STS, 11 de Abril de 1995

Ponente:GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE
Fecha de Resolución:11 de Abril de 1995
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
 
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CONTENIDO

Núm. 351. Sentencia de 11 de abril de 1995

PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.

PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.

MATERIA: Retracto arrendaticio. Cuantía litigiosa. Casación: admisión. Abuso del derecho.

NORMAS APLICADAS: Arts. 9.º y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , art. 7.° del Código Civil y arts. 710 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

DOCTRINA: A partir de la señera sentencia de 14 de febrero de 1944 , la posterior doctrina jurisprudencial va desarrollando y perfilando la figura del abuso del derecho, concretando su esencia en la naturaleza antisocial del daño causado a un tercero, manifestada tanto en su forma subjetiva (intención de perjudicar, o sin al existencia de un fin legitimo) como en su aspecto objetivo (anormalidad en el ejercicio del derecho). En la evolución posterior de esta doctrina se concreta más el concepto, exigiéndose que el ejercicio del derecho se haga con la intención decidida de dañar, utilizando el derecho de un modo anormal, y sin que resulte provecho alguno para el agente que lo ejercita; como remedio extraordinario que es, la jurisprudencia viene declarando que sólo se puede acudir a esta doctrina en los casos patentes y manifiestos.

En la villa de Madrid, a once de abril de mil novecientos noventa y cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona, como consecuencia de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de dicha capital, sobre retracto arrendaticio, cuyo recurso fue interpuesto por la compañía "Gerundense de Plásticos, S. A.", representada por el Procurador de los Tribunales don Tomás Alonso Colino, y asistida de la Letrado doña Almudena Gómez, en el que es recurrido don Isidro , representado por el Procurador de los Tribunales don Juan Antonio García-San Miguel y Orueta, asistido del Letrado don Modesto García Fernández, y don Lucas , no comparecido ante este Tribunal Supremo.

Antecedentes de hecho

Primero

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Girona, fueron vistos los autos de juicio declarativo de retracto arrendaticio, promovidos a instancias de "Gerundense de Plásticos, S. A.", contra don Lucas y don Isidro .

Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "...y previos los trámites legales pertinentes, declarar el derecho de "Gerundense de Plásticos, S. A." a retraer la finca adquirida por los demandados don Lucas y don Isidro , condenando a éstos a que en el breve término que al electo se señale otorguen escritura de compraventa a favor de mi representada, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verifican, con expresa imposición al demandado de las costas de este juicio." Asimismo interesaba el recibimiento del pleito a prueba.Admitida a trámite la demanda, por la representación de don Lucas , se contestó a la misma en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "...y previos los trámites legales oportunos, dicte en definitiva sentencia en la que, absolviendo a mi representado de la demanda interpuesto por "Gerundense de Plásticos, S. A.", se declare no haber lugar al retracto solicitado y se condene a la parte demandante al pago de las costas causadas en el procedimiento. Solicitaba asimismo, el recibimiento del juicio a prueba.

Por la representación de don Isidro se contestó la demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "...y en su día dictar sentencia por la que desestime dicha demanda, absolviendo de la misma a los demandados, con expresa imposición de costas a la actora."

Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 27 de febrero de 1991 , cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Que estimando íntegramente la demanda formulada por "Gerundense de Plásticos, S. A.", contra don Lucas y don Isidro , debo declarar y declaro el derecho de la actora a retraer la finca adquirida por los demandados, condenándoles a que en el plazo de ocho días siguientes a la firmeza de esta resolución otorguen en favor de la demandante la correspondiente escritura de venta, otorgándose de oficio en caso contrario, entregándose a don Lucas y a don Isidro la cantidad de 487.632 pesetas como precio de la finca. Tómese razón en el Registro de la Propiedad de Girona del compromiso contraído durante dos años, expidiéndose a tal efecto mandamiento por duplicado al Registro, interesándola devolución del ejemplar con la nota de haber quedado cumplido, que se unirá a estos autos. Y que debo condenar y condeno a ambos demandados al pago de las costas."

Segundo

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que lúe admitido y sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona, dictó sentencia en fecha 15 de noviembre de 1991 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que estimando los recursos de apelación planteados por el Procurador don José Pérez Rodeja, en nombre y representación de don Isidro , y planteado por el Procurador don Joaquín Sendra Blaxart, en nombre y representación de don Lucas , contra la sentencia de fecha 27 de febrero de 1991 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Girona en los autos de retracto arrendaticio núm. 144/88 debemos desestimar la demanda planteada por "Gerundense de Plásticos, S. A.", absolviendo a los demandados de todos los pedimentos en ella contenidos con expresa imposición de costas de primera instancia, a la parte actora, sin especial pronunciamiento respecto a las de esta alzada.".

Tercero

Por el Procurador de los Tribunales don Tomás Alonso Colino, en nombre y representación de la entidad "Gerundense de Plásticos, S. A.", se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

  1. Al amparo de lo dispuesto en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona ha infringido el art. 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y demás concordantes, así como de la doctrina jurisprudencial que la interpreta.

  2. Al amparo de lo dispuesto en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona ha infringido el art. 9.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el art. 7.2 del Código Civil y jurisprudencia que la interpreta.

Cuarto

Admitido el recurso, y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 3 de abril, a las once treinta horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Eximo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.

Fundamentos de Derecho

Primero

Planteado en el acto de la vista la inadmisibilidad del recurso por defecto de la cuantía y por falta de fundamentación en los motivos, cabe señalar: que según reiterada y pacífica doctrina de esta Sala, en los procedimientos de retracto arrendatario la cuantía litigiosa, a efectos casacionales, será el precio de la venta del inmueble, y no el de su renta; y respecto al tema de la fundamentación, será tratado a continuación.

En el primer motivo del presente recurso se alega la infracción del art. 48 de la Ley deArrendamientos Urbanos , al entender la parte recurrente que el Tribunal de apelación había desconocido en su sentencia las circunstancias exigidas en dicho precepto, para que pueda ejercitarse el derecho de retracto de finca urbana. En el desarrollo de su exposición hace un estudio pormenorizado de cada uno de los requisitos que enumera la Ley, terminando por reconocer, que aunque la parte contraria los denegó, el Tribunal a quo ha venido reconociendo y sancionando la correcta existencia de todos y cada uno de ellos, afirmándose: que existió la transmisión onerosa; que cuando se adjudica la finca estaba vigente el contrato de arrendamiento; que la existencia de una hipoteca anterior a la lecha del arrendamiento no extingue a este; que cuando se inicia la acción de retracto el arrendamiento continuaba vigente; que la finca retraída aparece perfectamente identificada e individualizada; y que finalmente, se ha interpuesto la demanda dentro del plazo legal.

Así pues, como antes decíamos, la totalidad de estos requisitos figuran reconocidos en la sentencia impugnada, y la parte demandada ha consentido tal reconocimiento al no haberlos combatido en vía casacional; lo que obliga a eliminar estas cuestiones del debate y a rechazar el motivo primero, pues formal y realmente no se ha producido la infracción que se denuncia en el mismo.

La sentencia de apelación deniega la acción de retracto ejercitada, amparándose únicamente en la aplicación de la doctrina del abuso del derecho, recogida en la Ley arrendaticia en su art. 9 .°, puesto en relación con el art. 7.1 y 2 del Código Civil ; así pues a esta única causa desestimatoria hemos de referirnos, y ello se hará al estudiar el motivo segundo, donde expresamente se desarrolla y se impugna.

Segundo

A partir de la señera sentencia de 14 de febrero de 1994 , la posterior doctrina jurisprudencial va desarrollando y perfilando la figura del abuso del derecho, concretando su esencia en la naturaleza antisocial del daño causado a un tercero, manifestada tanto en su forma subjetiva (intencion de perjudicar, o sin la existencia de un fin legitimo) como en su aspecto objetivo (anormalidad en el ejercicio del derecho). Un la evolución posterior de esta doctrina se concreta más el concepto, exigiéndose que el ejercicio del derecho se haga con la intención decidida de dañar, utilizando el derecho de mi modo anormal, y sin que resulte provecho alguno para el agente que lo ejercita; como remedio extraordinario que es, la jurisprudencia viene declarando que sólo se puede acudir a esta doctrina en los casos patentes y manifiestos.

En el supuesto que nos ocupa, la cuestión litigiosa se concreta en el ejercicio de un acción de retracto relativa a una nave comercial, que se ha transmitido mediante una subasta, como consecuencia de un procedimiento judicial hipotecario. Ya se ha dicho que la propia Sala de apelación estudia y reconoce la concurrencia de todos y cada uno de los elementos y requisitos que la ley exige para la viabilidad de esta acción, y en especial la legitimación activa del retrayente, que ostentaba la condición de arrendatario del inmueble en el momento de la transmisión al tercero (4 de marzo de 1987), y en el momento de interponer la demanda de retracto (4 de marzo de 1988); entendiendo y declarando expresamente que dicho derecho nace en el momento en el que se perfecciona el contrato traslativo, y que en aquel momento la relación arrendaticia a favor de la entidad adora estaba plenamente en vigor.

Las circunstancias de donde la Audiencia deduce la necesidad de aplicar el abuso del derecho surgen durante el transcurso de la litis, al haber recaído sentencia en un procedimiento de desahucio por falta de pago, iniciado estando en tramitación el presente juicio de retracto; sentencia que adquirió firmeza el 7 de junio de 1990 , dando lugar a la resolución del contrato arrendaticio. Se recoge también en la sentencia impugnada, que en el año 1988 se habían tramitado otros dos juicios de desahucio contra el retrayente, en los que fue enervada la acción al haberse satisfecho las rentas reclamadas. El recurrente manifiesta a su vez, que la sentencia del año 1990 que adquirió firmeza, lo fue por el hecho de que la consignación de las rentas ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Girona sufrió un retraso, y no pudo aportarse en el juicio de desahucio incoado en otro Juzgado de más rápida tramitación.

Cualquiera que fuesen las vicisitudes de estos procedimientos de desahucio por falta de pago de las rentas, lo cierto es que en nada afectan al ejercicio de la acción de retracto que aquí nos ocupa. La entidad retrayente era la titular de un contrato de arrendamiento del bien retraído; relación arrendaticia que estaba en pleno vigor, no sólo en el momento de la enajenación de la finca al tercero, sino también cuando se ejercita la acción, siéndole indiferentes las vicisitudes posteriores que pudiera sufrir tal contrato, pues la acción de retracto ya había nacido hacía tres años, y pertenecía al ámbito de la entidad que la estaba ejercitando.

La Audiencia no explica en su sentencia la razón de ser, ni la motivación que le conduce a la aplicación de un remedio tan extraordinario, que precisamente por su excepcionalidad es preciso fundamentarlo en circunstancias patentes y manifiestas. Tampoco se entiende cuales puedan ser las circunstancias concurrentes que aprecia el Tribunal a quo; hasta el punto de "haber sobrepasado los límitesnormales en el ejercicio del derecho con daño para tercero". La entidad adora ejercita en el año 1988 una acción de retracto, que la propia Sala sentenciadora reconoce está asistida de todos los requisitos formales, y en el año 1989 deja de pagar unas rentas. De esta relación fáctica no se puede deducir en que consiste la "anormalidad del ejercicio del derecho", "la intención de perjudicar", ni la "naturaleza antisocial del daño causado", que justifiquen la motivación de una resolución tan sorprendente como la combatida.

Por las razones expuestas procede estimar el segundo motivo del recurso, casando y anulando la sentencia recurrida; y al juzgar en la instancia, confirmar íntegramente la sentencia que dictó el Juzgado con fecha 27 de febrero de 1991 , corrigiendo el error mecanográfico sufrido de entender como precio a entregar a los demandados, una cantidad distinta a los 3.937.501 pesetas que fueron las satisfechas, así como los pagos legítimos que figuran en la demanda. Se condena a los demandados al pago de las costas de apelación, y no se hace especial imposición respecto a las de este recurso (arts. 710 y 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de la entidad "Gerundense de Plásticos, S, A.", contra la sentencia de 15 de noviembre de 1991, que dictó la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Girona , confirmando íntegramente la sentencia que dictó el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de dicha capital en fecha 27 de febrero de 1991

, corrigiendo asimismo, el error mecanográfico sufrido de entender como precio a entregar a los demandados, una cantidad distinta a los 3.937.501 pesetas, que fueron satisfechas, así como los pagos legítimos que figuran en la demanda. Condenando a los demandados al pago de las costas de apelación, no haciendo especial imposición respecto a las de este recurso. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Villagómez Rodil. Eduardo Fernández Cid de Temes.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.