STS, 17 de Febrero de 1995

PonenteLUIS MARTINEZ CALCERRADA GOMEZ
ECLIES:TS:1995:10352
Fecha de Resolución17 de Febrero de 1995
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 119.-Sentencia de 17 de febrero de 1995

PONENTE: Excmo, Sr don Luis Martínez Calcerrada Gómez.

PROCEDIMIENTO: Incidental de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio.

MATERIA: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por subarriendo o cesión

de modo distinto a lo autorizado legalmente.

NORMAS APLICADAS: Art. 114.5 de la Ley Arrendamientos Urbanos a contrario sensu.

JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del TS, de 8 de junio, 2 de octubre de 1973, 11 de mayo de 1962, 31 de enero de 1964, 12 de mayo de 1994 .

DOCTRINA: Ocupado por cesión legal y traspaso de competencias, el local discutido por la

Generalitat de Cataluña que mantiene en el edificio los servicios de Oficina Gestora del

Departamento de Enseñanza, el Centro de Recursos Pedagógicos y el Equipo de Asesoramiento y Orientación Psicopedagógica, la presencia en la misma sede de algún servicio ofrecido como

municipal y sobre todo la Secretaría de la Asociación de Maestros, dado que esta entidad, lógicamente acogible y protegida por la Administración Autonómica tiene fines que se proyectan sobre la totalidad de la comarca, impide que pueda hablarse de cesión a un organismo tutelado por la Generalitat como incursa su actividad en la de tipo cultural que en carácter general despliegan los servicios del propio Ente autonómico arrendatario, en razón de lo cual, se repite, no puede argumentarse a efectos de resolución del contrato arrendatario de invasión de un tercero ocupando la relación arrendaticia y ocupando derechos derivados de tal relación, toda vez que la Asociación de Maestros, es una entidad sin ánimo de lucro que en el inmueble sólo lleva a término labores de secretaría con autorización de la propia Generalitat. Por todo ello no es de aplicación al caso la doctrina jurisprudencial que declara estar en el supuesto del art. 114.5 de la LAU la introducción de un tercero en la relación arrendaticia asumiendo de hecho la cualidad de arrendatario.

En la villa de Madrid, a diecisiete de febrero de mil novecientos noventa y cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de autos de juicio incidental de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Tarrasa; cuyo recurso fue interpuesto por doña Yolanda y doña Leticia , representadas por el Procurador de los Tribunales don Enrique Sorribes Torra y asistida por el acto de la vista por el Letrado don Luis García Gascón; siendo parte recurrida Generalitat de Cataluña y el Ayuntamiento de Tarrasa, representados por los Procuradores Sres. Monsalve Guerra y Estrago Muñoz, respectivamente, asistiendo al acto de la vista de Letrado don Juan Paredes Garriga, en la representación que debidamente tiene acreditada.Antecedentes de hecho

Primero

El Procurador de los Tribunales don Vicente Ruiz Amat, en nombre y representación de doña Leticia y doña Yolanda , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Tarrasa, demanda de juicio incidental de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, contra el Ayuntamiento de Tarrasa y la Generalitat de Cataluña; estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando sentencia en la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento del local sito en Tarrasa, c/ Iglesia, 16, celebrado el día 27 de junio de 1973 entre don José en nombre de la propiedad, o sea, doña Yolanda y doña Leticia y don Jose Ángel en nombre de la Sección Femenina del Movimiento, por subarriendo, cesión o traspaso de modo distinto al autorizado legalmente; asimismo se condene a los demandados Generalitat de Cataluña y Ayuntamiento de Tarrasa a dejar vacuo y expedito dicho local, con apercibimiento legales de ser lanzados a sus costas sino lo efectuaran en los plazos legales, con imposición de las costas a los mismos por imperativo legal. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en representación de la Generalitat de Cataluña, el Procurador don Jaime Paloma Carretero, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, para terminar suplicando sentencia en su día no dando lugar a la demanda, absolviendo a la indicada demandada de las peticiones formuladas en la misma con expresa condena en costas del juicio, por imperativo legal a la actora. Por el Ayuntamiento de Tarrasa, se personó el Procurador don Jaime Gali Castin que igualmente contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando sentencia desestimando en todos sus términos la pretensión actora, e imponiendo las costas a la misma. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 LEC , ésta se celebró el día señalado sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinentes. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 1 de los de Tarrasa, dictó Sentencia de fecha 1 de marzo de 1990 , con el siguiente fallo: "Que estimando como estimo en todas sus partes la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales don Vicente Ruiz Amat en nombre y representación de doña Yolanda y doña Leticia , previa desestimación de la excepción dilatoria planteada por la Generalitat de Cataluña, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento en su día celebrado entre ambas actoras y don Jose Ángel en nombre de la Sección de Fomento del Movimiento, sobre el local sito en la calle Iglesia núm. 16 de Tarrasa, e igualmente condeno a la Generalitat de Cataluña y al Ayuntamiento de Tarrasa, a dejar vacuo y expedito dicho local, con expresa imposición de costas a los demandados».

Segundo

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, por la representación de la Generalitat de Cataluña y tramitado recurso con arreglo a derecho, la Sección Cuarta de lo Civil de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó Sentencia con fecha 27 de diciembre de 1990 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Generalitat de Cataluña contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Tarrasa a la que se contrae el presente rollo, debemos revocar y así lo hacemos la referida resolución y en su lugar desestimando la demanda deducida debemos absolver y absolvemos a los demandados de los pedimentos en ella contenidos con imposición a las actoras de las costas de primera instancia y sin especial pronunciamiento sobre las ocasionadas en la alzada».

Tercero

El Procurador de los Tribunales don Enrique Sorribes Torra, en nombre y representación de doña Yolanda y doña Leticia , ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha 27 de diciembre de 1990 , con apoyo en los siguientes motivos: 1.° "Amparado en el núm. 3 del art. 1.692 LEC , fundado en la infracción del art. 359 LEC por manifiesta incongruencia de la sentencia recurrida». 2.° "Amparado en el núm. 4 del art. 1.692 LEC , fundado en el error en la apreciación conjunta de la prueba, en concreto de las siguientes pruebas presentadas por la actora: Documentos núms. 22 a 23 aprobados en el escrito de demanda, confesión en juicio -por vía de informe- del Ayuntamiento de Tarrasa, testifical del Secretario de la Asociación de Maestros Alexandre Gali, don Isidro ». 3.º "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 LEC , fundado en infracción de la doctrina legal contenida entre otras en las Sentencias de 7 de mayo de 1958, 3 de mayo de 1961, 8 de mazo de 1963, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972 y 22 de junio de 1973 ». 4.° "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 LEC fundado en la infracción de la doctrina legal contenida entre otras en las Sentencias de 19 de octubre de 1972 y 20 de octubre de 1952, 6 de julio de 1948, 2 de junio de 1951, 16 de noviembre de 1974 y 5 de junio de 1962 ("es indiferente si es total o parcial, a título oneroso o gratuito...)».

5.° "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 LEC , fundado en la infracción de la doctrina legal contenida entre otras en las Sentencias de 10 de abril de 1970 y 30 de mayo de 1972 ». 6.° "Amparado en el núm. 5 del art. 1.692 LEC , fundado en la infracción del art. 114.5.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos por violación delmismo».

Cuarto

Mediante Auto de esta Sala Primera del TS, de fecha 27 de marzo de 1992 , se rehusa el motivo 2° del recurso formulado, admitiéndose el resto de los motivos alegados, así admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción se señaló para vista pública el día 2 de febrero de 1995, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Luis Martínez Calcerrada Gómez.

Fundamentos de Derecho

Primero

Se resuelve por Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Tarrasa núm. 1 de 19 de marzo de 1990 , la demanda interpuesta por la actora, en la que instó la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito en 27 de junio de 1973, con la entonces Sección Femenina del Movimiento, por subarriendo o cesión de traspaso de modo distinto a lo autorizado legalmente, y que se condene a los codemandados -Generalitat de Cataluña y Ayuntamiento de Tarrasa-, a dejar expedito dicho local; pleito que tramitado en forma (previo rehuse de la cuestión de competencia por declinatoria, solicitada en su día por la Generalitat de Cataluña, materia firme en este recurso) concluyó con la estimación de citada demanda, declarando resuelto el contrato; se razona en su FJ 2.°, en cuanto a la relación existente entre la Generalitat y la propietaria del local que consta en documento público, que en octubre de 1986, la institución autonómica comunicó a la propietaria, que el Departamento de Enseñanza pasó a ocupar el inmueble y, que se hacían cargo de todo lo relativo a dicho contrato, ocupando a partir de entonces la condición de arrendatario; que se practicó la notificación al arrendador, por lo que en este caso no se puede hablar de cesión ilegal alguna, con respecto a la Generalitat; en cuanto al Ayuntamiento, se hace constar en su FJ 3.°, que sufraga los gastos del local a través del Patronato Municipal; que dicha entidad afirmó que en el local estaban instalados ciertos organismos públicos dependientes de la Comunidad, sin referencia alguna a la Asociación de Maestros; que estos informes revelan la intensa relación del Ayuntamiento y la Generalidad; al respecto, en el FJ 4.°, se hace constar: ". El Ayuntamiento fue también quien alegó que el local está ocupado por la Asociación de Maestros entidad ésta desvinculada de una u otra Administración. Este dato por si corrobora que la entidad local conocía mejor que la Autonómica el uso que se daba y quien usaba el local y presumir, en base al art. 1.249 del CC , la introducción como tercero del Ayuntamiento. También es tercero la Asociación de Maestros, que realiza en el local funciones de su secretaría, sin que pueda intitularse su uso por cesión, subarriendo o mera ocupación. Esta entidad no fue sin embargo demandada y podría parecer que en principio se incumple la condición procesal impuesta por el art. 25 de la LAU , pero debe estimarse que dicho presupuesto sólo lo prevé la Ley para los casos de cesión, pero no que el título fuera el subarriendo o la nueva ocupación. Ese dato es lógicamente desconocido por la propietaria a quien no le es exigible conocer los vínculos jurídicos que unen al arrendatario con otras personas o entidades y al no resultar demostrada la naturaleza de aquellos cuya prueba le correspondería a arrendatario ni desestimar la demanda por ese motivo...», por lo cual se concluye, que en base a lo dispuesto en el art. 114. causa 2.ª y 5.ª de la LAU , y la reiterada jurisprudencia, procede la resolución del contrato de arrendamiento; sentencia que fue objeto de apelación por la Generalitat de Cataluña y cuya apelación se resolvió por la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Cuarta, de 27 de diciembre de 1990, en cuya decisión y tras ratificar el rehuse de la excepción interpuesta por la Generalitat sobre incompetencia judicial, se razona en su FJ 3.°, que el "repaso de dicha probanza evidencia que el referido ente mantiene en el edificio los servicios de la Oficina Gestora del Departamento de Enseñanza, el Centro de Recursos Pedagógicos y el Equipo de Asesoramiento y Orientación Psicopedagógica, satisfaciendo a la propiedad las rentas mensuales de alquiler, habiendo incluso intentado y al parecer sin efecto, que se giraran los recibos con la alteración nominativa que provocó la cesión legal y traspaso de competencias sin haberlo conseguido», y en el FJ 4.° que acontece que toda la probanza ". Pone de manifiesto que la Generalitat de Cataluña mantiene en el local la sede de determinados servicios que le son propios y de su exclusiva competencia, sin intervención del Ayuntamiento que en departamento diferente ha instalado las oficinas gestoras de este ramo, aduciéndose como elementos conformadores de la cesión o subarriendo que admite el Juez de Instancia, la existencia del escudo municipal en la puerta de entrada del edificio, pago por el Ayuntamiento de determinados gastos tales como el teléfono, un prospecto informativo de la Corporación local donde se ofrecen los datos de dichos servicios y la presencia en la sede de la referida Asociación de Maestros, no constituyendo nada de ello prueba cierta de la que deducir que se haya procedido a la mentada cesión, sino que por la propia necesidad de coordinación interadministrativa, existe una relación entre Generalitat y Municipio tendente a la oferta de un mejor servicio al ciudadano, no siendo relevante a estos efectos la presencia en la finca de la Secretaría de la Asociación de Maestros por cuanto tratándose de una entidad sin ánimo de lucro y con fines que se proyectan sobre la totalidad de la comarca, es organismo que resulta lógico que sea acogido, protegido o tutelado por la misma Administración Autonómica en a zona de su influencia, siendo por tales motivos por lo que procede la estimación del recurso con imposición al demandante de las costas ocasionadas en primera instancia», por lo que procede laestimación del recurso y la revocación de la sentencia; frente a cuya decisión se alza el presente de casación, interpuesto por la parte actora, con base a los motivos que integran su escrito de formalización, de los cuales, el segundo fue rehusado en el trámite correspondiente, examinando la Sala el resto.

Segundo

En el primer motivo se denuncia por el cauce del antiguo art. 1.692.3.º LEC , la infracción del art. 359 LEC , en donde se afirma que es incongruente la sentencia, por cuanto que introduce un elemento artificial y abstracto, para justificar la legalidad de la introducción al hablar de la necesidad de coordinación interadministrativa; que igualmente, esa incongruencia radica fundamentalmente habida cuenta el contenido del FJ 4.°, sobre la no intervención del Ayuntamiento, al afirmar que en Departamento diferente ha instalado las oficinas gestoras de este ramo y anteriormente admitir la relación entre la Generalitat y Municipio y la presencia de la Asociación de Maestros; igualmente que es incongruente, por cuanto que afirma que la presencia de dicha Asociación de Maestros "Alexandre Gali», no es significativa, por ser una entidad que no tiene ánimo de lucro. El motivo de rehusarse, ya que trata de cuestionar el correcto razonamiento intercalado por la sentencia recurrida, que como es sabido, no supone infringir la disciplina de la coherencia resolutiva que impone el citado art. 359, que prescribe en rigor atemperar el contenido dispositivo ope sentencíae a las pretensiones ejercitadas que, en caso alguno, puede rebasarse ni en cantidad, ni en calidad y esto no ha acontecido con la referida sentencia de la Audiencia Provincial, máxime cuando al haberse estimado el recurso de apelación se ha desestimado la pretensión ejercitada, por lo que el motivo ha de rehusarse. En el tercer motivo se denuncia, por el extinto art. 1.692.5.° LEC , la infracción de la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en las sentencias que se indican, razonándose que la introducción de un tercero, debe deducirse a través de presunciones, y "por este medio se alcanza a afirmar la ocupación de las oficinas de la finca litigiosa», que la confesión del propio codemandado -Ayuntamiento- será suficiente para reafirmar aquella introducción, puesto que por vía de informe, aquél reconoce la existencia en el local de autos, de la Asociación de Maestros "A. Gali»; todo ello indica -que no presume- la existencia y la presencia física de un tercero (la Asociación comentada) en citado local; por lo que se concluye, una vez admitido por la propia entidad, la introducción del Ayuntamiento de Tarrasa y de la Asociación de Maestros "Alexandre Gali», y admitida por el propio Tribunal de Segunda Instancia, ello debe abocar, en la ilicitud de la citada cesión. El motivo incurre en hacer supuesto de la cuestión, esto es, derivar que la presencia de la citada Asociación de Maestros, supone la introducción ilegal de un tercero en la relación arrendaticia; hecho éste, que no puede admitirse por el correcto razonamiento que hace la propia Sala sentenciadora en su FJ 4.° in fine, al afirmar, expresamente, que no es relevante a sus efectos, la presencia en la finca de la Secretaría de la Asociación de Maestros, puesto que "tratándose de una entidad sin ánimo de lucro, y con fines que se proyectan sobre la totalidad de la comarca, es organismo, que resulta lógico que sea acogido, protegido y tutelado por la misma Administración autonómica en a zona de influencia»; en definitiva, que el uso de algunas de las dependencias del local arrendado por dicha entidad, cuya actividad totalmente debe estar incursa en la que con carácter general de tipo cultural despliegan los servicios de la propia Generalitat en dicha localidad (manteniéndose así ese carácter sociocultural con que se dictó, en lo atinente la orden de 1 de junio de 1981 de la Generalitat en relación con su anexo núm. 1 del DOGC de 5 de junio de 1981, relativo a la provincia de Cataluña), lo que se reitera, no puede significar la introducción de un tercero de forma ilegal que suma la cualidad de arrendatario, sobre todo, cuando como en autos se ha acreditado, no existe esa asunción, sino una dedicación coadyuvante con el objetivo sociocultural del Ente autonómico arrendatario, por lo cual, no puede afirmarse que ello implique la invasión de un tercero, que, en la práctica, es, justamente la situación equivalente a cuando una persona ajena por completo a la relación arrendaticia, ocupa indebidamente el lugar del arrendatario disfrutando o ejercitando en plenitud, todos los derechos derivados de tal relación (en concordancia con el caso de autos, con la tesis de la Sentencia de esta Sala de 12 de mayo de 1994 , que decía: ". La doctrina de esta Sala es constante cuando afirma que la Ley fuera de las causas en que expresamente lo establece no consiente que un inmueble arrendado, por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámase tal ocupación cesión, traspaso o subarriendo, pues toda modificación en la posesión introduciendo a terceros en la relación arrendaticia sin el consentimiento del arrendador da lugar a una causa de resolución contractual principio que puede perfectamente aplicarse al Estado, a los Organismos Autónomos y a la Administración en general, ya que en la relación jurídico-privada de un arrendamiento de finca urbana, el Estado no concurre revestido de imperíum, sino en un plan de igualdad ( Sentencia de 21 de abril de 1988 )», circunstancias que en absoluto son ciertas, habida cuenta los hechos probados de que parte la sentencia recurrida, que permanecen incólumes en razón al rehuse del motivo 2.° del recurso, por lo cual, el motivo ha de rehusarse. En el 4.º motivo, se denuncia, por igual cauce, la doctrina jurisprudencial que se indica, y se afirma que la sentencia de segunda instancia admite la introducción del Ayuntamiento en las oficinas del local arrendado, más no obstante, en los fundamento jurídicos de la misma se justifica su presencia -entre otros motivos-, por ser la Asociación de Maestros una entidad sin ánimo de lucro que en el inmueble solo lleva a término labores propias de secretaría, con autorización de la propia Generalitat; y se responde que amén la incorrecta referencia al propio Ayuntamiento que debe quedar descartada, por cuanto que el tema se plantea sobre la relevancia o no de la presencia en los locales de la citada Asociación de Maestros, es obvio que la contestación adecuada sobre esta presencia ha de seguir elcamino trazado en la respuesta al motivo anterior, por lo que el mismo ha de rehusarse, en el sexto motivo, se denuncia la infracción del art. 114.5 LAU , por violación del mismo, pues teniendo en cuenta esa introducción, del 3.º, es evidente que procede la resolución del contrato y la estimación de la demanda, por estar incursa esta situación, en la causa legal 5.º del art. 114; al punto se reitera que siendo este razonamiento el corolario de que parte el recurso, en el caso de que efectivamente hubiese existido una modificación subjetiva en el contrato por esa intervención ilegal por parte de ese tercero (como se sabe es esa la razón resolutoria controvertida; al punto se decía en Sentencia de 17 de marzo de 1994 "... Tal criterio se deduce, además de muy reiterada jurisprudencia de esta Sala, según la cual toda modificación subjetiva, implica una variación del contrato al mutarse la persona jurídica titular del arriendo, cambio de persona que determina la resolución del contrato ( Sentencias 8 de junio y 1 de octubre de 1973, 11 de mayo de 1962, 31 de diciembre de 1962 y 31 de enero de 1964 )»; ello no puede compartirse, ya que la base de partida es inexacta, por lo anteriormente razonado al no implicar la presencia de esa Asociación Cultural en caso alguno un supuesto de hecho equivalente a la introducción de un tercero en la relación arrendaticia asumiendo de hecho la cualidad de arrendatario (circunstancia esta que -se repite- ha de mantenerse al entenderla así la Sala a quo y no haberse revisado esos hechos de partida por la inadmisión del motivo segundo del recurso), por lo cual, con el rehuse del motivo, procede la desestimación del recurso; con los demás efectos derivados.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Yolanda y doña Leticia , contra la Sentencia pronunciada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, en fecha 27 de diciembre de 1990 . Condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso. Y a su tiempo comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución á la misma de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI. por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.- Luis Martínez Calcerrada Gómez.-Jaime Santos Briz.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo Sr don Luis Martínez Calcerrada Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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