STS, 3 de Septiembre de 1992
| Ponente | TEOFILO ORTEGA TORRES |
| ECLI | ES:TS:1992:19567 |
| Fecha de Resolución | 3 de Septiembre de 1992 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 817.-Sentencia de 3 de septiembre de 1992
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres.
PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo de menor cuantía.
MATERIA: Compraventa. Resolución improcedente. Elevación a escritura pública. Inclusión de
trastero.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Artículos 1.100, 1.124, 1.154, 1.258, 1.445 y 1.504 del Código Civil y 24 y 77 de la Ley Hipotecaria.JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 7 de febrero de 1984,1 de junio de 1987, 21 de febrero
de 1990, 25 de enero, 20 de marzo y 19 de diciembre de 1991.
DOCTRINA: Alega la recurrente que el trastero no fue objeto de la compraventa y que la carta de la
misma fecha por la que la sociedad se dirige al señor Luis Pedro manifestando su "compromiso
para que una vez terminadas las obras que se están realizando en la planta de dicha Anca, le
entregaremos un trastero» es "una mera concesión graciosa que el vendedor hacía a todos aquellos
que adquirían el piso", que también se califica como "una nueva oferta". En realidad, se trata de un
extremo irrelevante para la decisión del recurso, dado que se mantiene la tesis fundamental de la sentencia impugnada -no ser pertinente la resolución contractual al no haberse producido, en atención a las demás circunstancias concurrentes, un incumplimiento del comprador que pudiera determinarla-, pero ha de señalarse que tampoco asiste razón a la recurrente en este extremo, pues no existe la menor duda -así resulta de la valoración probatoria realizada en la instancia- de que la carta complementó los términos del contrato de compraventa concertado en la misma fecha y su significado no puede ser otro que precisar que el trastero estaba incluido en la venta. Se desestima el recurso.
En la villa de Madrid, a tres de septiembre de mil novecientos noventa y dos.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados firmantes, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Duodécima), como consecuencia de juicio de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Madrid, sobre resolución de contrato y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad "JM. Gutiérrez, S. A.", representada por el Procurador don Roberto Sastre Moyano, y asistida del Letrado don Alfonso Maeso López, en el que es recurrido don Benedicto , representado por la Procuradora doña Carmen Amaiz Sanz, y asistido del Letrado don Manuel Liso Oliva.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Madrid, fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía, seguidos bajo el número 448/87, promovidos a instancia de "JM. Gutiérrez, S. A.", representada por el Procurador don Roberto Sastre Moyano y dirigida por el Letrado don José Miguel Gutiérrez Martín, contra don Benedicto , representado por la Procuradora doña Carmen Arnaiz Sanz y dirigido por el Letrado don Manuel José Liso Oliva.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho: "dicte en su día sentencia, por la que estimando íntegramente la demanda, declare: a) La 817 resolución del contrato privado de compraventa, suscrito, con fecha veinte de enero de mil novecientos ochenta y siete, entre la entidad mercantil "JM. Gutiérrez, S. A.", representada por don José Miguel Gutiérrez Martín y don Benedicto , y como consecuencia de ello declare igualmente la resolución de las obligaciones que ligaban a ambos contratantes, derivadas de dicho documento, así como la consiguiente liberación del piso litigioso de la compraventa efectuada, b) Que asimismo, y como consecuencia de la resolución conjunta llevada a cabo entre ambas partes litigantes, en concepto de arrendadora y arrendatario, respectivamente, del contrato de arrendamiento que tenían concertado sobre el piso 4.º, izquierda, portal número 2, de la casa número 51 de la calle Claudio Coello de esta capital, se declare legal y efectiva tal resolución, y consiguiente liberación de dicho piso en relación a tal situación locativa, c) Que, consecuentemente con todo ello, se decrete la devolución del piso litigioso por el demandado a la entidad actora, dejándolo libre y vacuo a disposición de la misma, cuyo plazo, de no realizarlo de forma voluntaria, se determinaría en ejecución de sentencia, d) Se condene al demandado a estar y pasar por tales declaraciones, e) Se le impongan íntegramente al demandado las costas que se causen en la presente instancia".
Admitida a trámite la demanda el demandado la contestó alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimó de aplicación, formuló al propio tiempo reconvención, y terminó suplicando al Juzgado: "Que tenga por presentado este escrito, junto con los documentos que al mismo se acompañan y copia de todo ello, se sirva admitirlo, tener por formulada oposición al procedimiento instado y seguido que sea el procedimiento por todos sus trámites, dicte sentencia desestimando en toda su integridad la demanda interpuesta, declarando la obligación de la entidad actora para que proceda a otorgar la pertinente escritura pública de compraventa del contrato celebrado el día 4 de febrero de 1982 a favor de don Benedicto , escritura pública que deberá extenderse al cuarto trastero también adquirido, escritura que deberá ser otorgada libre de cargas y gravámenes, obligándole a la recepción del precio aplazado todo ello con expresa imposición de costas".
Conferido traslado de la demanda reconvencional formulada de contrario a la parte actora, ésta la contestó alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimó pertinentes y terminó suplicando al Juzgado: "Que teniendo por presentado este escrito se digne admitirlo, tenga por contestada la reconvención contraria, y en consecuencia dicte sentencia, por la que desestimando íntegramente la reconvención, estime íntegramente la demanda, con todos los pedimentos contenidos en el "petitum" de la misma".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 16 de diciembre de 1988, cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que, desestimando íntegramente la demanda formulada por la compañía "JM. Gutiérrez, S.
A.", contra don Benedicto y estimando la reconvención formulada de contrario, debo condenar y condeno a la entidad actora a elevar a escritura pública el contrato de compraventa celebrado por las partes el 20 de enero de 1987, referente al piso cuarto izquierda, portal dos, de la casa número 51 de la calle Claudio Coello, de Madrid, con los pactos que resultan del documento privado del contrato, unido a las actuaciones, más el correspondiente a la entrega del trastero, en los términos de la carta de la misma fecha, que igualmente figura unida a las actuaciones como documento número dos de los presentados con la contestación, en cuyo momento o previamente le será entregado o consignado a su disposición el resto del precio, absolviendo al demandado de todos los pedimentos de la demanda. Todo ello, haciendo expresa imposición de todas las costas a la parte actora".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Duodécima) dictó sentencia con fecha 31 de marzo de 1990 , cuyo fallo es como sigue: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Roberto Sastre Moyano, en nombre y representación de "JM. Gutiérrez, S.
A.", debemos confirmar como confirmamos la sentencia dictada en 16 de diciembre de 1988, por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia número 4 de los de Madrid , en los autos de que dimana, con expresa imposición a la apelante de las costas del recurso".
El Procurador don Roberto Sastre Moyano, en nombre y representaciónde la entidad "JM. Gutiérrez, S. A.", formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
Motivo primero. "Al amparo del número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error en la apreciación de la prueba que resulta del documento número 6 acompañado con el escrito de demanda consistente en copia del mandamiento expedido por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de esta capital al señor Registrador de la Propiedad número 1 de Madrid, ordenando la cancelación de las cargas que sobre la finca matriz, el cual no ha sido impugnado por la parte demandada, así como en la diligencia extendida por el Notario señor Lucas Fernández en el acta de requerimiento, acompañada como documento número 4 con el escrito de demanda, la cual fue notificada al comprador el día 5 de marzo de 1987 a las catorce horas cuarenta y dos minutos, cuyos documentos no han sido tenidos en cuenta por el Juzgador".
Motivo segundo. "Al amparo del número 5.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . A) Por aplicación indebida del artículo 1.124 del Código Civil . B) Por interpretación errónea y aplicación indebida del último párrafo del artículo 1.100 del Código Civil . C) Por aplicación indebida de los artículos 1.254, 1.258 y 1.445 del Código Civil ".
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 16 de julio de 1992, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres.
Fundamentos de Derecho
Se residencia el primer motivo del recurso en el número 4.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y cita, como documentos en que se basa el error en la apreciación de la prueba atribuido a la Sala de instancia, un mandamiento del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid al señor Registrador de la Propiedad número 1 de esta capital, aportado por fotocopia no autenticada, y el acta notarial, de fecha 5 de marzo de 1987, mediante la cual se notificó al demandado, don Benedicto , la resolución, "al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.504 del Código Civil y concordantes", del contrato de compraventa celebrado el día 20 de enero anterior.
No debe prosperar este motivo por las siguientes razones: a) No es medio idóneo para acreditar la presentación del mandamiento en el Registro la fotocopia del mandamiento en que figure aquélla sino que se requiere la correspondiente certificación registral; b) En cualquier caso, ni la sentencia de apelación ni la dictada en primera instancia, cuyos fundamentos de Derecho acepta aquélla, niegan que el mandamiento de referencia se presentara en el Registro el día 3 de marzo de 1987, sino que se afirma que la cancelación de las anotaciones preventivas de que se trata se realizó el día 5 siguiente, lo cual es exacto; c) Se introduce en este motivo, desbordando el ámbito que le es propio, una invocación del artículo 24 de la Ley Hipotecaria, citado erróneamente como artículo 23, que, por tanto, no puede ser examinada, aunque sí sea conveniente recordar que el artículo 77 de dicha Ley dispone que "las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación..."; d) Según reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias de 20 de marzo y 19 de diciembre de 1991), las actas notariales no tienen carácter de documento a los efectos casacionales y, además, la sentencia impugnada no desconoce tampoco que el día 5 de marzo de 1987 se notificara al señor Benedicto la resolución del contrato.
El segundo y último motivo del recurso se ampara en el artículo 1.692-5º de la Ley Procesal Civil y comprende tres submotivos: A) Por aplicación indebida del artículo 1.124 del Código Civil; B) Por interpretación errónea y aplicación indebida del último párrafo del artículo 1.100 del mismo; y C) Por aplicación indebida de los artículos 1.254, 1.258 y 1.445, también del Código Civil. Ha de recordarse, en primer lugar, que la sentencia de instancia se funda, no sólo en el artículo 1.124, sino también en el artículo 1.504 del Código Civil , y que, en todo caso, las disposiciones de ambos son perfectamente compatibles, no obstante la especialidad del segundo, aplicable a las ventas de bienes inmuebles, así como que se exige, para que opere la resolución contractual un incumplimiento esencial atentatorio a la finalidad perseguida por el contrato y que tal incumplimiento se halle carente de justificación y sea continuado, duradero e inequívoco (sentencias de 7 de febrero de 1984, 21 de febrero de 1990 y 25 de enero de 1991), circunstancias que no concurren en este caso, según se razonó convincentemente en las sentencias de primera y segunda instancia.
Es cierto que la referencia, en el segundo fundamento de Derecho de la sentencia de la Audiencia, al artículo 1.100 era cuando menos innecesaria porque este precepto general cede ante el específico del artículo 1.504 (sentencia de 1 de junio de 1987), pero ello no trasciende al fallo, que es contra el que ha dedirigirse el recurso y no contra un razonamiento complementario u "obiter dictum" no determinante de aquél (sentencias de 30 de noviembre de 1989 y 23 de marzo de 1991).
El tercer submotivo versa sobre la obligación de "JM. Gutiérrez, S. A." de entregar al comprador señor Benedicto un trastero sito en el mismo edificio en que se encuentra el piso vendido mediante el documento privado de 20 de enero de 1987, obligación que el Tribunal "a quo» considera incumplida. Alega la recurrente que el trastero no fue objeto de la compraventa y que la carta de la misma fecha por la que la sociedad se dirige al señor Benedicto manifestando su "compromiso para que una vez terminadas las obras que se están realizando en la planta de dicha finca, le entregaremos un trastero" es "una mera concesión graciosa que el vendedor hacía a todos aquellos que adquirían el piso», que también se califica como "una nueva oferta". En realidad, se trata de un extremo irrelevante para la decisión del recurso, dado que se mantiene la tesis fundamental de la sentencia impugnada -no ser pertinente la resolución contractual al no haberse producido, en atención a- las demás circunstancias concurrentes, un incumplimiento del comprador que pudiera determinarla-, pero ha de señalarse que tampoco asiste razón a la recurrente en este extremo, pues no existe la menor duda -así resulta de la valoración probatoria realizada en la instancia- de que la carta complementó los términos del contrato de compraventa concertado en la misma fecha y sus significado no puede ser otro que precisar que el trastero estaba incluido en la venta.
La procedente desestimación de ambos motivos del recurso comporta la de éste con la consecuencia preceptiva ( artículo 1.715, "in fine", de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) de la imposición de costas a la recurrente y la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por "JM. Gutiérrez, S. A." contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Duodécima) con fecha 31 de marzo de 1990 ; y condenamos a dicha recurrente al pago de las costas y la pérdida del depósito constituido. Líbrese al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José Luis Albácar López.- Jesús Marina Martínez Pardo.- Teófilo Ortega Torres.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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