STS, 15 de Diciembre de 1995

PonenteTEOFILO ORTEGA TORRES
ECLIES:TS:1995:8069
Fecha de Resolución15 de Diciembre de 1995
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 1.071.-Sentencia de 15 de diciembre de 1995

PONENTE: Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.

PROCEDIMIENTO: Incidental.

MATERIA: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio.

NORMAS APLICADAS: Arts. 523, 1.692.4 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Arts. 1.089,1.249,1.253,1.254,1.256," 1.278,1.281,1.283 y 1.285 del Código Civil. Art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (24 de diciembre; Texto Refundido).

DOCTRINA: La interpretación más adecuada es que el local se arrienda para la explotación de cualquier clase de espectáculo público, lo que en modo alguno puede asimilarse a salón de baile o discoteca. Tampoco aunque se permitiera la retirada de butacas aparecen autorizadas obras de adaptación y reforma modificadoras de la configuración del inmueble.

La estipulación contractual prevé la posibilidad no de cambio de destino, sino que se mejore y acondicione el local, sin concretar destino y obligándose el arrendatario a presentar al arrendador, para su aprobación, el oportuno proyecto.

En la villa de Madrid, a quince de diciembre de mil novecientos noventa y cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Decimocuarta), como consecuencia de autos de juicio incidental de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Madrid, cuyo recurso fue interpuesto por don Bruno , representado por la Procuradora doña Consuelo Rodríguez Chacón, en el que es recurrido don Ángel Daniel , representado por el Procurador don Arturo Molina Santiago.

Antecedentes de hecho

Primero

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Madrid, fueron vistos los autos de juicio incidental de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, promovidos a instancia de don Bruno , representado por la Procuradora Sra. Rodríguez Chacón y asistido del Letrado Sr. Codorníu, contra don Ángel Daniel , representado por el Procurador Sr. Molina Santiago y dirigido por el Letrado Sr. López-Mingo.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho: "... dictar en su día Sentencia estimando en todas sus partes la demanda y declarando resuelto y terminado el contrato de arrendamiento que se detalle en los hechos primero y segundo de esta demanda relativo al cine- teatro-sala de conciertos "Morasol", sito en la calle de Pradillo, núms. 2 y 4 de esta capital, apercibiendo de lanzamiento al demandado para el caso de que no desalojara dicho local en el término que, según Ley, por el Juzgado le sea concedido con expresa imposición de costas a dicho demandado, por ser de hacer en justicia que pido».Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgado: "Tenga por contestada la demanda, reciba el pleito a prueba y en su día dicte Sentencia desestimando la demanda, con expresa imposición de costas al actor».

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 12 de febrero de 1991, cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña Consuelo Rodríguez Chacón, en nombre y representación de don Bruno , contra don Ángel Daniel , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que liga a las partes sobre el local denominado "Cine-teatro-sala de conciertos Morasol», sito en la calle Pradillo núms. 2 y 4, de Madrid, condenando a dicho demandado a que lo desaloje dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento; haciéndole expresa condena en costas».

Segundo

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Decimocuarta) dictó Sentencia con fecha 6 de mayo de 1992 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Fallo: Estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Arturo Molina Santiago, en nombre y representación del demandado apelante don Ángel Daniel , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de Madrid, con fecha 12 de febrero de 1991 , debemos revocar y revocamos dejándola sin efecto la citada resolución, y de conformidad con lo expuesto en la fundamentación jurídica de la presente, desestimando la demanda deducida en nombre y representación del actor apelado don Bruno , debemos absolver y absolvemos al ya citado demandado recurrente, de la pretensión contra el mismo formulada en la demanda, imponiendo al actor las costas correspondientes a la instancia y sin hacer especial pronunciamiento respecto de los de la alzada que por ésta se resuelve».

Tercero

La Procuradora doña Consuelo Rodríguez Chacón, actuando en nombre y representación de don Bruno , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: 1° "Se ampara este primer motivo en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción de las normas del Ordenamiento jurídico aplicables, y se citan como infringidos los arts. 1.089,1.254,1.256, 1278, 1.281 y 1.283 del Código Civil , infracción que produce la Sentencia recurrida en cuanto prescinde de lo pactado entre las partes en cuanto a destino del local arrendado». 2." "Se ampara este segundo motivo en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción de las normas del Ordenamiento jurídico aplicables, y se citan como infringidos los arts. 1.089,1.254,1.255,1.258,1.278 y 1.281 del Código Civil , infracción que produce la Sentencia recurrida por cuanto no concede valor alguno a los pactos contenidos en el contrato de arrendamiento relativos a la ejecución de obras en el local arrendado». 3." "Se ampara este tercer motivo de casación en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción de la jurisprudencia aplicable al caso debatido, y se cita como infringida la doctrina contenida en las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 1951, 28 de mayo de 1958 y 17 de abril de 1964 , la que determina que cuando existen estipulaciones contractuales expresas que regulan la forma en que el arrendatario puede realizar las obras, no cabe estimar autorización presunta deducida del destino del local, y muy especialmente, se cita como infringida la doctrina contenida en las Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1962 y de 4 de julio de 1991, la que determina que cuando antes de realizarse las obras necesita el consentimiento de arrendador 0 cuando necesita la previa presentación de un proyecto, el incumplimiento de estas obligaciones da lugar a la resolución del contrato e impide considerar el consentimiento presunto». 4." "Se ampara este motivo en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y jurisprudencia aplicable y se citan como infringidos los arts., 1.249 y 1.253 del Código Civil , así como la jurisprudencia contenida en Sentencias de 28 de febrero de 1953 y 24 de marzo de 1956, cuyos preceptos y jurisprudencia exigen que la prueba de presunciones parta de un hecho cierto y acreditado y que entre el hecho acreditado y el deducido exista un enlace preciso, directo y necesario, expresando la doctrina contenida en las Sentencias citadas que no cabe establecer presunción cuando el primer hecho no conduzca necesariamente al otro, por poder aplicarse a varias circunstancias». 5. Se ampara este motivo en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la doctrina jurisprudencial, inconcusamente (sic) mantenida en Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de noviembre de 1962, 6 de junio de 1964,15 de diciembre de 1987,17 de abril de 1989 y 4 de julio de 1991 , las que determinan que aun cuando existiera una autorización implícita o explícita para la ejecución de obras, ésta se entiende concedida para la primera instalación del arrendatario, pero nunca por tiempo indefinido, pues otra cosa equivaldría a atribuir al arrendatario, no sólo el uso y disfrute, sino el poder de alterar la forma del propio objeto del contrato que pertenece a la libre soberanía del propietario».

Cuarto

Admitido el recurso de casación formulado y evacuado el traslado conferido, el Procurador don Arturo Molina Santiago, en representación de don Ángel Daniel , presentó escrito de impugnación airecurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "... dicte en su día Sentencia declarando no haber lugar al recurso, con imposición de costas al promovente».

Quinto

No habiéndose solicitado por ninguna de las partes la celebración de vista se señaló para votación y fallo el día 1 de diciembre de 1995, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres.

Fundamentos de Derecho

Primero

El primer motivo del recurso, amparado como los siguientes en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusa infracción de los arts. 1.089, 1.254,1.278,1.281 y 1.283 del Código Civil con referencia a que "la Sentencia recurrida no concede valor alguno a lo pactado en el encabezamiento del contrato y en la cláusula 1." del mismo» y ello en cuanto a que "el cine-teatro- sala de conciertos "Morasol" se arrendó, según los términos contractuales para cine-teatro-sala de conciertos pudiendo desarrollarse en el mismo cualquier espectáculo adecuado al local, pero evidentemente no fue arrendado para sala de baile o discoteca, ya que ni la sala de baile ni la discoteca es un espectáculo, sino un lugar donde se baila». A este respecto, la Sala de instancia, interpretando el contrato de arrendamiento formalizado en documento privado de fecha 29 de julio de 1983 siendo arrendador el hoy recurrente, don Bruno , y arrendatario don Ángel Daniel , y concretamente sus cláusulas 1." ("don Bruno arrienda a don Ángel Daniel el cine "Morasol" para la explotación en el mismo de cualquier clase de espectáculo público adecuado al local y permitido por ley y ordenanzas») y 19.a ("por conveniencia del arrendatario, la propiedad da permiso para que éste retire del edificio las butacas correspondientes al patio de butacas, con la obligación de conservarlas en su estado actual y volverlas a poner en su sitio, una vez finalizado el contrato, en la misma forma que están en la actualidad»), llegó a la conclusión de "que las obras ejecutadas en el local litigioso para adaptarlo a las necesidades que circunstancialmente y por razones de negocio y explotación se mostraban necesarios (sic) y pudieran surgir, venían autorizados (sic) por la parte arrendadora», ya que se "daba por sentado que en su momento se procedería a levantar las butacas del local, inicialmente destinado a cinematógrafo, pero que con arreglo a lo pactado, podía destinarse a la explotación de cualquier clase de espectáculo adecuado al local y permitido por la ley y ordenanzas (sala de baile), lo que como es lógico implicaba una modificación sustancial del entorno del local».

La interpretación realizada por la Audiencia fragmenta lo pactado y omite, como alega el recurrente, el examen sistemático ( art. 1.285 del Código Civil ) del contrato a la vez que extiende inmoderadamente el alcance de las cláusulas en que se basa, desvirtuando así la común intención de las partes de cuya indagación se trata y apartándose del sentido literal de sus estipulaciones (art. 1.281), pues, aun abstracción hecha de que el local arrendado se identifica como "Cine-teatro- sala de conciertos Morasol» y las alusiones a "cine» son constantes (cláusulas 1.a, 6.a, 9.a 12,13 y 14), lo evidente es que el local se arrienda "para la explotación de cualquier clase de espectáculo público», o sea función o diversión celebrada en un lugar en que se congrega la gente para presenciarla, lo que en modo alguno puede asimilarse a un salón de baile o discoteca. Ahora bien, es igualmente cierto que la cláusula 19 antes transcrita permite al arrendatario la retirada de las butacas, lo que denota que el local podría ser destinado a uso distinto del propio de un "cine-teatro- sala de conciertos» y apunta a su utilización como salón de baile, pero lo decisivo es que, en cualquier caso, no aparecen autorizadas -ni ello pude inferirse del permiso para la mera retirada de butacas- obras de adaptación y reforma modificadoras de la configuración del inmueble, como erróneamente se entiende en la Sentencia, por todo lo cual ha de acogerse el motivo estudiado.

Segundo

En el siguiente motivo se denuncia infracción de los arts. 1.089,1.254, 1.258,1.278 y 1.281 del Código Civil en relación con lo pactado en la cláusula 12 del contrato, expresiva de que "el arrendatario entregará al Sr. Bruno , a la finalización del contrato, el cine en las mismas condiciones que lo recibe, con las mejoras y acondicionamiento que se hagan y si (sic) tener que pagar éste absolutamente nada, quedando las mejoras en beneficio de la propiedad. El arrendatario presentará al Sr. Bruno el proyecto de obras de acondicionamiento y mejora del cine para su visto bueno», la cual, según alega el recurrente, se ha desconocido en la Sentencia impugnada que "se limita a considerar la existencia de una autorización presunta... sin conceder validez alguna a la estipulación del contrato que regula esta materia». Sucede, en efecto, que la estipulación referida prevé la posibilidad de que el local se mejore y acondicione, aunque no concreta a qué destino, pero obviamente, en todo caso, compromete al arrendatario a presentar al arrendador el correspondiente proyecto de obras para su visto bueno, lo que no es conciliable con lo afirmado en la Sentencia sobre que la posibilidad de cambio de destino implicaba sin más la realización de obras de adaptación y reforma, de donde se sigue también la estimación de este motivo, así como del formulado como tercero en que, con invocación de la Sentencia de esta Sala de 4 de julio de 1991, se insiste en que "la autorización de obras implícita derivada del destino del local arrendado no puede considerarse cuando existe una estipulación expresa que regula la materia, y esta estipulación expresafigura en el contrato con obligación de presentar un proyecto».

Tercero

El motivo cuarto versa sobre infracción de los arts. 1.249 y 1.253 del Código Civil , alegándose esencialmente que, en cuanto al primero de dichos preceptos, la Sentencia, al presumir la "autorización de obras parte de un hecho no acreditado como es el de suponer que el teatro-cine- sala de conciertos "Morasol» estaba autorizado para ser destinado a discoteca, hecho éste que es, a su vez, presumido por la Sentencia en base a considerar que quedó autorizada la retirada de las butacas preexistentes, aunque no se diga en el contrato si esta retirada es para sustituirlas o no por otras», y respecto al segundo, "por cuanto del destino de cine-teatro-sala de conciertos no puede deducirse que sea necesaria la ejecución de todas aquellas obras y la construcción de todas aquellas estructuras que han modificado radical y totalmente - el local arrendado». Este motivo, en rigor innecesario, desvía la cuestión planteada al ámbito probatorio cuando se trata realmente de un problema de interpretación y, como tal, se ha dilucidado al examinar los anteriores, por lo que no debe prosperar.

Cuarto

En el último motivo del recurso se acusa infracción de la doctrina jurisprudencial declarativa de "que aun cuando existiera una autorización implícita o explícita para la ejecución de obras, ésta se entiende concedida para la primera instalación del arrendatario, pero nunca por tiempo indefinido, pues otra cosa equivaldría a atribuir al arrendatario, no sólo el uso y disfrute, sino el poder de alterar la forma del propio objeto del contrato que pertenece a la libre soberanía del propietario». En este punto, la Sala de instancia, partiendo del reconocimiento por las partes de "la realización de obras en el local, con anterioridad destinado a cinematógrafo» y de que no consta "la fecha en la que las reformas pretendidamente inconsentidas tuvieron lugar», entiende que el consentimiento sobre el nuevo destino que iba a darse al local suponía autorización para introducir las oportunas reformas para su adaptación con lo que soslaya plantearse si la indeterminación de la fecha de las obras permite amparar más o menos indefinidamente las obras en la autorización tácita que supone concedida por el arrendador, por lo que el motivo debe prosperar, ya que es doctrina jurisprudencial (Sentencia de 13 de julio de 1993, reiterando declaraciones anteriores) que, para considerar implícitamente autorizadas las obras de adaptaciones inexcusable que la fecha de su realización sea muy próxima a la del contrato, lo que requiere prueba de este hecho.

Quinto

Estimados los motivos primero, segundo, tercero y quinto, procede ahora, conforme a lo dispuesto en el art. 1.715.1.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate, y así se tiene que, consecuentemente a lo expuesto, ha de estarse a lo decidido en primera instancia al declarar acertadamente la concurrencia de la causa resolutoria prevista en el art. 114.7 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 vigente cuando se llevaron a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modificaban la configuración del local de negocio, si bien conviene precisar que, frente a la sólida argumentación de la Sentencia del Juzgado, no cabe oponer que la contestación dada por el Sr. Bruno a la posición 2." de las formuladas en confesión judicial sobre "que la entidad "Neón" no llegó a inaugurar la discoteca existente en el local» sea demostrativa de que las importantes obras reseñadas en el fundamento de Derecho tercero de aquella Sentencia se hubieran ya realizado con anterioridad a la celebración del contrato, lo que pugnaría con la base documental y pericial de que parte la correcta apreciación probatoria contenida en dicha Sentencia de primera instancia. Es cierto, sin embargo, que lo contestado por el Sr. Bruno en la posición 2.' de su confesión judicial resulta indicativo de un proyecto de la anterior arrendataria ("Neón») de destinar a discoteca el local, pero ello no es suficiente cuando en el contrato celebrado con el Sr. Ángel Daniel no se aludió en absoluto a tal posibilidad.

Sexto

Las costas causadas en primera instancia deberán imponerse al demandado ( art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), sin que, dado el sentido de esta Sentencia, proceda especial declaración en cuanto a las ocasionadas en apelación y en el recurso de casación que se estima ( art. 1.715.2 de la misma Ley procesal ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

FALLAMOS

Que estimando el recurso de casación interpuesto por don Bruno contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Decimocuarta) con fecha 6 de mayo de 1992 , procede casar la misma, debiendo estarse a lo resuelto en primera instancia por el Juzgado núm. 8 de dicha capital; todo ello con imposición al demandado, don Ángel Daniel de las costas de primera instancia y sin especial pronunciamiento sobre las causadas en apelación y en este recurso de casación. Líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Barcala Trillo Figueroa . Jesús Marina Martínez Pardo. Teófilo Ortega Torres.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.

22 sentencias
  • SAP Barcelona 568/2013, 23 de Octubre de 2013
    • España
    • 23 Octubre 2013
    ...autorizadas las obras de adaptación cuando la fecha de su realización sea muy próxima a la del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1995 y 20 de junio de 1996 ; RJA 9098/1995, y 5078/1996 Por otro lado, de conformidad con lo previsto en el artículo 23, al que se ......
  • SAP A Coruña 560/2012, 8 de Noviembre de 2012
    • España
    • 8 Noviembre 2012
    ...del local a la actividad prevista en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ( SS TS 18 octubre 1991, 13 julio 1993, 15 diciembre 1995 y 23 julio 2008 ), de manera que la autorización del arrendador puede estimarse implícita, al establecer el destino del inmueble, cuando las ob......
  • SAP Zamora 188/2011, 19 de Julio de 2011
    • España
    • 19 Julio 2011
    ...autorizadas las obras de adaptación cuando la fecha de su realización sea muy próxima a la del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1995 y 20 de junio de 1996 ; RJA 9098/1995, y 5078/1996 ), aunque es igualmente doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Suprem......
  • SAP Barcelona 490/2014, 26 de Noviembre de 2014
    • España
    • 26 Noviembre 2014
    ...autorizadas las obras de adaptación cuando la fecha de su realización sea muy próxima a la del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1995 y 20 de junio de 1996 ; RJA 9098/1995, y 5078/1996 ). Aunque es igualmente doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Suprem......
  • Solicita tu prueba para ver los resultados completos
1 artículos doctrinales
  • Jurisprudencia
    • España
    • El local de negocio arrendado Anexos
    • 28 Octubre 2005
    ...sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el concederla o no, o en su caso, sin la autorización judicial» (STS 15 diciembre de 1995). Page En el supuesto de autos, en el propio contrato de arrendamiento, es su estipulación cuarta, se recogió autorización expresa al ar......

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR