STS, 28 de Septiembre de 1995

El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Palencia tramitó el juicio declarativo de menor cuantía núm. 229/1989 , que promovió la demanda planteada por doña Concepción , en la que tras exponer hechos y fundamentos de Derecho, suplicó: "En su día dictar sentencia en la que se declare y se condene al demandado a estar y pasar por lo siguiente: a) Que está obligado a otorgar escritura pública de compraventa del piso sito en la planta baja, izquierda entrando de la casa núm. NUM000 de la c/ DIRECCION000 en esta ciudad de Palencia, de una superficie aproximada de 110 metros cuadrados, a favor de la demandante doña Concepción , con apercibimiento de que de no otorgar dicha escritura se hará de oficio y a su costa, b) Que, igualmente, viene obligado a entregar a doña Concepción las llaves del citado piso o local, libre de ¡aquilinos O arrendatarios y de cualquier carga o gravamen, c) Que el demandado deberá de percibir la cantidad de 4.900.000 ptas. en concepto de diferencia del precio pactado, cantidadque se ha consignado por esta parte, d) Que el Sr. Manuel ha de indemnizar a doña Concepción , en concepto de perjuicios causados por el retraso en el incumplimiento de la entrega del local, con la cantidad de 400.000 ptas. más otras 40.000 ptas. mensuales que se vayan devengando desde el mes de julio de 1989 hasta el momento en que se haga efectiva la entrega de dicho local, e) Que el demandado ha de pagar todas las costas de este procedimiento.»

El demandado don Manuel se persono en el pleito y contestó a la demanda interpuesta, para oponerse a la misma alegando las razones fácticas y jurídicas que tuvo por conveniente, para suplicar al Juzgado: "Dicte sentencia en la que desestimando íntegramente y en su totalidad la demanda se absuelva a mi representado de cuantas peticiones se contienen en el suplico de la demanda, con imposición de las costas a la actora».

Unidas las pruebas practicadas y que fueron declaradas pertinentes, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2, de Palencia dictó Sentencia el 11 de abril de 1991 , con el siguiente fallo literal: "Que estimando en pena la demanda presentada por doña Concepción , contra don Manuel , debo condenar y condeno al demandado a estar y pasar por lo siguiente: a) A otorgar escritura pública de compraventa del piso sito en la planta baja izquierda entrando, de la casa núm. NUM000 de la DIRECCION000 de esta ciudad, conforme a los términos y contenido del contrato privado de 29 de marzo de 1988, que ambas partes suscribieron, con apercibimiento de que de no otorgar dicha escritura se hará de oficio a su costa, b) Que igualmente viene obligado a entregar a doña Concepción las llaves del citado piso o local, libre de cualquier carga o gravamen, c) Que la cantidad de 4.900.000 pesetas consignada, en concepto de la diferencia del precio pactado, cumple a todos los efectos legales el pago, y que queda a su entera disposición, pudiéndola retirar cuando lo considere oportuno, d) Que habrá de indemnizar a la demandante en la cantidad que resulte en ejecución de sentencia, conforme a las bases que se ordenan en el punto 4.° de los fundamentos jurídicos. Y le absuelvo del resto de las peticiones de la demanda. Todo ello sin imposición de costas.»

La sentencia del Juzgado fue recurrida en apelación por el demandado de referencia, que planteó el correspondiente recurso ante la Audiencia Provincial de Palencia (rollo núm. 126/1991 ), dictándose Sentencia de alzada en fecha 5 de febrero de 1992 , la que contiene la siguiente parte dispositiva: Fallamos: "Que, desestimando el recurso interpuesto por el Procurador Sr. Herrero Ruiz, en nombre y representación de don Manuel , contra la Sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana con fecha 11 de abril de 1991 por la Iltma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia núm. 2 de esta capital, debemos de confirmar y confirmamos, mencionada resolución, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.»

El Procurador de los Tribunales don Luis Suárez Migoyo, sustituido por su compañera doña Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de don Manuel , formalizó recurso de casación ante esta Sala contra la sentencia de apelación que integró con los siguientes motivos: Uno: Al amparo del núm. 5.º del art. 1.692 de la LEC , infracción de los arts. 1.281 y 1.282 del Código Civil. Dos : Con el mismo amparo procesal, por aplicación indebida de los arts. 1.450 y 1504 y por inaplicación del 1.451 y 1.124, todos del Código Civil. Tres : Error en la apreciación de la prueba por la vía del número del precepto procesal 1.692. Cuatro : Con residencia en el núm. 5.° del art. 1.692 de la LEC , violación del art. 1.127 del Código Civil. Cinco : Por el mismo cauce procesal que el anterior, violación del art. 1.117 del Código Civil .

La vista pública y oral del recurso se celebró el pasado día dieciocho de septiembre de 1995, con asistencia c intervención de las correspondientes partes letradas, que por su debido orden expusieron lo que tuvieron por conveniente en defensa de sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.

Fundamentos de Derecho

El motivo uno del recurso de casación que plantea el demandado en el pleito don Manuel , denuncia infracción de los arts. 1.281 y 1.282 del Código Civil , que proyecta a la interpretación que el Tribunal de la Instancia efectuó del contrato privado de fecha 29 de marzo de 1988, en virtud del cual dicho litigante transmitió a la recurrida doña Concepción , el local bajo que refiere, de 110 metros cuadrados y que no se describe con mayor detalle, por conocerlo perfectamente los firmantes. La sentencia recurrida atribuyó a dicho acto jurídico la condición de venta perfeccionada, pendiente sólo de la formalidad de su constatación en escritura pública, una vez cumplidas las condiciones que se pactaron.

Sostiene el recurrente que no se trata de propia compraventa, sino más bien de una promesa recíproca o compromiso, actuando la cantidad entregada de 100.000 pesetas, como simple señal y no comointegrante del precio acordado de 5.000.000 de pesetas.

Atendiendo a los términos literales del documento, se trata de una compraventa real, pues bien claramente se hizo constar que la parte del precio que se abonó lo fue a cuenta de la compraventa del local adquirido por la compradora para su sociedad de gananciales, concertándose libre de cargas y gravámenes. Dicha relación contractual está integrada por los elementos personales y reales necesarios que configuran una conjunción de voluntades de enajenar y comprar lo que es objeto bien determinado de la misma, conforme precisa el art. 1.258, en relación al 1.450, ambos del Código Civil . Ello no lo empece, como es argumento versátil del recurrente, que se hubiera redactado con brevedad, a modo de simple recibo, pues, aparte de que también procede la venta verbal, la eficacia de un documento no cabe medirla por la mayor o menor extensión de su redacción literaria. Es suficiente con que sea bien expresivo del negocio que las partes quieren llevar a cabo y que en el caso de autos, tanto por el propio documento, como por los actos anteriores y posteriores, se trata de una compraventa consensual, al haberse libremente así convenido, válida y vinculante para los que la otorgaron y no una relación de promesa de venta, como sostiene el que recurre, al integrar esta tesis en su motivo segundo en cuanto denuncia infracción del art. 1.451 del Código Civil , ya que dicho pacto, al representar oferta de contrato se presenta con extensas variedades desde promesa unilateral a la bilateral -aunque el precepto se ocupa de la bilateral de compraventa recíprocamente aceptada-, pero que se determina en razón a que la obligación convenida es la de prestar un futuro consentimiento para celebrar la efectiva compraventa, ya perfilado en sus elementos y corresponde a otra figura jurídica diferenciada de la anterior, concurriendo de esta manera precontrato de venta y propio contrato de compraventa posterior.

El hecho de quedar pendiente de la instrumentalización notarial del contrato, no priva al documento privado de su propia naturaleza identificadora, que deviene de la libre voluntad de las partes que lo generaron y menos aún lo trasmuda y convierta en una especie de pirueta jurídica de retroceso, relegándolo a la condición de negocio procontractual.

También resulta argumento fútil ya desde su enunciado, que habiéndose otorgado documento privado no precisaba celebrar otro contrato constatado en escritura pública. Se confunde lo que es protocolizar un documento, que cabe dentro del concepto de elevación, con otorgamiento de la especifica escritura pública, pues en el primer caso, ha de constar expresamente convenido por las partes (Sentencia de 27 de marzo de 1995 ), conservando el documento privado su integridad c intensidad jurídica que se blinda y asegura con la intervención del fedatario notarial y facilita el acceso al Registro de la Propiedad (art. 1.537 del Código Civil ). En segundo supuesto, las partes, porque así lo tienen concertado y les obliga, lo que llevan a cabo de esta manera es la celebración de un contrato público, en el que, por lealtad contractual, deben de acomodarse al precedente, aunque puedan efectuar las modificaciones y condiciones que tengan por conveniente, pero sin dar lugar precisamente a un nuevo contrato, pues ya los compradores ostentan el dominio de lo que se adquirió en el contrato privado precedente. En el caso de autos resulta obligación asumida por el que recurre la de formalizar escritura pública, es decir cooperar c intervenir en el logro de su otorgamiento, lo que constituye declaración consecuente.

El motivo no procede, conforme a lo expuesto, así como el segundo en lo que se deja analizado que lo integra y darse una interpretación dotada de toda corrección jurídica por parte de la Sala sentenciadora, pues es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que la actividad judicial interpretativa de los contratos es función privativa del Tribunal de la instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de mantenerse y confirmarse en casación, salvo que se presente contrario a la Ley o llegue a conclusiones ilógicas, erróneas en sus diversos aspectos y dimensiones, acreditativos todos ellos de ilegalidad, irracionalidad o arbitrariedad manifiesta.

Despejado el motivo dos de la impugnación casacional que contiene de haber mediado promesa de venta, cuando se trata de una efectiva compraventa lícita y efectiva (arts. 1.450 y 1.451 del Código Civil ), el resto de la motivación, con residencia en el núm. 5.º del art. 1.692 de la LEC , viene a atacar la sentencia de apelación por aplicación indebida del art. 1.504 e inaplicación del 1.124 del Código Civil , ya que se reitera lo postulado en la instancia en relación a la eficacia de la resolución del contrato que aportó el recurrente como medio de oposición y no propia reconvención, para obtener respuesta judicial en tal sentido y toda vez que la compradora no había cumplido con lo pactado respecto a la formalización de la escritura "una vez se hayan solucionado los trámites necesarios con la Comunidad de Propietarios», estableciéndose que: "se entiende que este plazo no podrá ser superior a los tres meses», plazo que había transcurrido, ya que la recurrida llevó a cabo la comunicación de haberse superado las dificultades con el ente comunitario, a los pocos días de vencimiento del plazo de referencia, mediante acta notarial de 25 de julio de 1988.Se argumenta que procede aplicar solamente el art. 1.124 a efectos de la resolución de la promesa de venta que vincula a las partes y no el 1.504 del Código Civil que la Sala tuvo en cuenta. El argumento perece, pues no se está ante un efectivo contrato preparatorio como se deja sentado, por lo que el art. 1.504 entra en juego en cuanto se refiere a la venta de bienes inmuebles. Dicho precepto impone practicar requerimiento judicial o notarial, que no ha tenido lugar, con lo cual la consignación judicial que la recurrida efectuó del resto del precio adeudado (4.900.000 ptas.) cobra plena eficacia, al haber cumplido dicha compradora con la obligación que le impone el art. 1.500 del Código Civil y tiene derecho a exigir de la contraparte su cooperación para formalizar la escritura pública que se discute.

A mayores razones no se puede imputar a la compradora inactividad alguna, de darse ausencia de pruebas en el sentido de que no intensificara su actividad con la Comunidad de Propietarios para dar solución al bajo adquirido en cuanto a su explotación como local de negocio, lo que también necesitaba la cooperación de dicha Comunidad, que efectivamente se produjo, dándose situación de simple retraso en las obligaciones asumidas por la compradora, lo que según doctrina de esta Sala no justifica ni genera causa de resolución contractual, pues la nueva doctrina jurisprudencial se orienta a los estados en que se quiebra la finalidad de contrato y tratándose del comprador, cuando no percibe el precio del mismo (hecho objetivo) -lo que en este caso no ha sucedido, pues está consignado a su disposición-, con lo que el incumplimiento deviene de una conducta voluntaria y no amparada en justa causa obstativa al cumplimiento del negocio en los términos en los que se pactó (Sentencias de 14 de febrero y 16 de mayo de 1991, 2 de abril de 1993 y 2 de julio de 1994 . entre otras muy numerosas). La consecuencia de tal conducta incumplidora procede ser apreciada por la Sala que en este caso no la declaró como imputable a la recurrida, sin que se hubiera combatido en la vía adecuada, por lo que nos encontramos ante una resolución que se ajusta y no se solicita sea declarada judicialmente y. en todo, caso improcedente al faltar el requisito exigido del requerimiento previo resolutorio como exigencia insalvable del art. civil 1.504 , como normativa especial (Sentencias 3 1 de marzo y 31 de diciembre de 1992, 3 de junio de 1993 y 22 de noviembre de 1994 , entre otras), todo ello hace perecer el motivo.

Denuncia el motivo tres error en la apreciación de la prueba, que ha de ser rechazado, ya que no se cumplen las exigencias del núm. 4. del art. 1.692 en relación al 1.707, de la Ley Procesal Civil , pues no se señala ni concreto error probatorio ni documento determinado que lo pueda expresar.

Se aprovecha el motivo para efectuar especulaciones interpretativas acerca del alcance del pacto de los tres meses fijados para la formalización pública de la compraventa contenido en el documento privado de 29 de marzo de 1989, lo que no resulta totalmente improcedente.

Los documentos plurales que se acompañaron con la contestación (núms. 4 a 8), son cartas sin valor casacional y lo único que ponen de manifiesto es reforzar la actividad de la compradora y su interés en cumplir el contrato, abonar el resto del precio debitado y obtener su formalización notarial y la facultad de cooperación en tal sentido del recurrente, que se desentendió de la obligación contraída y, en todo momento, se opuso a cumplir a lo que se había obligado.

En los motivos cuatro y cinco se hace denuncia de infracción de los arts. 1.127 y 1.117 del Código Civil a efectos de su eficacia resolutoria del referido plazo de tres meses que las partes fijaron en el documento privado de venta. Conviene determinar el alcance de tal término, sin dejar de lado lo que se deja sentado de haberse producido simple retraso en el cumplimiento de lo que incumbía a la parte que compró. Dicho plazo no actúa en los de compraventa discutida como plazo fatal, generadora de resolución contractual, pues el negocio era válido por sí y no se proyectaba directamente sobre el mismo, sólo respecto al tiempo en que se debía de otorgar la escritura pública, lo que la Sala razona y resuelve con indudable acierto jurídico al calificarlo de plazo indicativo, pues así lo pone de manifiesto su redacción de que "se entiende que no podrá ser superior a tres meses».

Consecuencia jurídica de lo anterior que no se le puede dar categoría de efectiva condición suspensiva ni resolutoria de la relación obligatoria, pues no se pactó expresamente con la intensidad de poder extinguirla, sino en su adecuada dimensión jurídica, que ya se dejó sentado, pues el art. 1.117 del Código Civil supone que la condición sujete al contrato y haga depender la misma su eficacia, calificación que no corresponde a la de autos, determinando la claudicación de los motivos estudiados.

La no acogida del recurso determina que hayan de imponerse las costas del mismo al litigante que lo planteó, conforme al imponerse las costas art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con la pérdida de depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,FALLAMOS:

Que debemos declarar y así lo declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Manuel contra la Sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Palencia en fecha 5 de febrero de 1992 , en las actuaciones procedimentales de referencia, con imposición a dicho reclínente de las costas de esta casación y pérdida del depósito constituido al que se le dará el destino legal que le corresponde.

Expídase la correspondiente certificación a expresada Audiencia y devuélvanse autos y rollo que remitió en su día.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.- Eduardo Fernández Cid de Temes - José Almagro Nosete.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.