STS, 6 de Marzo de 1995
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| ECLI | ES:TS:1995:10232 |
| Fecha de Resolución | 6 de Marzo de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 192.-Sentencia de 6 de marzo de 1995
PONENTE: Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil.
PROCEDIMIENTO: Juicio de desahucio arrendamiento urbano (local de negocio).
MATERIA: Expiración del plazo de arrendamiento de local de negocio.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692.4.° de la LEC y art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril .
JURISPRUDENCIA CITADA Sentencias del TS, de 15 junio de 1987, 7 de junio de 1991, 19 de mayo de 1992, 22 de abril, 6 y 21 de octubre 1992, 11 de octubre de 1991,2 de febrero de 1993 .
DOCTRINA: El documento de fecha posterior al del vencimiento del plazo contractual, que sirve de
apoyo del supuesto error de hecho es un simple impreso que no contiene relación contractual
alguna que permita afirmar la prórroga del contrato inicial pues carece de firmas, así como de toda
adveración sin que se acredite con pruebas convincentes que efectivamente se hubieran llevado a
cabo las previsiones que contiene. Por todo ello no puede decirse que la Sala sentenciadora
incurriese en error alguno por no haber tenido en cuenta dicho "papel» ni las simples facturas
aportadas, asimismo inidóneas para configurar la supuesta prórroga verbal del contrato que se
afirma. Y en el mismo caso de irrelevancia tanto el supuesto error de derecho que es denunciado
sin cita de concreta norma valorativa de prueba infringida ni del concepto en que lo haya sido, como
la pretendida infracción del art. 1.253 del Código Civil , ya que para impugnar en éxito de casación la
presunción, es preciso que dicho medio de prueba haya sido aplicado en la instancia, ya que el
citado artículo faculta y autoriza, pero no impone acudir a dicho medio de prueba del que, en este
caso los juzgadores no hicieron uso para fundamentar el fallo. Tampoco es apreciable la situación
que se denuncia de mala fe en parte arrendadora, el no considerar prorrogada la relación
arrendaticia por incumplimiento de la ampliación verbal del contrato, ya que esta prórroga es, como
se ha dicho, un mero proyecto plasmado en supuesto documento sin firmar que a nada obliga y que
sólo es encuadrable en las llamadas relaciones sociales de contacto o más bien explorativas, deintenciones que en nada sujetan ni obligan, mientras no culminen en la celebración del negocio
que, en este caso, era de prórroga de un contrato de duración temporal expresamente pactada,
conforme al Real Decreto-ley de 30 abril 1985 que lo autoriza.
En la villa de Madrid, a seis de marzo de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Catorce), en fecha 25 de noviembre de 1991 , como consecuencia de los autos de juicio de desahucio arrendaticio urbano, sobre resolución del contrato por expiración del plazo, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Madrid núm. 12, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad "Academia Nobel, S. A.», representada por el Procurador de los Tribunales don Antonio del Castillo-Olivares Cebrián, en el que es parte recurrida "Ballester y Rodrigo, S. A.» (actualmente BYRSA "Asesores Inmobiliarios, S.
A.»), en la representación de la Procuradora doña María Rodríguez Puyol. Tanto el recurrente como el recurrido no asistieron al acto de la vista pública.
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Madrid tramitó procedimiento de desahucio de arrendamiento urbano, al núm. 904/1989, en razón a la demanda que planteó la entidad "Ballester y Rodrigo, S. A.», en la que, tras exponer antecedentes de hecho y fundamentos jurídicos, suplicó: "Dicte sentencia, por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, decretando el desahucio de "Academia Nobel, S. A.", respecto del local de negocio que ocupa».
La entidad "Academia Nobel» demandada se personó y contestó oponiéndose a la demanda interpuesta, alegando razones de hecho y de Derecho, para terminar suplicando: "Dictar sentencia que, desestimando las pretensiones de la demanda, declare el derecho de mi mandante, "Academia Nobel,
S. A." como arrendataria del local comercial de este juicio, en las condiciones estipuladas en el contrato pactado entre ambas partes litigantes, el día 13 de junio de 1988, hasta el día 31 de marzo 1990, con imposición a la actora de las costas del presente juicio».
Unidas las pruebas practicadas y declaradas admitidas, el Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Madrid, dictó Sentencia el 20 de septiembre de 1990 , con el siguiente fallo literal: "Que estimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra doña María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de "Ballester y Rodrigo, S. A.", contra "Academia Nobel, S. A.", representada por el Procurador, Sr don Antonio Castillo-Olivares Cebrián, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes, en fecha 13 de junio de 1988 y sobre el local sito en c/ Serrano núm. 28, principal derecha de Madrid, condenando al demandado a estar y pasar por dicha declaración con apercibimiento de lanzamiento si no lo desaloja en plazo legal, con expresa imposición de las costas causadas, a la misma parte demandada».
La demandada "Academia Nobel, S. A.» interpuso recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado, que tramitó la Audiencia Provincial de Madrid (rollo 1.104/1990), cuya Sección Decimocuarta pronunció Sentencia en fecha 25 de noviembre de 1991 , la que contiene pronunciamiento que dice: "Fallo: Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Antonio Castillo-Olivares Cebrián, en nombre y representación de la entidad demandada "Academia Nobel, S. A.", contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia num. 12 de Madrid, con fecha 20 de septiembre de 1990 , debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, imponiendo a la apelante las costas correspondientes a la alzada que por la presente se resuelve».
El Procurador de los Tribunales don Antonio del Castillo-Olivares Cebrián, causídico de "Academia Nobel», formalizó recurso de casación ante esta Sala, contra dicha sentencia de apelación, que integró con los siguientes motivos:
-
y 2° Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba.
-
Infracción del art. 1.253 del Código Civil , por la vía del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley Procesal Civil .4.° Con el mismo apoyo procesal, por error de derecho en la valoración de las pruebas.
-
Con apoyo en el número procesal referido, infracción del art. 7.° del Código Civil y 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .
Debidamente convocadas las partes personadas en el recurso la vista oral y pública del mismo tuvo lugar el pasado día 16 de febrero de 1995; no habiendo comparecido al acto de la vista las representaciones letradas por ambas partes.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil.
Fundamentos de Derecho
Los motivos primero y segundo del recurso casacional planteado por la demandada "Academia Nobel», con residencia en el núm. 4 del artículo procesal 1.692, denuncian error en la apreciación de la prueba. Señala la primera impugnación como documento de apoyo, el aportado con la contestación de la demanda que lleva fecha 26 de septiembre de 1989, y que, como consta en su carpeta, es un simple "modelo de documento de ampliación de plazo de duración contractual y modelo de aval que deberá de suscribir el Banco».
Conviene dejar sentado que dicho recurrente suscribió el 13 de junio de 1988 contrato, que no desconoce ni impugna en virtud del cual arrendó a la entidad recurrida "Ballester y Rodrigo, S. A.», el local sito en la calle Serrano núm. 28, principal derecha, para dedicarlo a centro de enseñanza, fijándose como tiempo de duración 443 días, por lo que finalizó en la fecha precisa que se expresa del 30 de agosto de 1989, (condición segunda), habiéndose pactado el sometimiento de la relación a la normativa del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril . A efectos de evitar la táctica reconducción ( art. 1.566 del Código Civil ) la entidad arrendadora dirigió a la recurrente telegrama con fecha 22 de junio de 1989, que fue recibido, en el que requería para la entrega de llaves, al tiempo de vencimiento de la locación, lo que reiteró en comunicación telegráfica posterior de 5 de septiembre de 1989.
El documento referido de apoyo no conforma relación contractual alguna, emanada de las libres voluntades concídentes de los posibles interesados, pues carece de firmas, de toda adveración y no se acreditó tampoco por pruebas convincentes que efectivamente se hubiera llevado a cabo y en forma debidamente perfeccionada, ya que las previsiones que contiene, como son la entrega de la cantidad correspondiente a fianza ampliada, así como la prestación de aval bancario, que se establece y cuyo número de inscripción en el Registro Especial de Avales figura en blanco, no tuvieron cumplimiento alguno.
La Sala sentenciadora no ha incurrido en el argumentado error de prueba, pues para nada tuvo en cuenta dicho "papel» par estimar la no concurrencia de haberse producido situación de prórroga arrendaticia, en virtud de posible contrato verbal entre las partes, como es la tesis de la recurrente, que no llegó nunca a buen fin, pues se trata de un simple proyecto unilateral, al que se le desposee de toda eficacia vinculante. Tampoco resulta documento idóneo para apoyar el motivo, conforme a la reiterada doctrina de esta Sala que exige necesaria asistencia de literosuficiencia documental, la que no reviste el proyecto de referencia, que precisamente no es documento básico para servir de apoyo a la impugnación, y no puede en forma alguna prosperar, ya que no hace constancia alguna de acto o negocio jurídico con proyección de obligar ( Sentencias de 15 de junio de 1987,7 de junio de 1991 y 19 de mayo de 1992 ).
Lo mismo sucede con el motivo segundo, al basarse en simples facturas que se aportan y carentes de necesaria corroboración probatoria y las que sólo acreditan, en principio, el pago de las obras que realizó la "Academia» recurrente en el local arrendado, conforme la autorización que el contrato contiene en sus cláusulas séptima y quince, y que en todo caso eran de su cuenta. Viene a ser irrelevante su mayor o menor costo y del posible beneficio que pudiera haber experimentado el objeto material del arriendo, lo que, en todo caso, no justifican la prorrogación verbal del contrato, que es lo que pretende decididamente la parte que recurre.
La desestimación de los dos motivos que quedan estudiados, impone consecuentemente la del cuarto, que aporta por la vía de núm. 5 del art. 1.692 de la Ley Procesal Civil , error de derecho en valoración de las referidas probanzas, con referencia a haberse cometido infracción de los arts. 1.254 y 1.258 del Código Civil , se parte de atribuir eficacia plena contractual al mencionado proyecto de 26 de septiembre de 1989, en la consideración de reflejar la existencia de pacto verbal válido.
El error de derecho exige inexcusablemente la cita del precepto, que conteniendo una normavalorativa de prueba, se considere infringido ( Sentencias de 5 de noviembre de 1990, 22 de noviembre de 1991, 22 de abril y 21 de octubre de 1992, entre otras ), así como el concepto en que lo haya sido ( Sentencia de 11 de octubre de 1991, que cita las de 17 de septiembre de 1985, 7 de junio de 1986, 21 de septiembre de 1987, 22 de junio de 1988 y 16 de marzo de 1989 ), lo que no aparece cumplido en este caso, ya que los arts civiles 1.254 y 1.258 no contienen precisa normativa de valoración de las pruebas, sino que sólo hacen referencia a la conformación legal, obligatoriedad y perfección de los contratos, que no concurren respecto al pretendido verbal, que se utiliza como medio para obtener la prorrogación del arriendo hasta la fecha que se pretende imponer del 31 de marzo de 1990.
El motivo tercero, por la vía del núm. 5 del precepto procesal 1.692, argumenta infracción del art. 1.253 del Código Civil , con lo cual se efectúa aportación de la prueba de presunciones, en cuanto se sostiene que fue omitida por el Tribunal de apelación.
La argumentación casacional de la referida prueba requiere que se integre en la sentencia que se combate, con determinación de la base fáctica sobre la que ha de proyectar el juicio-lógico y actividad razonador del Tribunal, pues lo que se ofrece al control de la casación a través del referido precepto sustantivo 1.253, es la necesaria sumisión a Ley y la lógica de la operación deductiva ( Sentencia de 9 de abril de 1994 ).
De esta manera para poder impugnar con éxito en este recurso extraordinario la presunción, es preciso que efectivamente haya sido aplicada, lo que no sucede. El art. 1.253 faculta y autoriza, pero no impone acudir a dicha prueba. En este caso si los juzgadores de la instancia no hicieron uso de la misma para fundamentar el fallo que pronunciaron y sólo atendieron a lo que resulta en autos de pruebas directas que se practicaron con lo que no puede tenerse por infringido dicho precepto, según reiterada jurisprudencia ( Sentencias de 21 de diciembre de 1990, 18 de junio, 17 de julio y 3 de octubre de 1991, 6 de octubre de 1992 y 2 de febrero de 1993 , entre otras muy numerosas).
Los hechos base de la presunción que se argumentan carecen de toda consistencia, al referirse una vez más al pretendido proyecto de contrato y las facturas, para alcanzar, con apoyo en los mismos, la consecuencia jurídica de haberse producido acuerdo verbal determinante de darse prorrogación del contrato arrendaticio, que se extinguió, al haberse cumplido el plazo pactado de su duración y no concurrir condición prorrogativa de clase alguna.
Sino ha habido operación deductiva a cargo del Tribunal a quo, mal se puede impugnar la misma por ilógica, ilegal o improcedente, conforme tiene declarado esta Sala, en los plurales y diversos supuestos que se pueden presentar, para decretar si resulta adecuada o improcedente en relación a los hechos deducidos y necesariamente demostrados de los que ha de partirse. El motivo se desestima.
Alega la parte demandada-recurrente (motivo quinto), situación de mala fe en la sociedad arrendadora, con infracción de la normativa que contienen el art. 7.1.° del Código Civil , en relación al 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , toda vez que, al no reputarse prorrogada la relación arrendaticia, por incumplimiento que denuncia de la ampliación verbal, acredita conducta censurable, imputable a la parte arrendadora, ya que a los pocos días de haber interpuesto la demanda creadora del pleito, elaboró y ofreció a "Academia Nobel», el pretendido proyecto de contrato, con condiciones más ventajosas a favor de aquélla, hasta el punto de presentarse disparatadas y exorbitantes.
Se hace supuesto de la cuestión. No se demostró, como ya queda suficientemente explicitado, que se hubiera producido un efectivo convenio verbal vinculante y por tanto la extinción del contrato locativo que se debate, se mantiene con toda su fuerza de cesación de las relaciones entre las partes. El referido proyecto sólo puede ser considerado como de un futuro contrato, con independencia de la parte que lo elabore o lo aporte, teniendo naturaleza de actividad prenegocial, que a nada obliga, pues o crea por sí actos jurídicos vinculantes ni otorga derechos generadores de obligaciones recíprocas, ya que es necesario que se alcance perfección contractual determinada por la aceptación acreditada de los interesados, a fin de la creación de una relación contractual de existencia real y dotado de efectividad y cargas obligacionales. Se encuadra en las llamadas relaciones sociales de contacto o más bien explorativas de intenciones obligacionales, que por sí en nada sujetan ni obligan, mientras no culminen con la celebración de negocio, conforme a las exigencias legales.
El motivo queda así en vacío y perece, pues tampoco se da situación abusiva alguna, ya que la sociedad arrendadora ejercitó su derecho de recuperación del local arrendado, en conformidad al art 9.° del Real Decreto-ley de 30 de abril de 1985 y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos, toda vez que la duración temporal fue la que libremente pactaron los interesados y actúa como excluyente de situación de abuso delderecho, pues no se da estado constatado de inmoralidad o antisocialidad derivada del ejercicio de un derecho que se presenta legítimo, no excesivo, simplemente caprichoso, con exclusiva intención de perjudicar o sencillamente sin fines serios, ( Sentencias de 14 de febrero de 1992, 16 de julio de 1993 y 2 de diciembre de 1994 ), pues entonces el derecho se desnuda de su legitimidad y eficacia para convertirse en un ejercicio viciado de anormalidad, que los Tribunales no pueden acoger ni amparar.
La desestimación del recurso determina la imposición de sus costas a la parte que lo formalizó, a tenor del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Debemos de declarar y así lo declaramos, no haber lugar y resultar no procedente de estimación, el recurso de casación que formalizó el actor del pleito, "Academia Nobel», contra la Sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Madrid en fecha 25 de noviembre de 1991 , en las actuaciones procedimentales de referencia. Se imponen a dicho recurrente las costas de esta casación y se decreta la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino correspondiente.
Líbrese certificación de la presente a expresada Audiencia, devolviéndose los autos y rollo remitidos en su día.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. -Pedro González Poveda. - Alfonso Villagómez Rodil. -Francisco Morales Morales. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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