STS, 30 de Mayo de 1995
| Ponente | PEDRO GONZALEZ POVEDA |
| ECLI | ES:TS:1995:10983 |
| Fecha de Resolución | 30 de Mayo de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 514. Sentencia de 30 de mayo de 1995
PONENTE: Excmo. Sr. don Pedro González Poveda.
PROCEDIMIENTO: Incidente.
MATERIA: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio. Realización de obras
inconsentidas. Sentencias: Incongruencia. Prueba: Error en su apreciación. Contratos:
Interpretación. Onus probandi.
NORMAS APLICADAS: Arts. 372, 359, 1.692 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1.091, 1.214, 1.255, 1.281, 1.282, 1.284, 1.285 y 1.288 del Código Civil.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1985, 15 de diciembre de 1987 y 17 de abril de 1989 .
DOCTRINA: Es doctrina reiterada de esta Sala que la función interpretativa de los contratos corresponde a la exclusiva competencia del Tribunal a quo, sólo revisable en casación cuando la misma sea ilógica o vulneradora de las normas reguladoras de la hermenéutica contractual. Por otra parte, como dice la sentencia de 20 de diciembre de 1991 , "para la resolución de la cuestión que plantea el motivo ha de dejarse sentado que la doctrina de esta Sala las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinidamente la facultad del arrendatario de establecer b introducir en el local durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, la referida doctrina jurisprudencial, repetimos, ha de entenderse, obviamente establecida para el supuesto de que la intención de los contratantes no haya sido la de extender también para el futuro la concedida autorización de realización de obras, que en caso contrario, ha de prevalecer lo pactado por los contratantes, al ser la voluntad de las partes la primigenia ley del contrato.
En la villa de Madrid, a treinta de mayo de mil novecientos noventa y cinco
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Vitoria, como consecuencia de juicio especial resolutorio de contrato de arrendamiento de local de negocio; seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Vitoria, cuyo recurso fue interpuesto por don Rosendo , representado por la Procuradora de los Tribunales doña María Rodríguez Puyol y asistido del Letrado don José Antonio Rello; siendo parte recurrida don Alonso , representado por el Procurador de los Tribunales don José Antonio Pérez Martínez y asistido del Letrado don Fernando Salazar de Rodríguez de Mendarozqueta.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador de los Tribunales don Juan Carlos Usatorre Zubillaga en nombre y representación de don Alonso , formuló demanda de juicio especial resolutorio de contrato de arrendamiento de local de negocio ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Vitoria, contra don Rosendo , en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia, por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento otorgado en su día, por razón de obras inconsentidas y no autorizadas, sobre el local de negocio, sito en la planta baja de la casa núm. 6, de la calle San Prudencio, de esta ciudad, apercibiendo al demandado a que lo desaloje en plazo legal y con expresa imposición de costas.
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Admitida a trámite la demanda y emplazado el demandado, se persono en autos el Procurador Sr de las Heras en representación de don Rosendo , quien contestó a la misma y tras citar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia, por la que se desestime íntegramente la demanda con expresa imposición de costas al actor.
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Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos el Iltmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Vitoria, dictó sentencia en fecha 23 de septiembre de 1992 , cuyo fallo es como sigue: "Que estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador don Juan Carlos Usatorre Zubillaga, con nombre y representación de don Alonso , contra don Rosendo , representado por el Procurador don Jesús María de las Heras Miguel, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que sobre el local sito en la calle San Prudencio, núm. 13, de Vitoria, existía entre ambas partes, y consecuentemente debo decretar y decreto el desahucio del citado demandado del mismo, condenándole a que dentro del lazo legal, lo deje, libre, vacuo y expedito, apercibiéndole de lanzamiento si así no lo efectúa, c imponiéndole preceptivamente las costas todas del procedimiento ".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación procesal de don Rosendo y tramitado el recurso con arreglo a derecho la Audiencia Provincial de Vitoria dictó sentencia en lecha 14 de enero de 1992 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Jesús María de las Heras Miguel, en nombre > representación de don Rosendo , frente a la sentencia de fecha 23 de septiembre de 1991 del Juzgado de Primera Instancia núm. I de Vitoria en autos de juicio verbal desahucio de local núm. 373/91, rollo de apelación núm. 595/91, confirmando íntegramente dicha resolución, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada."
1. La Procuradora de los Tribunales doña María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de don Rosendo interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Vitoria, con apoyo en los siguientes motivos:
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Al amparo del núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia recurrida vulnera los arts. 372.3 y 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el art. 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , el art. 120.3 y el art. 24 de la Constitución Española .
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Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos que demuestren la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.
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Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. El fallo infringe por no aplicación el art. 1.281.1 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta.
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Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Subsidiariamente al motivo anterior, se cita como normas del ordenamiento jurídico que se considera infringida, por no aplicación, el art. 1282 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta.
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Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Subsidiariamente a los dos motivos anteriores, se cita como infringido el art. 1.285 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta.
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Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate,subsidiariamente a los motivos anteriores, se cita como infringido por no aplicación el art. 1.284 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta.
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Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Subsidiariamente a los motivos anteriores, se cita como infringido por no aplicación el art. 1.288 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta.
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Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El fallo infringe por no aplicación el art. 1.214 del Código Civil sobre la carga de la prueba y la jurisprudencia que lo interpreta.
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Convocadas las partes se celebró la preceptiva vista el día 11 de mayo del año en curso, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Pedro González Poveda.
Fundamentos de Derecho
Estimada por la sentencia recurrida la acción resolutoria del contrato de arrendamiento de local de negocio por la realización de obras inconsentidas, se ha formalizado el presente recurso de casación cuyo primer motivo, amparado en el ordinal 3.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega vulneración de los arts. 372.3. y 359 de dicha Ley procesal, art. 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , arts. 120.3 y 24 de la Constitución Española ; entiende el recurrente que la sentencia a quo incurre en incongruencia omisiva al no haber resuelto sobre la alegación de esta parte en cuanto a la entidad de las obras realizadas. La sentencia ahora impugnada parte de la conformidad de los litigantes en que el demandado arrendatario llevó a cabo dentro del local arrendado "obras que entrañan modificaciones de la configuración precedente de la dependencia arrendada", por lo que entiende que las alegaciones de las obras realizadas constituye un motivo de oposición introducido en el proceso con ocasión de la vista del recurso de apelación, lo que es inadmisible, toda vez que en la segunda instancia no cabe examinar ni decidir otras ni más cuestiones de hecho y derecho que las que se plantean ante el juzgador a quo.
El motivo no puede prosperar pues, como acertadamente dice la Sala sentenciadora de instancia, tal cuestión no fue sometida al debate judicial en la primera instancia y así resulta del escrito de contestación a la demanda en el que toda la oposición del demandado a la pretensión resolutoria del actor se centra en la circunstancia de estar amparada en la autorización concedida en la cláusula undécima del contrato, la realización de las obras ejecutadas, sin que se cuestione ni su realización ni la transcendencia de las mismas en orden a si alteran o no la configuración del local y, consecuentemente con esa postura y como también recoge la sentencia de instancia, se opone a la prueba pericial solicitada por la parte actora con el argumento de que "la cuestión debatida en este pleito es puramente de Derecho y en concreto de interpretación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que en su cláusula undécima autoriza al arrendatario para realizar as obras que crea necesarias para su negocio."
Por otra parte, la estimación del motivo no tendría las consecuencias que, con evidente ánimo dilatorio, se propongan al final de su alegato, es decir, "que el Tribunal recurrido tenga que entrar a sentenciar todo el fondo del asunto que aquí se invoca", solución que desconoce lo preceptuado en el apartado 3.º del art. 1.715 de la Ley procesal civil en virtud del cual "La Sala resolverá lo que proceda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate", lo que en el caso de autos conduciría a declarar que las obras realizadas suponen una alteración de la estructura y configuración del local pues, aun sin entrar a examinar las llevadas a cabo en el interior del local, no otra calificación jurídica merecen las realizadas en la fachada alterando la situación que antes ocupaban la puerta de acceso y las ventanas situadas, en el momento de iniciarse las obras litigantes, a la izquierda entrando de la puerta, en tanto que, por consecuencia de las obras, las puerta se sitúa en el centro de la fachada y las ventanas, una a cada lado de aquélla.
El motivo segundo, acogido al ordinal 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega error en la apreciación de la prueba; aparte de que se trata de impugnar hechos que no resultaron controvertidos en la instancia, según lo antes dicho, el motivo ha de rechazarse pues se cita en apoyo de la denuncia de ese pretendido error el proyecto de obra testimoniado por el Colegio de Decoradores de Interior con sus planos, que se corresponden con las obras reflejada en el certificado del Ayuntamiento que aparece unido asimismo al reclamo de pruebas del actor"; tales documentos no son idóneos para apoyar en ellos una impugnación casacional de esta naturaleza, uno por su carácter administrativo, como es la certificación del Ayuntamiento, y los otros, proyecto de obras y planos, por carecer de la necesaria literosuficiencia pues ello requiere que no se presten a interpretaciones que es lo que está naciendo el recurrente sobre talesdocumentos que carecen de virtualidad a electos de acreditar el error probatorio denunciado.
Por el cauce procesal del ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se articulan los motivos tercero, cuarto, quinto, sexto y séptimo en los que, respectivamente, se denuncia infracción de los arts. 1.281, 1.282. 1.285, 1.284 y 1.288 del Código Civil , motivos en los que se trata de combatir la interpretación que hace la Sala de instancia de la autorización para la realización de obra concedida en la cláusula undécima del contrato en la cual después de establecer que "el local se arrienda para el negocio de joyería y bisutería" se dice que "el propietario autoriza para realizar las obras que crea necesarias para su negocio siendo esta (sic) por cuenta de dicho inquilino y quedando las mismas en beneficio de la propiedad", cláusula que se interpreta en relación con la quinta en la que se contiene una genérica prohibición de realizar obras sin consentimiento de los propietarios.
Es doctrina reiterada de esta Sala que la función interpretativa de los contratos corresponde a la exclusiva competencia del Tribunal a quo, solo revisable en casación cuando la misma sea ilógica o vulneradora de las normas reguladoras de la hermenéutica contractual. Por otra parle, como dice a sentencia de 20 de diciembre de 1991 . "para la resolución de la cuestión que plantea el motivo ha de dejarse sentado que la doctrina de esta Sala las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinidamente la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, la referida doctrina jurisprudencial, repetimos, ha de entenderse, obviamente establecida para el supuesto de que la intención de los contratantes no haya sido la de extender también para el futuro la concedida autorización de realización de obras, que en caso contrario, ha de prevalecer lo pactado por los contratantes, al ser la voluntad de las parles la primigenia ley del contrato (arts. 1.091 y 1.255 del Código Civil )".
Interpretada por la Sala a quo las cláusulas quinta y undécima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en 2 de mayo de 1974 y que empezó a regir el 18 del mismo mes y año, aplicando criterios de interpretación sistemática sancionados en el art. 1.285 del Código Civil , según el cual las cláusulas de los contratos se interpretarán las unas por las otras, atribuyéndolo a las dudosas en sentido que resulte del conjunto ha de concluirse que el resultado alcanzado por el juzgador de instancia es perfectamente lógico y coherente y respetuoso de las normas interpretativas contenidas en nuestro texto sustantivo, pues establecida en la disposición quinta del referido contrato la, prohibición para el arrendamiento de realizar obras ni reformas sin permiso escrito del arrendador, la autorización concedida en la cláusula undécima no puede entenderse sino referida exclusivamente a las obras de adaptación del local al negocio para el cual se arrendó y que habrían de ser realizadas en un tiempo inmediato a la celebración del contrato, sin que pueda la misma amparar las obras realizadas por el arrendatario en el año 1989, al no existir en autos prueba alguna que permita afirma que la intención de los contratantes al pactar aquélla cláusula undécima fue la de conceder una autorización indefinida en el tiempo por toda la vida del contrato. En consecuencia decaen los motivos tercero, cuarto, quinto, sexto y séptimo.
El motivo cuarto, por el mismo cauce procesal que los anteriores, denuncia infracción del art. 1.214 del Código Civil , alegando que el demandante no ha probado que se hayan llevado a cabo obra en el local que modifiquen la estructura o configuración del mismo. Este motivo está en estrecha relación con la cuestión suscitada en el primero y para su desestimación basta tener en cuenta que la realización de las obras modificativas de la estructura y configuración del local no fue controvertida por el demandado recurrente en su escrito de contestación en que se limitó a alegar la existencia de una autorización del arrendador amparadora de esas obras, con lo cual está reiterando una cuestión nueva no propuesta en su momento procesal oportuno, aparte de que en el motivo se está haciendo valoración de la prueba obrante en autos, concretamente del proyecto de la obra realizada, sin tener en cuenta que el art. 1.214 del Código Civil no contiene norma valorativa de la prueba y sólo puede ser alegado en casación cuando se acuse al Juez de haber alterado indebidamente el omis prohandi, invirtiendo la carga que a cada parte corresponde, pero el principio de distribución de la carga no se altera por aquél si realiza una apreciación de la aportada por cada parte y valora luego en su conjunto su resultado, y por supuesto, ese artículo no permite sea utilizado para desvirtuar y deja sin efecto la función probatoria llevada a cabo por el juzgador y plasmada en los hechos que estime acreditados, los que solo pueden ser criticados por vía de error de hecho o de Derecho. Por lodo ello, procede desestimar el motivo.
La desestimación de todos y cada uno de los motivos del recurso conlleva la del recurso en su integridad con la preceptivas consecuencias que en orden a la imposición de costas y pérdida del depósito constituido establece el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Rosendo contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Vitoria de fecha 14 de enero de 1992 . Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas del recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pedro González Poveda. Alfonso Villagómez Rodil. Francisco Morales Morales. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada lúe la anterior sentencia por el Excmo. Si don Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.
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...de adecuación emitidas con carácter previo por el arrendador (así, en sentencias como las SSTS de 6 de marzo de 1997 [RJ 1997/1653], 30 de mayo de 1995 [RJ 1995/4206], 18 de abril de 1995 [RJ 1995/3423]); otras veces, se ha estimado que su autorización por el arrendador viene implícita con ......