STS, 26 de Octubre de 1995

1. Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Madrid fueron vistos los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía núm. 1.126/1989 a instancia de don Jesús Manuel y doña Aliciacontra "Tapicerías Tala, S. L.» sobre resolución de contrato.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, para terminar suplicando: "... dictar Sentencia por la que se declare resuelto el contrato de opción conocido por los actores a la demandada en fecha 31 de octubre de 1984. por no haberse ejercitado en forma adecuada la opción, ni haberse consignado precio alguno dentro del plazo de vigencia de aquélla, y por caducada la opción, condenando a la demandada a estar y pasar por estas declaraciones, y al pago de las costas del juicio».

2. Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció en autos la compañía mercantil "Tapicerías Tala, S. L.». contestando y oponiéndose a la misma estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando: "... se dicte Sentencia por la que acogiendo los planteamientos aducidos por esta parte se sirva absolver a mi representada de todos los pedimentos formulados de adverso, desestimando totalmente la demandada y se condene expresamente a los demandantes, don Jesús Manuel y su esposa, doña Alicia , a estar y pasar por ello, y al pago de la costas de este juicio».

3. Recibido el pleito a prueba se practicaron las que propuestas por las partes fueron declaradas pertinentes y figuran en los autos.

4 Tramitado el procedimiento, el Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Madrid, dictó Sentencia de fecha 14 de junio de 1990 , cuyo fallo dice literalmente: "Fallo- Con estimación de la excepción dilatoria planteada por la Procuradora de los Tribunales doña Isabel Díaz Solano, en nombre y representación de la sociedad mercantil "Tapicerías Tala, S. L." según tiene acreditado en estos autos, debiendo la partes someterse previamente al arbitraje al que se sometieron, debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por don Francisco Javier Rodríguez Tadey, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de don Jesús Manuel y doña Alicia , según está acreditado en estas actuaciones, por lo que procede absolver a la demandada de las pretensiones de la demanda, con condena en costas a la actora».

Contra la anterior Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó Sentencia con fecha 4 de febrero de 1992 cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Alicia contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Madrid en el juicio de menor cuantía núm. 1.126/1989 seguido a su instancia y de su esposo (hoy fallecido), contra la entidad "Tapicerías Tala, S. L." debemos absolver y absolvemos a ésta de las pretensiones de la demanda aunque por razones diferentes de las recogidas en la Sentencia impugnada, con expresa imposición de costas de ambas instancias a la parte demandante-apelante».

Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de doña Alicia con amparo en los siguientes motivos: 1." Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de hecho en la apreciación de la prueba, al no estimar la Sentencia recurrida resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes con fecha 31 de octubre de 1984. ignorando las estipulaciones décima a decimocuarta de dichos documentos y la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo en materia de opción de compra, entre otras. Sentencias de 6 de abril de 1987,17 de noviembre de 1986 (Aranzadi, 6.439). 6 de febrero de 1981 (Aranzadi, 383 ). 2." Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la ley, por inaplicación de los arts. 1.255 y 1.281 a 1.289 del Código Civil , así como de las estipulaciones décimo a decimocuarta del contrato de 30 de octubre de 1984 y de la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en materia de opción de compra entre Otras, Sentencias de 6 de abril de 1987 (Aranzadi. 2.494) 17 de noviembre de 1986 (Aranzadi, 6.439); 6 de febrero de 1981 (Aranzadi. 383 ), al no estimar la Sentencia recurrida resuelto el contrato de opción de compra entre las partes. 3.° Al amparo del núm. 5 del art. 1.602 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la ley por aplicación indebida del art. 1.124 del Código Civil , en relación con las estipulaciones décimo a decimocuarta del contrato de 31 de octubre de 1984 y de la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo en materia de opción de compra entre otras Sentencias de 6 de abril de 1987 (Aranzadi m)''17 d° noviembre de 1986 (Aranzadi. 6.439); 6 de febrero de 1981 (Aranzadi, 383 ). al no estimar la Sentencia recurrida resuelto el contrato de opción de compra entre las partes. 4." Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de hecho en la apreciación de la prueba, consistente en la afirmación de la Sentencia recurrida, en el quinto de sus fundamentos de Derecho apartado c), sobre la solicitud y concesión de un crédito, cuando en la documentación aportada por la demandada con el escrito de proposición de prueba, figura que tal crédito consistía en una hipoteca sobre la nave objeto de litigio, que todavía no era suya, prueba esta no desvirtuada por ninguna otra que demostrase el error. 5.° Al amparo del num. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la ley, por aplicación indebida del art. 7.1 delCódigo Civil, en relación con el art. 11.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , y de la jurisprudencia que los interpreta, entre otras las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fechas 11 de mayo de 1988 (Ponente Sr. Sánchez Jáuregui). 31 de octubre de 1981 (Ponente Sr. De la Vega Benayas), 23 de mayo de 1984 y 28 de junio de 1989 .

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción por las partes personadas se señaló para la celebración de la vista el día 10 de octubre de 1995 a las 10.30 horas de su mañana, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Eduardo Fernández Cid de Temes.

Fundamentos de Derecho

El debate, en el presente recurso de casación, se centra en las consecuencias jurídicas de los siguientes hechos, puestos en relación con las pretensiones de las partes (congruencia) 1." En 31 de octubre de 19X4. don Jesús Manuel y su esposa doña Alicia , como propietarios, otorgaron con "Tapicerías Tala, S. L.». contrato de arrendamiento y opción de compra de tres naves industriales y el utillaje propio de un taller de carpintería y tapicería. 2." Transcurridos cinco años, la opción habría de ejercitarse en el plazo máximo de cinco días (del 1 al 5 de noviembre de 1989) con abono a los vendedores en efectivo metálico del precio de 32.000.000 de pesetas fijado al efecto, formalizándose la venta en escritura pública tan pronto como los compradores requirieran a los vendedores para ello: de no poder pagarse al tiempo del ejercicio de la opción, la vendedora habría de conceder que el importe pudiera ser pagado en forma aplazada "mediante entregas mensuales iguales durante un máximo de 80 mensualidades, en cuyo caso las cantidades aplazadas devengarían un interés del 12 por 100 anual», instrumentándose en las correspondientes letras de cambio aceptadas. 3." El 2 de noviembre de 1989 la arrendataria llevó a cabo un requerimiento notarial a los propietarios ejercitando el derecho de opción de compra e instándoles para que en el plazo de veinte días llevaran a efecto el otorgamiento de escritura pública del complejo industrial y maquinaria "libre de toda carga, gravamen, impuestos y arbitrios por el precio estipulado que será abonado por la sociedad requirente al contado». 4.° Los propietarios, mediante escritura otorgada el 7 de junio de 1989, inscrita en el Registro de la Propiedad el 21 de los propios mes y año, inmediatamente después de la declaración de obra nueva constituyeron una hipoteca sobre la finca de 300.000.000 de ptas. en cédulas hipotecarias al portador. 5.° Don Jesús Manuel y doña Alicia presentaron demanda, el 18 de noviembre de 1989, contra "Tapicerías Tala. S. L.", interesándose dictase Sentencia declarando resuelto (sic) el contrato de opción, por no haberse ejercitado en forma adecuada la misma, ni haberse consignado precio alguno dentro del plazo de vigencia de aquella, teniéndola por caducada. 6." Opuesta la demandada, el Juzgado desestimó la demanda acogiendo la excepción de sometimiento de la cuestión litigiosa a arbitraje. 7." Recurrieron los actores y la Sección Duodécima de la Audiencia de Madrid desestimó la excepción, por no ajustarse la cláusula correspondiente al art. 5.° de la Ley de 5 de diciembre de 1988 (este extremo no afecta ala casación), y el recurso por aplicación de los arts. 7.1 del Código Civil. 11.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y por el incumplimiento de dichos actores de las obligaciones derivadas de la propia naturaleza del contrato, según doctrina emanada del art. 1.124 del Código Civil . 8.° Los demandantes interpusieron recurso de casación» gente la reforma procesal introducida por la Ley 34/1984 .

Antes de entrar en el análisis específico de los motivos planteados conviene puntualizar algunos conceptos genéricos aplicables a toda contratación, y por ello a la que nos ocupa.

La buena fe, como principio general del Derecho, ha de informar todo contrato y obliga a un comportamiento humano objetivamente justo, leal, honrado y lógico en el sentido de estar a las consecuencias de todo pacto libremente asumido, sin frustrar la vocación o llamada que el mismo contiene a su cumplimiento, de forma que quien contrata u oferta contratar (precontrato) queda obligado, no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales: así quien contrata o emite un consentimiento cual el promitente u oferente queda obligado, por un principio de normalidad instaurado en el art. 1.258 del Código Civil , a todas las consecuencias que, según la manifestación de voluntad y su naturaleza, sean conforme» la buena fe, al uso y a la ley, lo que hizo decir a esta Sala (Sentencias de 8 de julio de 1981, 21 de septiembre de 1987 o 22 de octubre de 1991) que la buena fe de este artículo no se refiere a la buena fe subjetiva (creencia, situación psicológica), sino a la objetiva (comportamiento honrado, justo...), a la que se alude en el art. 7.° del Código que consagra como norma el principio general del Derecho de ese nombre, con lo que implica un mandato jurídico con eficacia social organizadora; y ese carácter objetivo se encamina a comportamientos adecuados para dar el contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos (Sentencias de 3 de diciembre de 1991 y 9 de octubre de 1993, citadas en la de 8 de junio de 1994), siquiera su vertiente jurídica opuesta (la mala fe) necesita su apoyo en hechos probados, a efectos de su necesaria valoración como situación jurídica negativa efectivamente concurrente (ver la Sentencia citada de 8 de junio de 1994).En el caso que nos ocupa, a la luz de cuanto queda expuesto, el acto dispositivo que implica la hipoteca, constituida para antes del breve plazo para el ejercicio de la opción (precontrato de la compraventa) frustra su buen fin, al no mantenerse el statu quo, el estado preestablecido, y tal actuar, como incumplimiento previo (art. 1.124), justifica la no entrega del dinero al ejercitar la opción, como cautela del optante, aunque con ello no se haya ejercitado la misma en la forma pactada, pues el primer incumplidor es el promitente, concedente u optatario, de manera que, aun ejercitada la opción en forma y perfeccionada la compraventa, el optante-comprador vería frustrado el contrato por el posible ejercicio de la acción hipotecaria ( art. 1.502 del Código Civil ), todo lo cual lleva a que no haya de fijarse la atención de modo preferente en si el ejercicio de la opción se ajustó de modo estricto a lo pactado, sino a atenerse al incumplimiento previo del oferente; y ello aun sin tener en cuenta, como parece deducirse de la cláusula duodécima (..."una vez descontado el total de rentas que por uno u otro concepto se hayan abonado por el arrendamiento a lo largo de los cinco años citados en la estipulación anterior»), que la renta fuere, en parte, precio de la opción y la concesión de ésta no gratuita.

El primer motivo del recurso se interpone al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es decir, denuncia "error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obren en autos que demuestren la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios», pero basta seguir leyendo el enunciado para concluir que no plantea el error en la "apreciación de la prueba, consignando el dato erróneo omitido o equivocado y el que ha de sustituirlo resultante del documento, sino que plantea un problema de "valoración», pues estima que el error en la "apreciación» consiste "en no estimar resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes... ignorando las estipulaciones décima a decimocuarta de dicho documento y la jurisprudencia de la propia Sala Primera del Tribunal Supremo en materia de opción de compra, entre otras las Sentencias de 6 de abril de 1987, 17 de noviembre de 1986 y 6 de febrero de 1981 ». Lo curioso del caso es que en el propio motivo recoge con acierto la doctrina contenida en las dos últimas Sentencias de que "la interpretación se desdobla en dos partes: por un lado, la fijación de hechos o apreciación de las pruebas practicadas; por otro, la valoración de tales hechos, aplicando alguna de las normas contenidas en los arts. 1.281 a 1.289 del Código Civil , perteneciendo a la primera fase la llamada quaestio facti o determinación de hechos y a la segunda la quaestio iuris determinación del derecho aplicable...», pudiendo impugnarse la primera por el núm. 4 del art. 1.692 y la segunda por su núm. 5. Confunde, pues, ambas cuestiones y las mezcla en el motivo, pues la resolución contractual es cuestión jurídica (valoración), derivada, eso sí, de unos hechos, pero sin que esté permitida tal mezcla, ni tomar como documentos de apoyo para el núm. 4 los básicos del proceso ni los ya examinados por la Sala de instancia, precisamente por implicar valoración y no apreciación; todo lo cual conlleva el perecimiento del motivo.

El motivo segundo se ampara en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y acusa "inaplicación de los arts. 1.255 y 1.281 a 1.289 del Código Civil », así como de las Sentencias citadas en el motivo anterior, fundamentalmente en cuanto que el concédeme de la opción se obliga a no transmitir el objeto pactado a persona distinta del titular del derecho y que cuando se pacta el pago del precio al ejercitarse la opción elevándose tal condición a la cualidad de esencial, si no se realiza tal pago la opción queda caducada.

Cierto que el contrato de opción de compra, como dice el recurrente, viene admiro por aplicación del art. 1.255 del Código Civil . Cierto que se pactó que al momento de ejercitarse la opción había de abonarse el precio. Pero incierto que los hoy recurrentes cumplieran con su obligación de no disponer del bien objeto de opción como se afirma, porque la constitución de hipoteca, cual que se ha dicho en otro fundamento, constituye acto de disposición e implica previo incumplimiento, invalidante para pedir la resolución de caducidad de la opción. Precisamente con base en el art. 1.255 nada impedía que al contratar se hubiera establecido una cláusula de estabilización del precio. El art. 1.258 le permitía igualmente alegar la llamada cláusula implícita rebus (sic) stantibus, admitida con gran cautela por este Tribunal Supremo, pero ni siquiera se alegó, sin duda porque el cambio de valor de la finca no puede reputarse "imprevisible», como se exige para su aplicación. Ninguna de las Sentencias que se citan contempla un supuesto de hecho como el que nos ocupa, con un acto dispositivo previo que frustra el fin de la opción. La interpretación de los contratos constituye facultad privativa de los Tribunales de instancia. Y no se pueden alegar en bloque como infringidas todas las normas de interpretación sin razonar el concepto en que lo fueron, dado que la conjunción de normas del Ordenamiento jurídico sin la adecuada separación la tiene vedada la doctrina jurisprudencial, por cuanto proyecta confusión en el razonamiento de la pertinencia y fundamentación del motivo, que es obligación insoslayable del recurrente, como afirma el art. 1.707.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y las Sentencias de 14 de marzo, 25 de abril, 24 de mayo y 9 de diciembre de 1985, entre muchas otras; y más aún cuando el art. 1.281 consta de dos párrafos previstos para supuestos distintos y el 1.282 es, como los siguientes, complementario del párrafo 2.º del art. 1.281 y no del primero. El motivo, pues, ha de decaer.

El motivo tercero considera, con el mismo amparo procesal que el anterior, que hubo aplicación indebida del art. 1.124 del Código Civil y de la jurisprudencia tantas veces citada sobre la opción de compra, al entender los recurrentes que su única obligación era no vender la finca objeto del arrendamiento y de la opción de compra.

Como ya se ha razonado que no es así, que el principio de buena fe les obligaba a no frustrar el fin del contrato y que la constitución de la hipoteca, como acto dispositivo, implica incumplimiento, supuesto no contemplado en la jurisprudencia que se cita, es llano que el motivo ha de perecer.

El motivo cuarto, al amparo de igual ordinal del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ataca la afirmación de la Sentencia recurrida de que la optante tenía concedido un crédito para la adquisición de la finca. Como el hecho es intrascendente para el fallo, basado en el previo incumplimiento de los recurrentes, el motivo ha de correr igual suerte desestimatoria que los anteriores.

El último motivo considera que ha habido aplicación indebida del art. 7.1 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta.

Para evitar repeticiones, la remisión a cuanto antecede y concretamente, a todo lo expuesto en el fundamento segundo de esta Sentencia, obliga a su desestimación.

Por imperativo legal ( art. 1.715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), las costas han de imponerse a los recurrentes, con pérdida del depósito constituido, al ser conformes los fallos de las Sentencias de instancia y más aún por la mala fe contractual de los mismos.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblos español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Francisco Javier Rodríguez Tadey en nombre y representación de doña Alicia , contra la Sentencia dictada en 4 de febrero de 1992 por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid ; condenamos a dicha recurrente al pago de las costas; decretamos la pedida del depósito constituido, al que se dará el destino legal; y a su tiempo, comuniqúese esta resolución a expresada audiencia, con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Eduardo Fernández Cid de Temes. Luis Martínez Calcerrada Gómez. Antonio Gullón Ballesteros.-Rubricados.