STS, 21 de Mayo de 1992

Ponente:ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL
Fecha de Resolución:21 de Mayo de 1992
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
 
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CONTENIDO

Núm. 510.- Sentencia de 21 de mayo de 1992

PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.

PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo de menor cuantía.

MATERIA: Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Reclamación de honorarios. Intervención de varios

profesionales.

NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Artículos 1.091, 1.253, 1.261, 1.449, 1.450 y 1.732.3 del Código Civil y 272 del Código de Comercio.JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 2 de octubre de 1965; 3 de marzo de 1967; 12 de

marzo, 18 de septiembre y 1 de diciembre de 1986; 1 de marzo de 1988; 1 y 17 de mayo y 6 de

octubre de 1990; 11 de febrero y 26 de marzo de 1992 y 26 de marzo de 1992.

DOCTRINA: El contrato de agencia inmobiliaria, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en

sentencia de 26 de marzo de 1992, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio

contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los

artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje,

arrendamientos de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión

mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al agente, en su

condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la

venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser

indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en

la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien

coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer

posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de

celebrar el futuro convenio final.

Los consecuentes honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso, que contemple otramodalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o

negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el agente

mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un

pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión. Se

estima el recurso.

En la villa de Madrid, a veintiuno de mayo de mil novecientos noventa y dos.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Bilbao (Sección Cuarta), en fecha 14 de diciembre de 1989 , como consecuencia de los autos de juicio de menor cuantía, sobre reclamación de honorarios profesionales, tramitadas en el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Bilbao, cuyo recurso fue interpuesto por don Jesús Carlos , representado por el Procurador de los Tribunales don José Luis Ferrer Recuero, asistido del Letrado don Juan Pérez de la Barreda, en el que son partes recurridas doña Flora y doña Erica , a las que representó el Procurador don Eduardo Morales Price y defendió el Letrado, don José Ramón Bilbao Ruiz.

Antecedentes de hecho

Primero

El Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Bilbao, tramitó los autos de juicio de menor cuantía número 345/1986, en razón a la demanda que formuló don Jesús Carlos , en la cual, tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia en la forma siguiente: «Que habiendo por presentado este escrito con los documentos que se acompañan y respectivas copias, se sirva admitirlo; tenga por acreditada la representación que ostento, ordenando se entiendan conmigo las sucesivas diligencias; por deducida demanda a nombre de mi poderdante, don Jesús Carlos , a juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra doña Flora , doña Erica , doña Lorenza , don Carlos María , don Francisco , don Luis Pedro , don Humberto , don Juan Francisco , doña Rebeca , doña Nieves , don Oscar , don Benito , don Jose Luis , don Eugenio , don Luis Alberto , don Ismael , don Marco Antonio , don Raúl , don Clemente , doña Ángeles y don Luis Angel , de las circunstancias personales y domicilio al principio señalado para todos y cada uno de ellos; principio ordenar sus respectivos emplazamientos y seguidos los trámites legales, en definitiva dictar sentencia por lo que estimada la demanda: A) Se declare que el derecho a la comisión del 3 por 100 reglamentario, por la mediación profesional de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, respecto de la compraventa de terrenos para campo de tiro e instrucción de los acuartelamientos de Soyeches, en Munguía (Vizcaya) efectuado por el Estado al hoy actor y a los demandados que el mismo representó, se devenga con el perfeccionamiento de dicha adquisición mediante la aprobación de la misma en 31 de diciembre de 1982 por el Consejo Rector de la Junta Central de Acuartelamiento, hoy Gerencia de Infraestructura de la Defensa, en precio global de 187.870.346 pesetas por una superficie de 52,12 hectáreas a razón de 305,813 pesetas el metro cuadrado.

  1. Que se declare el derecho a la percepción de dicha comisión profesional por parte de don Jesús Carlos , como Agente de la Propiedad Inmobiliaria designado por los vendedores e interviniente en los trámites de oferta de terrenos y determinación final de precio que condujeron al señalado perfeccionamiento de la compraventa en 31 de diciembre de 1982 con la aprobación definitiva por el Consejo Rector de la Junta Central de Acuartelamiento, hoy Gerencia de Infraestructura de la Defensa, en precio diferente a la oferta realizada en su día por don Carlos José . C) Que se condene a los demandados a estar y pasar por las antedichas declaraciones y al pago de las costas del proceso.»

Segundo

Se personaron y contestaron a la demanda contra ellos deducida, las demandadas doña Flora y doña Erica , las que invocaron los hechos y aportaron la fundamentación jurídica que estimaron de aplicación, y al tiempo formularon reconvención suplicando: «Que se dicte en su día sentencia por la que:

  1. Estimándose las excepciones de incompetencia territorial, «litis pendentia», cosa juzgada y prescripción invocadas por esta parte demandada y sin entrar a conocer sobre el fondo del asunto, se desestime íntegramente la demanda interpuesta por don Jesús Carlos contra mis mandantes y otros, absolviendo a mis mandantes de todos los pedimentos del actor, con expresa condena en costas al demandante; y estimándose íntegramente la reconvención formulada por mis poderdantes: a) Se declare que doña Isabel y doña Erica son las únicas personas que, como herederas de don Carlos José , tienen derecho al percibo del 3 por 100, en concepto de comisión u honorarios, por la intervención profesional del señor Carlos José en la venta, por parte del actor y resto de codemandados, de unos terrenos en la zona de Munguia (Vizcaya) al Estado Mayor del Ejército, para campo de tiro e instrucción de los acuartelamientos de Soyeches, ventacuyo precio ascendió a un total de 187.870.345 pesetas, condenado al actor y codemandados a estar y pasar por estas declaraciones. B) Se condene al actor don Jesús Carlos a abonar a mis mandantes la cantidad de 255.259 pesetas (3 por 100 de la suma percibida por el actor por la venta de su terreno), cantidad ésta que devengará en beneficio de mis poderdantes el interés legal desde la fecha en que se reclamó judicialmente a través de querella criminal, esto es, desde el día 15 de enero de 1983. Todo ello con expresa condena en costas, igualmente en la reconvención, a don Jesús Carlos . 2.° Para el supuesto de no estimarse las excepciones invocadas por esta parte demandada que, entrando a conocer del fondo del asunto, igualmente se desestime íntegramente la demanda, absolviendo a mis mandantes de todos los pedimentos del actor, con expresa condena en costas al demandante; y estimándose íntegramente la reconvención formulada por mis poderdantes: a) Se declare que doña Isabel y doña Erica son las únicas personas que, como herederas de don Carlos José , tienen derecho al percibo del 3 por 100, en concepto de comisión u honorarios, por la intervención profesional del señor Carlos José en la venta, por parte del actor y resto de codemandados, de unos terrenos en la zona de Munguia (Vizcaya), al Estado Mayor del Ejército, para campo de tiro e infraestructura de los acuartelamientos de Soyeches, venta cuyo precio ascendió a un total de 187.870.346 pesetas, condenando al actor y codemandados a estar y pasar por estas declaraciones, b) Se condene al actor don Jesús Carlos a abonar a mis mandantes la cantidad de doscientas cincuenta y cinco mil doscientas cincuenta y nueve pesetas (255.259 pesetas) (3 por 100 de la suma percibida por el actor por la venta de su terreno), cantidad ésta que devengará en beneficio de mis poderdantes el interés legal desde la fecha en que se reclamó judicialmente a través de la querella criminal, esto es el día 15 de enero de 1983. Todo ello con expresa condena en costas, igualmente en la reconvención a don Jesús Carlos .»

Tercero

Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a las actuaciones, el Magistrado Titular del Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Bilbao, dictó sentencia en fecha 25 de abril de 1987 , cuyo fallo es como sigue: «Con estimación total de la demanda y desestimación así también total de la reconvención, debo declarar y declaro: A) Que el derecho a la comisión del 3 por 100 reglamentario, por la mediación profesional dé Agente de la Propiedad Inmobiliaria, respecto de la compra-venta del terreno para campo de tiro e instrucción de los acuartelamientos de Soyeches en Munguia (Vizcaya) efectuados por el Estado al hoy actor y a los demandados que el mismo representó, se devenga con el perfeccionamiento de dicha adquisición mediante la aprobación de la misma el 31 de diciembre de 1982 por el Consejo Rector de la Junta Central de Acuartelamientos, hoy Gerencia de Infraestructura de la Defensa, en precio global de 187.870.346 pesetas. B) Que el derecho a la percepción de dicha comisión profesional por parte de don Jesús Carlos , como Agente de la Propiedad Inmobiliaria designado por los vendedores e intervinientes en los trámites de oferta de terreno y determinación final del precio que condujeron al señalado perfeccionamiento de la venta el 31 de diciembre de 1982, con la aprobación definitiva por el Consejo Rector de la Junta Central de Acuartelamiento, hoy Gerencia de Infraestructura de la Defensa en precio diferente a la oferta realizada en su día por don Carlos José , corresponde al nombrado actor. C) Se condene a los demandados a estar y pasar por las pertinentes declaraciones. D) Se desestima en todas sus partes la reconvención. E) Se condena a los demandados y parte reconveniente en lo que les corresponde y con excepción de quienes se han allanado al pago de las costas causadas en la sustanciación del proceso.»

Cuarto

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por doña Flora y doña Erica ante la entonces Audiencia Territorial de Bilbao (rollo número 484/1987), fue tramitado con arreglo a Derecho, habiéndolo resuelto la Audiencia Provincial de dicha ciudad (Sección Cuarta), que pronunció sentencia el 14 de diciembre de 1989 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente «Fallamos: Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesta por la representación de doña Flora y doña Erica contra sentencia de fecha 25 de abril de 1987 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Bilbao debemos revocar y revocamos parcialmente dicha sentencia y declaramos: A) Que se fija en un 75 por 100 el porcentaje de honorario que corresponde percibir al agente señor Carlos José y en un 25 por 100 al porcentaje de honorario que corresponde percibir al agente señor Ismael . B) Que el señor Ismael deberá abonar a doña Isabel y a doña Erica , como herederas del señor Carlos José el 75 por 100 de la cantidad de 225.259 pesetas (doscientas veinticinco mil doscientas cincuenta y nueve pesetas). C) Se condena a los demandados en lo que les corresponda de conformidad con el apartado A). D) No procede especial imposición de las costas ni en primera ni en segunda instancia.»

Quinto

El Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de don Jesús Carlos , interpuso ante esta Sala recurso de casación contra dicha sentencia de apelación, con apoyo en los siguientes motivos:

  1. º Al amparo del número 4 del artículo 1.692, por error de hecho en la apreciación de la prueba.

  2. Por la vía del número 5 del artículo citado, infracción del artículo 1.253 del Código Civil .3.° Conforme al número 4, de dicha norma procesal, error en la apreciación de la prueba.

  3. Por el ordinal número 5, infracción de los artículos 1.261.1 y 1.450 del Código Civil, en relación con el artículo 23.2 del Real Decreto 1631/1981, de 19 de junio. 5.° Por igual cauce procesal, infracción del artículo 3.1 y 2 en relación al artículo 1.º, apartados a) y g) del Real Decreto citado. Sexto: Convocadas las partes se celebró la preceptiva vista pública y oral, el pasado día 4, con la asistencia e intervención de don Mauricio , defensor de la parte recurrente y de don Felix , defensor de la parte recurrida, quienes informaron por su orden en defensa de sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. señor don Alfonso Villagómez Rodil.

Fundamentos de Derecho

Primero

Residenciado en el número 4 del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil , el primero de los motivos aportados, denuncia error en la apreciación de la prueba, refiriéndose al expediente oficial administrativo-militar del Ministerio de Defensa (Gerencia de Infraestructura de Defensa), instruido para la adquisición directa por el Ejército, de terrenos destinados a campos de tiro e instrucción, junto al acuartelamiento de Soyeche (Munguía-Vizcaya) y en cuanto a la perfección de las correspondientes compraventas llevadas a cabo a tales efectos, por medio de la intervención de Agente de la Propiedad Inmobiliaria.

La sentencia recurrida parte de estimar como hechos probados que los contratos de compraventa de los terrenos no se perfeccionaron hasta el 31 de diciembre de 1982, es decir con posterioridad al óbito del primer agente inmobiliario interviniente, don Carlos José -fallecido el 7 de julio de 1982, esposo y padre respectivamente de las recurridas doña Flora y doña Erica -, pues en dicha fecha el órgano militar competente, Consejo Rector de la Junta Central de Acuartelamiento, aprobó las operaciones de compra.

La simple lectura del expediente militar de referencia y los documentos complementarios que se señalan para fundamentar el error probatorio, ponen de manifiesto lo siguiente:

  1. El Ministerio de Defensa, por medio del Director Gerente de la Junta Central de Acuartelamiento, en escrito de 30 de julio de 1982, dirigido al Capitán General de la 5.a Región Militar y en ejecución de acuerdo tomado el día 24 precedente (fallecido ya el señor Carlos José ), decidió reactivar el expediente, que iniciado en 1978, se interrumpió en el año siguiente. A tales efectos, se comenzaron las gestiones y el 30 de julio de 1982 fue ordenada la confección de un nuevo proyecto de compra, que no debería rebasar la cantidad total de 200.000.000 de pesetas, b) El 3 de agosto de 1982, la División Logística, Sección de Infraestructura del Estado Mayor del Ejército, hace saber a la Junta Central de Acuartelamiento, que se ha resuelto proceder a la adquisición de los terrenos, ordenando la transferencia de 200.000.000 de pesetas, que se habían interesado en fecha 8 de junio de 1982. c) El 9 de agosto de 1982, tuvo lugar una reunión en la localidad de Soyeche con los propietarios de los terrenos y el recurrente, don Jesús Carlos , que actuó como portavoz de la mayoría, pues había sido apoderado por escritura notarial de 23 de julio de 1982, haciendo valer el precio de 329 pesetas metro cuadrado, si bien el Jefe de Propiedades de la Junta Central de Acuartelamiento, expresó que el precio era excesivamente alto y al ser los terrenos de inferior calidad a los que se propusieron en el año 1978, no debería rebasar las 300 pesetas metro cuadrado, d) Los documentos de promesa de venta, rellenados por los propietarios de las parcelas, fueron firmados el 1 de septiembre de 1982, excepto uno que lo hizo el 5 de octubre de 1982 y dos más el 8 de noviembre de 1982, por el precio gestionado y comprometido de 305, 813 pesetas metro cuadrados, valorándose aparte las indemnizaciones por plantaciones y edificaciones. En septiembre de 1982 (en fechas del 1 al 15), se recibieron en las oficinas del Comandante-Jefe del Destacamento de Obras de Bilbao, las ofertas de los titulares interesados, pertenecientes a los municipios de Meñaca, Arriela y Fruniz, por entrega de don Jesús Carlos , como agente de la propiedad inmobiliaria, para su envío a la Junta Central de Acuartelamiento, Organismo Autónomo del Ministerio de Defensa, e) El presupuesto para la adquisición de los terrenos y parcelas fue aprobado técnicamente el 23 de diciembre de 1983, por importe total de 187.870.346 pesetas.

El error probatorio en que incurrió el Tribunal de Apelación resulta patente toda vez que atribuye la perfección de los contratos a la decisiva intervención del fallecido don Carlos José , pues dicho acto jurídico, como se declara y reconoce, tuvo lugar el 31 de diciembre de 1982, con aprobación definitiva el 5 de julio de 1983, al haberse otorgado las correspondientes escrituras de venta a partir de enero de 1983.

No concurren elementos de prueba contradictoria, salvo la que tiene en cuenta la Sala de Instancia, para reputar decisiva la intervención del referido señor Carlos José , consistente, única y exclusivamente en que, como ya se deja expresado, con fecha 8 de junio de 1982, se interesó la necesaria transferencia de créditos para la adquisición, con olvido y marginación de la realidad constatada, consistente en que taltransferencia operó el 3 de agosto de dicho año, fallecido ya el señor Carlos José , tratándose más bien de una actuación administrativa de disponibilidad de dinerario para poder acometer el proyecto de compras subsistente. Lo expuesto determina que el motivo ha de ser acogido y la base fáctica que se establece como probada, ha de tenerse en cuenta para el estudio y análisis de las restantes motivaciones casacionales.

Segundo

Desde otra vertiente de la argumentación, el tercer motivo, con residencia también en el número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aduce error en la apreciación de la prueba, señalando como documento la escritura pública de 26 de marzo de 1982, mediante la cual los propietarios facultaron al referido obitado don Carlos José para continuar las gestiones correspondientes hasta su terminación, incluso con la preparación para su otorgamiento de las escrituras notariales. El motivo merece ser acogido ya que la sentencia combatida tiene en cuenta para la revocación de la dictada en la instancia, «que la decisión de compra había sido adoptada, si bien estaba pendiente de ultimar algunos detalles, entre otros la concreción del precio». Es decir se reconoce que no se perfeccionaron las adquisiciones en vida del señor Carlos José y que tampoco se fijó el precio definitivo de compra durante la vigencia del apoderamiento que le fue conferido, por lo que mal se puede sostener una intervención decisiva, rotunda y concluyeme de dicho agente inmobiliario, ya que el poder se extinguió al fallecer el 7 de julio de 1982, a tenor del artículo 1.732.3 del Código Civil , que hay que relacionar con el rotundo precepto 1.450 y el anterior 1.449 del Código Civil para la perfección de los pactos contractuales.

Tercero

Por la vía del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el segundo de los motivos que integran el recurso, denuncia infracción del artículo 1.253 del Código Civil . Su estimación es consecuencia de lo expuesto precedentemente, pues la presunción que sienta la Sala de que la actuación desplegada por el señor Carlos José , en su condición de agente de la propiedad, fue la causa eficaz para que tuviera realidad el hecho posterior de la perfección de la compraventa, cae por base al estar huérfana de toda consistencia probatoria de la que deducir, en proceso lógico y de ordenado razonamiento, tal conclusión y no incurrir en conjeturas, impresiones e imprecisiones antilógicas, desprovista del necesario enlace probatorio, toda vez que únicamente se constató que en vida de dicho agente se interesó la trasferencia de presupuesto para llevar a cabo las compras de terrenos, que ya se dejó analizado y un informe que acompañaron las demandadas a su escrito de contestación, que se dice emitido por don Jose Pablo , como Director de la Gerencia de Infraestructura de la Defensa y a petición de la recurrida doña Erica

, en el que recoge que las gestiones de don Carlos José fueron indudablemente las que determinaron la resolución de la JEME de adquisición directa de los terrenos. Dicho documento careció de la necesaria corroboración probatoria y en todo caso se refiere a gestiones, que no se discuten, pues las mismas tuvieron indudable carácter prologal y no a la perfección y efectiva realización de los contratos definitivos de adquisición de las parcelas por parte del Ministerio de la Defensa.

Cuarto

El estudio del debate, impone distinguir tres etapas en el acontecer de los hechos: a) Una primera que se remonta al año 1978 e incluso anterior, de intención y proyectos del Ministerio de Defensa, para la adquisición de terrenos a particulares en Soyeche, que no llegó a concreción alguna, al haberse interrumpido, b) La segunda hay que referirla al año 1982 en que surge de nuevo, ya con fuerza decisoria, el primitivo proyecto, en la cual se da intervención del agente de la propiedad inmobiliaria, el referido don Carlos José , al que los propietarios interesados en la venta, otorgaron apoderamiento notarial en exclusiva el 26 de marzo de 1982. Su actividad de entrevistas, contratos y gestiones no concluyó con la efectiva perfección de los correspondientes contratos de compraventa, pues no se llegó a fijar precios definitivos, aunque seguramente hubiera culminado su actuación prenegocial de no haberle sobrevenido la muerte el 7 de julio de 1982. Pero en todo caso tenía un plazo de ejercicio que finalizaba el 26 de septiembre de 1982, según la cláusula 3.a de la referida escritura notarial de 26 de marzo de 1982, lo que es característico del particular contrato mediatorio de agencia, pues su duración no puede ser indefinida, conforme declararon las sentencias de 29 de noviembre de 1962 y 2 de mayo de 1963, y ha de entenderse limitada al plazo fijado por los contratantes, ya que, de lo contrario, se obligaría al oferente a permanecer en la incertidumbre de si llegaría o no a obtener la meta propuesta por el encargo conferido o desperdiciar alguna ocasión para la consecución de tal finalidad, con posible merma de sus intereses patrimoniales, que quedarían supeditados a la inactividad o negligencia del agente autorizado. En esta etapa el finado don Carlos José concretó sus funciones mediadoras a actuaciones intermediarias previas, que son propias e inherentes a los agentes de la propiedad inmobiliaria, c) La tercera y última etapa se integra desde la fecha del 7 de julio de 1982, en que falleció don Carlos José , y el poder conferido al recurrente don Jesús Carlos , solidariamente con doña Erica , aquél como agente de la propiedad inmobiliaria y ésta como Letrada en ejercicio, en fecha 23 de julio de 1982, a fin de continuar las gestiones correspondientes hasta su debida terminación, incluso con la preparación para su otorgamiento de escrituras notariales; la actividad operativa fue efectiva y los contratos se perfeccionaron, con la conformidad en el precio indicado, el 31 de diciembre de 1982 y otorgamientos posteriores de las escrituras públicas de venta.El contrato de agencia inmobiliaria, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en sentencia de 26 de marzo de 1992, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones en el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente progestoría, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final (sentencias de 2 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988 y 6 de octubre de 1990). Lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19 de junio de 1981, que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General, que la Sala de Apelación no tuvo en cuenta, pues cita el Decreto de 13 de junio de 1987 , que no tiene relación alguna con el tema.

Los consecuentes honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso, que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación, como consecuencia de la actividad desplegada por el agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión (sentencias de 12 de marzo, 18 de septiembre, 1 de diciembre de 1986, 1 y 17 de mayo y 6 de octubre de 1990, 11 de febrero y 26 de marzo de 1991). La doctrina jurisprudencial referida y reiterada no es frontalmente opuesta a los Estatutos referenciados, en cuanto al tratarse de normas administrativas, no alteran la naturaleza del contrato de agencia inmobiliaria, regido por el Derecho Civil. En este sentido su artículo 23, en relación al primero, es acorde, al determinar que el derecho a percibir la retribución «surgirá al perfeccionarse el negocio a que se refiere la intervención pactada o al finalizar el trámite encargado», en lo que también coincide la norma primera de las reguladoras de las bases mínimas de honorarios del Colegio Oficial de Vizcaya.

La sentencia recurrida adolece de manifiesta incorrección legal e infringe el precepto sustantivo denunciado, artículo 1.450, en relación al 1.261 del Código Civil . El referido artículo exige que para que se produzca la perfección de los contratos de compraventa, cuando además de convenir en la cosa objeto del convenio, se haga con razón al precio, pues desde entonces surgen las respectivas obligaciones de las partes, lo que es doctrina reiterada de esta Sala. En las actuaciones ha quedado suficientemente constatado que tal actividad y las posteriores de efectiva perfección y consecución de las ventas de los terrenos al Ministerio del Ejército, se practicaron por la actividad desplegada por el hoy recurrente, sin que se hubiera probado que la recurrida doña Erica , hubiera realizado funciones decisivas y sobre todo efectivas en tal sentido, ya que antes del otorgamiento de las escrituras de transmisión, los vendedores le revocaron los poderes otorgados, lo que tuvo lugar por escrituras públicas de fecha 7 y 23 de diciembre de 1982 (anteriores a la fecha de perfección del contrato), manifestando en el documento notarial de 31 de enero de 1983, que no deseaban que dicha Letrada estuviera presente en el acto de. firma de las escrituras de compraventa; siendo todas ellas razones suficientes que determinaron la estimación del motivo y no hacen necesario considerar el aportado bajo el número quinto, que lo fue sólo con carácter subsidiario.

Quinto

La estimación del recurso, por reputarse preferenciales y exclusivos los derechos reclamados por el recurrente de referencia, da lugar a que conforme al artículo 1.715 de la Ley Procesal Civil , a que la Sala, resolviendo lo que corresponde dentro de los términos en los que aparece planteado el debate, case la sentencia de apelación y conforme la primera instancia, debiendo en materia de costas cada parte satisfacer las correspondientes a esta casación, manteniéndose los pronunciamientos dictados al respecto en la primera y segunda instancia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que acogiendo y estimando el recurso de casación interpuesto y sostenido por don Jesús Carlos , contra la sentencia de fecha 14 de diciembre de 1989, dictada por la Audiencia Provincial de Bilbao (Sección Cuarta), casamos y anulamos la misma y, al tiempo confirmamos la pronunciada en fecha 25 de abril de 1987, por el Magistrado-Juez Titular del Juzgado de Primera Instancia de dicha capital en las actuaciones procedimentales de referencia, debiendo cada parte satisfacer las costas correspondientes aeste recurso y se mantienen los pronunciamientos al respecto dictados en la primera instancia y en el recurso de apelación, en cuanto en éste no se hizo expresa imposición con relación a las costas de dicha alzada.

Remítase certificación de esta resolución, con los autos originales y rollo de apelación al Tribunal de procedencia, que acusará recibo.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.- Eduardo Fernández Cid de Temes.-Francisco Morales Morales.-Antonio Gullón Ballesteros.-Mariano Martín Granizo Fernández.- Rubricados.