STS, 24 de Diciembre de 1992
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 24 Diciembre 1992 |
Núm. 1.224.-Sentencia de 24 de diciembre de 1992
PONENTE: Excmo. Sr. don Pedro González Poveda
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Compraventa: Promesa de comprar y vender, ejecución en forma específica. Arras: Triple
función, prevalencia de la confirmatoria en caso de duda. Precontrato.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.255, 1.451 y 1.454 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 1926, 11 de octubre de 1927, 8 de julio de 1933, 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 de octubre de 1949, 1 de julio de 1950, 20 de abril de 1955, 1 de abril de 1958, 15 y 22 de octubre de 1956, 2 de febrero de 1959, 5 de octubre de 1961, 26 de marzo de 1965, 7 de febrero de 1966, 20 de mayo de 1967, 16 de diciembre de 1970, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo, 12 de junio y 12 de julio de 1986, 6 de febrero y 31 de julio de 1992 .
DOCTRINA: No infringe el citado art. 1.451 el fallo de la sentencia recurrida al condenar a la
demandada recurrente a otorgar a favor de la actora escritura pública de compraventa en los
términos señalados en el repetido documento, por constar en éste todos los elementos y
circunstancias configuradores de la compraventa proyectada, sin que sea necesaria una nueva
determinación de aquéllos, por lo que es claro que la promesa bilateral de compraventa habida entre
las partes es de aquellas que, según la doctrina jurisprudencial anotada, lleva aparejada la
posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato prometido en caso de incumplimiento por una de
las partes del contrato preliminar.
En la villa de Madrid, a veinticuatro de diciembre de mil novecientos noventa y dos.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Madrid, sobre declaración del derecho de dominio sobre la finca núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Madrid; cuyo recurso fue interpuesto por Patricia , representada por la Procuradora de los Tribunales doña Rocío Sampere Meneses, y defendida por el Letrado don Enrique de Castro Elizondo; siendo parte recurrida Esther , representada por el Procurador don Antonio María Alvarez-Buylla Ballester, y defendida por el Letrado don José María Caparros Albarracín.Antecedentes de hecho
1. El Procurador don Eduardo Muñoz-Cuéllar y Pernia, en nombre y representación de Esther , formuló demanda de menor cuantía, ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Madrid, contra Patricia , en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se declarase el derecho de dominio de su mandante sobre la finca sita en esta capital, DIRECCION000 , núm. NUM000 , antes NUM001 , que es la registral NUM002 del Registro de la Propiedad núm. 14 de Madrid, y la obligación de la demandada Patricia a otorgar escritura pública de venta a favor de Esther en las condiciones pactadas en el contrato de fecha 6 de octubre de 1986 y condenándose a la demandada a las costas de este litigio.
Asimismo don Ángel Araque Almendros, en nombre de Patricia , contestó a la demanda formulada de contrario, invocando los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por convenientes, para terminar suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se absolviese a su representada de las pretensiones contenidas en la demanda y alternativamente y por aplicación del art. 1.451 del Código Civil la pretensión de la actora queda reducida a 2.000.000 de ptas. que corresponde al doble de la cantidad dada como señal.
Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, el limo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 3 de los de Madrid, se dictó Sentencia en fecha 20 de mayo de 1987 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «Que estimando la demanda formulada por Esther , representada por el Procurador Sr. Muñoz-Cuéllar. contra Patricia , representada por el también Procurador Sr. Araque Almendros, debo condenar y condeno a dicha demandada a que otorgue a favor de la actora la escritura pública de la compraventa en los términos señalados en el documento de 6 de octubre de 1986; con imposición de las costas a las partes, quienes cada una sufragará las por ellas causadas y las comunes por mitad.»
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, por la representación procesal de Patricia y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia en fecha 12 de marzo de 1990 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «Fallo: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Patricia , contra la sentencia dictada en estas actuaciones por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Madrid en fecha 20 de mayo de 1987 , debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes la citada resolución; con expresa imposición a la apelante de las costas causadas en este recurso.»
1.Notificada la sentencia a las partes, la Procuradora doña Rocío Sampere Meneses, en representación de Patricia , interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Al amparo de lo dispuesto en el art. 1.692, motivo 5.º,de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la norma contenida en el art. 1.454 del Código Civil , en cuanto a la naturaleza y efecto de las arras o señal en las compraventas. 2.º Al amparo de lo dispuesto en el art. 1.692, motivo 5.º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la norma contenida en el art. 1.451, párrafo 2.º, en relación con el párrafo 1.º, del Código Civil , en cuanto a la naturaleza del precontrato o promesa de venta y a los efectos por posible incumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo. 3.º Al amparo de lo dispuesto en el art. 1.692, motivo 5.º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas contenidas en los arts. 1.114 y 1.117 del Código Civil , en cuanto a las obligaciones condicionales y la extinción de las mismas, cuando transcurrido el término no se ha cumplido la condición.
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Convocadas las partes, se celebró la preceptiva vista el día 17 de diciembre del año en curso, con la asistencia de don Enrique de Castro Elizondo, defensor de la parte recurrente, y de don José María Caparros, defensor de la parte recurrida, quienes informaron por su orden en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Pedro González Poveda.
Fundamentos de Derecho
Es de tener en cuenta a los efectos de la resolución del presente recurso de casación que tanto la sentencia recurrida como la de primera instancia cuyos fundamentos jurídicos se tienen por reiteradas en aquélla, califican el convenio habido entre las partes litigantes y recogido en el documento por ellas suscrito en 6 de octubre de 1986 de precontrato al que resulta aplicable el art. 1.451 del Código Civil y que la cantidad de 1.000.000 de ptas. entregadas por la recurrida a la recurrente tienen una funciónconfirmatoria del contrato y no de arras penitenciales, como pretende la recurrente, que permitan a ésta separarse unilateralmente del cumplimiento de lo pactado mediante la entrega doblada de esa cantidad.
El primer motivo del recurso, bajo el amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia «infracción de la norma contenida en el art. 1.454 del Código Civil , en cuanto a la naturaleza y efecto de las arras o señal en las compraventa». La doctrina de esta Sala en orden a la naturaleza del pacto de arras y su distinción con el contrato de compraventa se recoge ampliamente en la Sentencia de 12 de julio de 1986 que, a su vez, se remite a la de 10 de marzo del mismo año que declara que existen dos permisas ineludibles de carácter general: a) En primer lugar que el concepto de arras no es en Derecho moderno, tan simple y uniforme cual se pretende en el recurso, ya que se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art.
1.454, concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir, a su arbitrio, del contrato; otras denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio», de la que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 del Código de Comercio , junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como «arra» no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del art. 1.152, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; diferencias clasificatorias y conceptos los que frente a la escueta regulación del art. 1.454 fueron reconocidas por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1.255 de nuestro primer Código sustantivo ; y b) en segundo término que «las dudas que puedan surgir en cuanto a la cual de ellas es la recogida en cada caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de las dichas arras», como se dijo, entre otras, en las Sentencias de este Tribunal de 1 de abril de 1958, 7 de febrero de 1966 y 20 de mayo de 1967, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que «las arras o señal que, como medio de garantía permite el art. 1.454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido», según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1933, 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 de octubre de 1956 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. Doctrina jurisprudencial que se reitera en la Sentencia de 6 de febrero de 1992 con referencia a numerosas sentencias de esta Sala, así como la de 31 de julio de 1992 en la que igualmente se establece que «ha de recordarse que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra "señal" exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio (Sentencias de 11 de octubre de 1927, 5 de junio de 1945, 20 de abril de 1955 y 15 de octubre de 1956 )».
La doctrina jurisprudencial expuesta lleva a la desestimación de este primer motivo del recurso a través del cual se está impugnando la calificación e interpretación de la Sala sentenciadora del documento fundamental del litigio, ello sin la invocación de las normas de hermenéutica contractual de las contenidas en los arts. 1.281 y siguientes del Código Civil , tratando de sustituir las conclusiones a que llega el Tribunal a quo por las propias del recurrente con olvido de que la calificación de las arras como penitenciales es cuestión de interpretación del contrato, y propia, como de tal índole, de la soberanía del Tribunal a quo (Sentencias de 5 de junio de 1945, 22 de febrero de 1949, 17 de febrero de 1982 y 12 de julio de 1986). Establecido tanto en la sentencia de primera instancia con en la ahora recurrida, que el documento de 6 de octubre de 1986 suscrito por las partes contendientes constituye un precontrato en el que las partes pactaron la celebración de un contrato de compraventa con la expresión de todos los requisitos esenciales de este último y no, como pretende la recurrente, un pacto de arras que le facultase para desistir de la celebración de la compraventa proyecta, es claro que, al no constar en dicho documento de un modo claro y expreso la existencia de un pacto arral, debe mantenerse la interpretación realizada por el juzgador de instancia que, como se ha dicho, no ha sido impugnada en debida forma, lo que impide apreciar la infracción del art. 1.454 del Código Civil que se acusa en el motivo.
El motivo segundo, por el mismo cauce procesal que el anterior, alega «infracción de la norma contenida en el art. 1.451, párrafo 2.º, en relación con el párrafo 1.º del Código Civil , en cuanto a la naturaleza del precontrato o promesa de venta y a los efectos por posible incumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo». La Sentencia de esta Sala de 7 de febrero de 1966 , después de exponer la doctrina jurisprudencial favorable a la figura jurídica del contrato preliminar «llamado también precontrato, compromiso, pactum de contrahendo o simplemente "promesa de contrato", en la que se encuadra la promesa bilateral de comprar y vender regulada en el art. 1.451 del Código Civil , establece que «como consecuencia de la diferencia de dichos supuestos fácticos, a la manera como señaló la Sentenciade 5 de octubre de 1961 es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro no sólo la obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto no sólo su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento de la promesa en sí, sino determina y para cuya velocidad no existe ya el obstáculo anterior»; posibilidad de cumplimiento forzoso que se reafirma en la Sentencia de 13 de diciembre de 1989 al decir «permitiéndose desde la de 1 de julio de 1950 el cumplimiento forzoso, con la sustitución de la voluntad del obligado por la del Juez, circunscribiendo el derecho a indemnización para el supuesto de que el contrato no se pueda cumplir -Sentencias de 2 de febrero de 1959 y 26 de marzo de 1965-». Calificado por los juzgadores de ambas instancias como de precontrato sometido al art. 1.451 del Código Civil el convenio plasmado en el documento de 6 de octubre de 1986 sin que tal calificación jurídica haya sido adecuadamente impugnada en este recurso, no infringe el citado art. 1.451 el fallo de la sentencia recurrida al condenar a la demandada recurrente a otorgar a favor de la actora escritura pública de compraventa en los términos señalados en el repetido documento, por constar en éste todos los elementos y circunstancias configuradores de la compraventa proyectada, sin que sea necesaria una nueva determinación de aquéllos, por lo que es claro que la promesa bilateral de compraventa habida entre las partes es de aquellas que, según la doctrina jurisprudencial anotada, lleva aparejada la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato prometido en caso de incumplimiento por una de las partes del contrato preliminar, y al entenderlo así la Sala sentenciadora a través del examen de los elementos de juicio a ella sometidos, reveladores de la verdadera intención de las partes, no ha infringido sino que ha aplicado correctamente el invocado art. 1.451 del Código Civil , por lo que decae este motivo.
Igual suerte desestimatoria que los anteriores ha de correr el motivo tercero en que se denuncia infracción de los arts. 1.114 y 1.117 del Código Civil . Pactado en el tantas veces citado documento de 6 de octubre de 1986 que «ambas partes se dan un plazo de tres meses para resolver las hipotecas e impuestos, quedando la finca libre de cargas, impuestos, etc.», es evidente que ello no constituye una condición en el sentido técnico del término y tal como esta determinación accesoria de la voluntad viene definida en el art. 1.113 del Código Civil , sino una obligación que pesaba sobre la futura vendedora de hacer que la finca objeto del contrato se transmitiese libre de cargas, como viene a conocer la recurrente en el desarrollo del motivo aunque hace recaer esta obligación sobre ambas partes contratantes.
La desestimación de todos y cada uno de los motivos del recurso conlleva la de éste en su totalidad con las preceptivas consecuencias que en orden a costas y pérdida del depósito constituido establece el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por Patricia contra la Sentencia dictada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 12 de marzo de 1990 . Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal.
Y líbrese a la Audiencia citada la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.- Francisco Morales Morales.-Pedro González Poveda.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.-Clemente Crevillén Sánchez.-Rubricado.
Centro de Documentación Judicial
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Contrato de arras
... ... Por ello, señala la STS, 29 de Julio de 1997 [j 1] que sean las arras confirmatorias o ... 24 de marzo de 2009, [j 2] no es posible dar un concepto unitario de las ... moderna, y la jurisprudencia del TS desde la STS de 31 de julio de 1992, [j 3] seguida por muchas otras, distingue modalidades de arras según ... En este mismo sentido la Sentencia nº 903/2011 de TS de 1 de Diciembre de 2011, [j 14] que refiriéndose a esta clase de arras dice que: ... ...
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SAP Barcelona 45/2023, 27 de Enero de 2023
...perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor (...) ". Acerca de la promesa de venta ex art.1451 CC, la STS, Sala 1ª, de 24 de diciembre de 1992 ( ROJ: STS 9364/1992 - ECLI:ES:TS:1992:9364 ), entre otras, señaló ya lo " El motivo segundo, por el mismo cauce procesal que ......