STS, 6 de Febrero de 1992

El Juzgado de Primera Instancia de Valencia de Alcántara tramitó los autos número 13/88 de juicio de retracto legal de arrendamientos rústicos, producidos por la demanda presentada por doña Laura , la que contiene los siguientes hechos: "Primero. Con fecha veintinueve de setiembre de 1979, y en la localidad de Valencia de Alcántara (Cáceres), se suscribió contrato verbal de arrendamiento rústico entre doña Lorenza , mayor de edad, soltera y vecina de esa localidad como arrendadora, y don Jose Augusto , también mayor de edad, casado con doña Laura , hoy nuestra representada, como arrendatario. De referido contrato de arrendamiento, nos interesa destacar a los efectos de la presente litis, las siguientes:

Estipulaciones,

1. Que doña Lorenza , como dueña en pleno dominio, cede en arriendo a don Jose Augusto todas las fincas rústicas que en aquellos momentos poseía la arrendadora, con excepción de laDIRECCION006 .

2. Que el plazo de duración del contrato era de seis años, que empiezan a contarse a partir de primeros de octubre de 1979 y termina el día 29 de septiembre de 1986.

3. Se fija como renta anual la de doscientas cincuenta mil pesetas (250.000 pesetas), pagaderas en dos plazos, el primero por todo el mes de abril, y el segundo el 25 de septiembre de cada año vendido, en el domicilio de la arrendadora, d) El contrato podrá ser rescindido por ambas partes de común acuerdo, avisándose mutuamente y verbalmente o por escrito con un año de antelación a su vencimiento.

Las fincas objeto de arrendamiento fueron todas las que constituyen el llamado "Cortijo de DIRECCION005 " sito en el término municipal de Valencia de Alcántara (Cáceres), integrado por las siguientes:

1. Cortijo llamado " DIRECCION005 ", al sitio de su nombre en término de Valencia de Alcántara, con sus accesorios de casa principal y otras dos más pequeñas, horno de pan de cocer, bodega, cuadras, pajares, tinados, corrales, palomares y pocigal, compuesto de huerta, olivar, alcornocal y viña divididas estas parcelas por paredes, constituyendo todo una sola finca de 25 hectáreas, 75 áreas y 82 centiáreas. Linda: Norte con el Cortinal; Este, tapada del castaño de Paulino ; Sur, con tapadas de don Juan Antonio y herederos de doña Cecilia y Oeste, con tapada titulada DIRECCION000 .

2. Olivar llamada " DIRECCION001 ", al sitio de DIRECCION005 , en término de Valencia de Alcántara, de cabida 40 áreas y 25 centiáreas. Linda por sus cuatro puntos cardinales con finca de don Matías .

3. Olivar al sitio de DIRECCION005 , en término de esta villa, de cabida 80 áreas y 50 centiáreas. Linda: Norte y Oeste con calleja concejil; Sur y Este, finca de doña Lorenza .

4. Cercado de tierra llamado " DIRECCION000 ", al sitio de DIRECCION005 , en término de Valencia de Alcántara, de cabida de 3 hectáreas, 35 áreas y 40 centiáreas. Linda: Norte, con Calleja Concejil, Sur, tapada del Conde de DIRECCION002 , Este, tapada de Berriz de herederos de doña Cecilia y Oeste, con toril de don Matías .

5. Cercado titulado de " DIRECCION003 ", al sitio de " DIRECCION004 ", en término de Valencia de Alcántara, de cabida a 11 hectáreas, 59 áreas y 12 centiáreas. Linda: Norte, Sur, Este y Oeste, con callejas concejiles, y

6. Un olivar al sitio de " DIRECCION004 ", de una cabida aproximada a las cuatro hectáreas y cuyas demás circunstancias en estos momentos se desconocen.

Llegado el 29 de septiembre de 1986, fecha de terminación del plazo de 6 años convencionalmente estipulado, el arrendatario, don Jose Augusto , no renunció a seguir con el arrendamiento ni la arrendadora, doña Lorenza , se opuso a la prórroga del mismo, por lo que el contrato se prorrogó por seis años más, que finalizarán el 29 de septiembre de 1992.

El 29 de septiembre de 1979, es decir, cuando don Jose Augusto y doña Lorenza , formalizan el contrato verbal de arrendamiento a que se refieren los hechos anteriores, esta última se encontraba en estado de soltera, si bien posteriormente contrajo matrimonio con Ángel Jesús , con quien al parecer no tuvo descendencia. Por tal motivo, siguiendo instrucciones de la arrendadora, las rentas se abonaron por el arrendatario, esposo de aquélla, Sr. Ángel Jesús , tal como se acredita con los recibos que firmados por él mismo, se acompañan como documentos número 1 y 2, de los unidos a esta demanda, correspondientes al año agrícola 1985-1986, por importe de 125.000 pesetas cada uno de ellos, y por justificante de transferencia bancaria, de fecha 30 de abril de 1987, efectuada por el Sr. Jose Augusto a favor del Sr. Ángel Jesús , a través del "Banco Hispano Americano" de Valencia de Alcántara, por importe de 125.000 pesetas, correspondiente a la renta del primer plazo del año agrícola 1986-1987, documento número 3, de los que se acompañan.

Con fecha 13 de mayo de 1987, falleció en la localidad de Valencia de Alcántara, doña Lorenza , sin haber tenido descendencia en su matrimonio, subrogándose su esposo, don Ángel Jesús , en el contrato de arrendamiento que aquélla tenía suscrito con don Jose Augusto , en tal situación, con fecha 25 de junio del pasado año 1987, fallece también en la localidad de Valencia de Alcántara, el arrendatario señor Jose Augusto , por lo que a partir de dicho momento, en el artículo 79.1-2º, de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 , su esposa, en este procedimiento demandante lesucede en el arrendamiento. En virtud de lío, y en cumplimiento con su obligación de pagar el precio del arriendo, con fecha 29 de septiembre de 1987, doña Laura , transfiere al arrendador por subrogación don Ángel Jesús , la cantidad de 125.000 pesetas, correspondiente al segundo plazo del año 1986-1987 a través del "Banco Hispano Americano", sucursal de Valencia de Alcántara; transferencia que fue aceptada por el señor Ángel Jesús . Se acreditan los extremos anteriores con los documentos que marginados con los números 4 y 5 se acompañan, al mismo tiempo que dejamos designados desde este momento a efectos probatorios, las oficinas del "Banco Hispano Americano" de Valencia de Alcántara.

Con los antecedentes anteriores, con fecha 28 de septiembre del pasado año 1987, mi representada doña Laura , viuda de don Jose Augusto , titular inicial del contrato de arrendamiento, se ve sorprendida por un requerimiento notarial que le formula el Notario del Ilustre Colegio de Cáceres, con residencia en Valencia de Alcántara, don Pedro Antonio Mateo Salgado, siguiendo instrucciones de don Antonio Duque Reyes, Abogado y vecino de la propia localidad, y que interviene, según manifiesta como mandatario verbal de don Claudio , y a través del cual se le manifiesta:

1. Que en virtud del fallecimiento de doña Lorenza , en la actualidad don Claudio , es propietario en pleno dominio de la finca que su difunto esposo tenía en arrendamiento, y por tanto a quien debe satisfacerle el segundo plazo de la renta.

2. Que da por extinguido el arrendamiento sobre la referida finca a partir del 29 de septiembre del presente año, por haber cumplido con exceso el plazo máximo legalmente fijado.

3. Que deje libre y a disposición de su legítimo propietario don Claudio , la finca referida a partir del 29 de septiembre del presente año.

4. Que como consecuencia de lo anterior se le ofrece la posibilidad de que pueda realizar una venta favorable del ganado y aperos de labranza. Se acompaña, marginado con el número 6, el Acta de requerimiento referido, al mismo tiempo que designamos desde este momento, a efectos probatorios, el Protocolo del Notario de Valencia de Alcántara, don Pedro Antonio Mateos Salgado.

Decimos que nuestra representada se vio enormemente sorprendida con el requerimiento notarial que se le formulaba, por la sencilla razón de que ni ella, ni su difunto esposo, jamás habían tenido relación alguna con el requirente, y porque sabían que las fincas que llevaban en arrendamiento siempre habían sido propiedad de doña Lorenza , con la qué don Jose Augusto , tenía formalizado el contrato de arrendamiento, tal como ha quedado expuesto en los antecedentes anteriores, y en el que actualmente se ha subrogado su esposa, nuestra mandante, y tal como reconoce el hoy demandado en el Acta de requerimiento por el mismo formulado documento número 6 de los aportados con esta demanda.

Es de suponer que al fallecimiento de doña Lorenza , al no tener descendientes directos, pasarán a ser propiedad de su esposo, y que éste, por imperativo legal, se subrogaría en todos los derechos y obligaciones que pudieran derivarse de tal propiedad, entre ellos los contratos de arrendamientos que pudieran existir sobre los mismos, entre ellos el que la fallecida tenía contraído con el marido de mi mandante referido a las fincas que se relacionan en el hecho segundo de esta demanda. Confirma la anterior aseveración el hecho de que don Ángel Jesús , aceptara el pago de la renta del año 1987, sin que jamás éste, ni tampoco antes su esposa, antes de su fallecimiento, manifestaran al arrendatario señor Jose Augusto , ni posteriormente a la esposa de éste, que don Claudio , fuera el propietario de las fincas arrendadas.

Ante lo impreciso del requerimiento notarial, y el anómalo contenido del mismo, en el que únicamente se manifiesta "que en virtud del fallecimiento de doña Lorenza , en la actualidad don Claudio , es propietario en pleno dominio de la finca que su difunto esposo tenía en arrendamiento", sin especificar, tal como exige la Ley, todas las condiciones según el respectivo contrato o título de adquisición; condiciones que se deben relacionar como contenido de la notificación, con la mayor especificación de datos; clase del contrato de transmisión, como compraventa; nombre y circunstancias del comprador; precio de la transmisión por metálico o condiciones de pago del precio, etc. inclusive, tratándose de compraventa, con exhibición por el comprador de la escritura pública del contrato de compraventa, es lo que determina mi mandante, doña Laura , lo conteste por conducto del mismo Notario, en el sentido de que "no puede avenirse a las pretensiones que se le formulan por los motivos que expondrá en su momento".

No obstante lo anteriormente expuesto, el requerimiento notarial formulado a doña Laura , produce a ésta enorme desasosiego e inquietud, ya que teme verse privada de la explotación de las fincas, que constituyen su único medio de vida, por lo que recurre a los servicios profesionales del Letrado que firma la presente demanda, a fin de que previas las averiguaciones que procedan, adopte las medidaspertinentes en defensa de sus derechos. A los fines anteriores, con fecha cuatro de diciembre del pasado año 1987, doña Laura , bajo la representación del Procurador de los Tribunales, don Vicente Casares Sánchez, promueve demanda de conciliación, ante el Juzgado de Distrito de Valencia de Alcántara, contra don Claudio , a fin de que a la presencia judicial se avenga a lo siguiente:

1. A reconocer ser cierto que con fecha 28 de septiembre del corriente año de 1987, don Antonio Duque Reyes, Abogado y vecino de Valencia de Alcántara, actuando como mandatario verbal de don Claudio , y por medio del Notario, don Pedro Antonio Mateos Salgado, formuló requerimiento notarial a mi mandante, doña Laura a fin de que se diera por notificada: 1) Que en virtud del fallecimiento de doña Lorenza , en la actualidad don Claudio , es propietario en pleno dominio de la finca que su difunto esposo tenía en arrendamiento, y, por lo tanto, a quien debe satisfacerle el segundo plazo de la renta. 2) Que da por extinguido el arrendamiento sobre la referida finca a partir del 29 de septiembre del presente año, por haber cumplido en exceso el plazo máximo legalmente fijado. 3) Que deja libre y a disposición de su legítimo propietario, don Claudio , la finca referida a partir del 29 de septiembre del presente año. 4) Como consecuencia de lo anterior se le ofrece la posibilidad de que pueda realizar una venta favorable del ganado y aperos de labranza.

2. Que dicho requerimiento notarial fue contestado por el mismo conducto por doña Laura , dentro de las 48 horas de habérsele formulado, en el sentido de que "no podía avenirse a las pretensiones en el mismo contenidas, por los motivos que alegará en su momento".

3. Que como consecuencia de todo lo anteriormente expuesto, mi representada, doña Laura , por medio de la presente demanda requiere formalmente a don Claudio , cuyas circunstancias personales han quedado reseñadas en el encabezamiento del presente escrito, para que en el momento de celebrarse el acto conciliatorio que se interesa, presente los títulos de propiedad que le acrediten como propietario de las fincas que reivindica en el requerimiento notarial formulado a mi mandante, que ésta lleva en arrendamiento, al haberle subrogado en el contrato que su difunto esposo tenía concertado con doña Lorenza .

Por el Juzgado de Distrito de Valencia de Alcántara, se señala el día 11 de diciembre de 1987 para la celebración del Acto Conciliatorio interesado, sin que al mismo compareciera el demandado, don Claudio , a pesar de estar citado en forma, por lo cual se dio por intentado el mismo sin avenencia. Se acredita tal hecho con el documento que marginado tonel número 7, se acompaña con la presente demanda, al mismo tiempo que dejamos designados desde este momento, y a efectos probatorios, la Secretaría y los Archivos del Juzgado de Distrito de Valencia de Alcántara.

A la vista del resultado negativo del Acto Conciliatorio anteriormente referido, mi mandante, como único medio de conocer la realidad del problema que se le planteaba, solicita del Registro de la Propiedad de Valencia de Alcántara, se le expida Certificación Registral de las fincas que llevaba en arrendamiento, por subrogación, al fallecimiento de su difunto esposo, y que son las que se relacionan en el hecho segundo de la presente demanda. Certificación Registral que nos es entregada el día 25 de enero del corriente año 1988, y que produce en mi representada verdadero estupor y sorpresa, ya que, a través de la misma tiene conocimiento por primera vez, que referidas fincas figuraban inscritas en referido Registro al Tomo NUM000 del Archivo, Libro NUM001 de Valencia de Alcántara, folio NUM002 vuelto, Finca NUM003 , Inscripción 14, y así todas ellas, a favor de la sociedad conyugal formada por don Claudio y doña Regina la nuda propiedad, y a favor de doña Lorenza , el usufructo vitalicio, a virtud de escritura pública de compraventa otorgada por la referida doña Lorenza , ante el Notario de Brozas, don Adelardo Seco de Herrera y Fernández, el 28 de febrero de 1981, y en la que doña Lorenza se reservó el usufructo vitalicio. Se acredita tal hecho con la referida certificación registral, que aportamos como documento probatorio número 8, al mismo tiempo que designamos los archivos del Registro de la Propiedad de Valencia de Alcántara. Como podrá apreciarse en la Certificación del Registro de la Propiedad antes referido, únicamente se reseñan los datos catastrales de las fincas interesadas, los titulares regístrales de las mismas, sus linderos y cabidas, pero sin especificar el precio reflejado en las escrituras públicas determinantes de la transmisión, ni las condiciones fundamentales de la venta.

Igualmente, ponemos de manifiesto que en dicha certificación no figura incluida el olivar al sitio de " DIRECCION004 ", señalado con el número 6 en el hecho segundo de esta demanda, y que según noticias extraoficiales llegadas a mi mandante, fue vendido por doña Lorenza a don Claudio y a su esposa Regina , mediante escritura pública otorgada el día 18 de marzo de 1981 ante el propio Notario de Brozas, don Adelardo Seco de Herrera y Fernández, pero no sabemos con qué maliciosas intenciones, los compradores no la han inscrito en el Registro de la Propiedad. Dejamos designados desde este momento y a efectos probatorios el Protocolo del Notario de Brozas, don Adelardo Seco de Herrera y Fernández en lo que se refiere a la escritura pública anteriormente referida, a fin de acreditar la realidad de tal venta y las condiciones de la misma; datos todos ellos fundamentales para los legítimos intereses de mi mandante.

A través de la certificación registral referida en el hecho anterior, se tiene conocimiento por primera vez, por parte de doña Laura , de que las fincas que su difunto esposo llevaba en arrendamiento, y en el que por fallecimiento se ha subrogado la misma, y que eran propiedad de doña Lorenza , habían sido vendidas por ésta a don Claudio y a su esposa doña Regina , el 28 de febrero y el 18 de marzo respectivamente, del año 1981, es decir, estando vigente el contrato de arrendamiento formalizado por el esposo de mi mandante con la propietaria, con fecha 29 de septiembre de 1979 y que no finalizaba convencionalmente hasta el 29 de septiembre de 1986, sin perjuicio de la prórroga legal que por otros 6 años le correspondía. Luego si esto es así, y anteriormente ha quedado probado, es evidente que la propietaria transmitente, debió de notificar fehacientemente al arrendatario, es decir, al esposo de mi mandante, su propósito de enajenar, indicando las condiciones de la enajenación, así como el precio en su caso y el nombre y circunstancias del adquirente, y al no haberlo efectuado es innegable que privó al arrendatario de un derecho que por disposición legal le correspondía, cual era el de poder ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 60 días, a partir de la notificación, pero que suple ahora ejercitando el derecho de retracto, al haber tenido conocimiento por primera vez, aunque haya sido de una forma incompleta e insuficiente, de la transmisión efectuada, ya que ignora el precio de la misma y sus condiciones fundamentales; primer conocimiento que ha tenido lugar, como ya hemos quedado indicado anteriormente, el día 25 de enero del corriente año 1988; derecho de retracto que ejercita por medio de la presente demanda, al concurrir todos y cada uno de los requisitos exigidos por la Ley, tal como analizaremos en la fundamentación jurídica de la misma.

Ante lo impreciso del requerimiento notarial formulado a mi mandante por el hoy demandado, con fecha 28 de septiembre del pasado año 1987 -documento número 6 de los unidos a esta demanda-, ante una actitud pasiva y de silencio total del hoy demandado, no compareciendo al acto conciliatorio interesado por mi mandante -documento número 7 de los también unidos-, y ante la incompleta certificación registral -documento número 8- en la que no se refleja el precio de la transmisión ni las condiciones de la venta, y mi mandante no dispone de ningún otro medio para conocerlo, es por lo que se ve totalmente imposibilitada de cumplir con el requisito de la consignación del precio exigido por la Ley, si bien "ad cautelam" y como medida de carácter preventivo, acompaña a la presente demanda, marginado con el número 9 aval del "Banco de Extremadura", Sucursal de Valencia de Alcántara, por cuantía de dos millones de pesetas (2.000.000 pesetas), sin perjuicio de prestar en su día, aval bancario de la diferencia en más que pudiera existir en el precio de la transmisión, y para cuyo conocimiento interesaremos del Juzgado, más adelante, se adopte las medidas pertinentes.

El fallecido esposo de mi mandante, don Jose Augusto , era un profesional de la agricultura, que durante toda su vida estuvo exclusivamente dedicado a la misma, haciendo de ella su medio de vida y el de su familia, y a su fallecimiento su esposa, doña Laura , ha continuado explotando las fincas que su difunto llevaba en arrendamiento y el ganado que pastaba en las mismas, cumpliendo con las obligaciones contractuales a que estaba obligada, entre ellas, la fundamental de pagar el precio del arriendo, tal como ha quedado acreditado, y a tales fines tiene la condición de profesional de la agricultura, figurando dada de alta como autónoma en el Registro Especial Agrario, bajo el número de afiliación NUM012 , tal como se acredita con el recibo de pago de cuota correspondiente al mes de enero del corriente año 1988, al mismo tiempo que designamos desde este momento y a efectos probatorios las oficinas de la Tesorería General de la Seguridad Social, Dirección Provincial de Cáceres. Se acompaña como documento probatorio número 10 el recibo anteriormente referido. Mi mandante con el fin de no verse privada de lo que constituye su sustento y medio de vida, y del ejercicio de un legítimo derecho que le corresponda, cual es el de acceder a la propiedad de las fincas que explota en arrendamiento, es por lo que, aun desconociendo datos imprescindibles de la transmisión que motívala presente acción, dentro del improrrogable plazo señalado por la Ley para el ejercicio de la acción de retracto, formula la presente demanda.»

Reseñó la fundamentación jurídica que estimó de aplicación y suplicó al Juzgado:

"Que habiendo por presentado este escrito de demanda, con sus copias, junto con la escritura de mandato que acredita mi representación, con la suya respectiva, y cuya devolución interesó una vez testimoniada en Autos en los suficiente, por ser general para pleitos y necesitarla para otros usos, y documentos que se acompañan, con las suyas respectivas, se sirva admitirla, tenerme por comparecido y personado en la representación que ostento de doña Laura ; por formulada demanda de retracto legal arrendaticio rústico contra don Claudio y contra su esposa doña Regina , cuyas demás circunstancias personales han quedado debidamente reseñadas en el encabezamiento de la presente demanda; por prestado aval bancario en cuantía de dos millones de pesetas (2.000.000 pesetas), y por contraído el compromiso de que cuando se sepa el precio cierto de la venta que motiva la presente acción, consignar en el Juzgado la diferencia que resultare, y por hecha solemne promesa en nombre de mi mandante, dereembolsar a los compradores, en su momento y una vez acreditados los gastos de escrituras y cualquier otro pago legítimo a que alude el artículo 1.518 del Código Civil , así como la firme promesa de que la adora no enajenará ni arrendará las fincas objeto del retracto en el plazo de 6 años, habiendo por presentada la demanda y por intentado el retracto, y dando traslado de la misma a los demandados en legal forma, con entrega de copia de la demanda y de los documentos, y, en su día, seguido el procedimiento por todos sus trámites dictar sentencia declarando rescindida "ex lege" la transmisión realizada en cuanto a las fincas descritas en el hecho segundo de la presente demanda, vendidas por doña Lorenza a don Claudio y a su esposa doña Regina , ante el Notario de Brozas don Adelardo Seco de Herrera y Fernández con fecha 28 de febrero y 18 de marzo de 1981, declarando asimismo, haber lugar al retracto legal arrendaticio de las referidas fincas en favor de mi mandante, y condenando a los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y a que otorguen escritura de retroventa a favor de doña Laura , por el precio legal conocido que figure en las escrituras públicas cuya rescisión se solicita, bajo apercibimiento de que, de no hacerlo, se verificará por el Juzgado de Oficio, y una vez firme la sentencia, expedir mandamiento al Registrador de la Propiedad de este partido, para la toma de razón del compromiso de no enajenar, arrendar o ceder en aparcería, contraído por el demandante; con expresa imposición de las costas de este procedimiento a los demandados, por imperativo legal.»

El demandado personado don Claudio aportó contestación con el siguiente relato fáctico:

"Primero. Es totalmente falso que la actora sea arrendataria de las fincas rústicas que doña Lorenza tenía al sitio de DIRECCION005 , de este término, a excepción de la " DIRECCION006 ", ya que la señora Laura perdió esta condición al no ser en principio profesional de la agricultura cuando sobre todo el día 29 de septiembre del pasado año cuando del arrendamiento que su esposo había venido disfrutando veintiún años, ya que el arrendamiento tiene su origen en uní 29 de septiembre de 1961 que se acompaña al presente es los documentos. Negamos por consiguiente la existencia i posibilidad de dar por subsistente en la actualidad el arre el contrato de arrendamiento verdadero es el suscrito el día y no el pretendido verbal de 1979. Se hace esta aseverado cláusulas del verbal, no son más que el reflejo literal del espinó de la renta dinerada que también fue objeto de modelos vida del arrendamiento como se deduce de la condición. Lo cierto debe ser que la actora dispone del otro ejemplar ha querido mostrar como contrato verbal de fecha posterior.

Igualmente nos oponemos en cuanto de contrario se dice en el escrito de demanda, pues si bien es cierto que el 28 de septiembre se hizo el requerimiento que de contrario esgrime, lo fue con el solo propósito de dar por extinguido el contrato de arrendamiento rústico por lo que no pudo producirle más sorpresa que ésa, ya que la señora Laura no ignoraba que don Claudio y su esposa le habían comprado todas las fincas a doña Lorenza y las condiciones de dicha compra, no sólo por ser un hecho notorio de todos conocidos por los procesos a que dio lugar, sino también porque desde el fallecimiento del esposo estuvo haciendo gestiones para vender todo el ganado y los enseres que tenían en la finca.

Debemos destacar cuanto de contrario se menciona en el hecho séptimo del escrito de demanda ya que efectivamente desde el día 28 de septiembre de 1987 en que la actora dice tener conocimiento de que las fincas que creía propiedad de doña Lorenza , eran de don Claudio , hasta el 24 de marzo de 1988 en que presenta la demanda de retracto, han pasado 148 días hábiles.

Nos sorprende que la actora diga ahora que es a partir del 25 de enero del presente año cuando tiene conocimiento por primera vez de que las fincas habían sido vendidas el 28 de febrero y el 18 de marzo de 1981, cuando lo cierto es que la certificación que se le expide sólo hace referencia al contrato de 28 de febrero de 1981, pero no al de 18 de marzo del mismo año, por lo que deberemos entender que el "lapsus" que ha sufrido la actora lo es como consecuencia del perfecto conocimiento de todos los actos que realizaba la anterior propietaria doña Lorenza , pues de lo contrario difícilmente podía conocer la existencia de ese contrato cuando seguidamente dice que ni siquiera había tenido acceso al Registro de la Propiedad. Sobre este contrato y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad no existió ni existe ninguna malicia intención, como de contrario se pretende, ya que lo que ocurrió fue que, al no estar inmatriculada la finca a que dicho contrato se refería hubo tramitarse el correspondiente expediente de inmatriculación y ello produjo otra preceptiva publicidad por todos conocida. Ultimado el expediente, la finca accede al Registro de la Propiedad y se la inscribe al Tomo NUM004 , Libro NUM005 , folio NUM006 , finca NUM007 , inscripción 1 como se indica en el cajetín, puesto que al margen de la escritura que se acompaña al presente escrito, bajo el número 2 de los documentos. Lo que sí es cierto es que el primitivo arrendatario de las fincas, don Jose Augusto , como su esposa doña Laura tuvieron conocimiento de la venta efectuada y sus condiciones desde que se produjo, pero en último extremo desde que las ventas tuvieron acceso al Registro de la Propiedad.

No es cierto que doña Laura , al fallecimiento de su esposo, tuviera la condición deprofesional de la agricultura, ni tampoco la tenía el 29 de septiembre del pasado año, dicha condición la adquiere más tarde, cuando decide iniciar el presente procedimiento.

Resultaría injusto que mi representado se viera privado de su derecho de propiedad, después de haber pasado más de siete años de haber adquirido las fincas, pues ello supondría la posibilidad de acceder a la propiedad por un precio muy distinto del real que tiene en la actualidad, lo que supondría un enriquecimiento injusto, ya que resulta indudable que los precios del año 1981 se han multiplicado en la actualidad de forma impresionante.»

Hizo relación de la normativa jurídica y jurisprudencia aplicable y terminó suplicando:

"Que, teniendo por presentado este escrito con los documentos que lo acompañan y sus respectivas copias, se sirva tener por contestada en tiempo y forma la demanda interpuesta por mi representado de juicio de retracto legal arrendaticio, y, en su día, dicte sentencia desestimando la demanda y declarando no haber lugar al retracto de las fincas, por faltarle a la actora la condición especial de arrendataria al haberse extinguido el arrendamiento el 29 de septiembre de 1987 y por caducidad de la acción de retracto, absolviendo en definitiva a mi representado de las pretensiones en la misma contenidas y decretando expresamente la imposición de las costas que se causaren, a la parte actora.»

La demanda doña Regina fue declarada rebelde en providencia de 21 de junio de 1988.

El Juez titular del Juzgado de Primera Instancia de Valencia de Alcántara (Cáceres), dictó sentencia el 31 de octubre de 1988 , con el siguiente FALLO: "Que estimando, como estimo, la demanda de retracto arrendaticio rústico interpuesta por doña Laura contra don Claudio y doña Regina , debo declarar y declaro, haber lugar al retracto de las seis fincas que constituyen el objeto del arrendamiento, a saber: un cercado de tierra de labor llamado de DIRECCION000 , al sitio de DIRECCION005 , con doscientos setenta y cinco pies de alcornoques y una cabida de seis fanegas o tres hectáreas, treinta y cinco áreas y cuarenta centiáreas, que linda al Norte con Calleja Concejil, al Este con tapada de Berriz de herederos de Cecilia , al Sur con otra del Conde de DIRECCION002 y al Oeste con Toril de Matías , que fue vendido a los demandados por cuatrocientos ochenta mil pesetas; una parte el olivar en el llamado DIRECCION001 , al sitio de DIRECCION005 , de cabida dos cuartillas y media de tierra, equivalente a cuarenta áreas y veinticinco centiáreas, que linda por sus cuatro puntos cardinales con finca de don Matías y que fue vendida a los demandados por setenta mil pesetas; la mitad proindivisa de un olivar, al sitio de DIRECCION005 de cabida todo él de cinco cuartillas, equivalentes a ochenta áreas y cincuenta centiáreas, con sesenta y dos pies y veinte plantas de olivo, que linda por Oriente y Mediodía con otra finca de la entonces vendedora doña Lorenza , y por Poniente y Norte con Calleja Concejil, y que fue llamada de DIRECCION005 , al sitio de su nombre con sus accesorios de casa principal y otras dos más pequeñas, horno de pan, bodegas y cuadras, pajares, tinados, corrales, palomares y pocilgas, compuesto de huerta, olivar, alcornocal y viñas, divididas estas parcelas por paredes para su mejor aprovechamiento, constituyendo todo una sola finca de cabida cuarenta fanegas o veinticinco hectáreas, setenta y cinco áreas y ochenta y dos centiáreas, que linda al Norte con el Cortinal, al Sur con Tapadas de Juan Antonio y herederos de Cecilia , al Este con tapado del Castaño y de Paulino , y al Oeste con tapadas de alcornoques titulada Machera, de doña Lina y otras del Conde de DIRECCION002 , y que fue vendida por cuatro millones doscientas mil pesetas; un cercado titulado de DIRECCION003 , al sitio de DIRECCION004 , de cabida dieciocho fanegas u once hectáreas, cincuenta y nueve áreas y doce centiáreas, que linda en los cuatro puntos cardinales con Callejas Concejiles, y que fue vendido por un millón seiscientas sesenta mil pesetas, y, por último una tierra al sitio de DIRECCION004 , de cuatro hectáreas cincuenta áreas y setenta y siete centiáreas, que linda al Norte y al Este con Calleja y al Sur y al Oeste con cercado de Luis Carlos , y que fue vendida por setecientas mil pesetas, debiendo satisfacerse como precio del retracto la cantidad consignada por la parte actora que ascienden a la suma total de los precios de venta, de siete millones doscientas cincuenta mil pesetas, más los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, condenando a los demandados a otorgar, a costa del retrayente, escritura de retroventa, una vez que esta sentencia sea firme, bajo apercibimiento de verificarlo coactivamente a su costa, y asumiendo la actora, una vez que adquiera la propiedad de las fincas retraídas, la obligación de no enajenarla, arrendarla o cederla en aparcería hasta que transcurran seis años desde la fecha de la adquisición, salvo que lo haga en favor del RYDA; si hipotecase las fincas, la acción del acreedor hipotecario no podrá tener efectividad hasta que transcurra mencionado plazo, de cuyas limitaciones legales se librará en su día para constancia en el Registro de la Propiedad el oportuno mandamiento, con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte demandada.»

El demandado personado de referencia interpuso contra dicha resolución, recurso de apelación ante la entonces Audiencia Territorial de Cáceres -rollo número 453/88-, habiendo pronunciado sentencia la Audiencia Provincial de dicha capital (Sección Segunda) en fecha 27 de septiembre de 1989 ,la que contiene la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS: Que desestimamos el recurso de apelación mantenido por el Procurador don Fernando Leal Osuna en nombre y representación de don Claudio , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Valencia de Alcántara con fecha 31 de octubre de 1988 en los autos de que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente aquélla, con expresa imposición de costas a la parte demandada apelante don Claudio .»

La Procuradora de los Tribunales doña María Dolores de la Plata Corbacho, casuística de don Claudio , formuló ante esta Sala recurso de casación que basó en lo siguiente:

Motivo primero: Al amparo del número 3 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por quebrantamiento de las formalidades esenciales del juicio por infracción del precepto 359 de dicha Ley.

Motivo segundo: Por la vía del número 5 del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil , se denuncia análoga infracción que la anterior.

Motivo tercero: En base al número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción por no aplicación del artículo 33-3 de la Constitución y Jurisprudencia que se cita.

Motivo cuarto: Conforme al número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , error en la apreciación de la prueba.

Motivo quinto: Por el número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil infracción por no aplicación de la Jurisprudencia establecida en sentencia de 26 de abril de 1965 y 15 de febrero de 1971.

Evacuados los trámites de instrucción a las partes, se señaló para la vista pública y oral del recurso el pasado día veintisiete de enero, la que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil.

Fundamentos de Derecho

Los motivos primero y segundo procede ser agrupados para su estudio, ya que ambos alegaron quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de las sentencias contenidas en el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al amparo, respectivamente, de los números 3? y 5? del artículo 1.692 del referido cuerpo legal.

Es doctrina reiterada de esta Sala que la infracción formal denunciada, no obstante la posibilidad de que ofrezca dudas la naturaleza puramente adjetiva del precepto procesal citado, tiene su residencia en el citado número 3 del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil (sentencias 21 de noviembre de 1989, 16 de julio de 1990 y 11 de febrero y 4 de marzo de 1991).

La tesis del recurrente se concreta a que la sentencia atacada incurre en vicio de indecisión en relación a la cuestión planteada en el escrito de contestación, de haberse producido enriquecimiento injusto, sin que se hubiera decidido sobre la misma, lo que en sentido negativo enjuició la dictada en la primera instancia (Fundamento jurídico duodécimo).

La recurrida doña Laura vino a ser sucesora arrendatario ( artículo 79-2º de la Ley de 31 de diciembre de 1980 ), en el contrato verbal de arrendamiento rústico de las seis fincas a que se refiere el pleito y que había concertado su esposo don Jose Augusto -fallecido el 25 de junio de 1987-, con doña Lorenza , en fecha precisada del 29 de septiembre de 1979.

La arrendadora por medio de escrituras públicas otorgadas el 28 de febrero y 18 de marzo de 1981, trasmitió al recurrente don Claudio y a su esposa doña Regina (rebelde procesal), los predios objeto del arriendo por la cantidad totalizada de 7.250.000 pesetas.

La incongruencia omisiva no resulta de apreciación y el motivo ha de ser rechazado, al referirse a una petición de resarcimiento indemnizatorio que no se postuló, no obstante su relación con el tema principal del debate. Sólo se refirió en forma de simple alegato contradictorio, sin fundamentación jurídica, sin expresión en el suplico y menos se utilizó la adecuada vía reconvencional para dar oportunidad a la contraparte de poder rebatirla. Únicamente se hizo constar que resultaría injusto que el comprador se viera privado de sus derechos de propiedad después de haber transcurrido más de siete años desde la adquisición de los fundos, ante la posibilidad de la retrayente de acceder a su titularidad dominical por un precio muy distinto al que tienen en la actualidad, creando el alegado estado de enriquecimiento injusto.La sentencia combatida, al confirmar la de la instancia, estimando la demanda, no incurrió en la incongruencia denunciada y decidió debidamente las cuestiones puntualmente suplicadas por el recurrente, que concretó en que la improsperabilidad del escrito creador del pleito debía de producirse en razón a faltar en la actora la condición especial de arrendataria, por haberse extinguido el arriendo de 29 de septiembre de 1979 y por caducidad de la acción entablada de retracto.

La incongruencia, con proyección constitucional, sólo tiene consistencia cuando las sentencias que se reputan adolecen de dicho vicio procesal por alterar de modo decisivo los términos en los que se desarrolló la controversia judicial, sustrayendo a las partes el verdadero debate y ocasionando un fallo no ajustado a las recíprocas pretensiones, oportuna y debidamente alegadas, ya que los órganos judiciales civiles, en sus decisiones han de atenerse a lo sustancialmente peticionado, aunque sin sometimiento estricto y rígido a sus literalidades (sentencias de 19 de enero de 1984, 28 de enero y 30 de abril de 1991).

Al amparo del número quinto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el motivo tercero refiere la no aplicación del artículo 33, apartado 3 de la Constitución y de la jurisprudencia contenida en las sentencias de 2 de julio y 3 de diciembre de 1946, 29 de abril de 1947 y 29 de abril de 1971, insistiendo en la tesis de darse situación de enriquecimiento injusto.

Al efecto hay que hacer constar que en las escrituras públicas de 28 de febrero y 18 de marzo de 1981, por las que el recurrente adquirió los fundos sobre los que se proyectó el retracto de la demanda, se hizo constar que la vendedora, doña Lorenza , trasmitió sólo la nuda propiedad, reservándose el usufructo universal y vitalicio, produciéndose la consolidación del dominio pleno a favor del comprador, al ocurrir el fallecimiento de la cedente, que tuvo lugar el 13 de mayo de 1987, sin que en dichos instrumentos notariales se hiciera referencia alguna a los arriendos que afectaban a las fincas enajenadas, conforme dispone el artículo 91 de la Ley de 31 de diciembre de 1980.

De esta manera la actora mediante la acción de retracto que planteó tiene la posibilidad de acceder al pleno dominio de las fincas, por el precio en que enajenaron -7.250.000 pesetas- correspondiente sólo a la nuda propiedad y dejando, consecuentemente al margen, el usufructo que durante varios años afectó a los inmuebles y privó a sus adquirientes de obtener los beneficios y utilidades que pudieran producir, pues efectivamente el usufructo viene a ser un gravamen o derecho real en cosa ajena, conforme el sentido del artículo 467 del Código Civil .

La cuestión planteada resulta atractiva y de importancia a considerar en controversias como la presente, pues el enriquecimiento injusto, carente de la adecuada y necesaria regulación legal puntualizada, ha sido reiteradamente reconocido por la jurisprudencia de esta Sala (sentencias de 12 de enero de 1943 y 1 de diciembre de 1980), tanto como principio general de Derecho aplicable como fuente de carácter subsidiario, por ser institución jurídica primordial y al que hacen referencia diversos preceptos positivos, aunque de forma inconexa. Fundamentalmente viene a operar en aquellas relaciones en las que se da carencia de causa o justificación, produciendo el enriquecimiento de una parte que necesariamente no ha de proceder de medios reprobados o de mala fe, bastando que se ocasione unas ganancias, ventajas patrimoniales o beneficios sin un derecho que los apoye o advere, con derivado empobrecimiento o minoración patrimonial o de utilidades en la otra parte afectada.

Tal como se presenta y se expone en esta vía casacional el motivo que se estudia, reviste, indudablemente y en atención a lo expuesto precedentemente con relación a lo obrante en autos, naturaleza de cuestión nueva, pues ni en la instancia ni en la apelación se alegó por el recurrente el perjuicio que se le irrogaría al no tenerse en cuenta el estado de usufructo que afectó a las fincas retraídas hasta la consolidación de la nuda propiedad en dominio pleno, por consecuencia del óbito de la usufructuaria enajenante y arrendadora.

Las cuestiones nuevas no contempladas en la litis en la forma concreta y precisa, como se lleva a cabo en este trámite, no tienen acogida en casación, pues su apreciación comportaría una clara indefensión por la otra parte, al privársele de la oportunidad procesal de formular alegaciones y pruebas pertinentes en adveración de sus derechos (sentencias de 27 de junio de 1987, 15 de febrero, 16 de marzo y 17 de octubre de 1988 y 23 y 30 de marzo de 1990).

En el presente caso la recurrida al tiempo de plantear la demanda no tenía conocimiento de las condiciones en las que se habían efectuado las ventas de las fincas que traía en arrendamiento, ya que las escrituras públicas de su transmisión fueron incorporadas al pleito por la decisión judicial que contiene la providencia de 24 de marzo de 1988 y la de 16 de mayo siguiente, en que ordenó su integración en la litis, por lo que, tanto al inicio del proceso, como a lo largo del mismo, por ausencia de la alegación precisa queen este trámite se efectuó con pleno carácter de novedosa, se la privó de la facultad que podía ejercitar, al amparo de los artículos 1.525, 1.521 y 1.518 del Código Civil en relación al 1.618 de la Ley Procesal Civil , de consignar junto al precio conocido de las enajenaciones, el de la cantidad prudencial que pudiera corresponder al usufructo extinguido y siempre que lo reputase de conveniencia a sus derechos, ya que ha de hacerse constar que el recurrente cuando adquirió la nuda propiedad de las fincas del pleito, lo fue en la expectativa de consolidar en su día el dominio pleno por cesar la carga del usufructo, lo que seguramente redundaría en minoración del precio de la transmisión. De todas maneras el concepto resulta de difícil encaje y, en su caso forzado, en lo que rectamente ha de entenderse por pagos legítimos ( artículo 1.518-1? del Código Civil ).

Las sentencias de esta Sala que el recurrente invoca, dictadas en fechas 20 de febrero de 1971 y 3 de diciembre de 1946, resultan de incidencia negativa por lo expuesto y la indudable naturaleza de cuestión nueva, lo que conlleva a la claudicación del recurso.

Residenciado en el número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el motivo cuarto denunció error en la apreciación de la prueba basado en documentos que evidencian la equivocación de los Juzgadores de la instancia, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.

Los documentos que se reseñan al efecto son el requerimiento notarial de fecha 28 de septiembre de 1987, por medio del cual el recurrente, a medio de mandatario verbal, comunicó a la retrayente recurrida que, en virtud del fallecimiento de doña Lorenza , "en la actualidad era propietario en pleno dominio de las fincas que su difunto esposo tenía en arrendamiento y, por tanto a quien debe satisfacerle el segundo plazo de renta» y, asimismo, la certificación registral de fecha 25 de enero de 1988 que aportó la actora por causa de la solicitud que cursó en fecha 13 anterior y en la que se hace constar que el recurrente tiene inscrita la nuda propiedad de cinco de las seis fincas en litigio (números NUM003 , NUM008 , NUM009 , NUM010 y NUM011 ) por compra a la citada doña Lorenza , que se reservó el usufructo vitalicio, mediante escritura notarial otorgada el 28 de febrero de 1981, sin que haya constancia tubular respecto a la tierra en el sitio de DIRECCION004 (término de Valencia de Alcántara), con cabida de cuatro hectáreas, 50 áreas y 77 centiáreas que fue objeto de la venta pública realizada el 18 de marzo de 1981.

Los referidos documentos resultan inoperantes a efectos de la notificación fehaciente de la enajenación, para posibilitar el ejercicio del derecho a retraer que establece el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y así lo apreció y declaró el Tribunal de la instancia, en forma certera y de pleno ajuste legal, por lo que no se ha producido el error denunciado, en relación a las demás probanzas practicadas y que fueron debidamente tenidas en cuenta, con lo que el motivo no ha de ser desestimado.

Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil se articuló el motivo quinto, por no aplicación de la Jurisprudencia establecida en las sentencias de 26 de abril de 1965 y 15 de febrero de 1971, en cuanto la sentencia atacada no apreció la caducidad de la acción retractual que se ejercita.

A tales efectos hay que hacer constar que la primera noticia que tuvo la demandante de las ventas operadas en el año 1981, fue el requerimiento notarial de 28 de septiembre de 1987, llevado a cabo por el comprador hoy recurrente, ya que la arrendadora-trasmitente incumplió el mandato del artículo 87 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de efectuar fehaciente notificación previa de su propósito de enajenar y condiciones al efecto, precio y nombre del adquirente, para poder ejercitar los derechos que autoriza el artículo 88, en el plazo de sesenta días. Constatada tal omisión, el arriendo continuó desenvolviéndose normalmente, abonándose las rentas pactadas, incluso la última acreditada que corresponde al 29 de septiembre de 1987.

Noticiosa la arrendataria de la venta de las fincas, trató de averiguar y determinar su certeza y características y la certificación registral que obtuvo, la confirmó en el particular de hacer constar las inscripciones practicadas al respecto a los predios a que hace referencia el documento público de 28 de febrero de 1981, por lo que ante este conocimiento más aproximado hubo de presentar la demanda, sin conocer exactamente términos y condiciones, hasta que por mandato judicial se aportaron al pleito las escrituras de referencia y no obstante la oportunidad que se le ofreció al recurrente de actuar con lealtad procesal y buena fe, al poder exhibir dichos instrumentos notariales en la conciliación que al efecto se le promovió, cuyo acto se celebró el 11 de diciembre de 1987 sin avenencia, ya que no compareció el mencionado interesado.

Lo expuesto determina que no se ha producido la caducidad del plazo de sesenta días que la norma establece para retraer y así lo apreció la sentencia de la instancia, al rechazar con acierto la alegación correspondiente. Las sentencias de esta Sala que se reseñan en el motivo, correspondientes a las fechasde 26 de abril de 1965 y 15 de febrero de 1971, no sean determinativas ni contienen doctrina vinculante, pues han sido superadas por otras más recientes y reiteradas que exigen que el retrayente no sólo tenga conocimiento de que la venta se ha efectuado e incluso de la identificación de los adquirientes, sino que su saber al respecto ha de abarcar los detalles completos, precisos y exactos de la transmisión, tanto esenciales como no esenciales (sentencia de 20 de mayo de 1981). En este caso no se conoció ni el precio ni la identificación de las fincas vendidas, así como que sólo se había cedido la nuda propiedad y demás datos complementarios.

Las referidas resoluciones parten de que el retrayente llegó a tener noticias de la fecha exacta de las escrituras de enajenación y Notario autorizante de las mismas o pudo tenerlas acudiendo al Registro de la Propiedad, lo que en aplicación al supuesto que se enjuicia mantiene el ejercicio de su acción dentro del plazo legal, sin que sea de recibo la interpretación subjetiva o interesada que efectuó el recurrente de reputar notificación suficiente y comprensiva de los datos que recogen las sentencias que cita, el incompleto requerimiento ya estudiado que practicó el 29 de septiembre de 1987. A mayores razones la actora no incurrió en una demora excesiva, que podría afectar a la seguridad de las relaciones jurídicas, sino que, al contrario, mantuvo una conducta positivamente diligente, presentando la demanda en fecha 21 de marzo de 1988. Lo expuesto ocasiona el rechazo del motivo y consiguiente desestimación del recurso, con la debida imposición en costas a la parte que lo promovió, conforme al artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 134 de la Ley de Arrendamientos Rústicos en razón a la acreditada temeridad que se aprecia en el recurrente y que así se declara, con pérdida del depósito constituido.

En nombre del Rey y por la autoridad que constitucionalmente nos confieren los pueblos de España,

Que debemos de declarar y así lo declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Claudio contra la sentencia de fecha 27 de septiembre de 1989, dictada por la Audiencia Provincial de Cáceres -Sección Segunda -, en las actuaciones procedimentales de referencia, con imposición a dicho recurrente de las costas de este recurso y pérdida del depósito constituido al que se le dará el destino legal.

Remítase certificación de la presente con los autos originales y rollo de apelación al Tribunal de referencia, que acusará recibo.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Alfonso Villagómez Rodil.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- José Almagro Nosete.- Antonio Gullón Ballesteros.- Antonio Fernández Rodríguez.- Rubricados.