no supone que el contrato quedase al arbitrio de una de las partes, todo lo cual hace decaer el motivo.

El motivo segundo denuncia inaplicación del art. 1.285 del Código Civil "al no interpretar el Tribunal de instancia conjuntamente los pactos segundo y tercero del contrato objeto del litigio para llegar a una exacta calificación de las arras". El pacto tercero ya ha quedado consignado en su literalidad, y el segundo establece que: "El precio de esta compraventa se lija en la suma de 65 millones de ptas., que el comprador deberá satisfacer a la sociedad vendedora en la siguiente forma: a) En cuanto a 5 millones de ptas.. a satisfacer en este acto mediante la entrega de un cheque..., salvo buen fin en concepto de arras o paga y señal, de conformidad con el art. 1.454 del Código Civil , b) En cuanto a los restantes 60 millones de ptas., al contado en el momento de la firma de la escritura pública."

Pretende el recurrente que en el pacto segundo se establecen unas arras penitenciales, pero que en el tercero se atribuye a la entrega de los 5 millones al carácter de arras penales.

El motivo ha de perecer, porque no se ataca la esencia de la resolución recurrida y si la intención constituye el espíritu del contrato y es por ello indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye, difícilmente puede entenderse que en una cláusula se establezca de modo específico la constitución de arras penitenciales con referencia al precepto que las autoriza, y en la otra se omita toda referencia a las arras penales y al art. 1.152 que se pretende aplicar. La cláusula , pues, tenía el único carácter que le atribuyeron las partes: Cláusula penitencial, a interpretar de modo restrictivo y bajo la perspectiva de la intención de cumplimiento del contrato, no conseguida por causas ajenas.

El último motivo es compendio de los anteriores y considera infringidos los arts. 1.454. 1.152. 1.255. 1.256 y 1.258 del Código Civil . Su decaimiento se produce por cuanto expusieron Juzgado. Audiencia y se recoge en esta sentencia: Ni se niega que exista libertad contractual, ni la constitución de arras penitenciales, aunque sí la conjunción de éstas con el establecimiento de cláusula penal, se niega también que el cumplimiento se dejase al arbitrio de uno de los contratantes y precisamente el principio de la buena fe como comportamiento justo y honrado, inspirado por una interpretación restrictiva de las cláusulas establecedoras de las arras penitenciales, con razones de equidad llevan a lo que no quiere asumir el recurrente: Que la realidad fáctica está constituida por una voluntad del comprador contraria al allanamiento o arrepentimiento (conformidad con la resolución) y que por ello, de acudirse a los arts. 1.124 y su especificidad del 1.504 . faltaría la voluntad rebelde al cumplimiento en el sentido que marca la jurisprudencia de esta Sala.

Por imperativo legal (art. 1.715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), al no haber lugar al recurso, las costas del mismo han de imponerse a la recurrente, con pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, interpuesto por el Procurador don Francisco Velaso Muñoz Cuéllar, en representación procesal de "Servicios y Asesoramientos Brega, S. A.", contra la Sentencia dictada en 11 de junio de 1990. por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona : condenamos a dicha recurrente al pago de las costas; decretamos la perdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a expresada Audiencia, devolviéndole los autos y rollo de Sala que remitió.ASI, por esta nuestra sentencia, que se publicara en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al electo las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-D. Eduardo Fernández Cid de Temes.-José Almagro Nosete.-Rubricados.