STS, 1 de Diciembre de 1995

1) El Procurador de los Tribunales don Fernando Gutiérrez Andreu en nombre y representación de los cónyuges doña Lina y don Emilio , formuló demanda de juicio especial de arrendamientos urbanos, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Zaragoza, contra la compañía mercantil "Las Cinco Eles, S.

A.", en la cual, tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase Sentencia por la que estimando íntegramente la demanda se declare resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por sus representados con la demandada en la fecha de 27 de mayo de 1982, condenando a la demandada a estar y pasar por dicho pronunciamiento y a desalojar el local arrendado, dejándolo expedito y a la libre disposición de sus representados en el plazo legal, con expresa imposición a la demandada de las costas del juicio. 2) Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador don Antonio Jesús Bozal Ochoa, en nombre y representación de la compañía mercantil "Las Cinco Eles, S. A.", quien contestó a la misma, y tras previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por pertinentes, terminó suplicando al Juzgado dictase Sentencia desestimando íntegramente los pedimentos del suplico del escrito de demanda, con condena en costas a la parte demandante. 3) Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de Zaragoza, dictó Sentencia en fecha 1 de octubre de 1991 , cuyo Fallo es como sigue: "Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Gutiérrez Andreu, en nombre y representación de don Emilio y doña Lina contra "Las Cinco Eles, S. A.", representada por el Procurador Sr. Bozal Ochoa, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones de los actores a quienes se les imponen las costas de este juicio".

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de Primera Instancia por la representación procesal de la parte demandada, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Zaragoza dictó Sentencia en fecha 9 de mayo de 1992 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por don Emilio y otra contra "Las Cinco Eles, S. A." y contra la Sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia núm. 3 de Zaragoza y a la que el presente rollo se contrae, debemos confirmarla íntegramente, sin hacer condena en las costas de esta alzada a ninguna de las partes".

1) La Procuradora de los Tribunales doña María Luisa López Puigcever Portillo, en nombre y representación de doña Lina y don Emilio , interpuso recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Zaragoza, con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Infracción de las normas de Ordenamiento jurídico la Sentencia recurrida infringe lo dispuesto por los arts. 6.º 4 del Código Civil, 9.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en relación con los arts. 29 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos que regulan el derecho de traspaso en locales de negocio. 2.º Infracción de las normas del Ordenamiento jurídico. La Sentencia recurrida infringa asimismo el art. 114.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el que se establece como causa de resolución de la relación contractual arrendaticía la introducción de un tercero en el local arrendado. 3.º Infracción de las Normas de Ordenamiento Jurídico. El fallo recurrido infringe asimismo el art. 372 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al incurrir en un vicio de incongruencia por omisión, al no haber resuelto todos los extremos que habían sido objeto de debate. 4.º Infracción de la jurisprudencia que fuere aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. La Sentencia recurrida infringe la conocida doctrina jurisprudencial del levantamiento del velo de la persona jurídica, doctrina enunciada en diferentes Sentencias del Tribunal Supremo, entre las que cabe destacar la de 25 de enero de 1988, por tratarse de un supuesto similar al de autos, 28 de mayo de 1984 y 24 de septiembre de 1987". 2) Admitido el recurso por Auto de fecha 21 de junio de 1993, se entregó copia del escrito a la representación de la recurrida conforme a lo dispuesto en el art. 1.710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para que en el plazo de veinte días pueda impugnarlo. 3) El Procurador de los Tribunales don José Manuel Villasante García, en representación de la mercantil "Las Cinco Eles, S. A.", presentó escrito de impugnación al recurso de casación, alegando los motivos que estimó pertinentes, para terminar suplicando a la Sala dicte Sentencia desestimando los motivos del recurso de apelación impugnado, e imponiendo las costas del mismo a la parte recurrente. 4. Al no haber solicitado las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 16 de noviembre del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Pedro González Poveda.

Fundamentos de Derecho

En la demanda inicial de los autos de que trae causa este recurso de casación se ejercita acción resolutoria por traspaso ilegal del contrato de arrendamiento de local de negocio, en el que figura como arrendataria la compañía mercantil "Las Cinco Eles, S. A." y que tiene por objeto el local núm. 5 del inmueble núm. 3 de la calle Costa, si bien el mismo radica en la calle Isaac Peral, de Zaragoza. Se alegapor los actores que la venta de acciones de la sociedad "Las Cinco Eles, S. A." por sus socios fundadores a don Constantino y a doña María Purificación , ha supuesto la introducción en la relación arrendaticia de una tercera persona, ya sea el Sr. Constantino o la sociedad "Emporio, S. A." de cuyas acciones son titulares los antes citados, introducción producida sin el consentimiento de los arrendadores; igualmente se alega como causa de resolución la realización en el local de obras inconsentidas. Tanto el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Zaragoza, que conoció del litigio, como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda de resolución.

La Sentencia recurrida establece, en su segundo fundamento jurídico, que "en el caso litigioso se ha probado la enajenación de parte de las acciones de la Anónima arrendataria (menos de la mitad) a personas que han resultado luego elegidas como administradores sociales y han modificado el nombre comercial del negocio, el rótulo del establecimiento y varias marcas de los productos que ofrece a la venta"; para un adecuado estudio de este recurso de casación, esta Sala, en uso de su facultad de examen directo de las actuaciones y sin alterar el resultado probatorio alcanzado por el Tribunal de Apelación, ha de completar el mismo tan someramente enunciado, sentando los siguientes hechos: a) En 27 de mayo de 1982, don Sebastián , como promotor de una sociedad pendiente de constitución, en concepto de arrendatario, y don Juan Miguel (Hermanos Tajada Gallego) concertaron un contrato de arrendamiento del local núm. 5 en la calle Isaac Peral (según denominación de la escritura de Propiedad Horizontal de la casa de Costa, núm. 3), de Zaragoza; en dicho contrato, aparte de otras estipulaciones no atinentes al caso, se acordó que "el arrendamiento se efectúa por don Sebastián en nombre de una sociedad anónima en constitución, a nombre de la cual se girarán los recibos de renta en cuanto esté constituida, extremo que deberá ser escrito (sic) a la propiedad"; "el local se destinará a la venta de ropa de vestir, peletería, prét a porter, artículos de regalo, perfumería y todo aquello que sea conexo o tenga relación con lo antes citado, marroquinería, bolsos, artículos de viaje"; b) por escritura pública de 6 de julio de 1982 los hermanos Aurora

, Juan Antonio , Irene , Sofía y Sebastián constituyeron la sociedad anónima "Las Cinco Eles, S. A.", con un capital social de 500.000 ptas. representado por 500 acciones de 1.000 ptas de valor nominal cada una, habiendo suscrito cada socio 100 acciones; esta sociedad se dedicaba a la explotación del negocio instalado en el local a que se refiere el contrato de arrendamiento relatado en el apartado a) anterior, bajo la denominación "Fendi". Por acuerdo de la Junta General extraordinaria y universal de 29 de septiembre de 1986 se amplió el capital social en 1.500.000 ptas., elevándolo a la cifra de 2.000.000 de pesetas y suscribiendo los socios la ampliación en proporción a su participación social, otorgándose escritura pública de 6 de octubre de 1986. En junta general extraordinaria celebrada en día 27 de marzo de 1990, los accionistas acordaron elevar el capital social a 7.000.000 do ptas., suscribiendo la ampliación todos los socios en proporción a su participación social, otorgándose la correspondiente escritura pública en 29 de mar/o de 1990; c) por escritura de 30 de marzo de 1990, los cinco hermanos Sres. Irene Sebastián Juan Antonio Aurora Sofía , únicos socios de "Las Cinco Eles. S. A.", ceden y transmiten dos mil acciones de la sociedad, núms. 1 al 2.000 (doscientas acciones (w i cada uno de ellos), de las que mil acciones adquiere don Constantino y mil doña María Purificación , por el precio de 25 ptas. la acción, haciéndose constar que "el motivo esencial del reducido precio fijado para la presente compraventa es la situación de la sociedad que se encuentra con pérdidas acumuladas que se han venido produciendo sistematicamente en los últimos años, con una alarmante tendencia a incrementarse, dado que la mayoría de las prendas están destalladas o pasadas de moda; y asimismo la deuda que la compañía tiene contraída con el Banco Central, que entre la cuenta de crédito y el descubierto en cuenta corriente, más los intereses previstos hasta el día de la fecha, ascienden a 7.292.572 ptas.". En el acto del otorgamiento de esta escritura, los socios se constituyeron en junta general universal extraordinaria, en la que los hermanos Irene Sebastián Juan Antonio Sofía renunciaron a los cargos que ostentaban en la sociedad y se revocaron los poderes que se les había otorgado; se amplió el número de miembros del consejo de administración a cuatro, siendo designados como tales don Constantino , doña María Purificación , don Carlos Alberto y don Carlos , no siendo socios los dos últimos, fue nombrado presidente don Constantino , secretario, doña María Purificación y vocales los otros dos miembros del consejo de administración. En esta escritura pública, los compradores de las acciones, nuevos socios, se comprometen a cancelar a la mayor brevedad las deudas que la sociedad tenía contraídas con el Banco Central, a que se refería el punto 1,° del expositivo V; d) en escritura pública, distinta de la anterior pero de igual fecha 30 de marzo de 1990, los hermanos Irene Sebastián Juan Antonio Aurora Sofía y los señores Constantino y María Purificación manifiestan su propósito de que la totalidad de las acciones de "Las Cinco Eles, S. A." sean adquiridas por los dos últimos en el precio pactado de 25 ptas. cada acción por los motivos que quedaron expresados en la anterior escritura, por lo que otorgan y aceptan el compromiso de vender y adquirir, respectivamente, las restantes acciones, núms. 2.001 a 7.600. En escritura pública de 9 de mayo de 1991 (hallándose en tramitación en primera instancia el pleito) los hermanos Irene Sebastián Juan Antonio Aurora Sofía , unilateralmente y sin que conste su notificación a la otra parte, dejan sin efecto el compromiso de venta adquirido en la escritura antedicha; e) por escritura de 30 de marzo de 1990 (distinta de las anteriores de igual fecha) don Constantino , como presidente del Consejo de administración de "Las Cinco Eles, S. A." otorga poder "tanamplio y bastante como en derecho se requiera" y de manera indistinta a favor de sí mismo y de doña María Purificación para actuar en nombre y representación de la sociedad; f) en documento privado de 21 de abril de 1990, don Constantino cede a "Las Cinco Eles, S. A.", representada por doña María Purificación , la marca "Justo Gimeno" para ser explotada en el establecimiento sito en la calle Costa núm. 3, con acceso por Isaac Peral núm. 16, de Zaragoza, por el precio de 100.000 ptas. anuales y por el plazo de un año, prorrogable "por la tácita por iguales y sucesivos plazos", permitiendo utilizar acepciones similares en las que sean básicas las palabras "Justo Gimeno", así como "Justo Gimeno Jr"; manifiesta el Sr. Carlos ser propietario de la marca que explota tanto en su tienda de Gran Vía núm. 7, como en una concesión dada a la mercantil "Emporio, S. A."; f) a partir, al menos, de 24 de mayo de 1990. en el establecimiento sito en el local litigioso aparecen, en su fachada, dos rótulos con la denominación "Justo Gimeno Jr", y en los objetos instalados en el escaparate, la de "Justo Gimeno"; de tirador de la puerta de acceso está formado por una placa metálica con la leyenda "Justo Gimeno, Zaragoza 1907, confección de lujo"; en 8 de mayo de 1991 se comprueba por el Notario don José Andrés García Lejarreta que en la puerta de entrada al establecimiento, se lee "Las Cinco Eles, S. A." y que dicho rótulo comercial figura en la parte superior del cristal de la puerta de entrada; asimismo en 11 de mayo de 1990, figuraba dicho rótulo en el cristal de la puerta de entrada en su parte superior y en el tirador de la puerta la leyenda "Justo Gimeno, Zaragoza 1907, confección de lujo", según acta notarial levantada por el Notario don Ricardo Fernández; g) En 17 de mayo de 1983 se constituyó la sociedad "Emporio, S. A." con un capital social de 1.500.000 ptas. representado por 150 acciones de 10.000 ptas. suscritas por don Constantino , doña María Purificación (60 acciones cada uno) y don Pedro Enrique (30 acciones), siendo designado presidente el Sr. Constantino , secretaria la señora María Purificación y vocal el Sr. Pedro Enrique ; en 11 de junio de 1988 se adoptó el acuerdo de ampliación de capital social basta la cuantía de 10.000.000 de pesetas, habiéndose suscrito acciones por don Justo y don Carlos , 22 acciones cada uno, y por don Juan Pedro , doña Marí Trini y don Darío , 42 acciones cada uno; en 10 de junio de 1989 se renovó el consejo de administración, nombrándose presidente y consejero delegado a don Constantino , secretaria a doña María Purificación y vocal a don Carlos Alberto .

Alterando para su examen el orden en que han sido propuestos en el escrito de formalización los distintos motivos, procede examinar en primer término el tercero en que sin citar el correspondiente ordinal del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a que se acoge, se denuncia infracción de las normas de Ordenamiento jurídico y, en concreto, del art. 372 de la Ley Procesal Civil , incurriendo la Sentencia recurrida en vicio de incongruencia por omisión, al no haber resuelto todos los extremos que habían sido objeto de debate; el motivo no puede prosperar, de un lado, por el inadecuado cauce procesal elegido para la denuncia casacional que se formula que debió de serlo al amparo del inciso primero del ordinal 3 del art. 1.692 de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil; de otro porque el art. 372 de ese texto legal, regulador del aspecto formal de las Sentencias, no tiene relación con el requisito de congruencia que han de cumplir las resoluciones judiciales; finalmente, es doctrina reiterada de esta Sala 1ª de que las Sentencias desestimatorías de la demanda no pueden ser tratadas de incongruentes porque resuelven todas las cuestiones planteadas en la demanda; solo serán incongruentes en los casos que se haya producido por el Juzgado una alteración de la causa petendi, no respetando los fundamentos fácticos y jurídicos de la acción, lo que no ocurre en el presente caso; por lo que no puede prosperar la alegación de incongruencia.

Dado el común objeto impugnatorio de los restantes motivos del recurso procede su examen conjunto, denunciándose en el primero infracción de los arts. 6.°.4 del Código Civil, 9.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en relación con los arts. 29 y siguiente de la citada Ley arrendaticia ; en el segundo infracción del art. 114.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y en el tercero infracción de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate, relativa a la conocida doctrina del levantamiento del velo de la persona jurídica, contenida en las Sentencias de 25 de enero de 1988,28 de mayo de 1984 y 24 de septiembre de 1987.

En Sentencia de 13 de junio de 1959 se recogen como requisitos necesarios para la existencia del fraude de ley los siguientes: "1.º Acto o actos que contrarían la finalidad práctica de la ley defraudada, suponiendo su violación efectiva, entendiendo los autores que el fraudem legis será nulo siempre que la Ley, según recta interpretación, quisiera evitar la realización del resultado práctico obtenido, pero no si sólo quisiera prohibir el medio elegido para la realización del resultado. 2.º Que la Ley en que se ampara el acto o actos (ley de cobertura) no tenga el fin de protegerlos -aunque puedan incluirse por su materia en la clase de los regulados por ella- por no constituir el supuesto normal o ser medio de vulnerar abiertamente otras leyes, o perjudicar a tercero"; en idéntico sentido se pronuncia la Sentencia de 30 de junio de 1993 al decir que "los requisitos que han de reunir los actos para estimarlos realizados in fraudan legis, (que) pueden esquematizarse así; a) que el acto o actos cuestionados sean contrarios al fin práctico que la norma defraudada persigue y supongan, en consecuencia, su violación efectiva, y b) que la norma en que el acto pretende apoyarse (de cobertura) no vaya dirigida, directa y expresamente, a protegerlo, bien por constituir el supuesto normal, bien por ser el referido un medio de vulneración de otras normas, aparte de ser preciso,según reiterada jurisprudencia, que haya de manifestarse notoria e inequívocamente la producción de un resultado contrario o prohibido por otra norma tenida por fundamental en la regulación de la materia".

Asimismo es doctrina jurisprudencial consolidada aquella que permite penetrar en el sustrato personal de las personas jurídicas a fin de evitar un mal uso de su personalidad en un ejercicio antisocial de su derecho o en perjuicio de tercero y a la que se refiere, entre otras, la Sentencia de 12 de febrero de 1993, diciendo que "esta Sala no ha vacilado en apartar el artificio de la sociedad anónima para decidir los casos según la realidad, y así, la Sentencia de 5 de mayo de 1958 prescindió de haberse constituido una sociedad anónima para hacer prevalecer el principio ético de que "nadie puede desposeer a otro sin voluntad del despojado y por su propia decisión, cualquiera que sea el medio aparentemente empleado" y la de 28 de mayo de 1984, Menta la tesis general de que en el conflicto entre seguridad jurídica y justicia, valores ha consagrados en la Constitución, se ha decidido prudencialmente y según los casos y circunstancias, por aplicar por vía de equidad y acogimiento del principio de la buena fe ( art. 7 82 del Código Civil ), la práctica de penetrar en el substratum personal de las entidades o sociedades, a lasque la Ley comiere personalidad jurídica propia, con el fin de evitar que al socaire de esa ficción o formal legal -de respeto obligado, por supuesto- se puedan perjudicar ya intereses privados o públicos como camino del fraude ( art. 684 del Código Civil) admitiéndose la posibilidad de que los Jueces puedan penetrar ("levantar el velo jurídico") en el interior de esas personas cuando sea preciso para evitar el abuso de esa independencia ( art. 782 del Código Civil ) en daño ajeno o de "los derechos de los demás" ( art. 10 de la Constitución ) o contra el interés de los socios, es decir, de un mal uso de su personalidad, de un "ejercicio antisocial" de su derecho ( art. 782 del Código Civil )... Últimamente la Sentencia de 9 de julio de 1986 prescindió de la forma social, por "la particular composición de la sociedad recurrente" (tres socios, componentes del consejo de administración)".

Contemplado el caso litigioso a la luz de la doctrina jurisprudencial citada se pone de manifiesto de forma inequívoca la utilización de las normas reguladoras de la transmisión de acciones de la sociedad anónima y del nombramiento y composición de sus órganos rectores para conseguir un fin práctico no amparado por dichas normas como es el traspaso de un local de negocio por el arrendatario a terceras personas eludiendo la aplicación de las normas imperativas reguladoras de esa sustitución del titular arrendaticio, privando a los arrendadores de sus derechos de tanteo y retracto o de participar en el precio del traspaso y del derecho a elevar la renta: no obstante la subsistencia de la personalidad jurídica de la sociedad "Las Cinco Eles, S. A.", de hecho se ha producido una introducción de los miembros de la familia Constantino y María Purificación en el local litigioso mediante el control absoluto de la sociedad arrendataria y produciéndose una sustitución suficientemente acreditada de la titularidad arrendaticia originaria, instalando en dicho local un nuevo establecimiento para la explotación de sus negocios, anunciándolo con el rótulo "Justo Gimeno Jr", al igual que viene haciéndolo con los otros locales en que desarrollan su actividad comercial, bien a título individual o social (sociedad "Emporio, & A."), aunque en éstos sin el aditamento "Jr", y habiendo apartado a los hermanos Irene Sebastián Juan Antonio Aurora Sofía de forma total del control de la sociedad no obstante la mayoría accionarial que escriturariamente mantienen al haber resuelto, unilateralmente y una vez en tramitación este litigio, su compromiso de vender el resto de las acciones en el plazo de ocho días, a partir del 30 de marzo de 1990, al matrimonio Constantino - María Purificación . Procede, en consecuencia, la estimación de los tres motivos examinados con la casación y anulación de la Sentencia recurrida y la revocación de la dictada en primera instancia lo que conlleva la estimación de la demanda al haberse producido un traspaso no autorizado por la parte arrendadora del local arrendado lo que a su vez, determina la resolución del contrato litigioso.

Procede imponer las costas de Primera Instancia a la parte demandada "Las Cinco Eles, S.

A." de conformidad con el apartado 1 del art. 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , vigente al tiempo de iniciarse el procedimiento: no procede hacer expresa condena en las costas de la segunda instancia, de acuerdo con el apartado 2 del citado art. 149, ni de las causadas en este recurso, a tenor del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; deberá devolverse a la parte recurrente el depósito constituido de acuerdo con el último de los citados preceptos

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Lina y don Emilio contra la Sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha 9 de mayo de 1992 que casamos y anulamos Y con revocación de la Sentencia dictada por el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Zaragoza, de fecha 1 de octubre de 1991 , debemos declarar y declaramos, con estimación de la demanda formulada por doña Lina y don Emiliocontra "Las Cinco Eles, S. A.", la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 27 de mayo de 1982, existente entre las partes litigantes, sobre el local de negocio núm. 5 en la calle Isaac Peral (según denominación de la escritura de propiedad horizontal de la casa Costa núm. 3), de Zaragoza, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración y a desalojar el local arrendado, dejándolo libre y expedito a disposición de los demandantes en el plazo legal. Condenamos a la sociedad demandada al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer especial condena en las causadas en los recursos de apelación y de casación. Procédase a la devolución a la parte recurrente en casación del depósito constituido para recurrir librando los despachos necesarios. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Pedro González Poveda. Alfonso Villagómez Rodil. Francisco Morales Morales Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.