STS, 5 de Marzo de 1996
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1996:7877 |
| Fecha de Resolución | 5 de Marzo de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 152. Sentencia de 5 de mayo de 1996
PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Especial arrendaticio urbano.
MATERIA: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio. Abuso de derecho. Obras
inconsentidas. Consentimiento tácito. Confesión judicial. Prueba de presunciones.
NORMAS APLICADAS: Art. 9.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos y arts. 1.233 y 1.253 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 29 de septiembre de 1967, 29 de septiembre de 1973,
24 de noviembre de 1974, 16 de abril y 2 de junio de 1985, 6 de abril de 1987, 7 de julio de 1989, 28
de junio de 1990, 17 de julio de 1991.20 de febrero de 1992, 11 de julio, 27 de abril y 2 de diciembre
de 1994.
DOCTRINA: La jurisprudencia de la Sala ha configurado la figura del abuso del Derecho, señalando
como requisitos generales: a) el uso de un derecho objetivo y estrictamente legal; b) el daño a un
interés no protegido por una especifica prerrogativa jurídica; y c) inmoralidad o antisocialidad de ese
daño manifestada de forma subjetiva (intención de perjudicar), o bajo forma objetiva (anormalidad en
el ejercicio del derecho).
En el ámbito de los arrendamientos urbanos la jurisprudencia ha concretado añadiendo que, el ejercicio abusivo de un derecho solo existe cuando se hace con intención de dañar sin que resulte
provechosa para quien lo ejercita, o utilizando el derecho de un modo anormal y contrario a la convivencia y al tratarse de un remedio extraordinario, sólo puede acudirse a su doctrina en casos patentes, como exige el art. 9.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos . No estando comprendido en este concepto cuando el arrendador ejecuta, frente a una actuación ilícita del arrendatario, el derecho que la Ley le concede (resolución por traspaso ilegal), resolución por obras inconsentidas ejercicio del derecho de retracto por el inquilino, y en general cualquier demanda resolutoria del contrato fundada en un precepto legal y respondiendo al criterio finalista que la norma inspira.
La confesión hay que interpretarla y valorarla de conformidad con el art. L233 del Código Civil , en su conjunto armónico y sin que sea permitido dividir y aislar las respuestas que (Midieran perjudicar al confesante.El art. 1.253 del Código Civil autoriza, pero no obliga, al Juez a utilizar la prueba de presunciones, por lo que cuando el juzgador no hace uso de lo mismo para fundamentar su fallo no resulta infringido dicho precepto, salvo los supuestos excepcionales en que partiendo de un hecho base claramente constatado, del mismo haya de obtenerse necesariamente el hecho deducido, como consecuencia necesariamente obligada e ineludible.
Para que pueda ser estimada la existencia de un consentimiento prestado tácitamente, se precisa una clara evidencia.
En la villa de Madrid, a diecisiete de febrero de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, como consecuencia de juicio incidental de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de dicha capital, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad mercantil "Garaje Palicio, S.A.", representada por el Procurador de los Tribunales don Nicolás Alvarez Real, en el que son recurridos don Lázaro y don Millán , representados por el Procurador de los Tribunales don José Ignacio Noriega Arquer.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera instancia núm. 5 de Oviedo, fueron vistos los autos de juicio incidental de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, promovidos a instancias de don Millán y don Lázaro , contra "Garaje Palicio, S.A.".
Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... previos los oportunos trámites legales, se sirva dictar Sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento de los locales de negocios entre los actores y la mercantil "Garaje Palicio, S.A.", respecto de los que son objeto de arriendo, identificados en los apartados 1 y 2 del hecho segundo de esta demanda, condenando a la demandada a dejar vacuos y expeditos los indicados locales de negocios; y al pago de las costas de este juicio". Asimismo solicitaba el recibimiento del juicio a prueba
Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, alegando como excepciones procesales la acumulación indebida de acciones, en virtud de lo dispuesto en los arts. 153 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y defecto legal en el modo de proponer la demanda, para terminar suplicando al juzgado lo que sigue: "... y previos los trámites legales, incluido el recibimiento aprueba, dicte Sentencia por la que estimando las excepciones procesales alegadas por esta parte se absuelva a mi representada, y en otro caso, se desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a los actores".
Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 19 de junio de 1991 , cuyo fallo es como sigue: Fallo: Debo desestimar y desestimo la demanda formulada, con expresa imposición de las costas a la actora".
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo, dictó Sentencia en lecha 16 de mayo de 1992 , cuya parte dispositiva en como sigue: "Fallo: Estimar el recurso de apelación formulado por don Lázaro y don Millán contra la Sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Oviedo con fecha 19 de junio de 1991, cuya resolución revocamos Y con estimación de la demanda formulada por don Lázaro y don Millán contra la entidad "Garaje Palicio, S.A.", declaramos resuello el contrato de arrendamiento de los locales de negocio descritos en el hecho segundo de la demanda, y concertado entre actores y demandada, condenando a ésta a que los deje libres y a disposición de los demandantes, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere dentro del término legal. Con expresa imposición a la demandada "Garaje Palicio, S.A." de las costas procesales de primera instancia y sin hacer expresa imposición de las del presente recurso".
Por el Procurador de los Tribunales don Nicolás Alvarez Real, en nombre y representación de la entidad mercantil "Garaje Palicio, S.A.", se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos: 1.º "Que se promueve al amparo del art. 1.692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del art. 156 de la misma ley , regulador de la acumulación de acciones de un mismo juicio, por cuanto que en este proceso son dos los demandantes, cada uno de ellos solicitando la resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio diferente, del que cada uno es propietario exclusivo, y por el que sepagan diferentes rentas". 2.º "Que se promueve al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por haber incurrido la Sentencia en infracción por falta de aplicación del art. 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y de la doctrina jurisprudencial que interpreta y define el abuso de Derecho y el fraude de ley, sentada en las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1994, 3 de abril de 1968, 17 de mayo de 1968 21 de febrero de 1969, 1 de febrero y 12 de mayo de 1972, 26 de enero de 1987 y 10 de junio de 1989 ". y "Que se promueve al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por haber incurrido la Sentencia en infracción del art. 9.1 de la Ley de Arrendamientos l y baños, 7.1 y 1.258 del Código Civil, así como la doctrina jurisprudencial contenida en las Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 1950, 3 de abril de 1968, 12 de mayo de 1972, 16 de junio de 1989, entre otras muchas". 4 .º "Que se promueve al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción por no aplicación de los arts. 1.232 del Código Civil". 5 .º "Que se promueve al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción por aplicación indebida del art. 1.232 del Código Civil". 6 .º "Que se promueve al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por inaplicación de los arts. 1.250 y 1.253 del Código Civil". 7 .° "Que se promueve al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la jurisprudencia que interpretando tal artículo define el concepto del consentimiento para la realización de obras admitiendo la posibilidad de que ésta se haya prestado de forma tácita o implícita, citando al efecto las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1963, 3 de marzo de 1967, 11 de mayo de 1968, 11 de junio de 1968, 25 de octubre de 1973, 26 de mayo de 1986, 26 de enero de 1987 y 29 de mayo de 1990 y 11 de jumo de 1991. entre otras muchas". 8° "Que se promueve al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la jurisprudencia que interpreta el concepto de alteración de la configuración de un local, contenida en las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de enero de 1954. 29 de mayo y 30 de septiembre de 1964, 10 de febrero de 1960, 8 de junio de 1974, 20 de diciembre de 1988 y 5 de abril de 1991 ".
Admitido el recurso de casación formulado y evacuando el traslado conferido, el Procurador Sr. Noriega Arquer, en representación de don Millán y don Lázaro , presentó escrito impugnando el mismo.
No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 26 de febrero, a las 1030 horas, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
Se ha discutido en la litis la resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio, por causa de la realización de obras inconsentidas que modifican la configuración del inmueble arrendado.
El Juzgado no da lugar a la demanda, aplicando en primer lugar la doctrina relativa a la buena fe y al abuso de derecho, recogida en el art. 7.º del Código Civil y en el 9 .º de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos; citando también a mayor abundamiento la existencia de un consentimiento tácito de los propietarios del local incluso la ausencia de una modificación suficiente en la configuración del inmueble. La Audiencia en apelación rechaza todas y cada una de las anteriores argumentaciones, y revocando la Sentencia apelada, da lugar a la resolución contractual solicitada.
El presente recurso se articula a través de ocho motivos, el primero de los cuales carece en absoluto de viabilidad, pues habiéndose alegado en primera instada la acumulación indebida de las acciones que le competen a cada uno de los demandantes, como propietarios independientes de los locales arrendados, los cuales aparecen unidos en la realidad, y habida cuenta de que esta oposición fue desestimada en la Sentencia del Juzgado, Sentencia que la entidad recurrente consintió, figurando en la apelación simplemente como recurrida; al reproducir la cuestión ahora en el motivo, debe tenerse en cuenta que la denegación de la alegación ha adquirido para el recurrente aquella firmeza que impide su nuevo planteamiento.
Los motivos segundo, tercero, cuarto y quinto se refieren todos ellos a un mismo tema jurídico, ya que en el primeramente citado se denuncia la inaplicación del art. 9.°.2 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, en el segundo se plantea la misma inaplicación pero referida al apartado 1.° del mismo art. 9 .°, y al art. 7.2 del Código Civil, en el tercero se cita la infracción de los arts. 1.232 y 1.233 del Código Civil , en cuanto a la valoración de la confesión de los actores, en orden a deducir de ella el pretendido abuso de Derecho, y finalmente en el último, se aduce la misma infracción del art. 1 233 del Código Civil interpretado a sensu contrario.
Y puesto que todas las denuncias giran en torno al abuso de Derecho, bueno será señalar que lajurisprudencia de esta Sala ha configurado esta figura señalando como requisitos generales: a) el uso de un derecho objetivo y estrictamente legal, b)el daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica; y c) inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada de forma subjetiva (intención de perjudicar), o bajo forma objetiva (anormalidad en el ejercicio del derecho).
En el ámbito de los arrendamientos urbanos la jurisprudencia ha concretado añadiendo, que el ejercicio abusivo de un derecho sólo existe cuando se hace con intención de dañar, sin que resulte provechoso para quien lo ejercita, o utilizando el derecho de un modo anormal y contrario a la convivencia; y al tratarse de un remedio extraordinario, solo puede acudirse a su doctrina en casos patentes, como exige el citado art. 9 .º (Sentencias entre las mas recientes de 6 de abril de 1987, 20 de febrero de 1992. 11 de julio y 2 de diciembre de 1994. 27 de abril de 1994 , etc.). No estando comprendido este concepto, cuando el arrendador ejecuta, frente a una actuación ilícita del arrendatario, el derecho que la ley concede (resolución por traspaso ilegal, resolución por obras inconsentidas, ejercicio del derecho de retracto por el inquilino y en general cualquier demanda resolutoria del contrato fundada en un precepto legal, y respondiendo al criterio finalista que la norma inspira) (Sentencias de 29 de septiembre de 1967, 29 de septiembre de 1973, 24 de noviembre de 1974 , etc.).
La conducta observada por los arrendadores-demandantes en esta litis, de ningún modo puede estar comprendida en los citados artículos y en la doctrina jurisprudencial que los interpreta, pues independientemente que sus constantes relaciones con el arrendatario hayan estado presididas durante muchos años por la amistad y la confianza mutua, lo cierto es que unas obras importantes se han realizado en el local arrendado, y que la entidad arrendataria no dispone de una autorización expresa para tal fin. (La tácita se estudiará en otro motivo). La imputación que se atribuye a los demandantes de utilizar la acción resolutoria ejercitada como coacción para elevar la renta abusivamente no tiene en los autos una cumplida justificación, ya que de la única prueba de la que el recurrente pretende deducir tal intención, la confesión prestada a los folios 81 y 82. hay que interpretarla y valorarla de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.233 del Código Civil , en su conjunto armónico y sin que sea permitido dividir y aislar las respuestas que pudieran perjudicar al confesante. Así consta que en las respuestas a las posiciones 10,11,12 y 13 es terminante el pronunciamiento de ambos confesantes, negando la relación entre la resolución ejercitadas y la subida de la renta; de una forma un tanto dudosa aparecen las respuestas a las posiciones 9 y 14. pero esta duda surge más de la capciosidad y ambigüedad de las preguntas, que de la intencionalidad de las respuestas.
Del conjunto de toda la confesión aparece clara la posición negativa de los confesantes, y esta valoración indivisa es la que la ley predica.
En lo que atañe a la alegada existencia de anteriores obras consentidas y efectuadas sin autorización expresa de los arrendadores, posición que defiende la entidad demandada, y a la que se refieren los argumentos expuestos en el motivo quinto, sólo cabe decir que esta afirmación es negada rotundamente en confesión por los demandados, y por tanto ha quedado sin justificación, ya que no existe otro elemento probatorio que la advere. Pero de cualquier forma, aunque haya podido darse esta circunstancia en algún momento del pasado, esto no obliga a seguir igual actitud en el presente, ni dice nada respecto a la posición actual de los demandantes.
En el motivo sexto la parte recurrente denuncia la infracción del art. 1.253 del Código Civil , pero no en el sentido que la jurisprudencia viene admitiendo normalmente tal denuncia, es decir, por la inexistencia del exigido nexo causal en aquellas apreciaciones efectuadas por el Tribunal a quo de este medio probatorio; lo que aquí se denuncia es que el juzgador de instancia no ha utilizado la prueba de presunciones, en el sentido que a los intereses de la parte demandada beneficia.
Es doctrina reiterada la de que el art. 1.253 del Código Civil autoriza, pero no obliga, al Juez a utilizar la prueba de presunciones, por lo que cuando el juzgador no hace uso de la misma para fundamentar su tallo, no resulta infringido dicho precepto, salvo los supuestos excepcionales en que partiendo de un hecho base claramente constatado, del mismo haya de obtenerse necesariamente el hecho deducido, como consecuencia necesariamente obligada c ineludible (Sentencias de 16 de abril y 2 de junio de 1985,7 de julio de 1989,28 de junio de 1990, 17 de julio de 1991 , etc.). En el caso que estudiamos no concurren tesis circunstancias excepcionales, por las razones ya expuestas, y las que figuran en la Sentencia recurrida, causa suficiente para que decaiga el motivo sexto.
Intimamente relacionado con el motivo acabado de estudiar, se articula el séptimo, tratándose en el mismo de justificar la existencia de un consentimiento tácito, prestado por los arrendadores en orden a la realización de las obras efectuadas en el local arrendado. Se enumeran una serie de hechos de los cualesse pretende deducir este consentimiento, debiéndose aclarar que algunos de ellos no gozan de la condición de probados; apareciendo realmente acreditado: la forma verbal del contrato de arrendamiento, la duración de éste a lo largo de muchos años, la amistad y confianza mutua que ha presidido las relaciones contractuales, la novación consentida al constituirse la actual sociedad arrendataria, las actualizaciones de la renta pactadas de común acuerdo, la inexistencia de pleitos entre las partes, y el conocimiento de los arrendadores respecto a la existencia e importancia de las reformas que constituyen la causa de la resolución que se ejercita en esta litis. De todas estas circunstancias solamente la última podría tener relación con el pretendido consentimiento tácito, que como antes se ha expuesto no aparece acreditado que haya tenido un precedente en relación con otras obras que se realizaran hace quince años.
El conocimiento no significa consentimiento, y, como se razona en la Sentencia recurrida la rapidez en presentar la demanda, una vez finalizada la reforma, hace pensar en un posición obstativa por parte de los arrendadores; de cualquier forma es doctrina reiterada la de que, para que pueda ser estimada la existencia de un consentimiento prestado tácitamente, se precisa una clara evidencia, que en el caso de autos no existe.
Resta finalmente por tratar la naturaleza de las obras que se realizaron, a los efectos de determinar si las mismas han modificado la configuración del local de negocio arrendado.
En los fundamentos quinto y sexto de la Sentencia recurrida, se expone y razona este aspecto de la litis, y con la base fehaciente del informe pericial se ha de concluir, que las características y el elevado montante económico de la reforma llevada a cabo, (4.500.000 ptas.) evidencias la existencia de modificaciones a las que la jurisprudencia viene atribuyendo la condición de alterar la configuración del inmueble (elevación de la totalidad del pavimento en 10 centímetros, cambio de la ubicación del portón de entrada, y construcción de rampas para acceder a los hornos de secado con las medidas 2,20 por 2,75 metros). Esta realidad probada conduce a que también en este punto debe decaer el último motivo
Por todas las razonas que se acaban de exponer, procede el rechazo de todos y cada uno de los motivos del presente recurso, y del mismo en su integridad, con la preceptiva condena en costas de la parte recurrente (art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil "Garaje Pálido, S.A.", contra la Sentencia de fecha 16 de mayo de 1992, que dictó la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo , y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Villagómez Rodil. José Almagro Nosete. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.
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