STS, 16 de Marzo de 1995
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1995:10308 |
| Fecha de Resolución | 16 de Marzo de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 246.-Sentencia de 16 de marzo de 1995
PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Incidental de resolución de arrendamiento de local de negocio
MATERIA: Obras autorizadas sin límite temporal y de general apreciación. Costas de apelación.
NORMAS APLICADAS: Art. 1.255 del Código Civil ; arts. 114.7.ª, 126 y 131 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
DOCTRINA: Es improcedente la acción resolutoria aunque las obras de acomodación del local
hayan sido realizadas largos años después de la autorización de las mismas de modo general, ya
que el plazo contractualmente concedido era totalmente indefinido y el consentimiento comprendía
todos aquellos que se estimasen convenientes o necesarios, tanto en el interior como en la fachada
del local, pactándose una importante contrapartida económica. Es en cambio acogible el recurso en
cuanto a las costas respecto de las cuales la Audiencia aplicó indebidamente el art. 896 de la LEC
siendo procedente, lo previsto en los arts. 131 y 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los
que no se sigue el criterio del vencimiento objetivo que la sentencia impone.
En la villa de Madrid, a dieciséis de marzo de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Ilma. Audiencia Provincial de León, como consecuencia de demanda incidental por resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, seguido ante el Juzgado Primera Instancia núm. 5 de Ponferrada, cuyo recurso fue interpuesto por don Mauricio , representado por la Procuradora de los Tribunales doña Rosa María Alvarez Alonso, y asistido del Letrado don Luis Soto Pérez, en el que el recurrido el "Banco de Santander, S. A. de Crédito», representado por el Procurador de los Tribunales don Cesáreo Hidalgo Senén, y asistido de Letrado don Luis Revenga Sánchez.
Antecedentes de hecho
Primero Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Ponferrada, fueron vistos los autos de juicio incidental por resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio núm. 314/1990 , instado por don Mauricio , contra el "Banco de Santander, S. A.».Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... Dictar en su día sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento existente entre mi mandante, don Mauricio y la entidad demandada "Banco de Santander, S. A.", afecto al local de negocio descrito en los hechos primero y cuarto de la demanda, condenando a la entidad demandada a estar y pasar por tal declaración y a desalojar dicho local de negocio dentro del plazo legal; y todo ello con expresa imposición de costas a la entidad demandada». Asimismo solicitaba el recibimiento de pleito a prueba.
Admitida a trámite la demanda por la representación de la parte demandada, se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... Dictar sentencia por la que se desestime la demanda absolviéndonos de la misma con expresa imposición de costas al actor».
Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 17 de junio de 1991 cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador don Tadeo Moran Fernández, en nombre y representación de don Mauricio contra el "Banco de Santander, S. A." representado por el Procurador don Pedro López Rodríguez, debo absolver y absuelvo a referido demandado de las pretensiones contra el mismo deducidas, con expresa imposición de costas a la parte actora».
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y substanciada la alzada, la Ilma. Audiencia Provincial de León dictó Sentencia en fecha 21 de noviembre de 1991 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por don Mauricio contra la Sentencia dictada el día 17 de junio de 1991, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Ponferrada en autos sobre resolución de contrato seguidos bajo el núm. 314/1990 , en virtud de demanda interpuesta por dicho recurrente contra el "Banco de Santander, S. A.", confirmamos íntegramente la expresada resolución e imponemos a la referida parte apelante, por ministerio de la Ley, las costas de esta Segunda Instancia».
Por la Procuradora de los Tribunales doña Rosa María Alvarez Alonso, en nombre y representación de don Mauricio , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:
-
"Infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Se consideran infringidos los arts. 1.285 y 1.289 del Código Civil , en relación con el art. 1.256 del mismo cuerpo legal ».
-
"Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Se consideran infringidos el art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en relación con la jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo en la interpretación de la autorización para ejecutar obras por el arrendatario».
-
"Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico, al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Se considera infringido el art. 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 7 de marzo, a las 11,30 horas, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
Ha constituido el objeto de la presente litis, la resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio, alegándose la causa 7.ª del art. 114 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos . La realidad y el alcance de las obras efectuadas por el arrendatario no ha sido objeto de debate, pues ambas partes han coincidido sobre las mismas, versando la cuestión litigiosa únicamente en el sentido interpretativo que deba darse a las cláusulas contractuales, en las que se autorizaba al Banco demandado para efectuarlas.
La relación arrendaticia surge en el año 1952, cuando los hermanos Mauricio ceden en arrendamiento el local de autos al "Banco de Santander, S. A.», haciéndose constar en aquel primitivo contrato: (Complementario de otro anterior en el que los hermanos constructores del edificio se obligaban a ceder tales locales cuando se terminara la construcción) que "el local y sótano objeto de arrendamiento se entregan en las condiciones previstas en el aludido contrato de 22 de agosto de 1950, siendo de cuenta dela sociedad arrendataria absolutamente todas las obras de acondicionamiento de los mismos, incluso la calefacción, caso de instalarse; obras que se considerarán realizadas con carácter definitivo y que quedarán a beneficio del inmueble una vez finiquitado este contrato de arrendamiento, sin que el arrendatario pueda exigir por ello indemnización alguna».
En el año 1953 los hermanos Mauricio deciden proceder a la división material y adjudicación entre los partícipes, tanto del edificio construido en comunidad como de otros bienes, correspondiendo al demandante don Mauricio la propiedad de los locales arrendados al Banco. Al ser esta escritura anterior a la Ley 49/1960 , no aparece inscrita en el Registro la planta baja y sótano como fincas independientes.
En el año 1973 el nuevo propietario único de los locales arrendados, suscribe con el arrendatario de los mismos una modificación del primitivo contrato, con el siguiente tenor literal: "Se faculta expresamente al "Banco de Santander" para que en cualquier momento, mientras permanezca vigente el contrato, pueda realizar, tanto en el interior como en la fachada del local, cuantas obras, reformas e instalaciones estime convenientes o necesarias, incluso aquellas que atañen a muros, paredes, techos, suelos, subsuelos, etc. todo referido a la parte que al arrendador corresponda, pudiendo así mismo comunicar, en la forma y con la amplitud que desee, la planta baja con la planta principal o primera, que también tiene tomada en alquiler el "Banco de Santander", salvaguardando la seguridad del edificio, y responsabilizándose dicho banco de todos los perjuicios que con 1 motivo puedan ocasionarse al resto del inmueble, siendo dichas obras por cuenta de tal entidad arrendataria». Junto a esta amplísima cláusula se pacta también una subida de la renta, que pasa de las primitivas 3.500 ptas mensuales a 22.000 ptas., añadiéndose además una cláusula de revisión bianual.
Los dos primeros motivos del recurso los destina el recurrente a interpretar estas cláusulas contractuales, entendiendo que la amplia autorización del año 1973 no estaba vigente en el año 1991, cuando se realizan las obras; y que realmente la autorización concedida al arrendatario lo era solamente para la instalación o acondicionamiento del local.
Después de la lectura de las autorizaciones otorgadas al arrendatario, y de conformidad con la libertad de pacto que sanciona el art. 1.255 del Código Civil , es muy difícil coincidir con la interpretación que el recurrente mantiene en estos dos motivos del recurso. Es rigurosamente exacto que en el contrato de 1952 sólo se autorizaban las obras de acondicionamiento del local, que quedarían en beneficio del inmueble; pero de ninguna forma puede darse tal interpretación a lo pactado en el año 1973. Se empieza concediendo un plazo para la realización totalmente indefinido: "En cualquier momento y mientras permanezca vigente el contrato», por lo que si las obras se realizan dieciocho años después de la concesión de la autorización, están comprendidas en la misma. Las obras expresamente consentidas se refiere: A todas aquellas que se estimen convenientes o necesarias tanto en el interior como en la fachada del local; pueden afectar a muros, paredes, techos, suelos, subsuelos, etc. le está permitido comunicar la planta baja con la principal o primera; y sólo se le fija la limitación de salvaguardar la seguridad del edificio, y de responder de todos los perjuicios que puedan ocasionarse al resto del inmueble.
Con esta pormenorizada autorización no tiene sentido tratar de aplicar la causa 7.ª del art. 114 de la Ley Arrendaticia antes citada, pues allí se habla, o se refiere el precepto, a los casos de falta de consentimiento del arrendador, y en el que nos ocupa este consentimiento no se pudo otorgar con más amplitud: Teniendo solamente su justificación, mediante la compensación económica que supuso la subida sensible de la renta. A lo más que se podría llegar en el presente caso, es a demostrar que se han ocasionado esos perjuicios en el inmueble de que habla la cláusula contractual.
Tratamiento distinto merece la denuncia que contiene el motivo tercero referida a la condena en las costas de segunda instancia. La Audiencia aplica el art. 896 de la Ley de Enjuiciamiento Civil referido a las apelaciones de las sentencias y autos dictados en incidentes y en los juicios que no sean de mayor cuantía, sin tener en cuenta que el procedimiento legalmente establecido es el regulado en el art. 126 de la Ley Arrendaticia , y para la apelación deben de tenerse en cuenta los arts. 131 y 149 (expresamente citado el último en el primero); en cuya regulación no se sigue el criterio del vencimiento objetivo, aplicado en la sentencia recurrida. Y puesto que el Tribunal a quo expresamente manifiesta que "no concurren circunstancias de carácter excepcional respecto a las costas», debió seguirse la norma que se señala en el párrafo 2.° del citado art. 149.
Por todo lo expuesto, procede rechazar los dos primeros motivos del recurso, aceptando el tercero, y confirmando en consecuencia la sentencia recurrida en todos sus parte, con excepción de no hacer expresa condena en las costas causadas en la apelación, ni en las de este recurso, así como acordar la devolución del depósito constituido. ( Arts. 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de don Mauricio , contra la Sentencia de fecha 21 de noviembre de 1991, que dictó la Audiencia Provincial de León , y aceptando el tercer motivo del recurso, no se hace expresa condena en las costas causadas en la apelación, ni en las de este recurso; y devuélvase el depósito constituido. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación, correspondiente con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Antonio Gullón Ballesteros.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
-
STS 1182/2004, 13 de Diciembre de 2004
...por acudir a la fórmula genérica "y concordantes", que supone inobservancia del requisito de precisar la norma infringida (SSTS 3-9-92, 16-3-95, 4-10-96, 13-5-97, 25-2-98, 13-7-99, 23-10-00, 24-1-01, 18-4-02 y 23-9-03); en tercer lugar, por fundarse el motivo segundo en la infracción de nor......
-
ATS 1/2000, 14 de Septiembre de 2010
...conjunta de la prueba efectuada por la resolución que es objeto del presente recurso por esta Sala (SSTS 21-3-91, 6-10-94, 16-5-95, 16-3-95, 8-4-96, 5-5-98, 25-1-99, 29-1-99, 9-2-99, 15-2-99 y 18-4-2000). Esta misma pretensión de desvirtuar el resultado de la valoración probatoria a la hora......
-
ATS, 30 de Septiembre de 2003
...si el recurrente se remite a toda una ley, sin especificar qué artículo concreto de la misma se estima vulnerado (SSTS 24-2-92 y 16-3-95), o cuando se cita todo un grupo de artículos sin razonar la infracción de cada precepto (SSTS 3-9-92, 4-10-96, 3-4-97, y 13- 5-97). Defectos patentes en ......
-
ATS, 16 de Septiembre de 2003
...cuando se citan grupos de artículos mediante fórmulas como "y siguientes", "y concordantes", "art... a art..." u otra similar (SSTS 3-9-92, 16-3-95, 17-4-95, 14-6-96, 20-6-96, 14-10-96, 11-12-96, 13-5-97, 12-6- 98, 29-7-98, 2-12-99, 4-5-2000 y 12-5-2000, entre otras muchas), pues este proce......