STS, 21 de Enero de 1995

Ponente:FRANCISCO JOSE HERNANDO SANTIAGO
Fecha de Resolución:21 de Enero de 1995
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo
 
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CONTENIDO

Núm. 237. - Sentencia de 21 de enero de 1995

PONENTE: Excmo. Sr don Francisco Javier Hernando Santiago.

PROCEDIMIENTO: Casación.

MATERIA: Expropiación forzosa. Fijación del justiprecio. Derechos arrendaticios. Naturaleza del

contrato. Criterios. Proceso contencioso-administrativo. Sentencia. Motivación. Congruencia

Prejudicialidad.

NORMAS APLICADAS: Arts. y 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; art. 4° de la Ley de esta Jurisdicción .

DOCTRINA: Puede observarse que los bienes que se contienen en el contrato no pueden ser

considerados como una unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser inmediatamente

explotada como industria de restaurante - piscina pues no se entrega ninguna clase de mobiliario

propio de restaurante, sino que la relación comprende más bien dependencias, y algún utillaje

accesorio. Se trataba pues de un arrendamiento de local sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos . En estos casos es valorable a efectos de justiprecio el derecho del arrendatario

expropiado, utilizándose como criterio valorativo el de capitalización de la diferencia de rentas al 10 por 100.

El pronunciamiento sobre la naturaleza del contrato, se hace a efecto prejudiciales.

Siendo cierto que la sentencia guarda silencio respecto del tema del justiprecio debatido, ello obedece a que la sentencia al rechazar la calificación de arrendamiento de local, que es la base fundamental de los recurrentes para solicitar el participar del derecho arrendaticio, entiende que ese justiprecio no es pertinente por lo que no puede hablarse de incongruencia ni de falta de motivación.

En la villa de Madrid, a veintiuno de enero de mil novecientos noventa y cinco.

Visto por la Sala Tercera del Tribunal Supremo, constituida por los Excmos. Sres al final anotados, el recurso de casación que con el núm. 6.731/1993, ante la misma pende de resolución, interpuesto por don Oscar y la entidad mercantil "IFV, S. A.", contra la Sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla, con fecha 5 de febrero de 1993, en su pleito núm. 4.966/1989 . Sobre justiprecio. Siendo parte recurrida el Sr. Abogado del Estado en la representación que le es propia y la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla.Antecedentes de hecho

Primero

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "Fallamos: Con desestimación del recurso interpuesto por la Procuradora doña María Dolores Ponce Ruiz en nombre y representación de don Oscar y la entidad "IFV, S. A." contra el referenciado acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Sevilla, debemos confirmar y confirmamos el mismo, dada su adecuación al Orden jurídico. Sin costas."

Segundo

Notificada la anterior sentencia a la representación procesal de don Oscar y la entidad mercantil "IFV, S. A.", presentó escrito ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla, preparando el recurso de casación contra la misma. Por auto de dicha Sala se tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, admitiéndolo y emplazando a las partes para que comparezcan ante el Tribunal Supremo.

Tercero

Recibidas las actuaciones, ante este Tribunal la parte recurrente, se personó ante esta Sala y formuló escrito de interposición del recurso de casación, expresando los motivos en que se ampara, solicitando que se dicte sentencia por la que: 1. Estimando el primer motivo del recurso, case y anule la sentencia recurrida y decida la petición no resuelta por la sentencia de instancia de conformidad con el suplico de la demanda y con señalado en este escrito al articular ese primer motivo del recurso, o 2. Subsidiariamente, estime el segundo motivo del recurso, caso la sentencia recurrida, y resuelva de conformidad con la suplica del escrito de demanda, con los efectos y trámites legales consiguientes.

Cuarto

Teniendo por interpuesto el recurso de casación por esta Sala, se emplaza a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días formalice el escrito de oposición.

Quinto

Por el Sr. Abogado del Estado en la representación que por su cargo ostenta se presenta el escrito de oposición al recurso interpuesto, en el que tras impugnar los motivos del recurso de casación en virtud de las razones que estimó procedentes, terminó suplicando a la Sala se declare no haber lugar a dicho recurso, por no estimar que procede ningún motivo de los invocados de contrario, confirmando pues la sentencia de instancia y los actos impugnados, con condena en costas de la parte recurrente. Igualmente lo hizo la representación procesal de la Gerencia Municipal de Urbanismo, mediante escrito en el que terminó suplicando a la Sala se declare la improcedencia del recurso, con confirmación de la sentencia impugnada.

Sexto

Conclusas las actuaciones, para votación y fallo se señaló la audiencia el día 10 de enero de 1995, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr don Francisco Javier Hernando Santiago.

Fundamentos de Derecho

Primero

En el proceso contencioso-administrativo del que el presente recurso de casación trae causa se impugnan por don Oscar y la entidad mercantil "IFV, S. A." los Acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Sevilla, de fechas 4 de mayo y 24 de octubre de 1989 - este último resolutorio del recurso de reposición oportunamente deducido contra el anterior -, que justiprecian los derechos arrendaticios sobre la parcela denominada "Venta de Vega" y sobre la parcela de terreno con edificaciones en la Cañada del Chaparro, sobre las cuales se explotaba un negocio de piscina, restaurante y discoteca conocido como "La Recua" y anejo aparcamiento de vehículos, expropiados por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, con motivo de la ejecución del "Proyecto de Nueva Carretera constitutiva de la variante CN. IV de la autovía de circunvalación de Sevilla, en el tramo Este II-2m entre las Ctras. de Utrera y la N-IV". Los expresados actos administrativos son objeto de impugnación jurisdiccional ante la Sala de esta Jurisdicción del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla, que desestima el recurso contencioso-administrativo en su día deducido por Sentencia de fecha 5 de febrero de 1993 por considerar que los derechos arrendaticios cuyo justiprecio efectuado por el Jurado se impugna, son los derivados de un contrato de arrendamiento de industria, excluido por consiguiente, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no de local de negocio amparado por dicha Ley, como ha venido propugnándose desde el inicio del expediente expropiatorio y más concretamente en la pieza separada de justiprecio por los arrendatarios, confirmándose, consecuentemente, los acuerdos valorativos objeto de impugnación jurisdiccional, y cuya sentencia es objeto del presente recurso de casación.

Segundo

Preparado en tiempo y forma recurso de casación contra la expresada sentencia, se interpone el mismo ante esta Sala, articulándose dos motivos de casación. El primero al amparo del núm. 3 del art. 95.1 de la Ley Reguladora de esta Jurisdicción , por haberse quebrantado las normas reguladorasde la sentencia, concretamente el art. 24.1 de la Constitución y el art. 43.1 de esta Ley Reguladora, al no haberse resuelto todas las pretensiones formuladas, pues se dice que el principio de incongruencia y el derecho de defensa, tan íntimamente ligados, conducen, como derecho constitucional derivado del art. 24.1 de la Constitución , a que el problema planteado quede resuelto en 237 forma positiva o negativamente, en los términos en que ha sido formulado, incurriéndose en incongruencia por defecto cuando el fallo deja sin resolver alguno de los fundamentos de la pretensión, como así queda establecido en la jurisprudencia del Tribunal Constitucional y de este Tribunal Supremo que en el motivo enunciado se citan. El segundo, amparado en el núm. 4.a del art. 95.1 de la Ley Reguladora de esta Jurisdicción, está subdividido en seis apartados en los que se pone de relieve, por la parte recurrente, la infracción por la sentencia recurrida de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, que se citan individualizadamente, que son aplicables a los problemas debatidos en el proceso y que se concretan en dos cuestiones; la primera de ellas referida a que el contrato, de arrendamiento en donde se ubicaba el negocio citado y del que dimanan los derechos arrendaticios objeto del justiprecio controvertido, han de considerarse como los derivados de un contrato de arrendamiento de local de negocio y, no de industria, como se sostuvo por la Administración expropiante, se consideró por el Jurado de Expropiación y se ratifica por la sentencia combatida y la segunda, relativa a la inadecuada valoración de los mismos realizada por el Jurado y que ha sido confirmada por la sentencia recurrida, quedando fuera de discusión, en el proceso de instancia y por consiguiente de esta casación, las valoraciones o indemnizaciones relativas a los gastos de traslado; pérdida de beneficios por inactividad; regularización de clientela; licencia y nuevos contratos y anualidad del solar dedicado para aparcamiento de vehículos, al haberse aceptado por los recurrentes las cifras que para estos conceptos singularizadamente señaló el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa.

Tercero

Para el mejor enjuiciamiento del presente recurso de casación, sistemáticamente se entiende más conveniente el examen, el primer lugar, del segundo de los motivos de casación articulado, que contempla, en sus diversos aspectos, las dos materias controvertidas durante el proceso y en vía administrativa, toda vez que de la respuesta que al mismo le sea dada, dependerá la relevancia que deba de alcanzar el primero de los motivos articulados y en orden a su trascendencia respecto de las cuestiones de fondo que han quedado enunciadas, debiendo indicarse, entrando ya en el enjuiciamiento de este segundo motivo, que si bien la Jurisdicción Contencioso-Administrativa queda configurada como aquélla que tiene como objeto específico el conocimiento de las pretensiones que se deduzcan en relación con los actos de las Administraciones Públicas sujetos al Derecho administrativo y con las disposiciones de éstas de rango inferior a la Ley y aún cuando tenga carácter improrrogable (art. 5º de la Ley) sí se extiende al conocimiento de las cuestiones prejudiciales e incidentales, no pertenecientes al orden administrativo, pero directamente relacionadas con el proceso, salvo las de carácter penal por tener esta jurisdicción una vis atractiva superior al resto de las demás jurisdicciones (art. 4º1 de la Ley Reguladora), siendo por ello que la Jurisdicción Contencioso-Administrativa tiene facultad y debe conocer y examinar cuestiones relativas a otras jurisdicciones, que teniendo o guardando relación con el proceso y relevancia en orden a la decisión a pronunciar sea preciso examinar para resolver la controversia que se plantea, pareciendo obvio indicar que tratándose de una cuestión prejudicial, la decisión que respecto de ella se adopte produce solamente efectos en lo atinente al proceso contencioso-administrativo no teniendo la decisión que se pronuncie efectos de cosa juzgada material, toda vez que puede ser revisada con plena jurisdicción por el orden jurisdiccional correspondiente a la materia que se trate. Sentado esto, no es posible entender que la sentencia recurrida ha infringido el art. 4º 1 de la Ley de esta Jurisdicción y demás preceptos y jurisprudencia que en relación con él se indican como se denuncia en el apartado D) del motivo que examinamos, pues la sentencia impugnada, aún sin expresarlo, ha entrado a examinar como cuestión prejudicial la naturaleza del contrato celebrado con fecha 14 de febrero de 1984 y del que se derivan los derechos arrendaticios cuestionados y ello aún cuando se diga que el contrato no puede calificarse como de local de negocio porque para ello debía de haberse "instado de los órganos jurisdiccionales la acomodación a la realidad de la voluntad viciada", pues tal expresión no es más que un razonamiento explicativo de la conclusión a que llega, siendo lo cierto que la Sala de instancia dedica casi todos los fundamentos de Derecho a la sentencia recurrida a estudiar y analizar la naturaleza jurídica del precitado contrato, aún cuando no se legue a la conclusión postulada por los recurrentes, más ello no implica la infracción, por no aplicación, de los artículos que se citan en el encabezamiento de este apartado del motivo que estamos examinando, ni de la jurisprudencia que también se recoge.

Cuarto

Partiendo, como se ha expresado, de la facultad que la Ley Reguladora de esta Jurisdicción otorga a los Tribunales para enjuiciar, con carácter prejudicial y con el alcance expuesto en el fundamento de Derecho precedente, cuestiones relativas a otro orden jurisdiccional, en este caso el civil, ha de entrarse a enjuiciar la naturaleza del contrato celebrado el 14 de febrero de 1984, por los recurrentes y la propiedad, y, si la conclusión a que se llega por la Administración y Jurado Provincial de Expropiación Forzosa y se ratifica por la sentencia recurrida, es ajustada a derecho en cuanto entienden que dicho contrato es un contrato de arrendamiento de industria o si por el contrario, dicho contrato, pese a la denominación que las partes contratantes le dan, es en realidad un contrato de arrendamiento de local de negocio y, como tal,sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos con las consecuencias que en orden a su duración, por prórroga forzosa del mismo, se derivan, y, a tal efecto, debe se indicarse de inmediato, que conforme a reiterada jurisprudencia que por su general conocimiento hace excusa de su cita pormenorizada, los contratos son los que del contenido de sus estipulaciones se desprende y no como las partes contratantes los califican, y, por ello, un contrato de compraventa en que no exista precio cierto y determinado, aún cuando así se le denomine por las partes, será una donación, pues el precio es elemento esencial al contrato de aquella naturaleza ( art. 1.445 del Código Civil ). En el caso aquí enjuiciado se discute por los arrendatarios, la naturaleza jurídica del contrato celebrado y del que dimanan los derechos arrendaticios objeto de expropiación forzosa, entendiéndose por éstos, que dicho contrato pese a lo que en él se expresa, es un contrato de arrendamiento de local de negocio y no de industria como se le denomina en su redacción, y esta cuestión, o materia, es esencial a los fines de la determinación del justiprecio del derecho arrendaticio de él derivado, en razón a que éste resultará cuantitativamente alterado en función a la conclusión que se llegue, pues si lo es de arrendamiento de local de negocio, la capitalización de la diferencia de rentas método de cálculo del justiprecio de los derechos arrendaticios aceptado por la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 4 de octubre de 1991 y 9 de junio de 1992, por todas) -, sería al 10 por 100, mientras que si se concluyese que era de arrendamiento de industria, y como tal no sujeto a prórroga forzosa, la capitalización de dicha diferencia lo sería por el tiempo de vigencia que restase al contrato, de ahí que por tal razón se considere capital examinar como cuestión prejudicial la naturaleza jurídica del meritado contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos define una y otra clase de contrato, pues, conforme al contenido del art 1º1, los arrendamientos de local de negocio sujetos a la Ley Locativa serán "los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo", y el art. 3.91 señala como arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere y excluido de la Ley y sólo se reputará existente esta clase de arrendamiento "cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas", pareciendo evidente que para diferenciar una y otra clase de arrendamiento, hay que atenerse al objeto y contenido material del mismo, de modo que sólo puede reputarse de industria cuando lo entregado es "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas", y si se examina el anejo - inventario que se unió al contrato de arrendamiento de 14 de febrero de 1991, (documento original firmado acompañado como doc. núm. 1 de la demanda y que aparece al folio 43 de las actuaciones de instancia y fotocopias del mismo en diferentes partes del expediente administrativo), puede observarse como los bienes que en el se contienen, no pueden ser considerados, como una unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser inmediatamente explotada, para una industria o negocio de "restaurante y piscina" que se dice en la estipulación primera de dicho contrato cedida en arrendamiento, pues no se entrega ninguna clase de mobiliario, enseres, utensilios y 237 maquinaria propias de un restaurante (mesas, sillas, mostrador, cocinas, cubertería, vasos, vajillas, frigoríficos, lavaplatos, etc. etc.) sino que la relación comprende más bien dependencias (cuarto destinado a taquilla, cuarto destinado a botiquín, dos cuartos destinados a almacén, cuarto de contenedores, vestuarios, cuarto de motores, cuartos de oficinas, waters, guardarropas, una piscina, cancela de hierro, etc. etc.) y algún utillaje propiamente accesorio. Más si lo anterior no fuera suficiente, para fundamentar la naturaleza del contrato, impropiamente calificado de arrendamiento de industria, existen además dos documentos que ratifican lo expuesto: a) El acta notarial levantada el 20 de marzo de 1984, pocos días después de otorgarse el contrato por el Notario de Sevilla don Ezequiel Mozo Bravo en la que el Sr. Notario autorizante del acta de su apreciación directa expresa "que el local, bar o restaurante, piscina y servicios anejos están muy deteriorados, empezando por la cancela de entrada, que no ajusta bien y tiene alambres para coger las barras y terminando por la casa del guarda o dependencias reservadas, botiquín y otros, cuyos cielos rasos están caídos y los cascotes en los suelos, las puertas rotas, sin cristales la mayoría de ellas y el suelo lleno de cascotes (...). Hay grietas y desconchones por todas partes y desde luego las duchas y lavabos no tienen grifos estando cortadas o desprendidas las tuberías", acompañándose al indicado documento notarial diez fotografías en donde se aprecia con toda claridad, el estado de abandono, deterioro e incurría en que se encontraba tanto la finca como las dependencias en ella existentes, siendo dicho estado, incompatible con el concepto de unidad patrimonial susceptible de ser inmediatamente explotada y a falta o pendiente solo para serlo de las preceptivas autorizaciones administrativas a que alude el art. 3º1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , b) La carta de don Jaime Camacho Ruiz, Abogado de la propiedad obrante al folio 52 de las actuaciones de instancia en la que dice haber mantenido contacto con sus clientes (los propietarios) quienes reconocen, tanto aquel como éstos, "que estamos ante un arriendo de local y no de industria", después de examinar la documentación existente, especialmente el acta notarial a la que se acaba de hacer mención "y la realidad fáctica de inexistencia de enseres propios de un negocio o industria de bar", y cuya carta fue reconocida como cierta por su firmante en declaración prestada en el proceso (Vid folio 155 del proceso de instancia), c) Otra serie de documentosy declaraciones de testigos que ejecutaron obras de reparación, habilitación y adecuación de las instalaciones acreditan, igualmente, la realidad del objeto del contrato y del estado material de lo que fue entregado impropiamente como "industria o negocio de restaurante y piscina".

Quinto

Lo acabado de exponer, pone de relieve que pese a lo consignado en el contrato de 14 de febrero de 1984, la naturaleza de dicho contrato no puede ser entendido como lo calificaron las partes de arrendamiento de industria, sino de local de negocio, pues tanto del contenido del inventario de elementos entregados, como del conjunto de las pruebas aportadas, especialmente, el acta notarial de 20 de marzo de 1984, y del propio reconocimiento del Abogado de la propiedad y según se dice por él mismo, de sus clientes los propietarios de la finca arrendada, se desprende meridianamente que el objeto que constituía el citado contrato de arrendamiento no fue una unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser explotada inmediatamente y tras obtener las oportunas autorizaciones administrativas, sino un local cuyo destino era ejercerse por los arrendatarios una actividad de industria o comercio a que alude el art. 1.91 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pus como dice la Sentencia de 13 de noviembre de 1963, si lo que se cede es una "variedad de elementos debidamente organizados y aptos para obtener inmediatamente producto económico, se estará en presencia de una unidad patrimonial con vida propia, constitutiva de un arrendamiento de industria, y si lo que se cede por el arrendador es el goce o uso de un edificio o local en el que va a instalar el arrendatario su propia industria, el arrendamiento será meramente de local de negocio, sin que este último concepto se desvirtúe por el hecho de que con el local se cedan otros elementos desarticulados y no aptos por sí mismos para rendir un producto mercantil "agregando a continuación" en definitiva la cuestión de si lo arrendado es una industria o un local de negocio con instalaciones o accesorios constituye un problema de interpretación del contrato concluido por las partes, al que por consiguiente serán aplicables las reglas de los arts. 1.281 y siguientes del Código Civil , siendo función del Juez o Tribunal la calificación jurídica del contrato, que no está condicionada por la denominación con que las partes le hubieran designado, sino que depende del contenido de las estipulaciones integrantes del mismo, debiendo estar a lo que realmente se arrendó habida cuenta de las circunstancias concurrentes, por encima de las palabras usadas por los contratantes.

Sexto

No empece a lo anterior el hecho de que los términos del contrato sean claros e inequívocos, por cuya razón como se razona por la sentencia apelada, no cabe conforme al art. 1.281 del Código Civil la interpretación conforme al brocardo jurídico in claris no fit interpretatio, pues el párrafo segundo del precepto citado señala que "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas" y debiendo, conforme al art. 1.282 del Código Civil , para juzgar la intención de los contratantes atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato, existiendo un acto coetáneo que pone de relieve las dudas que se debieron sentir al tiempo de celebrar la convención sobre el término de vigencia del contrato celebrado o a celebrarse. Nos estamos refiriendo a la cláusula adicional puesta en relación con la estipulación décima del contrato. En aquélla se establece que la única causa de resolución es la venta del negocio o industria y caso de no producirse el contrato se renueva automáticamente, otorgándose además al arrendatario un derecho preferente de tanteo en caso de venta. Este elemento contractual pone en evidencia la voluntad de las partes de perpetuar la vigencia indefinida en el tiempo del contrato celebrado, lo que aproxima la convención celebrada al arrendamiento del local de negocio e igual sucede con la concesión del derecho de tanteo en caso de venta a favor del arrendatario, puesto que si se conexiona ésta con el inventario no parece atrevido afirmar que la propiedad solo podría enajenar los elementos inmobiliarios que en el se describen pero nunca el negocio, que ante la exclusión en la relación de enseres y elementos constitutivos del mismo, eran del arrendatario y una cláusula de esta naturaleza es excepcional cuando de arrendamiento de industria se trata, en que el todo que conforma la unidad patrimonial susceptible de ser explotada es propiedad del arrendador y puesta a disposición del arrendatario, lo que también aproxima y refuerza más la idea de que la naturaleza del contrato celebrado era de local de negocio, pues si no fuese así, no se alcanza a comprender el sentido de dicha cláusula. Al mismo tiempo los actos posteriores de una y otra parte, el arrendatario levantando un acta notarial que pusiera de relieve la realidad material de lo entregado en arrendamiento y el reconocimiento por el Abogado de la propiedad y por ésta de la naturaleza del contrato celebrado como de local de negocio, ponen de manifiesto la relativa falta de intención o errónea intención, al menos, que tuvieron al celebrar el contrato como de industria, procediendo en consecuencia, la estimación de este 2º motivo de casación, en sus apartados A), B) y C) que examinados quedan, habida consideración que la sentencia recurrida infringe, por aplicación indebida del art. 3.91, inciso primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y por no aplicación el contenido de los arts. 1º1; 3º1, inciso segundo, y 2; 6º1 y 56 a 60 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.214; 1.216 a 1.218; 1.248 del Código Civil e interpretación errónea de los arts. 1.281, 1.282 y 1.285 del Código Civil , así como de la jurisprudencia que en el motivo se cita que interpretan los mismos, sin que quepa acoger las infracciones denunciadas en el apartado E) del segundo de los motivos articulados que estamos examinando, en razón a que la consideración del contrato inicialmente como local de negocio y la posterior variación que experimenta la Administración al considerar el contrato cuestionado como de industria, cuando tiene a la vista el propio contrato, no supone ir contra actos propiosreconocedores de derechos frente a los recurrente, sino una mutabilidad en la calificación del arrendamiento concertado explicable en razón de la propia literalidad del texto contractual; cambio de criterio que no ha producido indefensión a los interesados que han tenido ocasión de alegar y probar sobradamente a lo largo del expediente administrativo y sin que ello haya debido incidir en el aquietamiento de los demandantes con las irregularidades que dicen se produjeron en la tramitación del expediente expropietario, pues a ellas debieron de oponerse, si a su derecho convenía, con independencia de cual fuese la consideración que podía ofrecer a la Administración expropiante el contrato controvertido.

Séptimo

Resta por último examinar las infracciones legales que se denuncian como 237 cometidas por la sentencia recurrida en el apartado F) del motivo enjuiciado, que están conectadas con el justiprecio discutido de los derechos arrendaticios objeto de expropiación, y dado, como ha quedado expuesto, que el contrato celebrado el 14 de febrero de 1984, del que los citados derechos arrendaticios dimanan, ha sido perjudicialmente y a los solos efectos del proceso del que trae causa este recurso de casación, entendido por las razones ya expuestas, como un contrato de arrendamiento de local de negocio, es obvio que los acuerdos valorativos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Sevilla objeto de impugnación jurisdiccional incurren, al igual que la sentencia recurrida que los ratifica, en error de derecho, por cuanto justiprecian dichos derechos arrendaticios atendiendo aun valor inexplicitado que se cifra en 5.500.000 ptas., si bien se entienda que dicho valor se corresponda con el período de tiempo que aún restaba de su vencimiento o extinción (treinta y cuatro meses), en la tesis ya rebatida y no compartida por esta Sala de que el contrato era de arrendamiento de industria o de negocio y sujeto, por consiguiente, al plazo de duración estipulado por las partes. Mas como quiera que dicho contrato ha sido considerada su naturaleza como arrendamiento de local de negocio y sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos con la consiguiente prórroga forzosa, dicha valoración carece de fundamento por dos razones: a) Por no explicitar el módulo valorativo aplicado por el Jurado para llegar a la valoración que efectúa ni el método seguido para llegar a ella y b) porque conforme a reiterada jurisprudencia, el método valorativo para la determinación de las valoraciones de los derechos arrendaticios en contratos de arrendamientos sujetos a la Ley Especial consiste en la capitalización de la diferencia de rentas - entre la satisfecha por el arrendatario al tiempo de la expropiación y derivada de dicho arrendamiento y la que tendría que satisfacer por un local de negocio de equivalentes características el expropiado, en la misma fecha -, al 10 por 100, o lo que es igual, el producto de multiplicar por diez veces dicha diferencia de rentas (Sentencias ya citadas de 4 de octubre de 1991 y 9 de junio de 1992, por todas). Ahora bien, si bien desconocemos el módulo y criterio seguido por el Jurado para determinar el justiprecio de 5.500.000 ptas a que llega, no es menos cierto que en el proceso se ha practicado una prueba pericial con las garantías que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil y a tal resultado habrá de estarse, puesto que las resoluciones de los Jurados gozan de la presunción iuris tantum de veracidad y acierto derivada de su variada composición, de la formación jurídica y técnica de sus miembros y de la permanencia y especialización de la función, precisamente exigida para asegurar la independencia y objetividad de su actuación y si bien sus apreciaciones no son vinculantes y lo fijado en ellas se corresponde con lo que la doctrina conoce como concepto jurídico indeterminado, sujeto, por tanto, a control jurisdiccional, más aquella presunción quiebra cuando en la adopción de sus acuerdos inciden en errores de hecho, de derecho, apreciaciones de cálculo o concurren circunstancias reveladoras de que el justiprecio señalado no corresponde al valor real del bien o derecho expropiado y a tal efecto como medio destructor de dicha presunción, la prueba pericial llevada a cabo en autos, con las garantías procesales contenidas en los arts. 610 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , valorada con arreglo a normas de la sana crítica, es un medio enervante de tal presunción, por presentar tal prueba las mismas garantías de objetividad e imparcialidad que la determinación llevada a cabo por el Jurado, conforme tiene declarado reiterada jurisprudencia, que por su general conocimiento hace innecesario su cita pormenorizada, por cuyas razones ha de estimarse también este apartado del motivo que estamos enjuiciando, por cuanto se producen las infracciones legales y jurisprudenciales que en su encabezamiento se citan. Ahora bien, por las razones que luego se dirán, al efectuar los pronunciamientos correspondientes dentro de los términos en que aparece planteado el debate, el dictamen pericial rendido en las actuaciones de instancia, en cuanto a su módulo valorativo, no puede ser compartido en su integridad por esta Sala, por cuanto no existe una absoluta y real correspondencia entre las rentas traídas como elementos de comparación por su situación y características, con las del contrato del que dimanan los derechos arrendaticios cuestionados.

Octavo

Como se decía en el fundamento de Derecho tercero, la estimación del segundo de los motivos de casación articulados en sus apartados A), B), C) y F) hace perder relevancia al enjuiciamiento del primero de los motivos del recurso que articula la parte recurrente, en orden a su trascendencia respecto de las cuestiones de fondo que el asunto plantea, dado que en el se reputan infringidas las normas reguladoras de la sentencia por entender que la misma peca de incongruencia omisiva, al no resolver todas las cuestiones planteadas en el proceso. Superada ya la doctrina jurisprudencial conforme a la cual no cabe hablar de incongruencia, cuando se produce una desestimación total del recurso, como sucede en el presente caso, el juicio sobre la congruencia de una sentencia exige la confrontación entre los pronunciamientos de su parte dispositiva y el objeto del proceso, de la que se deducirá la adecuación o no,entre el resultado que pretenden obtener los litigantes, los hechos que sustentan tales pretensiones y las razones jurídicas en que se basan, y más concretamente, en relación con la congruencia omisiva, se han de ponderar las circunstancias singulares para inferir si el silencio respecto de alguna de las pretensiones ejercitadas debe ser razonablemente interpretado como desestimación implícita o tácita de aquélla (Sentencia de 15 de noviembre de 1994) y en el caso aquí enjuiciado, con independencia de no haberse postulado una pretensión subsidiaria, o de segundo grado, en el suplico de la demanda y aún siendo cierto que la sentencia apelada guarda silencio respecto del tema del justiprecio debatido, ello no puede ser interpretado, o entendido, como un fallo incongruente por defecto u omisivo, en razón a que la sentencia recurrida, al rechazar como lo hace, la naturaleza jurídica del contrato de 14 de febrero de 1984, como contrato de local de negocio, que es la base fundamental de los recurrentes para solicitar el justiprecio de los derechos arrendaticios, que propugnan, entiende que el justiprecio solicitado no resulta pertinente, y, por ello expresa en el sexto fundamento de Derecho, que "teniendo en cuenta que las derivaciones económicas en que se sustentan las diferencias esgrimidas por los actores, parte de la consideración del contrato como de arrendamiento de local, lo que supondría una diferencia estimable en la capitalización de las rentas en atención a las prórrogas (...) se está en la conclusión de la desestimación del recurso..."; esto es, que como los arrendatarios propugnan el justiprecio de los derechos arrendaticios en función de la calificación de contrato local de negocio que dan al concertado en su día, la desestimación de esta pretensión - la de considerar el contrato como de local de negocio - conlleva la desestimación de la pretensión valorativa que realizan, no pudiendo ser considerada la incongruencia omisiva que se denuncia, pues el justiprecio de los derechos arrendaticios de los actores lo es en función de la calificación jurídica que ellos postulan y que le es negada por la sentencia, hoy combatida, con lo que no se trata de que la sentencia omita un pronunciamiento sino que éste resulta implícitamente desestimado, al rechazarse la base sobre la que se sustenta, pues como se entiende por el Tribunal Constitucional en las Sentencias 4/1994; 87/1994 y

1.222/1994 , la falta de respuesta a pretensiones cuyo examen viene subordinado a la decisión que se adopte respecto de otras también planteadas en el proceso, en el caso de estimarse éstas, el silencio respecto de las primeras no constituye incongruencia, procediendo, en consecuencia, el rechazo de este motivo de casación.

Noveno

La estimación del recurso de casación en los cuatro apartados, o submotivos, del motivo segundo de los articulados, obliga por imperativo de lo dispuesto en el art. 102.1.3.5 a esta Sala a resolver lo procedente dentro de los términos en que aparece planteado el debate, casando la sentencia recurrida. Así establecido como ha quedado razonado, que el contrato de arrendamiento celebrado por los actores el 14 de febrero de 1984, tiene la naturaleza de un arrendamiento de local de negocio, declaración que se efectúa con carácter prejudicial y a los solos efectos del enjuiciamiento del proceso que nos ocupa, la valoración de los derechos arrendaticios de el derivados y objeto de expropiación debe de efectuarse por el método de capitalización de la diferencia de rentas al 10 por 100 y teniendo en cuenta que en el proceso se ha practicado una prueba pericial con todas las garantías establecidas en los arts. 610 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , esta Sala entiende que, apreciando la citada prueba pericial conforme a las reglas de la sana crítica según ordena efectuar el art. 632 de la citada Ley, deben de justipreciarse tales derechos arrendaticios siguiendo el mismo criterio que el señor perito realiza en su dictamen, si bien corrigiendo el módulo valorativo que utiliza de 512.500 ptas al más ponderado de 400.000 ptas en atención a que los precios de alquiler que utiliza, extraídos de sus 237 archivos, no tienen una correspondencia efectiva con el del arrendamiento de autos; coincidir en dos de dichos precios la suma de 400.000 ptas y no referirse la valoración al año 1988 fecha de inicio del expediente de justiprecio (el acta previa a la ocupación se realizó en noviembre de dicho año) sino al año de 1989, y, en razón de ello y siguiendo, como se dice, el método operativo del señor perito resultaría: 1) 600 m2 de local cubierto a 400 ptas./m2 y mes = 240.000 ptas. 2) 3.100 m2 descubiertos, o sin cubrir, a un tercio de 400 ptas./m2 y mes = 413.333 ptas. (3.100 x 1/3 de 400.000 = 413.333) 3) Renta mensual = 653.333 ptas./mes. 4) Renta anual = 653 333 x 12 = 7.839.996.

5) Renta arrendamiento objeto de expropiación 2.033.220. 6) Diferencia de rentas = 7.839.996 - 2.033.220 =

5.806.776. 7) Capitalización al 10 por 100 = 58.067.760 ptas., siendo, por consiguiente, el justiprecio de los derechos arrendaticios a satisfacerse, la cantidad de 58.067.700 ptas., cuya cantidad incrementada con el 5 por 100 del premio de afección hace un total de 60.971.148 ptas., como justiprecio total de los derechos arrendaticios expropiados a satisfacerse a los interesados. A esta cantidad procede agregar los conceptos otorgados por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa no discutidos por los recurrentes y que ascienden a la suma de 7.627.981 ptas., incluido el 5 por 100 del premio de afección, resultando un justiprecio total de sesenta y ocho millones quinientas noventa y nueve mil ciento veintinueve pesetas

(68.599.129 ptas.), conforme al siguiente desglose: a) Diferencia de renta a pagar para nueva ubicación:

58.067.760 ptas b) Gastos de traslado: 300.000 ptas c) Inactividad: 5.025.000 ptas d) Regularización clientela: 1.000.000 de ptas e) Licencia y nuevos contratos: 500.000 ptas. Anulidad solar aparcamientos: 439.744 ptas. Total = 65.332.504 ptas. 5 por 100 del premio de afección = 3.266.625. Total = 68.599.129 ptas. (Sesenta y ocho millones quinientas noventa y nueve mil ciento veintinueve pesetas), a cuya cantidad procede incrementar los intereses a que se refiere la regla 8.a del art. 52, en relación con lo prevenido enlos arts. 56 y 67, todos ellos de la Ley de Expropiación Forzosa , en cuanto resulten procedentes.

Décimo

En consecuencia con cuanto se viene exponiendo procede declarar haber lugar al recurso de casación interpuesto y con revocación, o casación, de la sentencia recurrida, y estimación parcial del recurso contencioso-administrativo en su día deducido, anular los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Sevilla objeto de impugnación jurisdiccional, estableciendo que el justiprecio que debe satisfacerse a los interesados por los derechos arrendaticios y demás conceptos, asciende a la suma de 68.599.129 ptas., más los intereses legales correspondientes a que se refiere la regla 8.a del art. 52 en relación con los arts. 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa .

Undécimo

De conformidad con lo prevenido y dispuesto en el art. 102.2 de la ley de esta Jurisdicción, al declararse haber lugar al recurso de casación por el motivo segundo de los articulados, cada parte debe satisfacer las Costas procesales producidas a su cargo en este recurso de casación, sin que haya lugar a efectuar expresa declaración respecto de las producidas y causadas en primera instancia, por no darse las circunstancias exigidas por el art. 131.1 de la Ley de esta Jurisdicción para ello.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Oscar y la entidad mercantil "IFV, S. A.", contra la Sentencia dictada por la Sala de esta Jurisdicción del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla, con fecha 5 de febrero de 1993 , al conocer del recurso contencioso-administrativo deducido por los expresados, impugnando Acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Sevilla, de fechas 4 de mayo y 24 de octubre de 1989 éste último resolutorio del recurso de reposición oportunamente deducido contra el anterior , que justiprecian los derechos arrendaticios sobre la parcela o finca denominada "Venta de la Vega" y sobre la parcela de terreno con edificaciones en la Cañada del Chaparro sobre las cuales se explotaba un negocio de piscina, restaurante, y discoteca conocido como "La recua" y anejo aparcamiento de vehículos, expropiadas por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, con motivo de la ejecución de la obra "Proyecto de Nueva Carretera constitutiva de la variante CN. IV de la autovía de Circunvalación de Sevilla, en el tramo Este II-2, entre las Ctras. de Utrera y la N. IV y tramitado con el núm. A-4966/1989 y con revocación de la sentencia recurrida, la que dejamos sin valor ni efecto alguno y con estimación parcial del recurso contencioso-administrativo, en su día deducido, debemos anular y anulamos los expresados actos administrativos objeto de impugnación jurisdiccional por su disconformidad a derecho, declarando que el justiprecio total que debe satisfacerse por los derechos arrendaticios y demás conceptos enumerados en el fundamento de Derecho noveno de la presente sentencia a los demandantes, debe quedar cifrado en la suma de sesenta y ocho millones quinientas noventa y nueve mil ciento veintinueve pesetas (68.599.129 ptas.) (SEUO), cuya cantidad devengará los intereses correspondientes a que se refiere la regla 8.3 del art. 52, en relación con los arts. 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa ; todo ello sin efectuar expresa declaración respecto de las costas producidas en primera instancia y debiendo satisfacer cada parte las causadas a su instancia en el presente recurso de casación.

Notifíquese esta sentencia a las partes personadas haciéndolas saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno y practicada que sean las notificaciones, comuníquese la presente sentencia a la expresada Sala de esta Jurisdicción del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Sevilla, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió en su día.

ASI, por esta nuestra sentencia firme, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pablo García Manzano. Pedro Antonio Mateos García. Francisco Javier Hernando Santiago. Jesús Ernesto Peces Morate. José Manuel Sieira Míguez. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Ponente, el Excmo. Sr don Francisco Javier Hernando Santiago, en audiencia pública, celebrada en el mismo día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.