STS, 31 de Julio de 1992

Ponente:FRANCISCO MORALES MORALES
Fecha de Resolución:31 de Julio de 1992
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA. ARRAS O SEÑAL. OTORGAMIENTO DE ESCRITURA. La doctrina anteriormente expuesta patentiza la errónea e ilógica interpretación que la sentencia recurrida ha hecho del contrato litigioso, en el punto concreto aquí examinado, ya que en el mencionado contrato, según se advierte con la simple lectura del mismo, no medió pacto alguno, ni expreso ni tácito, acerca de arras penitenciales, sino que consta claramente que la entrega que hizo el comprador lo fue en concepto de pago de parte del precio (arras confirmatorias), como lo evidencian de manera clara e indubitada las siguientes manifestaciones del contrato ... entrega en este acto a don Juan Manuel y doña Ana la cantidad de dos millones cuatrocientas mil pesetas en concepto de paga y señal. Firmando don Juan Manuel y doña Ana por este documento eficaz carta de pago de dicha suma; don Juan Manuel y doña Ana aplicarán esta paga y señal a cuenta del total del precio pactado por la compraventa, siendo éste la cantidad de veinticuatro millones de pesetas. Se estima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

Núm. 808.-Sentencia de 31 de julio de 1992

PONENTE: Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales.

PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo de menor cuantía.

MATERIA: Compraventa. Otorgamiento de escritura pública. Entrega de «señal». Arras

confirmatorias.

NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Artículos 1.153, 1.281, 1.450 y 1.454 del CC.

JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 11 de octubre de 1927, 5 de junio de 1945, 20 de abril de 1955,15 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966, 20 de mayo de 1967, 16 de diciembre de 1970, 10 de noviembre de 1983, 10 de marzo y 12 de julio de 1986, 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989 y 12 de diciembre de 1991.

DOCTRINA: En el contrato, según se advierte con la simple lectura del mismo, no medió pacto alguno, ni expreso ni tácito, acerca de arras penitenciales, sino que consta claramente que la entrega que hizo el comprador lo fue en concepto de pago de parte del precio (arras confirmatorias).

En cumplimiento de dicho contrato, el comprador señor Clemente antes del vencimiento del plazo señalado para ello (30 de abril de 1988) requirió a los vendedores para que le otorgaran la correspondiente escritura pública, al mismo tiempo que les pagaría el resto del precio pactado, a cuyo requerimiento contestaron los vendedores con la pretensión de desligarse del contrato devolviendo duplicadas las arras, cuya pretensión es totalmente injustificada e inadmisible, según se desprende de lo anteriormente dicho, al no aparecer que en el contrato se estipularan, ni expresa ni tácitamente, unas arras penitenciales, que le facultaran para ello, por todo lo cual los motivos han de ser desestimados.

Se estima el recurso.

En la villa de Madrid, a treinta y uno de julio de mil novecientos noventa y dos.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados firmantes, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Barcelona; cuyo recurso ha sido interpuesto por don Clemente , representado por la Procuradora de los Tribunales doña África Martín Rico y defendido por el Letrado don Alberto Miro Coll; siendo parte recurrida don Juan Manuel y doña Ana , representados por el Procurador de los Tribunales don José Luis Pinto Maraboto y asistidos por el Letrado don Jorge Vidal Cairat.

Antecedentes de hecho

Primero

El Procurador de los Tribunales don Ramón Feixó Bergada, en nombre y representación de don Clemente , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Barcelona, demanda dejuicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra don Juan Manuel y doña Ana , sobre reclamación de cantidad, alegó los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada a que se acuerde, con lo establecido en el contrato que adjuntaba a la demanda, procedan a elevar a escritura pública la compraventa de la finca propiedad de los mismos, sita en Mirasol, en el término municipal de Sant Cugat del Valles, calle Santander s/n, y para el supuesto que se negaren, se declare judicialmente la elevación a pública subasta de la compraventa, con pago por el demandante, en cualquier caso, de la cantidad de veintiún millones seiscientas mil pesetas, en concepto del resto del precio e imponiendo las costas de este juicio a los demandados por su manifiesta temeridad y mala fe. Solicitando por otrosí que se procediera a la anotación preventiva de la demanda, dictando el proveído necesario, que, a su vez, contenga la prohibición de disponer de la finca.

Segundo

Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos, en su representación, el Procurador don Octavio Pesquera Roca, quien contestó a la demanda, alegando los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que absolviendo totalmente de la demanda a los demandados, se declare que por el solo transcurso del plazo acordado del día 30 de abril de 1988, ha caducado el derecho del actor don Clemente , para exigir se otorgue escritura de compraventa a su favor, liberando de dicho compromiso a los demandados, los esposos don Juan Manuel y doña Ana ; que se haga expresa declaración de que el actor, señor Clemente , debe considerar perdida la cantidad de dos millones cuatrocientas mil pesetas que en su fecha entregó en calidad de paga y señal; que se condene al actor al pago de las costas de este procedimiento, por su manifiesta temeridad y mala fe.

Tercero

Abierto el período de prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes, para conclusiones.

Cuarto

La lima. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia dictó sentencia en fecha 13 de marzo de 1989 cuyo fallo es el siguiente: «Que desestimando como desestimo en su integridad la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por don Clemente , contra don Juan Manuel y doña Ana , debo absolver y absuelvo de la misma a estos últimos, con expresa imposición al actor de las costas procesales».

Quinto

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia en fecha 26 de febrero de 1990 , cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: «Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Carlos Testor Ibars, en nombre y representación de don Clemente , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Barcelona en fecha 13 de marzo de 1989 , en juicio de menor cuantía número 579/88, con expresa imposición al apelante de las costas causadas en esta alzada».

Sexto

La Procuradora doña África Martín Rico, en nombre y representación de don Clemente , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Se ampara en el número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por haber sufrido error la sentencia en la apreciación de la prueba, según documentos que obran en autos no contradichos por otros elementos probatorios. Segundo. Se ampara en el número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por haber sufrido error la sentencia en la apreciación de la prueba, según documentos que obran en autos no contradichos por otros elementos probatorios. Tercero. Se ampara en el número 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al infringir la sentencia el artículo 1.454 del Código Civil y de la jurisprudencia aplicable a la cuestión objeto de debate. Cuarto. Se ampara en el número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al infringir la sentencia los artículos 1.153 en relación con el artículo 1.454 y 1.281 del Código Civil y de la jurisprudencia aplicable a la cuestión objeto de debate.

Séptimo

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 13 de julio de 1992.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales.

Fundamentos de Derecho

Primero

Para la adecuada comprensión y subsiguiente resolución de la cuestión litigiosa a que se refiere este recurso, se estima imprescindible dejar previamente consignados los presupuestos que sirven de soporte fáctico a la misma, los cuales, en aras de una mayor claridad expositiva, serán relacionados en este y en el siguiente fundamento jurídico. Mediante documento privado de fecha 29 de enero de 1988, losesposos don Juan Manuel y doña Ana , de una parte, y don Clemente , de la otra, celebraron un contrato, en el que literalmente estipularon lo siguiente: «Reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para este documento, manifiestan: Primero. Que don Juan Manuel y doña Ana son propietarios del terreno sito en Mirasol, Sant Cugat del Valles, con frente de fachada a la calle Santander s/n. Inscrito en el Registro de la Propiedad número 2 de Terrassa, al Tomo 915, libro 462 de Sant Cugat del Valles, folio 121, finca 9198-N, inscripción 4ª Segundo. Que estando interesado don Clemente en la compra de la mencionada finca, entrega en este acto a don Juan Manuel y doña Ana la cantidad de dos millones cuatrocientas mil pesetas (2.400.000 pesetas), en concepto de paga y señal. Firmando don Juan Manuel y doña Ana por este documento eficaz carta de pago de dicha suma. Tercero. Don Juan Manuel y doña Ana aplicarán esta paga y señal a cuenta del total precio pactado por la compraventa, siendo éste la cantidad de veinticuatro millones de pesetas (24.000.000 de pesetas). Cuarto. En cuanto al resto de precio, es decir la cantidad de veintiún millones seiscientas mil pesetas (21.600.000 pesetas), don Clemente las hará efectivas en el mismo acto de la firma de la correspondiente escritura pública de compraventa, que se otorgará como máximo por todo el día 29 de febrero de 1988. Plazo de esta paga y señal. Quinto. Todos los gastos e impuestos que se devenguen por la elevación a escritura pública de la presente compraventa hasta su inscripción en el registro de la propiedad, arbitrio municipal de plusvalía e IVA si se devengaren serán a cargo de la parte compradora, entregando la parte vendedora la finca libre, vacua y expedita, al corriente de tributaciones y arbitrios y respondiendo de evicción y saneamiento con arreglo a Derecho. Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado y a un solo efecto en papel de timbre del Estado, clase 8.ª, y números 018518592 el original y 018518593 la copia, en la ciudad y fecha al principio indicada. El plazo de la firma de escritura en el que consta en esta paga y señal hasta el 29 de febrero de 1988, queda prorrogado por ambas partes hasta el 30 de abril de 1988. Lo añadido es válido».

Segundo

Los demás presupuestos integradores del soporte fáctico de la cuestión litigiosa a que se refiere este recurso (cuya relación, por razones de claridad expositiva, según hemos anunciado anteriormente, se continúa en este Fundamento jurídico) son los siguientes: a) El día 25 de abril de 1988, don Clemente (representado por el Abogado don Jordi Buxeda Mestre) requirió al Notario de Barcelona don Wladimiro Gutiérrez Alvarez, quien extendió Acta de Requerimiento de la citada fecha (número 1356 de su protocolo) para que, a su vez, requiriera a los esposos don Juan Manuel y doña Ana conforme al contenido de una carta, que quedó unida a la matriz correspondiente. El día 29 de abril de 1988, el expresado Notario llevó a efecto dicho requerimiento en la persona de doña Ana , a la que entregó copia simple del requerimiento y fotocopia autenticada de la mencionada carta, cuyo texto literal es el siguiente: «Señores don Juan Manuel , doña Ana , calle Porvenir, número 43, ático 2.ª Barcelona, a 25 de abril de 1988. Muy señores míos: En el contrato suscrito con ustedes en fecha 29 de enero de 1988, cuyo objeto lo es la compraventa de la finca propiedad de ustedes, sita en el término municipal de Sant Cugat, en Mirasol, calle Santander sin número, se convino que el otorgamiento público lo será antes del próximo día 30 de abril de 1988, restando escasos días para dicho término. Como quiera que hasta la actualidad no me han precisado ustedes ante qué fedatario público debe elevarse a pública la compraventa, a pesar de mis requerimientos personales, me veo obligado a remitir la presente por conducto Notarial con fin de que sirvan indicarme el día, hora y Notaría en la que debe procederse al meritado otorgamiento público de compraventa, en cuyo acto, de acuerdo con lo pactado, procederé a hacer efectivo el resto del precio fijado de la transmisión. En espera de sus noticias, se despide atentamente, Fdo. Clemente ». Al expresado requerimiento, y dentro de la misma acta notarial antes referida, el día 29 de abril de 1990, los referidos esposos contestaron mediante otra carta, del siguiente tenor literal: «Señor don Clemente . Distinguido señor: Contestando su requerimiento firmado por conducto notarial recibido por nosotros en 29 de abril de 1988, debemos comunicarle que: 1. De acuerdo con el artículo 1.454 del Código Civil , si en el contrato hubiese mediado arras o señal podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. 2. Ya le notificamos personalmente, repetidas veces, desde principios del pasado febrero, que nuestro propósito era rescindir el contrato, cosa que hemos ratificado a través del Notario don Enrique Figa Faura y a tal efecto poníamos a su disposición cuatro millones ochocientas mil pesetas, importe de las arras duplicadas. Tome, en consecuencia, buena nota de que rescindimos el contrato de compraventa y devolvemos las arras por duplicado en el lugar y forma que usted tenga por conveniente. Atentamente le saludamos». 2º Por su parte, el día 26 de abril de 1988 los esposos don Juan Manuel y doña Ana (ésta representada por aquél) requirieron al Notario de Barcelona don Luis Figa Faura, quien extendió acta de la fecha citada (número 539 de su protocolo) para que entregara a don Clemente una carta que quedó protocolizada y unida a la matriz correspondiente. El día 27 de abril de 1988, el expresado Notario llevó a efecto el requerimiento en la persona de don Clemente , a quien entregó copia simple del acta, junto con la referida carta, que es del siguiente tenor literal: «Barcelona, 25 de abril de 1988. Sr. don Clemente . Pasaje Fontaniellas, 9, 1?, 1.a, ciudad. Muy señor nuestro: Nos referimos al documento que suscribimos el pasado día 29 de enero del presente año, por el que mostraba usted su interés en adquirir, por compra, nuestra finca sita en la calle Santander, sin número, de San Cugat del Valles (Mirasol). Dentro del término acordado notificamos a usted que no nos interesa proceder a la venta de la indicada finca.Lógicamente, ponemos a su disposición la cantidad que, en concepto de paga y señal, nos entregó; y, de conformidad a lo que dispone el artículo 1.454 del Código Civil , estamos dispuestos a indemnizarle, devolviéndole aquella paga y señal duplicada: es decir, ponemos a su disposición la suma de cuatro millones ochocientas mil pesetas (4.800.000 pesetas), cantidad que le entregaremos en la Notaría de don Luis Figa Faura, calle Mallorca, 277, 4º, de esta ciudad, el próximo día 29 de abril, a las 10 horas, esperando su presencia en dicha Notaría para efectuarle el pago. Atentamente le saludamos».

Tercero

Con base en los presupuestos fácticos que han sido expuestos en los dos fundamentos jurídicos anteriores, don Clemente promovió contra los esposos don Juan Manuel y doña Ana el proceso a que este recurso se refiere, en el que postuló que se dicte sentencia «por la que se condene a los demandados a que, de acuerdo con lo establecido en el contrato adjunto a este escrito de documento número dos, procedan a elevar a escritura pública la compraventa de la finca propiedad de los mismos, sita en Mirasol, en el término municipal de Sant Cugat del Valles, calle Santander sin número; y para el supuesto que se negaren se declare judicialmente la elevación a pública de la compraventa, con pago por mi mandante, en cualquier caso, de la cantidad de veintiún millones seiscientas mil pesetas en concepto del resto del precio». En el referido proceso, en grado de apelación, la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia por la que, confirmando la de primer grado, desestima la demanda y absuelve de la misma a los demandados. Contra la referida sentencia de la Audiencia, el demandante don Clemente interpone el presente recurso de casación, que articula a través de cuatro motivos, los dos primeros por el cauce del ordinal cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y los dos segundos por el del ordinal quinto del mismo precepto (según su redacción vigente a la fecha de formalización del recurso, anterior a la reforma llevada a cabo por Ley 10/1992, de 30 de abril ).

Cuarto

Antes de proceder al examen de los expresados motivos, ha de dejarse constancia de que la sentencia recurrida, sin referirse para nada a los hechos probados, ni a la cronología del desarrollo de los mismos, parece basar exclusivamente la «ratio decidendi» de su fallo desestimatorio de la demanda en que entiende que, al haberse pactado una fecha última (30 de abril de 1988) para la elevación a escritura pública del documento privado de compraventa, el contrato no llegó a perfeccionarse, como parece desprenderse de su confusa motivación jurídica, en la que después de hacer una disquisición acerca de la diferencia entre perfección y consumación del contrato de compraventa y de decir que la jurisprudencia que interpreta el artículo 1.450 del Código Civil «establece la distinción entre el momento de perfección de un contrato de compraventa y el de consumación del mismo, momentos que no pueden por tanto confundirse, ni unificarse», agrega textualmente (y con ello termina su argumentación jurídica) lo siguiente: «ello comporta y significa que cuando se ha pactado la existencia de arras, si éstas actúan como confirmatorias, equivalen a un adelanto, a un anticipo, a una situación que forzosamente aun siendo parcial comporta y desemboca en el "todo" del contrato; más cuando como en autos las propias partes, en el contrato suscrito de común acuerdo, limitan y sitúan en el tiempo los efectos de las arras, que actúan primero según la cláusula cuarta hasta el día 29 de febrero de 1988 y luego en cláusula adicional se amplían a otra fecha posterior, 30 de abril de 1988, ello, "per se" diluye el concepto confirmatorio del contrato para configurar una penitencia o previsión de la sanción del desistimiento, ya que resulta del todo incompatible o mejor dicho inconcebible afirmar una perfección del vínculo y a la vez irla limitando en el tiempo; todo lo cual comporta la desestimación del recurso interpuesto, sin necesidad de mayor argumentación» (fundamento de Derecho primero y único de la sentencia aquí recurrida, pues el segundo se refiere exclusivamente a las costas).

Quinto

Por los motivos primero y segundo, ambos con la sede procesal ya dicha (ordinal cuarto), el recurrente denuncia error en la apreciación de la prueba, que hace consistir en que la sentencia recurrida ha atribuido carácter de arras penitenciales a las que sólo fueron confirmatorias (en el motivo primero) y en que dicha sentencia declara no producida la perfección del contrato litigioso, cuando el mismo, dice el recurrente, quedó incluso consumado mediante la entrega que los demandados-vendedores le hicieron de la finca vendida (en el motivo segundo), citando para evidenciar esos supuestos errores probatorios, como documentos obrantes en autos, el propio contrato litigioso y el acta notarial de fecha 2 de mayo de 1988, autorizada por el Notario de Sant Cugat del Valles, don Amador López Balina (número 545 de su protocolo), en la que se hace constar que la esposa del actor, aquí recurrente en presencia del Notario autorizante del acta, entró en la finca vendida, utilizando las llaves que dice le habían sido entregadas por los demandadosvendedores, aquí recurridos. Como el punto nodular sobre el que descansa el «thema decidendi» de esta revisión casacional es el atinente a la calificación jurídica que haya de corresponder a la «señal» que medió en el contrato litigioso, en íntima relación con la interpretación de éste, la cuestión previa (de índole indudablemente fáctica) que ha de quedar inicialmente concretada es la relativa a determinar si el contrato de compraventa a que se refiere este proceso quedó o no perfeccionado, bajo cuya única perspectiva impugnatoria habrán de ser considerados los dos expresados motivos. Como toda estipulación de arras (cualquiera que sea la función que a las mismas se atribuya) presupone necesariamente la existencia de un contrato principal, del de aquéllas (las arras) son un mero pacto o estipulación necesaria, y como, por otro lado, la sentencia recurrida, después de declarar la existencia del pacto de arras, parece negar (en suconfusa motivación jurídica) que el contrato hubiera llegado a perfeccionarse, es evidente que incurrió en error de hecho en la apreciación de la prueba, no sólo por esa patente e insólita contradicción, sino porque en los autos aparece plenamente probado (basta la simple lectura del documento privado de fecha 29 de enero de 1988, que ha sido transcrito literalmente en el fundamento jurídico primero de esta resolución) que las partes perfeccionaron el contrato de compraventa, pues hubo pleno consentimiento o acuerdo entre ellas sobre la cosa objeto del contrato (la finca que en dicho documento se describe) y sobre el precio, que fue el de veinticuatro millones de pesetas, de las que el comprador, en el acto de la firma del contrato, entregó dos millones cuatrocientas mil pesetas, «en concepto de paga y señal», quedando aplazado el pago del resto (21.600.000 pesetas) para el momento de otorgamiento de la correspondiente escritura pública, para lo que se señaló como plazo máximo hasta el 30 de abril de 1988. Por ello, los expresados motivos han de ser estimados en el sentido de que ha de considerarse probada la perfección del contrato de compraventa litigioso, instrumentado mediante el repetido documento privado de fecha 29 de enero de 1988, ello con independencia de la calificación que haya de atribuirse a las arras («paga y señal» se dice en el documento) pactadas, lo cual, dada su naturaleza de «quaestio iuris», en cuanto relacionado con la interpretación del contrato, será examinado seguidamente.

Sexto

Los motivos tercero y cuarto, con residencia procesal los dos en el número quinto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (según su redacción anterior a la reforma por Ley 10/1992, de 30 de abril ) y por los que se denuncia «infracción del artículo 1.454 del Código Civil y de la jurisprudencia aplicable a la cuestión objeto de debate» (en el segundo) e «infracción del artículo 1.153 en relación con los artículos 1.454 y 1.281 del Código Civil y de la jurisprudencia aplicable a la cuestión objeto de debate» (en el tercero), han de ser examinados conjuntamente, ya que ambos tienen un mismo y único designio impugnatorio, cual es el de combatir la calificación de «arras penitenciales» que la sentencia recurrida ha atribuido a la entrega de dos millones cuatrocientas mil pesetas que el demandante-comprador, aquí recurrente, hizo a los demandados- vendedores, ahora recurridos, «en concepto de paga y señal», al celebrar el contrato de compraventa de fecha 29 de enero de 1988. Si bien la interpretación de los contratos (a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a una estipulación de arras) es función propia de los juzgadores de la instancia, dicho principio quiebra y puede ser sometido a rectificación por vía casacional cuando el resultado exegético por aquéllos obtenido sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de las normas hermenéuticas. Para comprobar si la sentencia aquí impugnada ha incurrido en alguno de los expresados supuestos, al interpretar el contrato litigioso, en lo referente al punto concreto antes apuntado, ha de partirse, por un lado, de que el pacto arral (como cláusula accesoria de un contrato principal perfeccionado, generalmente una compraventa) puede desempeñar una de estas tres funciones (determinantes, respectivamente, de otras tantas clases de arras): como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que especifica y únicamente se refiere el artículo 1.454 del Código Civil , y, por otro lado, ha de recordarse que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra «señal» exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio (sentencias de 11 de octubre de 1927, 5 de junio de 1945, 20 de abril de 1955, 15 de octubre de 1956) y que el contenido del artículo 1.454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (sentencias de 7 de febrero de 1966, 20 de mayo de 1967, 16 de diciembre de 1970, 10 de noviembre de 1983, 10 de marzo y 12 de julio de 1986, 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989, 12 de diciembre de 1991, entre otras muchas). La doctrina anteriormente expuesta patentiza la errónea e ilógica interpretación que la sentencia recurrida ha hecho del contrato litigioso, en el punto concreto aquí examinado, ya que en el mencionado contrato, según se advierte con la simple lectura del mismo, no medió pacto alguno, ni expreso ni tácito, acerca de arras penitenciales, sino que consta claramente que la entrega que hizo el comprador lo fue en concepto de pago de parte del precio (arras confirmatorias), como lo evidencian de manera clara e indubitada las siguientes manifestaciones del contrato «... entrega en este acto a don Juan Manuel y doña Ana la cantidad de dos millones cuatrocientas mil pesetas en concepto de paga y señal. Firmando don Juan Manuel y doña Ana por este documento eficaz carta de pago de dicha suma» (estipulación segunda del contrato); «don Juan Manuel y doña Ana aplicarán esta paga y señal a cuenta del total del precio pactado por la compraventa, siendo éste la cantidad de veinticuatro millones depesetas» (estipulación tercera); «En cuanto al resto del precio, es decir la cantidad de veintiún millones seiscientas mil pesetas, don Clemente las hará efectivas...» (estipulación cuarta). En cumplimiento de dicho contrato, el comprador señor Clemente antes del vencimiento del plazo señalado para ello (30 de abril de 1988) requirió a los vendedores para que le otorgaran la correspondiente escritura pública, al mismo tiempo que les pagana el resto del precio pactado, a cuyo requerimiento contestaron los vendedores con la pretensión de desligarse del contrato devolviendo duplicadas las arras, cuya pretensión es totalmente injustificada e inadmisible, según se desprende de lo anteriormente dicho, al no aparecer que en el contrato se estipularan, ni expresa ni tácitamente, unas arras penitenciales, que le facultaran para ello, por todo lo cual los motivos han de ser estimados.

Séptimo

El acogimiento de los motivos aducidos con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación total de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala, conforme preceptúa el número tercero del artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate, lo que ha de hacerse, con base en los razonamientos expuestos en los Fundamentos jurídicos anteriores, en el sentido de estimar la demanda formulada por don Clemente y condenar a los esposos demandados don Juan Manuel y doña Ana a que otorguen a favor del actor la correspondiente escritura pública de venta de la finca a que se refiere este litigio, en cuyo momento el comprador señor Clemente les hará efectivo el resto del precio ascendente a veintiún millones seiscientas mil pesetas, a cuya escritura pública, si los demandados vendedores se negasen a otorgarla, será otorgada, en ejecución de sentencia, por el Juez correspondiente, en la representación de dichos vendedores; por imperativo legal, han de imponerse expresamente las costas de primera instancia a los demandados don Juan Manuel y doña Ana ; sin expresa imposición de las de apelación, ni de las de este recurso, debiendo devolverse al recurrente el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que con estimación del presente recurso interpuesto por la Procuradora doña África Martín Rico, en nombre y representación de don Clemente , ha lugar a la total casación y anulación de la sentencia recurrida de fecha 26 de febrero de 1990, dictada por la sección catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona , y en sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que, estimando la demanda formulada por don Clemente en el proceso a que este recurso se refiere, debemos condenar y condenamos a los esposos demandados don Juan Manuel y doña Ana a que otorguen la correspondiente escritura pública a favor del actor señor Clemente , elevando a público el documento privado de fecha 29 de enero de 1988, por el que aquéllos vendieron a éste la finca sita en Mirasol, del término municipal de Sant Cugat del Valles, con frente de fachada a calle Santander s/n (que en dicho documento privado se describe), por el precio de veinticuatro millones de pesetas, de las que el comprador ya tiene pagadas a cuenta dos millones cuatrocientas mil pesetas, debiendo dicho comprador en el mismo acto del otorgamiento pagar a los vendedores el resto del precio, por importe de veintiún millones seiscientas mil pesetas, y si los vendedores se negaren a otorgar la expresada escritura pública de compraventa, la misma será otorgada, en ejecución de sentencia, por el Juez en representación de aquéllos; con expresa imposición a los esposos demandados de las costas de primera instancia; sin expresa imposición de las de apelación, ni las del presente recurso; devuélvase al recurrente el depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Alfonso Villagómez Rodil.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Francisco Morales Morales.- Rubricados.