STS, 22 de Julio de 1992
| Ponente | MARIANO DE ORO PULIDO LOPEZ |
| ECLI | ES:TS:1992:14666 |
| Fecha de Resolución | 22 de Julio de 1992 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo |
Núm. 2.692.-Sentencia de 22 de julio de 1992
PONENTE: Excmo. Sr don Mariano de Oro Pulido López.
PROCEDIMIENTO: Ordinario.
MATERIA: Honorarios: Registrador de la Propiedad.
NORMAS APLICADAS: Art. 8.°.4.° de la Ley Hipotecaria y art. 68 del Reglamento Hipotecario .
DOCTRINA: Ha de tenerse como prevalente el valor real y efectivo de los inmuebles objeto de
inscripción, atendiendo a sus concretas y específicas características.
En la villa de Madrid, a veintidós de julio de mil novecientos noventa y dos.
Visto el recurso de apelación interpuesto por la Administración General del Estado, representada y dirigida por el Abogado del Estado; siendo partes apeladas doña Rosa y doña Ana y don Rodrigo , no personados en esta instancia; y estando promovido contra la Sentencia dictada en 9 de mayo de 1990 por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña , en recurso sobre minuta de honorarios del Registrador de la Propiedad.
Antecedentes de hecho
Ante la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, se ha seguido el recurso núm. 200/1988, promovido por doña Rosa y doña Ana y en el que ha sido parte demandada la Dirección General de Registros y Notariado del Ministerio de Justicia, siendo parte codemandada don Rodrigo , sobre minuta de honorarios.
Dicho Tribunal dictó Sentencia con fecha 9 de mayo de 1990, con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Estimamos parcialmente el recurso contencioso-administrativo núm. 200/1988-F interpuesto por la representación procesal de doña Rosa y doña Ana y declaramos nula por no ser ajustada a Derecho la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de diciembre de 1987, así como la minuta de honorarios del Registrador de la Propiedad de Gerona núm. 1 de 30 de abril de 1987, debiéndose practicar otra nueva en la que se tenga en cuenta el valor real y efectivo de los inmueble objeto de inscripción atendiendo a sus concretas y específicas características, sin aplicación del núm. 4 del Arancel y declaramos el derecho de las recurrentes a la devolución, en su caso, de lo indebidamente ingresado, así como de los intereses legales, todo ello sin hacer imposición de costas.»
Contra dicha sentencia el Abogado del Estado interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos y, en su virtud, se elevaron los autos y expediente administrativo a este Alto Tribunal, con emplazamiento de las partes, habiéndose sustanciado la alzada por sus trámites legales.
Acordado señalar día para el fallo en la presente apelación cuando por turno correspondiera, fue fijado a tal fin el día 10 de julio de 1992, en cuya fecha tuvo lugar.En la tramitación de este proceso se han observado las prescripciones legales y ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Mariano de Oro Pulido López.
Fundamentos de Derecho
Es objeto de recurso en las presentes actuaciones la Resolución de 15 de diciembre de 1987 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se desestima la impugnación, por excesiva de la minuta de honorarios formulada por el Registrador de la Propiedad núm. 1 de Gerona por la inscripción de la escritura pública de disolución de condominio y adjudicación de bienes, relativa a un edificio sito en dicha localidad y autorizada el 10 de marzo del citado año por el Notario de Llansá don Ricardo Pérez Bailarín.
Dos son los motivos en los que se basan las recurrentes para reprochar la minuta como abusiva: 1.°) Que el valor básico aplicado en la misma -50.000 pesetas el metro cuadrado- es muy superior al valor real y de mercado, hasta el extremo de quintuplicar los valores declarados en la escritura y aceptados como definitivos por la oficina liquidadora de la Generalidad. 2.°) Que habiéndose solicitado expresamente en la escritura que las adjudicaciones se inscribieran bajo el mismo número registral 1.655, al amparo del núm. 4 del art. 8.° de la vigente Ley Hipotecaria , no debían haberse inscrito como fincas independientes, aplicando el núm. 4 del Arancel de los Registradores de la Propiedad aprobado por Decreto de 23 de diciembre de 1971 . El Registrador de la Propiedad cuya minuta es objeto de impugnación entiende, por el contrario, en cuanto al primero de los motivos indicados, que el valor básico aplicado en aquélla no es el declarado en la propia escritura inscrita, sino el tenido en cuenta en otras, así en la autorizada por el Notario de La Bisbal Sr. Foncillas, el 18 de enero de 1986, en la que las propias recurrentes venden a don Ildefonso la entidad núm. 3 del mismo inmueble por un valor declarado de
3.000.000 de pesetas, es decir unas 42.300 pesetas el metro cuadrado, y en la otorgada por este último ante el mismo Notario, con fecha 25 de febrero de 1986, en la que se hipoteca el local comprado a favor del Banco Español de Crédito, con un valor tipo para subasta de 3.717.000 pesetas, esto es, unas 52.500 pesetas el metro cuadrado; y en cuanto al segundo de los motivos, es decir, la inaplicabilidad del núm. 4 del Arancel, considera el referido funcionario que si bien es cierto que el art. 8.° de la Ley Hipotecaria admite la doble posibilidad de que los elementos de aprovechamiento privativo que forman parte integrante de un inmueble de propiedad horizontal consten inscritos bajo el mismo número -apartado 4.°- o bajo número independiente -apartado 5.°-, es únicamente al Registrador a quien corresponde la decisión de la forma en que se han de practicar las inscripciones, atendiendo al principio de especialidad, a la claridad del Registro y a las distintas opciones que la Ley le concede.
La resolución administrativa impugnada participa del criterio sostenido por el encargado del Registro de la Propiedad, reforzándolo, en cuanto a la determinación de las bases sobre las que debe aplicarse el Arancel, con la doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado de que debe atenderse al "verdadero valor» de los bienes o "valor efectivo» de los mismos -núm. 3 del Arancel-, pudiendo a tal efecto acudir el Registrador a cualquiera de los medios de comprobación previsto en la legislación fiscal, entre los que se encuentra el de comparación con otras fincas análogas. En relación con la segunda cuestión planteada, la indicada resolución, si bien reconoce que los particulares pueden expresar su preferencia por cualquiera de las formas de inscripción de los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal a que se refiere los núms. 4.º y 5.° del art. 8.º de la Ley Hipotecaria , se inclina, sin embargo, por el criterio prevalente del Registrador, citando por analogía en tal sentido el art. 68 del Reglamento Hipotecario , argumentando, por último, que se trata "de un inmueble integrado por un elevado número de pisos y locales, cuya constancia en folio único harían intrincada y confusa la publicidad registral pretendida».
La sentencia de instancia admite en principio que para la determinación de la base de liquidación de honorarios se tenga en cuenta, como medio de comprobación, el de comparación del valor con el de otras fincas análogas, pero entiende que, en el presente caso, el parangón utilizado por el Registrador de la Propiedad no lo fue con una finca análoga -vivienda-, sino con un local de negocio que, según se acredita en las actuaciones, tiene en la zona de referencia un valor diferente y muy superior al de aquélla. En cuanto a la procedencia o no de la aplicabilidad del núm. 4 del Arancel en el supuesto litigioso, la referida resolución considera que, habiéndose manifestado expresamente los interesados por la posibilidad de que los aprovechamientos privativos que forman parte integrante de un inmueble en propiedad horizontal consten inscritos bajo el mismo número registral - art. 8.°.4.° de la Ley Hipotecaria- y no siendo aplicable al supuesto litigioso el art. 68 del Reglamento Hipotecario , por referirse exclusivamente a la inscripción de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, aquéllos no pueden verse perjudicados a la hora de procederse a la liquidación de honorarios "por la forma en que se practicó la misma en contra de su voluntad expresamente manifestada y legalmente acogida, por lo que resultaimprocedente la aplicación del núm. 4 del Arancel».
Conforme las partes en que para la determinación de la base de evaluación de la liquidación de honorarios debe atenderse al valor real de los bienes objeto de inscripción, y no al valor fiscal, por no ser aplicable al supuesto litigioso la Ley 8/1989, de 13 de abril, y el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre , la primera de las cuestiones debatidas queda limitada a determinar cuál es el "valor efectivo» de aquellos bienes. Importa advertir, en relación con la alegación en dicho sentido del Abogado del Estado apelante, que el valor básico aplicado en la tan cuestionada liquidación no descansa en el informe pericial emitido a instancia del Sr. Registrador en fecha 16 de septiembre de 1987, posterior a la minuta impugnada, sino en el valor declarado en otras escrituras referidas al mismo inmueble, según consta en el propio documento impugnado. En todo caso, debe resaltarse, en cuanto a dicho informe pericial, que el mismo no valora individualmente los distintos bienes objeto de inscripción, sino que atribuye una valoración conjunta a todo el inmueble, prescindiendo del fin -viviendas o locales de negocio- a que se destinan las diversas entidades en que aquél está constituido; y en cuanto al valor realmente tenido en cuenta en la minuta, esto es, el declarado en otras escrituras de la misma finca, que tal medio de comprobación no resulta factible en el presente caso, dado que la finca objeto de comparación, un local de negocio, no guarda la debida analogía con las fincas de* referencia, destinadas todas ellas a vivienda, ya que, según consta suficientemente acreditado en las actuaciones, el inmueble en cuestión está situado en una zona fundamentalmente comercial y en la que los locales de negocio alcanzan unos precios de mercado muy superiores a los de las viviendas. Así las cosas, obligado resulta, en este extremo, confirmar el fallo impugnado, en cuanto declara la nulidad de la liquidación practicada y ordena su sustitución por otra en la que se tenga en cuenta el valor real y efectivo de los inmuebles objeto de inscripción, atendiendo a sus concretas y específicas características.
La segunda cuestión litigiosa se refiere al debate de si, habiéndolo así pedido el titular del dominio, se han de practicar necesariamente las inscripciones resultantes de la cosa común, en régimen de propiedad horizontal, en un solo asiento registral o si, como el Registrador ha realizado, puede éste acordar inscripciones separadas por cada una de las fincas en régimen de propiedad horizontal y adjudicadas a las demandantes, luego de la división del condominio que ambas mantenían sobre ellas. El art. 8.°, en sus apartados 4.º y 5.º de la Ley Hipotecaria permite tanto la inscripción en el mismo folio como en folio separado de cada una de las entidades que integran la propiedad horizontal, pero no se pronuncia en cuanto a la participación de los titulares de aquéllas en dicha decisión. Ante el silencio de la misma, la Abogacía del Estado apelante residencia la elección en el Encargado del Registro, en aras del principio de ordenación que debe presidir toda actuación registral, negando, en consecuencia, a los titulares regístrales cualquier intervención decisiva en dicha resolución. Interesa precisar que en el supuesto litigioso, en el otorgamiento quinto de la escritura presentada se solicitaba del Registrador de la Propiedad "se registren las adjudicaciones efectuadas bajo el mismo número de la finca registral 1.655», y pese a que tal petición tiene protección en el art. 8.°.4.° de la Ley Hipotecaria , no fue sin embargo atendida por aquél, quien procedió a inscribir en fincas independientes cada una de las adjudicadas a las demandantes, con el consiguiente reflejo económico en la correspondiente minuta, no quedándoles a las interesadas otra vía que la de solicitar la revisión de los honorarios satisfechos. Así las cosas, sostener ahora, en base al principio de especialidad, que el criterio del Registrador debe prevalecer en todo caso sobre el de los solicitantes, supone colocar a éstos en la más absoluta indefensión. Por ello, y a la vista del principio de rogación - art. 6.° de la Ley Hipotecaria - que también inspira el procedimiento registral, debe analizarse, a los exclusivos efectos económicos ahora enjuiciados, la actuación del titular del Registro.
Si, como hemos visto, tanto una como otra forma de inscripción de los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal tienen base legal -apartados 4.° y 5.º del art. 8.°-, la opción por la solución distinta a la interesada por las demandantes obligaba al Registrador a adoptar una determinación justificadora de dicha elección, así como de la negativa a acceder a la inscripción en los términos solicitados, sobre todo si se tiene en cuenta que la decisión tomada comportaba, además, el devengo de unos honorarios superiores. Nada consta, sin embargo, en las actuaciones sobre la causa, de la denegación, y aunque con posterioridad el Encargado del Registro ha querido amparar aquella determinación en el principio de especialidad, su sola invocación resulta insuficiente a los efectos pretendidos, máxime si se tiene en cuenta que el título presentado al Registro -y que ha tenido lugar a la minuta ahora impugnada- no tenía más finalidad que la de extinguir el condominio existente entre las demandantes sobre seis de las quince entidades susceptibles de aprovechamiento independiente en que se constituyó la finca en la escritura de división horizontal, otorgada tan sólo dos años antes, por lo que queda prácticamente desprotegida la postrera alegación que pretende amparar la resolución tomada en el "elevado número de pisos y locales, cuya constancia en folio único harían intrincada y confusa la publicidad registral pretendida». La falta de justificación del Arancel núm. 4 aplicado determina la desestimación del presente recurso de apelación.Octavo: No existe base suficiente para una especial imposición de costas -art. 131 de la Ley jurisdiccional-.
Vistos los artículos que se citan y los demás de general aplicación,
Que con desestimación del recurso de apelación deducido por el Abogado del Estado contra la Sentencia de la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 9 de mayo de 1990 , dictada en los autos -núm. 200/1988- de los que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos la indicada sentencia, sin hacer especial declaración en cuanto a costas.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos: -Francisco Javier Delgado Barrio.-Juan García Ramos Iturralde.-Mariano de Oro Pulido López.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Mariano de Oro Pulido López, Magistrado Ponente en estos autos, de lo que como Secretaria certifico.-María Fernández.-Rubricado.
