STS, 7 de Noviembre de 1995

El Procurador de los Tribunales don Juan Antonio García San Miguel, en nombre y representación de "Inmobiliaria Frop, S. A.», formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 19, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra "Venicer, S. A.», sobre cumplimiento de contrato, alegó los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su díase dicte Sentencia por la que se declare la plena validez del contrato de compraventa de finca urbana a que se refiere la presente demanda, fechado en Madrid entre actora y demandada el día 2 de noviembre de 1988, ordenando la elevación a público del expresado negocio, en cuyo momento deberá hacerse entrega de la cosa y del precio, este último en la parte que resta por satisfacer, con deducción sobre el mismo de los daños y perjuicios que haya podido experimentar el comprador y cuya exacta cuantía se precisará en trámite de ejecución de Sentencia; ello sin perjuicio del abono también en su momento del Impuesto sobre el Valor Añadido a que se halla sometida la operación y de los demás gastos y arbitrios dimanantes de la misma, de acuerdo con lo previsto en el documento que refleja el contrato cuya plena vigencia se interesa se declare en la referida resolución judicial, así como la condena en costas a la demandada si se opusiere al presente pedimento. Por otrosí solicitaba la anotación preventiva de la presente demanda.

Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos la Procuradora doña Rosina Montes Agustí, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que desestimando la demanda promovida por el Procurador don Juan Antonio García San Miguel Orueta en nombre de la compañía mercantil "Inmobiliaria Frop, S. A.» contra "Venicer, S. A.», absuelva a la indicada demandada de todos los pedimentos formulados en el suplico de dicha demanda, con expresa imposición de las costas de este procedimiento a la actora.

Las partes evacuaron el trámite que para réplica y duplica les fue conferido, con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidos a los autos las pruebas practicadas, se entregaron las mis- 943 mas a las partes para conclusiones. ,

El Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia, dictó Sentencia en fecha 8 de abril de 1991 , cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales don Juan Antonio García San Miguel Orueta, en nombre y representación de la entidad mercantil "Inmobiliaria Prop., S. A.», contra la también compañía mercantil "Venicer, S. A.» representada por la Procuradora de los Tribunales doña Rosina Montes Agustí, debo absolver y absuelvo de la demanda a la expresada entidad demandada».

Apelada la Sentencia de primera instancia la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia en fecha 7 de octubre de 1992 , cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que desestimando el recurso de apelación deducido por la representación procesal de la demandante "Inmobiliaria Frop, S. A.», contra la Sentencia dictada el 8 de abril del pasado año por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 19 de los de Madrid en los autos de juicio declarativo de mayor cuantía allí seguidos con el núm. 1.477/1988, debemos declarar y declaramos no haber lugar al mismo, y en consecuencia, confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la apelante de las costas de esta alzada».

El Procurador don Juan Antonio García San Miguel (más tarde sustituido por la Procuradora doña María Jesús González Diez) en nombre y representación de "Inmobiliaria Frop, S. A.», interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: 1." Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia infracción por interpretación errónea del art. 1.504 del Código Civil en relación con el art. 1.124 del propio Código, tal como vienen siendo interpretados por constante jurisprudencia. 2." Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denunciamos infracción por inaplicación del art. 1.280.5 del Código Civil

Admitido el recurso por Auto de fecha 22 de octubre de 1993, se entregó copia del escrito a la representación de los recurridos conforme a lo dispuesto en el art. 1.710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que en el plazo de veinte días puedan impugnarlo.

La Procuradora doña Rosina Montes Agustí, en nombre y representación de "Venicer, S. A.», presentó escrito de impugnación al recurso de casación, alegando los motivos que estimó pertinentes, terminó suplicando a la Sala se dicte Sentencia por la que se declare no haber lugar a la casación interpuesta por desestimación de los motivos invocados, con la expresa imposición de las costas al recurrente y pérdida del depósito constituido.

Al no haber solicitado las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 19 de octubre de 1995. en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Francisco Morales Morales.Fundamentos de Derecho

Sin perjuicio de otras ampliaciones que más adelante puedan ser hechas, los presupuestos fácticos que de momento han de ser aquí consignados, son los siguientes:

1. " Mediante documento privado de fecha 2 de noviembre de 1988. las entidades mercantiles "Venicer, S. A.» (representada por don Roberto ) e "Inmobiliaria Frop. S. A.» (representada por don Abelardo ) celebraron un contrato de compraventa, por el que la primera vendió a la segunda la finca de su propiedad que se describe en dicho documento, sita en el barrio de las Delicias, de Madrid, con fachada a las calles Juan de Vera, núm. 17 y 19, y Batalla de Belchite por el precio de 500.000.000 de pesetas. Del expresado precio, la entidad compradora pagó a la vendedora 20.000.000 de ptas en el acto mismo de la celebración del referido contrato, y para el pago del resto pactaron lo siguiente: "La cantidad restante de 480.000.000 de ptas se pagarán el día del otorgamiento de la escritura de compraventa>>- Asimismo, en el expresado contrato estipularon lo siguiente: "La escritura pública se otorgará a favor de la persona física o jurídica que designe la parte compradora y ante el Notario de Madrid que ésta designe, antes del 20 de diciembre del presente año; en el supuesto que la parte compradora no otorgue escritura antes de la fecha convenida o en forma de pago distinta a la establecida, queda expresamente facultada "Venicer, S. A." para disponer y vender libremente la finca a la persona que tenga por conveniente, haciendo suyos los

   20.000.000 de pesetas entregados en este acto, en concepto de daños y perjuicios. Los gastos e impuestos derivados de la escritura pública serán según ley».

2. " El día 19 de diciembre de 1988, don Abelardo , en representación de la entidad mercantil "Inmobiliaria Frop, S. A.», requirió al Notario de Madrid don Juan Alvarez-Sala Walther (acta notarial de dicha fecha, bajo el núm. 2.127 de su protocolo) para que, por correo certificado con acuse de recibo, remitiera a la entidad mercantil "Venicer, S. A.» una carta de la citada fecha, en la que comunicaba a ésta lo siguiente (expuesto en lo aquí necesario) "Primero: Que "Frop, S. A." ratifica el contenido del contrato privado de compraventa suscrito con "Venicer, S. A." el pasado día 2 de noviembre y referido a inmueble sito... Segundo: Que como ya se le ha señalado varias veces a la representación de la vendedora, el Notario designado para autorizar la escritura de compraventa, es don Juan Alvarez-Sala Walther, con despacho profesional en... con el cual deberían haberse puesto en contacto para entregar los antecedentes y documentación necesaria, lo que no han hecho, dificultando así el otorgamiento de la escritura en el plazo señalado, vencedero a las 24 horas de mañana día 20 de diciembre. Tercero: Que haga saber, igualmente, que la entidad compradora que como tal ha de figurar en la escritura pública, es la sociedad mercantil "Promotora Palafox, S. A." cuyo representante legal ya está comprometido para acudir a la notaría indicada. Cuarto: Que el precio figurado en la escritura será el mismo que el del documento privado, o sea, el de 500.000.000 de pesetas, que junto con el IVA correspondiente será puesto a disposición del vendedor sin otras deducciones que las correspondientes a la parte ya satisfecha, ascendente a 20.000.000 de ptas., y la provisión de fondos que haya de hacerse en la notaría para atender a los gastos c impuestos a cargo de la entidad vendedora». El notario requerido remitió, por correo certificado con acuse de recibo, la referida carta, la cual fue recibida por "Venicer, S. A.» el día 20 de diciembre de 1988, según consta acreditado en la aludida acta notarial.

   3. También el día 19 de diciembre de 1988, don Abelardo , en representación de la entidad mercantil "Inmobiliaria Frop, S. A.» volvió a requerir al mismo Notario don Juan Alvarez-Sala Walther (acta notarial de dicha fecha, bajo el núm. 2.128 de su protocolo) para que se constituyera en la avenida de Aragón, núm. 100. de Madrid, domicilio social de la compañía mercantil "Venicer, S. A.» y al representante legal de dicha sociedad o a la persona que allí encontrara le hiciera saber los mismos extremos contenidos en la carta que hemos transcrito literalmente en el apartado anterior y que, en evitación de innecesarias repeticiones, damos aquí por reproducidos. A las dieciocho horas aproximadamente del día 20 de diciembre de 1988, don Roberto , en nombre y representación de la entidad mercantil "Venicer, S. A.» se personó en la notaría del Sr. Alvarez-Sala Walther y éste le notificó los extremos de la referida acta notarial, para lo que había sido requerido por don Abelardo . A dicha notificación o requerimiento, el Sr. Roberto , en la representación que ostentaba, contestó lo siguiente: "Primero: Que toda la documentación y antecedentes necesarios para el otorgamiento de la escritura a que se refiere el requerimiento que precede, lo entregó el día 2 de noviembre de 1988 a la parte compradora contra recibo de los 20.000.000 de ptas., que se entregaron como anticipo. Segundo: La escritura debería haberse otorgado antes del día 20 de diciembre del presente año, o sea, antes de las veinticuatro horas del día de ayer, 19 de diciembre, hasta cuya hora estuvo presente en los locales sociales de "Venicer» en compañía de sus Letrados. Tercero: En el día de hoy y por correo certificado, el requerido ha recibido carta de "Frop, S. A.» remitida por conducto del Notario autorizante en la que erróneamente se indica que el plazo señalado termina el día de hoy, 20 de diciembre de 1988. Cuarto: El requerido en el día de hoy, 20 de diciembre, ha estado presente en el estudio del Notario autorizante hasta que los empleados han cerrado el mismo por ser la hora de comer, habiéndose personado de nuevo alas dieciocho horas de la tarde, en cuyo momento ha recibido el acta de notificación número de protocolo

      2.128, a la que se contesta, notificándole la decisión adoptada de permanecer en el estudio del Notario a que se refiere el requerimiento o sea, el autorizante de la presente acta, el máximo tiempo posible, o sea hasta la hora de cierre del mismo, a la espera de que hasta dicho momento compareciese la parte compradora con el importe del precio estipulado para llevar a cabo la compraventa, por lo que también se da por transcurridas las horas hábiles de notaría del Notario designado del día 20 de diciembre, sin haber podido cobrar el dinero».

   4. El día 20 de diciembre de 1988, don Roberto , en nombre y representación de "Venicer, S. A.», requirió al Notario de Madrid don Juan Alvarez-Sala Walther (acta notarial de dicha fecha, bajo el núm.

      2.166 de su protocolo) para que como complemento a la contestación que había dado al requerimiento del acta notarial núm. 2.128 (cuya contestación acaba de ser transcrita literalmente en el apartado anterior de este fundamento jurídico) requiriera, a su vez, a la sociedad "Frop, S. A.» en los siguientes términos: "Que la sociedad "Venicer, S. A.», da por extinguido el plazo del contrato de fecha 2 de noviembre de 1988, para la compra de la finca urbana sita en el barrio de las Delicias, de Madrid, a que se refiere el citado requerimiento, haciendo saber a "Frop, S. A.» que a tenor de lo preceptuado en el art. 1.504 del Código Civil , por falta de pago del precio convenido en dicho contrato en el plazo estipulado, tiene lugar de pleno derecho la resolución del mismo, requiriendo además para que se allane a resolver la obligación y no ponga obstáculo a este modo de extinguirla. Asimismo, le requiere la sociedad requirente a la citada sociedad "Frop. S. A.» para que ésta quede enterada de que la suma de 20.000.000 de ptas., que tiene entregada a cuenta de la referida venta queda en poder y de la pertenencia de "Venicer, S. A.», por vía de indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de sus obligaciones por parte de "Frop,

      S. A.» de acuerdo con lo pactado». El día 21 de diciembre de 1988, el Notario realizo el expresado requerimiento a don Abelardo , en su calidad de representante de "Frop, S. A.» y éste (en ese mismo día) contestó a dicho requerimiento en los siguientes términos: "Primero: Que niega al Sr. Roberto la condición de representante facultado para llevar a cabo el requerimiento que se contesta. El expresado señor, al comparecer ante Notario, silencia maliciosamente que sus facultades como representante de "Venicer. S.

      A." no le permiten contratar sobre bienes inmuebles, extremo al que se contrae el requerimiento. Segundo: Que fue precisamente esa carencia de facultades lo que impidió a "Frop, S. A." preparar dentro del plazo fijado en el contrato privado de 2 de noviembre de 1988, el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, presupuesto imprescindible para el pago de la parte aplazada del precio. Que cuando tal defecto de apoderamiento se puso en conocimiento del Sr. Roberto para que subsanara en tiempo hábil el expresado inconveniente, dicho señor se limitó a suministrar a "Frop, S. A." fotocopia de un presunto certificado, acreditativo de que el Consejo de Administración de "Venicer, S. A.", con fecha 30 de noviembre de 1988, había facultado especialmente a don Roberto para vender la finca de que se está tratando. La fotocopia en cuestión tenía a su pie diligencia de legitimación de firmas extendida por el Notario de Villarreal (Castellón), el 5 de diciembre de 1988. Tercero: Que por la referencia últimamente efectuada se desprenden, con toda claridad, dos circunstancias decisivas a los efectos del requerimiento. Son ellas: a) Que es rigurosamente inexacto que la documentación necesaria para preparar la escritura pública fuera entregada por "Venicer, S.

      A.", como afirma el supuesto representante de la misma, el día 2 de noviembre de 1988, pues amen de que no existe recibo alguno acreditativo de dicha entrega, uno de los documentos capitales que hubiera debido integrarla no se completa hasta un mes más tarde de dicha fecha, b) Porque aunque el documento fotocopiado sea reproducción de otro auténtico y existente, es sabido que su eficacia queda condicionada a que se eleve a escritura pública, por imperativo de lo previsto en el apartado 5." del art. 1.280 del vigente Código Civil . Cuarto: Que la falta de poderes iniciales, la no elevación a tiempo a escritura pública de los conferidos con posterioridad y las dilaciones y evasivas de que hizo gala "Venicer, S. A.", en los días que precedieron a la fecha límite para la formalización de la escritura de venta, fueron las que motivaron el doble requerimiento notarial -por carta y personal- que se le hizo a "Venicer, S. A." en tiempo hábil. Y ha sido ese requerimiento el que ha servido para que "Venicer, S. A.", acuciada por la necesidad, manifestare ya, de forma terminante y sin ambages, lo que venía siendo un deseo evidente, harteramente (sic) disimulado: apartarse de un contrato, con cargo al cual había ya recibido una sustanciosa suma y se le estaba ofreciendo el resto. Quinto: Que por todo lo que antecede se rechaza, de plano y sin reservas, la solicitud de resolución de contrato contenida en el requerimiento y se insta al vendedor para que culmine la operación traslativa del dominio en debida forma y con abono de la indemnización por los daños y perjuicios causados al haber omitido la elemental diligencia y buena fe a que se hallaba obligado; todo ello sin perjuicio de la reserva expresa de acciones penales y civiles contra la sociedad vendedora, torticeramente enriquecida, contra sus órganos de gobierno responsables por acción u omisión de una conducta de la que deriva daño y contra el Sr. Roberto , instrumento servil o protagonista directo de actuación que a juicio del requerido faculta para el ejercicio de acciones en vía penal».

   5. El día 20 de diciembre de 1988, don Roberto , en nombre y representación de "Venicer, S. A.» requirió al Notario de Madrid don Julio Vázquez Velasco (acta notarial de dicha fecha, bajo el número 3.588 de su protocolo) para que se constituyera en el domicilio social de la entidad "Frop, S. A.» (calle SánchezBarcáiztegui, número 36, de Madrid) y a su vez, requiriera y notificara a dicha sociedad, en la persona de su representante don Abelardo lo siguiente: "Que habiéndose extinguido el plazo del contrato de fecha 2 de noviembre de 1988 para la compra de la finca urbana sita en el barrio de las Delicias, de Madrid, con fachada a las calles Juan de Vera, 17 y 19 y Batalla de Belchite, con una total superficie de 5.849.85 m2 finca registral núm. 7.406-N, "Venicer, S. A.» le requiere por medio de este acta notarial y a tenor de lo preceptuado en el art. 1.504 del Código Civil , que por falta de pago del precio convenido en dicho contrato en de plazo estipulado, tiene lugar de pleno derecho la resolución del mismo, requiriéndole además para que se allane a resolver la obligación y no ponga obstáculos a este modo de extinguirla. Asimismo, le requiere para que quede por enterado de que la suma que tiene entregada a cuenta de la referida finca queda en poder y de c la pertenencia de la entidad requirente por vía de indemnización de daños y perjuicios que ha causado por el incumplimiento de sus obligaciones de acuerdo con lo pactado». El día 21 de diciembre de 1988, el Notario Sr. Vázquez Velasco realizó los expresados requerimientos y notificación, y el día 22 de los citados mes y año don Abelardo , en representación de la entidad "Frop. S. A.», compareció en la notaría del Sr. Vázquez Velasco, y al requerimiento y notificación que se la había hecho, contestó lo siguiente: "Primero: Que no acepta la condición de don Roberto , como legítimo representante de la entidad "Venicer, S. A." contra lo que manifestó el expresado señor al efectuar el requerimiento, pues al referirse aquél a acto dispositivo sobre bienes inmuebles, el Sr. Roberto carecía de la facultad de representar a "Venicer, S. A.", ya que según escritura de revocación de poderes otorgada por "Venicer, S.

      A." en Villarreal (Castellón), ante don Ángel Olmos Martínez, bajo el núm. 590/1988 de su protocolo, la facultad de disposición para "enajenar, transmitir, gravar o disponer en cualquier forma sobre bienes inmuebles" quedaban reservadas al Consejo de Administración, como órgano colegiado y no a los Consejeros Delegados del mismo». Segundo, Que sin perjuicio de lo que antecede no acepta la resolución interesada por el señor Roberto del contrato de compraventa suscrito el pasado día 2 de noviembre. Antes al contrario, exige su puntual cumplimiento, reiterando al respecto cuando se le tiene dicho a la sociedad vendedora mediante carta enviada por conducto notarial el pasado día 19 de los corrientes y recibida por la sociedad en tiempo hábil, así como mediante requerimiento notarial in persona practicado el día 20, también de los corrientes, por el Notario don Juan Alvarez Sala. Tercero: Que se reserva expresamente el ejercicio de cuantas acciones puedan corresponderle tanto de carácter penal, contra el señor Roberto por irrogarse (sic) una representación que no le corresponde, como contra la Sociedad "Venicer, S. A.», en el orden civil, por los daños y perjuicios que ha causado a "Frop, S. A.»

El día 30 de diciembre de 1988, la entidad mercantil "Inmobiliaria Frop, S. A.» (también conocida por "Frop, S. A.») promovió contra la también mercantil entidad "Venicer, S. A.» el juicio declarativo de mayor cuantía del que este recurso dimana, en el que, ejercitando acción sobre cumplimiento de contrato, postuló se dicte Sentencia por la que (según dice textualmente en el petitum de la demanda) "se declare la 943 plena validez del contrato de compraventa de finca urbana a que se refiere la presente demanda, fechado en Madrid entre actora y demandada el día 2 de noviembre de 1988, ordenando la elevación a público del expresado negocio, en cuyo momento deberá hacerse entrega de la cosa y del precio, este último en la parte que resta por satisfacer, con deducción sobre el mismo de los daños y perjuicios que haya podido experimentar el comprador y cuya exacta cuantía se precisará en trámite de ejecución de Sentencia; ello sin perjuicio del abono también en su momento del Impuesto sobre el Valor Añadido a que se halla sometida la operación y de los demás gastos y arbitrios dimanantes de la misma, de acuerdo con lo previsto en el documento que refleja el contrato cuya plena vigencia se interesa se declare en la referida resolución judicial, así como la condena en costas a la demandada si se opusiere al presente pedimento».

La demandada entidad "Venicer, S. A.», reconociendo la validez inicial del contrato de compraventa litigioso, pero aduciendo que el mismo había sido resuelto por falta de pago del precio por la demandante-compradora, se limitó (en su escrito de contestación a la demanda) única y exclusivamente a pedir que se desestimara la referida demanda y se le absolviera totalmente de la misma, sin formular, por vía reconvencional, ningún otro pedimento distinto del ya expresado de desestimación de la demanda.

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó Sentencia de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, por la que, confirmando la de primera instancia, desestimó la demanda y absolvió de los pedimentos de la misma a la entidad demandada.

Contra la referida Sentencia de la Audiencia, la demandante entidad "Inmobiliaria Frop, S. A.» (también conocida por "Frop, S. A.») ha interpuesto el presente recurso de casación, que articula a través de dos motivos.

La Sentencia aquí recurrida basa, en esencia, la ratio decidendi de su pronunciamiento desestimatorio de la demanda (en la que, como ya se dijo, la actora pedía se condenan a la demandada al cumplimiento del contrato de compraventa litigioso) en que entiende, al parecer, que se ha producido laresolución del referido contrato (que como también se dijo, no había sido pedida, en vía reconvencional, por la demandada, la cual se limitó a postular exclusivamente la desestimación de la demanda) cuya resolución la considera producida, porque la compradora no había pagado el resto del precio dentro del plazo estipulado y la vendedora había notificado a aquélla su voluntad resolutoria, conforme al art. 1.504 del Código Civil .

Antes, todavía, de entrar en el examen de los motivos del recurso o del que de ellos fuere suficiente, ha de dejarse constatado, por su atípica peculiariedad (y esta es la ampliación fáctica que ya dejamos anunciada al principio del fundamento jurídico primero de esta resolución), que durante la tramitación de un procedimiento de medidas cautelares, promovido por la entidad demandada-vendedora y que se sustanció como pieza separada del proceso principal, las partes litigantes, a invitación de la Jueza, se pusieron de acuerdo en otorgar la correspondiente escritura pública de venta, en cuyo acto la compradora pagaría el resto del precio (480.000.000 de ptas.) más los impuestos que fueran de su cargo, para lo cual, incluso, les fueron entregados los autos del proceso principal (cuya tramitación se suspendió) para que pudieran llevarlos a la notaría y pudieran servir a efectos de que el Notario pudiera tomar los datos necesarios para el otorgamiento de la expresada escritura pública de venta. En el día que convinieron (6 de abril de 1989) acudieron las partes a la notaría de don Juan Alvarez-Sala Walther y el representante legal de la compradora "Inmobiliaria Frop, S. A.» llevó consigo (para entregarlos a la compradora) dos cheques nominativos, a nombre de "Venicer, S. A.» contra la Caja de Ahorros de Asturias, en Madrid, uno de ellos (serie PEC 0.448.736-1, de fecha 6 de abril de 1989) por importe de 480.000.000 de ptas., para el pago del resto del precio de la venta, y el otro (serie PEC 0.448.737-2, de la misma fecha que el anterior) por importe de 60.000.000 de ptas., para el pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), pero no pudo llevarse a efecto el otorgamiento y firma de la escritura pública de venta, que el Notario ya tenía preparada para ello, porque la vendedora "Venicer, S. A.» pretendía que, aunque se otorgara y firmara dicha escritura, debía continuar adelante la tramitación del proceso, unte |o cual (sin otorgarse la escritura) fueron devueltos los autos al Juzgado, que continuó la sustanciación de los mismos

Por el cauce procesal del ordinal cuarto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción actualmente vigente) aparece formulado el motivo primero, por el que se denuncia "infracción por interpretación errónea del art. 1.504 del Código Civil en relación con el art. 1.124 del propio Código , tal como vienen siendo interpretados por constante jurisprudencia» y en cuyo alegato la recurrente aduce que ella no ha incurrido en incumplimiento deliberado y pertinaz de su obligación de pago del precio, como lo evidencia el que, dentro del plazo estipulado en el contrato, requirió notarialmente a la entidad vendedora, "notificándole nombre y domicilio del Notario seleccionado para otorgar la escritura de compraventa, le advierte de la necesidad de aportarle la documentación para que prepare el instrumento público y le indica su voluntad inequívoca de proseguir y culminar la operación en trámite», siendo la contraparte, dice, "la que, obsesa de entorpecer la realización del negocio, acude a la Notaría sin documentos, al solo efecto de dejar constancia de su presencia y ante el mismo Notario declara que no está dispuesta a cumplir, a lo que agrega que "tampoco puede calificarse de incumplidor quien a la vista de la actitud del adversario, diez días más tarde, interpone la demanda, conminándole al cumplimiento del contrato», argumentando literalmente, por último, lo siguiente: "Y ¿qué decir, finalmente, de lo sucedido en presencia de la autoridad judicial, con ocasión de las medidas cautelares? Allí se acuerda mutua, libre y solemnemente culminar la operación en la forma convenida: se señala día, hora y Notario y -¡ ahora sí!- se entregan al fedatario los documentos precisos para redactar la escritura. Preparada aquélla, las partes van a la notaría. Hay constancia de que el comprador lleva el precio y el importe del IVA en sendos cheques de Banco, que es medio de pago de contrastada suficiencia. Y es el vendedor el que, de nuevo, se arrepiente de lo convenido. ¿Dónde está la actitud deliberadamente rebelde al cumplimiento?».

El tratamiento casacional que haya de corresponder al expresado motivo es el que se desprende de las consideraciones siguientes. Aunque la Sentencia recurrida declara probado que la entidad compradora incurrió en incumplimiento de su obligación de pago del precio, no puede desconocerse que es doctrina de esta Sala (Sentencias de 30 de abril de 1969, 8 de febrero de 1980, 21 de mar/o de 1986, 29 de febrero de 1988,23 de abril 1992, 29 de marzo y 8 de julio de 1993, entre otras muchas) la de que si bien la determinación de si ha habido o no incumplimiento del contrato integra, generalmente, una cuestión de hecho, cuya apreciación y valoración corresponde a los órganos de la instancia, puede también constituir una quaestio inris cuando la base para la determinación del incumplimiento esté, más que en los actos ejecutados, en la trascendencia jurídica de dichos actos, cuyo extremo es revisable en casación por la vía del ordinal cuarto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según la redacción hoy vigente (antiguo ordinal quinto). Es, asimismo, doctrina de esta Sala (Sentencias de 20 de junio de 1990, 25 de enero de 1991,16 de julio y 28 de septiembre de 1992,21 de septiembre de 1993, por citar algunas de las más recientes) la de que la facultad resolutoria del art. 1.504 del Código Civil , en el especial supuesto de la venta de inmuebles, con la genérica del art. 1.124 del mismo cuerpo legal, requiere no un simple retraso enel cumplimiento de la obligación del comprador (pago del precio) sino que exige que éste haya incidido en un incumplimiento deliberado, pertinaz y definitivo de su referida obligación, que frustre el fin del contrato, nada de lo cual ocurre en el presente caso, pues aparte de que el plazo para el pago del precio terminó a las veinticuatro horas del día 19 de diciembre de 1988 y al siguiente día 20 ya estaba la vendedora acogiéndose al art. 1.504 del Código Civil y dando por resuelto el contrato, como si la vida jurídica, en general y el cumplimiento de los contratos, en particular, estuvieran sometidos a las directrices de una prueba de velocidad, aparte de ello, decimos, la entidad compradora ha patentizado siempre su voluntad de cumplir el contrato, no sólo con el doble requerimiento notarial (uno por carta certificada y otro in personara) que el mismo día 19 de diciembre de 1988 hizo a la entidad vendedora con dicha finalidad de cumplimiento de contrato (a cuyo doble requerimiento nos hemos referido por extenso en los apartados 2." y 3.° del fundamento jurídico primero de esta resolución), sino también por el muy significativo hecho de que a los diez días de todo ello (concretamente el 30 de diciembre de 1988) ya había promovido este proceso contra la vendedora, con la pretensión de que se le condene al cumplimiento del contrato, todo lo cual excluye, indudablemente, toda idea deliberada y pertinaz de incumplimiento y mucho menos de voluntad frustradora del fin del contrato, por parte de la entidad demandante y compradora. 943 Por otro lado, no deja de causar extrañeza que la Sentencia recurrida venga a declarar, ex officio, la resolución del contrato de compraventa litigioso (pues en ello basa exclusivamente su pronunciamiento desestimatorio de la demanda), cuando dicha resolución no había sido pedida por la parte demandada y vendedora, por vía reconvencional, como ya hemos dicho en el fundamento jurídico segundo de esta resolución, sin que pueda ser suficiente, para ello, que extrajudicialmente dicha parte vendedora hubiera dado por resuelto el contrato, pues si a esa resolución extrajudicial se opone la parte compradora, como ocurrió en el presente caso, es totalmente necesario que así se declare judicialmente, pero a petición de la parte legitimada para ello (la vendedora), no "de oficio», petición que, como acaba de decirse, no la ha deducido la parte demandada y vendedora en este litigio, sino que se limitó a postular que se desestime la demanda. Finalmente, ha de constatarse también que si dicha pretensión resolutoria la hubiera deducido en el proceso (cosa que no ha ocurrido), tampoco podría haberse accedido a ella, pues la entidad vendedora y demandada, con sus actos posteriores, ha patentizado su voluntad contraria 1 tal resolución, como lo revela el hecho de que, durante la tramitación de este proceso, accediera al otorgamiento de la escritura pública de venta, aunque luego, en armonía con su pertinaz conducta contradictoria, se volviera a arrepentir de ello, según hemos relatado extensamente en el fundamento jurídico anterior de esta resolución.

Todo lo que ha sido anteriormente razonado ha de comportar la indudable estimación del presente motivo, resultando innecesario el examen del que le sigue, en el que se denuncia infracción del art. 1.280.5, del Código Civil , a cuya admisión ya se opuso el Ministerio Fiscal y que hace referencia a una cuestión totalmente accesoria y ajena al tema nuclear debatido en este litigio, cual es la atinente a la necesidad de que conste en documento público el poder del representante de la sociedad vendedora.

El acogimiento del motivo primero, con las consiguientes estimación del recurso y la casación y anulación de la Sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate ( núm. 3 del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), lo que se hará en los términos que se expresan a continuación. Procede estimar la demanda en lo que respecta a la declaración de validez del contrato de compraventa, celebrado mediante documento privado de fecha 2 de noviembre de 1988, con relación a la finca urbana que se describe en dicho documento privado y condenar a la demandada a que otorgue en favor de la actora la correspondiente escritura pública de venta, en cuyo mismo acto (cuya fecha se fijará en ejecución de Sentencia) la entidad compradora deberá pagar a la vendedora el resto del precio, ascendente a 480.000.000 de ptas., más el correspondiente Impuesto del Valor Añadido (IVA), así como los demás gastos e impuestos que, por ley o por lo pactado en dicho documento privado, sean de cargo de la compradora. Por lo que respecta a la indemnización de daños y perjuicios, que también postuló la actora en su demanda, comoquiera que es reiterada y notoria doctrina de esta Sala 1ª de que la prueba de la existencial real y efectiva de los daños y perjuicios ha de producirse inexorablemente dentro del proceso, aunque la fijación del quantum de los mismos pueda dejarse para la fase de ejecución de Sentencia, y como por otro lado, dicha prueba de la existencia de los daños y perjuicios no se ha producido dentro de este proceso, ha de desestimarse la demanda, en lo referente a dicho pedimento. No procede hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, ni de las del presente recurso de casación; debe devolverse a la recurrente el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por el Procurador don Juan Antonio García San Miguel Orueta, en nombre y representación de la entidad mercantil "Inmobiliaria Frop, S. A.» ha lugar a latotal casación y anulación de la Sentencia recurrida de fecha 7 de octubre de 1992. dictada por la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid en el proceso a que este recurso se re fiere (autos núm.

1.477/1988 del Juzgado de Primera Instancia núm. 19 de Madrid), y en sustitución de lo resuelto en dicha Sentencia, esta Sala acuerda lo siguiente: 1.° Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la entidad mercantil "Inmobiliaria Frop, S. A.», debemos declarar y declaramos la plena validez del contrato de compraventa celebrado entre la referida demandante y la demandada "Venicer, S. A.», mediante documento privado de fecha 2 de noviembre de 1988, con relación a la finca urbana que se describe en dicho documento privado, y debemos condenar y condenamos a la referida entidad demandada y vendedora a que otorgue en favor de la actora y compradora la correspondiente escritura pública de compraventa, en cuyo mismo acto del otorgamiento (cuya fecha se fijará en ejecución de Sentencia) la entidad demandante y compradora deberá inexcusablemente pagar a la vendedora y demandada el resto del precio aplazado ascendente (dicho resto) a 48O.(XX).000 de pesetas, más el correspondiente Impuesto de Valor Añadido (IVA), así como deberá pagar a quien corresponde a los demas impuestos y gastos que, por ley o por lo pactado en el referido contrato privado de compraventa, sean de cargo de la compradora. 2." Desestimando, también parcialmente, la referida demanda, debemos declarar y declaramos no procede condenar a la demandada que indemnice a la actora por daños y perjuicios. No ha lugar a hacer expresa imposición de las tosías de ninguna de las instancias, ni de las del présente recurso de casación; devuélvase a la recurrente el depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta Sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Pedro González Poveda. Alfonso Villagómez Rodil. Francisco Morales Morales. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.