STS, 1 de Diciembre de 1992

PonenteGUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE
ECLIES:TS:1992:8802
Fecha de Resolución 1 de Diciembre de 1992
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 1.112.- Sentencia de 1 de diciembre de 1992

PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.

PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.

MATERIA: Opción: Plazo, obligado cumplimiento, caducidad.

NORMAS APLICADAS: Arts. 1.255 y 1.262 del Código Civil .

JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979, 4 de abril de 1987, 9 de octubre de 1987, 24 de octubre de 1990, 24 de enero, 28 de octubre y 23 de diciembre de 1991 .

DOCTRINA: Realmente la caducidad se produjo por ministerio de la Ley el día 15 de mayo de 1986 ,

ya que de conformidad con el segundo párrafo del art. 1.262 del Código Civil (que acoge la teoría del

conocimiento de la aceptación por el oferente, respecto al momento de la perfección del contrato)

cuando el requerimiento notarial que contenía el ejercicio de la opción llega al conocimiento de los

demandantes, habría transcurrido con exceso el plazo fijado.

En la villa de Madrid, a uno de diciembre de mil novecientos noventa y dos.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de juicio ordinario declarativo de menor cuantía seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de los de Orihuela, en el que es recurrente Luis Manuel , representado por el Procurador don Federico Pinilla Seco, y defendido por el Letrado don Claudio Fuentes Agudo, en el que son recurridos Francisca , Inocencio , Domingo y Alfonso , representados por el Procurador don Ramiro Reynolds de Miguel, y asistidos del Letrado don Antonio Gómez Ballabón.

Antecedentes de hecho

Primero

1. El Procurador don Antonio Martínez Moscardó, en representación de Francisca , Inocencio , Domingo y Alfonso , formuló demanda de juicio de menor cuantía contra Luis Manuel , en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que se estime la demanda y se declare: a) Que el contrato suscrito entre los litigantes, en fecha 15 de mayo de 1984 tenía el carácter de contrato «mixto», de arrendamiento de local de negocio y de opción de compra caducó y se extinguió, b) Que dicho contrato quedó prorrogado por los litigantes en fecha 15 de mayo de 1985, señalándose una nueva renta por el local litigioso, sito en Torrevieja (plaza de la Constitución, núm. 8, bajo izquierda), quedando establecida la misma en la cuantía de 122.644 ptas. mensuales y concediéndosele el arrendatario, Luis Manuel , un nuevo derecho de opción de compra, por el plazo de un año, estableciéndose que el precio del local comercial sito en Torrevieja (plaza de la Constitución, núm. 8, bajo izqda.), sería el de 10.000.000 de ptas. que el arrendatario tendría que abonar enel acto y al contado, previa deducción de las rentas abonadas hasta el momento de ejercicio de la opción, c) Que el derecho de opción de compra afectante el local sito en Torrevieja (plaza de la Constitución, núm. 8, bajo izqda.) del que era titular el arrendatario demandado, Luis Manuel , según contrato de opción de compra suscrito entre los litigantes, en fecha 15 de mayo de 1985, ha quedado caducado y, consiguientemente, extinguido como consecuencia de su ejercicio fuera de plazo, así como de no haber pagado o consignado el precio convenido de la compraventa por parte de Luis Manuel , ni en el precio pactado, ni en la prórroga que sus mandantes le concedieron, declarándose expresamente que el demandado Luis Manuel incumplió el contrato de opción de compra, lo que determinó su extinción, d) Que, como consecuencia de lo anterior, y habiendo quedado caducado y extinguido el derecho de opción de compra del que era titular Luis Manuel , dicho demandado viene ocupando el local de negocio sito en Torrevieja (plaza de la Constitución, núm. 8, bajo izqda.) en calidad de arrendatario del citado local, cuya renta, en el momento de producirse la caducidad y extinción del derecho de opción de compra, ascendía a la cantidad de 122.644 ptas., más el impuesto sobre el valor añadido, al tipo 12 por 100 de 14.717 ptas., en total de 137.361 ptas. mensuales de renta, e) Que se condene al arrendatario demandado Luis Manuel a abonar a sus mandantes la cantidad de 2.197.776 ptas. en concepto de rentas pendientes de pago, desde el día 1 de marzo de 1987 hasta el día 1 de junio de 1988, según el contrato de arrendamiento del local de negocio suscrito entre los litigantes en fecha 15 de mayo de 1984, así como sus correspondientes intereses legales, f) Que se condene al arrendatario demandado a abonar a sus demandantes las rentas, a tenor del último recibo mensual de la renta por importe 122.644 ptas. más un impuesto sobre el valor añadido de

14.717 ptas. en total 137.361 ptas. que venzan durante el transcurso de esta litis, así como sus correspondientes intereses legales, g) Que se condene el arrendatario demandado a indemnizar a sus mandantes como consecuencia de todos y cada uno de los daños y perjuicios causados, cuya indemnización se determinará en ejecución de sentencia, h) Que se condene al arrendatario demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones, i) Que se condene al arrendatario demandado al pago de las costas procesales.

  1. Admitida la demanda y emplazado el demandado, compareció en su representación el Procurador don Antonio Diez Saura, que contestó a la demanda, solicitando se dicte sentencia desestimando por completo dicha demanda absolviendo de la misma a su representado, con imposición de las costas causadas. Al propio tiempo formula reconvención suplicando, que tras los trámites oportunos, acuerde la desestimación total de la demanda y la condena a los actores reconvenidos a la firma de la escritura pública de compraventa del local litigioso, previo pago de la cantidad de 7.179.188 ptas. resto del precio pactado por la compraventa, así como al pago de las costas a los actores reconvenidos.

  2. Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm. 2 de los de Orihuela, dictó Sentencia el 31 de enero de 1989 , que contenía el siguiente fallo: «Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador don Antonio Martínez Moscardó, en nombre y representación de Francisca , Inocencio , Domingo y Alfonso , contra Luis Manuel , y debo estimar parcialmente la reconvención formulada por éste, y debo acordar y acuerdo, que por parte de los actores Francisca , Inocencio , Domingo y Alfonso , se otorgue escritura pública, previo pago por 'parte del demandado de

8.341.668 ptas: debiendo efectuarse todo ello en un plazo de un mes a contar desde la publicación de esta sentencia; cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.»

Segundo

Apelada la anterior sentencia por la representación del demandante, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó Sentencia el 28 de enero de 1990 , que contenía la siguiente parte dispositiva: «Se estima en parte el recurso y con revocación de la sentencia apelada se da lugar en parte a la demanda, desestimándose la reconvención, y sirviéndose de base los apartados A) y B) del suplico de la demanda, cuyas peticiones se aceptan, se declara que el derecho de opción de compra afectante al local sito en Torrevieja (plaza de la Constitución, núm. 8, bajo izqda.), establecido en el contrato de fecha 15 de mayo de 1985 en favor del arrendatario demandado, ha quedado caducado y en consecuencia al ser el importe de la renta 137.361 ptas. mensuales (con el impuesto sobre el valor añadido incluido), se condena a dicho arrendatario al abono de las rentas impagadas, que ascienden hasta el 1 de julio de 1988, a la suma de 2.197.776 ptas., más los intereses legales de esta cantidad; así como al abono de las vencidas durante el transcurso de esta litis, sin hacer declaración de condena en las costas de la demanda, imponiendo al demandado las de la reconvención y sin expresa imposición en las de esta alzada a ninguna de las partes.»

Tercero

1. Notificada la anterior resolución a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de Luis Manuel , con apoyo en el siguiente único motivo: Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueron aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. Como normas del Ordenamiento jurídico que se consideran infringidas, han de citarse los arts. 1.258 y 1.450 del Código Civil , violado por inaplicación. Igualmente se cita como infringido el art. 1.504 del Código Civil en cuanto especialidad del art. 1.124 del mismo Cuerpo legal .2. Convocadas las partes se celebró la vista preceptiva el día 17 de noviembre del corriente, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Magistrado. Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.

Fundamentos de Derecho

Primero

Hay que entender necesaria la transcripción de ciertos elementos de las relaciones contractuales habidas entre las partes litigantes, para, a la vista de las mismas, poder analizar con precisión las cuestiones jurídicas que que se plantean en el presente recurso. Entre los actores y el demandado se celebró con fecha 15 de mayo de 1984 un contrato de arrendamiento de local de negocio, al que se le añadió, en su estipulación 9.ª, un pacto de opción de compra sobre el arrendado local, concediendo al arrendatario Sr. Luis Manuel la facultad de adquirirlo por el precio de 9.141.600 ptas., si optaba dentro del plazo de un año a contar desde la fecha del documento, y estipulándose expresamente que: «el arrendatario habrá de abonar a la propiedad la totalidad del precio al contado en el momento en que ejercite la opción establecida, otorgándose a continuación la escritura pública de compraventa».

El día 15 de mayo de 1985, las mismas partes litigantes acuerdan prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado el año anterior, actualizando la renta, y concediendo nuevamente al Sr. Luis Manuel otra opción de compra sobre el local arrendado. Se modificaba en esta nueva opción el precio fijado para la adquisición, que se eleva a 10.000.000 ptas., y el plazo del año que empezará a contar desde la fecha del 15 de mayo de 1985; repitiéndose significativamente la cláusula que textualmente obligaba al abono de la totalidad del precio en el momento de ejercitar la opción. El día 15 de mayo de 1986 el Sr. Luis Manuel comparece ante un Notario requiriéndole para que, por correo certificado con acuse de recibo, requiera a su vez a los arrendadores (ahora recurridos) manifestándoles su deseo de ejercitar la opción de compra del local, ofreciéndoles la cantidad pactada (que no deposita en la Notaría) y requiriéndoles para que en breve plazo se otorgue la escritura pública. Él Notario se persona en la oficina de correos el día 20 de mayo y cursa la carta del requerimiento, que es recibida por los destinatarios con fecha 2 de junio de 1986. Al día siguiente comparece en la Notaría el Sr. Letrado de los actores, y en nombre de ellos manifiesta que no tiene inconveniente en llevar a efecto la escritura pública del local objeto de la opción, previo pago del precio estipulado, y que fija para este acto el día 30 de junio siguiente. Con fecha 1 de julio vuelve a comparecer en la Notada doña Isabel Pacheco, representando a los actores y haciendo constar, que ha pasado el plazo concedido al Sr. Luis Manuel sin que éste se haya presentado para, otorgar la escritura y pagar el precio, solicitando se le requiera nuevamente, concediéndole otro plazo para dicho fin que finaliza el siguiente día 10 de julio, entendiéndose que renuncia a la opción, pudiendo los requirentes disponer de la finca, si no se lleva a cabo lo convenido. El Sr. Luis Manuel se persona ante el Notario el día 4 de julio y manifiesta que no podrá llevarse a cabo lo estipulado hasta finales del mes de julio, por ciertos inconvenientes familiares. Finalmente con fecha 17 de julio de 1986 los demandantes notifican notarialmente al demandado, que dan por caducado el plazo de la opción de compra que le tenían concedido sobre el local comercial, notificación que llega a poder de una dependienta del Sr. Luis Manuel , mediante la entrega de la correspondiente cédula, el día 18 del indicado mes.

Segundo

Sabido es que la opción de compra no aparece regulada específicamente en el Código Civil , aunque tenga reconocido su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario, teniendo declarado esta Sala, que debe entenderse como tal, aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituye sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la misma; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; o como tiene resumido esta Sala: «en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente en que se perfeccione o no» (Sentencias de 16 de abril de 1979, 4 de abril de 1987, 9 de octubre de 1987, 24 de octubre de 1990, 24 de enero, 28 de octubre y 23 de diciembre de 1991, etcétera). Al tratarse de un contrato atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla a la voluntad de las partes, según dispone el art. 1.255 del Código Civil , y subsidiariamente en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza; y en el caso de autos la declaración de caducidad que contiene la sentencia recurrida, resulta obligado mantenerla por dos grupos de razones: A) Realmente la caducidad se produjo por ministerio de la Ley el día 15 de mayo de 1986 , ya que de conformidad con el segundo párrafo del art. 1.262 del Código Civil (que acoge la teoría del conocimiento de la aceptación por el oferente, respecto al momento de la perfección del contrato) cuando elrequerimiento notarial que contenía el ejercicio de la opción llega al conocimiento de los demandantes, habría transcurrido con exceso el plazo fijado; bien es cierto que por la voluntad de la parte oferente este plazo se prorroga, pero la misma voluntad que lo prorroga, pone fin al mismo con fecha 17 de julio de 1986, dada la actitud reiteradamente negativa del Sr. Luis Manuel ; y B) Contractualmente se pacta (apareciendo literalmente en las dos opciones) que el abono de la totalidad del precio convenido se efectuará al contado y en el momento en que se ejercite la opción de compra; cláusula contractual que no ha tenido nunca su efectivo cumplimiento, y que formando parte de la opción, por la voluntad expresa de las partes (pacta sunt servando), vicia de inexistencia el contrato del que forma parte; y todo ello al margen de cualquier otra disquisición doctrinal relativa a la diferenciación que pueda existir entre la opción como contrato preparatorio, y la compraventa como contrato definitivo. Por lo expuesto, resulta obligado el rechazo del motivo y del recurso en su totalidad, con la preceptiva condena en costas del recurrente ( art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que debemos declarar declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por Luis Manuel

, contra la Sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en fecha 28 de noviembre del corriente , en las actuaciones de que se trata. Condenamos a dicho recurrente al pago de las costas procesales ocasionadas en dicho recurso.

Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia, a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo de apelación que en su día remitió.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Alfonso Barcala Trillo Figueroa.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.

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