STS, 19 de Noviembre de 1992

JurisdicciónEspaña
Fecha19 Noviembre 1992

Núm. 1.062.-Sentencia de 19 de noviembre de 1992

PONENTE: Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.

PROCEDIMIENTO: Juicio de retracto ( Ley de Arrendamientos Urbanos ).

MATERIA: Retracto: Donación disimulada como compraventa, improcedencia del retracto.

NORMAS APLICADAS: Arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Art. 633 del Código Civil .

JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1932; 22 de febrero de 1940; 19 de noviembre de 1956; 8 de mayo de 1957; 15 de enero de 1959; 1 de diciembre de 1964; 20 de octubre de 1966, y 7 de marzo de 1980 .

DOCTRINA: Esta Sala de casación, en su función de salvaguardia del Ordenamiento jurídico,

puesto de manifiesto a través de la alegación en el recurso de la infracción de los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (motivos quinto y sexto), ha de entender que en realidad no se

efectuó contrato alguno de compraventa en escritura pública, sino de donación de inmuebles. Y así

lo pone de relieve en casos similares la doctrina jurisprudencial.

En la villa de Madrid, a diecinueve de noviembre de mil novecientos noventa y dos.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de autos de juicio de retracto seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Bilbao, sobre retracto urbano, cuyo recurso fue interpuesto por Luis María , representado por el Procurador Sr. Pulgar Arroyo y asistido del Letrado don José Ignacio Caballero Lecumberri, en el que son recurridos Héctor y Juan Manuel , representados por el Procurador Sr. Martín Jaureguibeitia y asistidos del Letrado don Ignacio Gómez Iñiguez.

Antecedentes de hecho

Primero

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Bilbao fueron visto los autos de juicio de retracto urbano promovidos a instancia de Héctor y Juan Manuel , contra Luis María , sobre retracto urbano.

Por la parte actora se formuló demanda de juicio de retracto urbano arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho, que se dictara sentencia por la que se declare el derecho de esta parte de retraer el local adquirido por el demandado Luis María , condenando a éste a que en el breve término que al efecto se señala, otorgue escritura pública de compraventa a favor de mis representados, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio.

Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó alegando como hechos y fundamentos deDerecho los que estimó oportunos y terminó suplicando se dicte sentencia por la que, estimando las excepciones de falta de legitimación activa y de caducidad de la acción o subsidiariamente sin ello, se desestime la demanda, con la expresa condena a los actores al pago de las costas.

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 17 de octubre de 1988, cuyo fallo es como sigue: «Que estimando íntegramente las pretensiones deducidas en la demanda presentada por el Procurador Sr. Apalategui, en nombre de Héctor y Juan Manuel , debo declarar y declaro el derecho de retracto de los actores sobre el pabellón sito en Galdácano, barrio de DIRECCION000 , Travesía DIRECCION001 , núm. NUM000 , adquirido por el demandado Luis María , condenando al demandado a que en el plazo de cinco días otorgue escritura pública de compraventa a favor de los actores, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio, a su costa, imponiéndose expresamente las costas causadas a la parte demandada.»

Segundo

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao dictó Sentencia con fecha 5 de diciembre de 1989 , cuyo fallo es como sigue: «Con total desestimación del recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Arana Vidarte, en representación de Luis María , debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia de la lima. Sra. Magistrada-Jueza de Primera Instancia, dictada en los autos núm. 384/1987 , sin hacerse especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta segunda instancia.»

Tercero

El Procurador Sr. Pulgar Arroyo, en nombre de Luis María , formalizó recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: 1.° y 2.º Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos obrantes en autos. 3.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo alternativo o complementario del motivo primero que antecede, por infracción de los arts. 1.281, 1.282 y siguientes, en relación a los 1.214 y siguientes, todos del Código Civil . 4.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como alternativo o completamentario del motivo segundo. 5.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del art. 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y jurisprudencia aplicable. 7.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 9.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación al 7.º del Código Civil .

Cuarto

Admitió el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 5 de noviembre del año actual, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.

Fundamentos de Derecho

Primero

La sentencia recurrida estimó íntegramente la demanda de retracto de arrendamientos urbanos recayente sobre pabellón industrial, acción que ejercitaron los arrendatarios Héctor y Juan Manuel contra el demandado Luis María , titular propietario del inmueble objeto del retracto. No se impugnan en el recurso de casación sustanciado en estas actuaciones los hechos que la Sala a quo tomó como base de su fallo, en cuanto todos los cinco motivos admitidos se apoyan en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Los dos primeros motivos fueron inadmitidos toda vez que a través de los mismos se intentaba suscitar nuevamente una resolución de instancia. Aquellos hechos en que se fundamentó el fallo recurrido fueron esencialmente los siguientes: a) En sendas escrituras públicas de fecha 6 de marzo de 1985 Isabel vendió a su sobrino, el actual recurrente, dos fincas una de ellas pabellón con planta baja y primer piso, con superficie de 222 metros cuadrados, y la otra integrada por una faja de terreno que se describe y sobre la que propiamente no se litigó. Se fijó un precio de un 1.000.000 de ptas. que la vendedora declaró haber recibido íntegramente, y se declaraba que ambas fincas estaban libres de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios, b) El actual recurrente, Sr. Luis María , constituyó a favor de la vendedora sobre ambas fincas un usufructo vitalicio por valor de 150.000 ptas. Las inscripciones en el Registro de la Propiedad se verificaron el día 5 de junio de 1986. Pero la Sra. Isabel siguió cobrando los recibos de los arrendatarios, después retrayentes, en calidad de propietaria, c) El día 21 de julio de 1987 el recurrente y su tía la Sra. Isabel otorgaron escritura pública de rectificación y aclaración de la de fecha 6 de marzo de 1985, manifestando que en esta última escritura se padeció «un error involuntario», y que la transmisión que se decía efectuada a título de compraventa, en realidad se efectuó a título de donación pura y simple, aceptada por el donatario Sr. Luis María y que el precio que figuraba en la escritura rectificada no fue recibido por la donante sino que fue el valor atribuido a efectos fiscales a los bienes objeto de la donación.

Segundo

En el examen y resolución del recurso y a la vista de los hechos que constan como probados expuestos en el fundamento anterior, es evidente que entre Isabel y su sobrino el ahorarecurrente se celebró una escritura pública de venta sobre el inmueble litigioso, y que no obstante esa aparente venta, la vendedora continuó cobrando las rentas a los arrendatarios en calidad de propietaria, la que tampoco consta que hubiese recibido el precio que se dice pagado por la compraventa; tratándose, por consiguiente, de un precio ficticio, sobre cuyo pago ninguna prueba se hizo. Por lo tanto, esta Sala de casación, en su función de salvaguardia del ordenamiento jurídico, puesto de manifiesto a través de la alegación en el recurso de la infracción de los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (motivos quinto y sexto), ha de entender que en realidad no se efectuó contrato alguno de compraventa en escritura pública, sino de donación de inmuebles. Y así lo pone de relieve en casos similares la doctrina jurisprudencial; en efecto, a la declaración de la Sala de instancia de que se celebró un contrato disimulado (compraventa que encubre donación), hecho no controvertido en la litis, habiéndose cumplido los elementos jurídicos que integran el acto disimulado (escritura pública y aceptación del donatario), y en especial la gratuidad del acto, alcance y condiciones de la transferencia, entonces ha de producir sus efectos la donación encubierta, al no haberse acusado ilicitud alguna del convenio, ni haberse dudado en absoluto del animus donandi de la presunta vendedora, a favor de la cual se constituyó a seguido un usufructo vitalicio sobre el mismo inmueble; debiendo concluirse en definitiva que tuvo lugar en lugar de un contrato de compraventa otro de donación perfecta de bienes inmuebles, como así se deduce de la referida jurisprudencia (Sentencias, entre otras, de 3 de marzo de 1932, 19 de noviembre de 1956, 20 de octubre de 1966, 1 de diciembre de 1964 y 7 de marzo de 1980).

Tercero

La certeza, en vías de configuración jurídica atribuida a esta Sala, de que se trató de un contrato de donación perfecto, después corroborado por medio de otra escritura pública ya de donación, y la inexistencia de una venta, pone de relieve la clara infracción por la sentencia recurrida de los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ya que para el ejercicio legal del retracto, y en fase anterior del tanteo, ambos preceptos legales parten de la existencia de un contrato válido de venta, sin la cual no es posible hablar de retracto ni de su ejercicio eficaz por el arrendatario. El contrato disimulado, tal como lo declaró la Sala a quo, es conforme a Derecho cuando se justifique, como en el caso discutido, una causa verdadera y lícita en que se fundó y se cumplieron las formalidades legales que exige el art. 633 del Código Civil ; siendo nula la escritura de compraventa con precio ficticio, a lo que no obsta que se otorgase ante Notario, ya que es sabido ( art. 1.218, párrafo 1.°, del citado Código ) que el fedatario no testifica de la veracidad de las declaraciones (doctrina deducida, entre otras, de las Sentencias de 22 de febrero de 1940, 8 de mayo de 1957 y 15 de enero de 1959). Por todo ello, es de aseverar que la sentencia recurrida, desatendiendo los hechos probados y su trascendencia jurídica, debe ser dejada sin efecto, por estimación de los motivos quinto y sexto del recurso, al no ser posible dar lugar al retracto pedido; y todo ello sin necesidad de examinar el resto de los motivos que fueron admitidos.

Cuarto

La estimación del recurso implica la desestimación de la demanda con absolución del demandado, debiendo ser impuestas las costas de primera instancia por imperativo legal ( art. 149.1.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) al demandante actual recurrido, y sin que proceda pronunciamiento alguno sobre las costas causadas en el recurso de apelación y en éste de casación, con devolución a la parte recurrente del depósito que constituyó ( art. 1.715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el 150 de la de Arrendamientos Urbanos).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que estimando el recurso de casación interpuesto por el Procurador don Luis Pulgar Arroyo, en nombre de Luis María , contra la Sentencia de fecha 5 de diciembre de 1989, dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao , casamos y anulamos dicha sentencia, y con revocación de la dictada en primera instancia por el Juzgado núm. 3 de la misma villa con fecha 17 de octubre de 1988, desestimamos la demanda interpuesta por Héctor y Juan Manuel , de la que absolvemos al demandado. Todo ello con imposición a los demandantes de las costas de primera instancia, sin declaración expresa sobre las de la segunda y de la casación, y acordando devolver al recurrente el importe del depósito exigido para interponer este recurso de casación.

Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.- Jesús Marina Martínez Pardo.-Jaime Santos Briz.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz,Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.

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