STS, 25 de Febrero de 1996

La Procuradora doña Maria Eulalia Duran Freiré, en nombre y representación de don Inocencio , formulo ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Marbella demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra don Ernesto , don Casimiro y don Ángel , sobre indemnización de daños y perjuicios y otros extremos, alegó los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que estimando la demanda se condene a los demandados a abandonar y dejar libre y expedito a disposición del actor, el local sito en San Pedro de Alcántara, así como a indemnizar en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 3.120.000 ptas., más 97.500 ptas por cada mes que transcurra, más los intereses legales y las costas procesales.

Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos el Procurador don José Antonio Palma Robles en su representación, quien contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos, terminó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que se absuelva a los demandados de todos los pedimentos de la misma y conminando por contra al actor al cumplimiento del contrato. Al mismo tiempo, formuló reconvención y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando se tenga por formulada reconvención consistente en que sea conminado el demandante Inocencio a otorgar escritura pública de compraventa de la finca objeto de litigio designándose Notario autorizante, día y hora para que, contra la firma de la escritora se haga electiva la cantidad de 6.000.000 de pesetas convenida en el contrato de compraventa y alternativamente para el caso de que el Sr. Inocencio no pudiere otorgar la referida escritura la haga posible bien con laobtención de un poder especial al efecto o bien consiguiendo del titular registra! el otorgamiento de escritura a favor de mis mandantes, e indemnice a los mismos en todo caso a la cuantía que como indemnización se fije en ejecución de Sentencia, para cubrir los daños y perjuicios ocasionados a sus mandantes por lucro cesante y daño emergente, condenándose a su pago al reconvenido Sr. Inocencio y apreciándose en la actuación procesal del actor, temeridad y mala fe a los electos de imposición de las costas de este procedimiento.

La Procuradora de la parte actora Sra. Duran Freiré contestó a la demanda reconvencional terminando con la súplica de que estime íntegramente su escrito de demanda y desestime en su totalidad la reconvención planteada, todo ello con expresa imposición de costas a la parte contraria.

Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadis. Nulas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las parles para conclusiones.

El Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia dictó Sentencia en fecha 8 de octubre de l990 , cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora dona Maria Eulalia Duran Freiré, en nombre) representación de don Inocencio y desestimando la reconvención opuesta de contrario por los demandados, debo condenar y condeno a don Casimiro a don Ernesto y a don Ángel a que abandonen y dejen libre y expedito y a disposición del actor, al que absuelvo de las pretensiones contra él ejercitadas el local de negocio de yo metros cuadradas, sito en Urbanización "El Cruce", vivienda Safer, bloque núm. 1, en San Pedro de Alcántara, y que indemnicen al citado demandante Sr. Inocencio en la cantidad de 3.120.000 ptas., así como la suma de 97.500 ptas por cada mes que transcurra hasta que se produzca la entrega efectiva del local del actor desde el día 12 de octubre de 1987. más los intereses legales de todas esas cifras desde la fecha de interposición de la demanda o desde que fueron devengados" son posteriores, e impongo a los demandados el pago de las costas procesales".

Apelada la Sentencia de primera instancia, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga dictó Sentencia en fecha 22 de noviembre de 1991 . cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Desestimar como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Casimiro , don Ernesto y don Ángel , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Marbella en losamos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía núm. 407/1987, debemos confirmarla como la conformamos en todas sus partes, condenando al apelante al pago de las costas procesales de esta alzada".

El Procurador don Francisco Garda Crespo, en nombre y representación di don Ángel y don Casimiro y don Ernesto , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: 1.° Al amparo del art. 1.692. núm. 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba basado en documentos obrantes en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. 2.º Al amparo del art. 1.692. núm. 5, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 7 de febrero de 19%, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales

Fundamentos de Derecho

Los antecedentes previos de que ha de partirse son los siguientes: 1.º Mediante documento privado de fecha 24 de mayo de 1977, la entidad mercantil "Promociones San Pedro, S. A.", representada por don Jon y don Millán , en mi calidad de Presidente y Gerente, respectivamente, de la misma, vendió a don Inocencio un local comercial de 90 metros cuadrados, sito en la Urbaniza) ion "El Cruce", vivienda Safer bloque número 1. en San Pedro de Alcántara (Málaga). 2.º Por medio de documento privado de fecha 10 de marzo de 1982, don Inocencio de una parte y don Casimiro don Ángel y don Ernesto , de otra, celebraron un contrato por el cual el Sr. Inocencio en su calidad de propietario del local comercial antes referido, concedió a los Sres. Casimiro (don Casimiro y don Ángel ) y Ernesto una opción de compra de dicho local comercial, por el plazo de un año, a contar de la fecha de dicho documento privado, pactándose que el precio de la venta, caso de ejercitarse la opción, era de 6.500.000 ptas. Del referido contrato de opción de compra, han de transcribirse literalmente sus cláusulas tercera a quinta (ambas inclusive), que literalmente dicen así:"Tercera: El precio de la presente opción es de 1.220.000 ptas., que abonarán los compradores, al Sr. Inocencio , en la siguiente forma: ájala firma del presente contrato, 500.000 ptas. b) al comienzo de cada cuatrimestre a partir de esta lecha, la suma de 24O.0(K) ptas., por lo que a la firma del presente documento entregarán los compradores la suma correspondiente al primer cuatrimestre, es decir, 240.000 ptas. Los pagos cuatrimestrales antes referidos compensarán al vendedor por la inmovilización del capital y por ello si los compradores ejercitasen el derecho de opción antes de expirar el plazo convenido vendrán sólo obligados a abonarlos referidos cuatrimestres en la proporción del tiempo transcurrido desde el día de hoy a la fecha en que ejerciten la opción. Por ello el vendedor reintegraría a los compradores la cantidad correspondiente si hubiere percibido, en base a lo dicho, por los cobros adelantados más de lo que le corresponde. Cuarta: De ejercitarse la opción de compra se deducirá del precio convenido de la compraventa las 500.000 ptas percibidas en este acto por el vendedor, debiendo abonar, por tanto, los compradores 6.000.000 de ptas. En el supuesto de que los compradores no ejercitasen el derecho de opción en las condiciones señaladas el referido precio de opción, es decir, 500.000 ptas., quedarán a favor del vendedor, sin derecho a posterior reclamación por los compradores, que no podrán tampoco reclamar el reintegro de los pagos cuatrimestrales que hayan realizado, en concepto, como queda dicho, de compensación de inmovilización del capital. Quinta: Ejercitado por los compradores el derecho de opción y abonada la totalidad del precio de compraventa, el vendedor se compromete a gestionar el otorgamiento de escritura pública a favor de los compradores, o de alguno de ellos, si así lo decidieren entre sí, o de tercera persona". 3." Desde la fecha misma de celebración del referido contrato (10 de marzo de 1982), el concédeme de la expresada opción de compra, Sr. Inocencio , hizo entrega de la posesión del referido local comercial a los optantes (beneficiarios de la opción concedida) Sres. Casimiro (don Casimiro y don Ángel ) y Ernesto , los cuales instalaron en dicho local un establecimiento de bar denominado "Pub Lennon". 4.º Tras sucesivas prórrogas del plazo para el ejercicio de la opción de compra que, al parecer, fueron pactadas, pero que no aparecen documentadas, las partes (en 30 de octubre de 1984) redactaron un nuevo documento, al que si bien pusieron en su encabezamiento la misma fecha del inicial (10 de marzo de 1982) y reprodujeron todas las cláusulas de éste, agregaron (en el nuevo) otra cláusula (sin número), que literalmente dice así: "Don Inocencio otorga una prórroga de este documento manteniendo todas las condiciones del mismo hasta la lecha 12 de febrero de 1985, fecha límite que deberá ejercitarse la opción de compra y, en consecuencia, otorgarse la escritura pública de compraventa por el precio y condiciones ya señaladas en este contrato. Por esta prórroga concedida, el Sr. Inocencio recibe tres talones por importe de 100.000 ptas., 50.000 ptas y 45.000 ptas.. respectivamente, del Banco de Andalucía de San Pedro de Alcántara. En prueba de conformidad lo firman en Marbella a 30 de octubre de 1984". 5.° Por conducto del Notario de San Pedro de Alcántara-Marbella, don Pablo (acta notarial de fecha 12 de febrero de 1985, bajo el número 180 de su protocolo), don Casimiro y don Ángel y don Ernesto dirigieron a don Inocencio una carta de esa misma fecha (12 de febrero de 1985). en la que le transmiten lo siguiente: "... por la presente le comunicamos nuestra voluntad de ejercitar el derecho de opción, por el precio estipulado en el referido contrato, de forma que en el plazo de quince días se proceda por Ud. a otórgala escritura pública de compraventa del local mencionado a nuestro favor. Caso que Ud no otorgue dicha escritura pública en el plazo indicado, haciéndose cargo del precio pactado, iniciaremos actuaciones judiciales a fin de conseguir la referida escritura de compraventa". 6." Recibida dicha carta por el Sr. Inocencio y en contestación a la misma, el Abogado don José Santiago Gálvez Díaz, diciendo actuar como mandatario verbal de aquél, por conducto del Notario de Málaga don José Luis Duran Gutiérrez (acta notarial de fecha 25 de febrero de 1985, bajo el número 408 de su protocolo) y dirigió a don Casimiro y don Ángel y don Enrique , una carta (de fecha 23 de febrero de 1985), en la que les comunica los siguiente: a) Que la cláusula quinta del referido contrato, indica, que abonada la totalidad del precio de compraventa, el vendedor se compromete a gestionar el otorgamiento de escritura pública, por lo que es requisito indispensable, para iniciar las gestiones de otorgamiento de la escritura, el pago de la totalidad del precio, b) Que dado que en la manifestación 3.º de este contrato de opción, aceptaban como suficiente título, el mencionado contrato, y en base igualmente a la cláusula quinta , les manifiesto, que una vez hecho efectivo el importe de la opción, mi cliente el Sr. Inocencio iniciará las gestiones oportunas ante los titulares anteriores, para que éstos les otorguen la correspondiente escritura pública de dominio, y efectuada la misma, otorgaría a ustedes esta escritura". 7." Por medio de acta notarial de fecha de 8 de octubre de 1985, autorizada por el Notario de San Pedro de Alcántara-Marbclla, don Pablo , bajo el num. 1.510 de su protocolo, don Inocencio requirió a don Casimiro y don Ángel y a don Ernesto "a fin de que desocupen a la mayor brevedad posible el local comercial detallado y propiedad del requirente, ya que carecen de mulo válido en Derecho para seguir ocupándolo, bajo apercibimiento de que de no hacerlo se procederá contra ellos en juicio de desahucio por precario, siendo entonces de su caigo cuantos gastos y cosías se ocasionen.

Así como los correspondientes daños permutados". Al expresado requerimiento(j dentro de la misma acta notarial antes referida), los Sres. Ángel Casimiro ) y Enrique Ernesto contestaron lo siguiente: "Que el local que ocupan objeto del requerimiento, lo ocupan en virtud de un contrato de opción de compra otorgado con fecha 10 de marzo de 1982. y prorrogado hasta el día 12 de febrero de 1985, fecha en que se envió por conducto notarial requerimiento al Sr. Inocencio a fin de que se otorgara la escritura pública de compraventapor el precio pactado en el contrato, sin que hasta la lecha el Sr. Inocencio haya hecho acto de presencia, ni manifestado su voluntad de otorgar la escritura pública contra el recibo del precio pactado. Igualmente manifiestan que durante la ocupación de dicho local han entregado al Sr. Inocencio , cantidades en concepto de reñías y de las cuales tienen recibos debidamente firmados por el Sr. Inocencio ". 8.º En 1986. don Inocencio promovió contra don Ernesto y don Ángel y don Ernesto un juicio de desahucio por precario con relación al expresado local comercial, de cuyo juicio conoció el (entonces) Juzgado de Distrito núm. 2 de Marbella (autos núm. 53/1986 de dicho Juzgado ). En el referido juicio recayeron sendas Sentencias (la de primera instancia y la de apelación), por las que se declaró no haber lugar al pretendido desahucio por precario de los demandados, con relación a dicho local comercial.

Sobre la base de todos los antecedentes que han sido anteriormente expuestos, en noviembre de 1987, don Inocencio promovió contra don Casimiro y don Ángel y contra don Ernesto el proceso de que este recurso dimana, en el que alegando que los demandados no habían ejercitado dentro del plazo la opción de compra con relación al local comercial yi dicho en los referidos antecedentes, por lo que lo venían poseyendo en precario, y que por dicha posesión le habían ocasionado unos perjuicios, postuló se dicte Sentencia por la que se condene a los demandados a abandonar y dejar libre y expedito, y a disposición del actor, el referido local de negocio, así como a indemnizarle en concepto de daños y perjuicios en la cantidad de 3.120.000 ptas., así como en la cantidad de 97.500 de pesetas por cada mes que transcurra desde el 12 de octubre de 1987 hasta que abandonen y se haga entrega al actor del local en cuestión, más los intereses legales de todo ello. Los demandados, por su parte, además de oponerse a la demanda y pedir la total desestimación de la misma, formularon reconvención, en la que alegando que habían ejercitado dentro de plazo la opción de compra que tenían concedida con relación al local litigioso, postularon se dicte Sentencia, por la que sea conminado el demandante Sr. Inocencio a otorgar escritura pública de compraventa de la finca objeto de litigio, designándose Notario autorizante, día y hora para que contra la firma de la escritura se haga electiva la cantidad de 6.000.000 de pesetas, convenida en el contrato de compraventa, y, alternativamente para el caso de que el Sr. Inocencio no pudiere otorgar la referida escritura la baga posible bien con la obtención de un poder especial al efecto 0 bien consiguiendo del titular registral el otorgamiento de escritura a favor de mis mandantes, e indemnice a los mismos en lodo caso a la cuantía que como indemnización se lije en ejecución de Sentencia para cubrir los daños y perjuicio s ocasionados a mis mandantes por lucro cesante y daño emergente, condenándose a su pago al reconvenido Sr. Inocencio ".

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó Sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga, por la que, con confirmación de la de primera instancia, estimando la demanda y desestimando la reconvención, condena a los demandado- don Casimiro y don Ángel y don Ernesto a que abandonen y dejen libre y expedito y a disposición del actor el local de negocio objeto de litis, y que indemnicen al citado demandante Sr. Inocencio en la cantidad de 3.120.000 ptas., así como la suma de

97.500 ptas por cada mes que transcurra hasta que se produzca la entrega efectiva del local del actor desde el día 12 de octubre de 1987, más los intereses legales de todas esas cifras desde la fecha je interposición de la demanda o desde que liaron devengados si son posteriores.

Contra la referida Sentencia de la Audiencia, los demandados don Ángel y don Casimiro y don Ernesto han interpuesto el presente recurso de casación, que articulan a través de dos motivos.

La Sentencia aquí recurrida basa sustancialmente la ratio decidendi de su pronunciamiento estimatorío de la demanda y desestimatorio de la reconvención en que, haciendo una interpretación detallada del contrato litigioso, especialmente de mi cláusula quinta y de la adicionada al mismo en 30 de octubre de 1984 (que han sido transcritas literalmente en los apartados 1.º y 4.º del fundamento jurídico primero de esta resolución), llega a la conclusión, en plena coincidencia con la de primera instancia, de que lo pactado fue que los optantes, dentro del último plazo concedido, que finalizaba el 12 de febrero de 1985, estaban obligados, no sólo a manifestar que hacían uso de la opción, sino también a pagar el precio de la compraventa, ascendente a 6.000.000 de pesetas, obligación esta última que dejaron totalmente incumplida, por loque entiende la expresada Sentencia que la referida opción no fue utilizada adecuadamente por los optantes en los términos estipulados en el contrato.

Por el motivo primero, ion sede procesal en el ordinal cuarto del 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente!, se denuncia textualmente "error en la apreciación de la prueba basado en documentos obrantes en autos que demuestran la equivocación del juzgado sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. El error probatorio, que dicen denunciar, lo hacen consistir los recurrentes en que la Sentencia recurrida solamente ha tenido en cuenta el contrato de opción de compra de fecha 10 de marzo de 1982 . desconociendo que posteriormente (en 30 de octubre de 1984), dicen los recurrentes, pactaron otro contrato con una nueva cláusula adicionada al contenido del primero , que la Sentencia recurrida, parecen decir, no ha tomado en consideración. Para evidenciar ese supuesto errorprobatorio que dicen denunciar, invocan los dos aludidos contratos, que obran en autos. Aunque las partes, efectivamente, redactaron dos documentos privados, uno en 10 de marzo de 1982 y, otro, en 30 de octubre de 1984. lo que aparece clara e indudablemente patentizado por la simple observador del primero, que el actor aporto con su demanda (folios 18 y 19 de los autos), y del segundo de ellos, que fue aportado por los demandados con su escrito de contestación a la demanda (folios 56 y 59 de los autos: los dos folios intermedios, 57 y 58, contienen los resguardos oficiales de liquidación y pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, correspondiente a dicho contrato), no obstante ello, decimos, el motivo (a cuya admisión ya se opuso el Ministerio Fiscal en su preceptivo dictamen) ha de ser desestimado, no sólo porque ambos documentos instrumentan un solo y único contrato, con el mismo y coincidente contenido, con la única diferencia de que el segundo de tales documentos contiene una cláusula adicional (que ha sido transcrita literalmente en el apartado cuarto del fundamento jurídico primero de esta resolución) de la que carece el primero, sino también, y sobre todo, porque el tema nuclear en que radica la resolución de la cuestión litigiosa no es de índole láctica, sino estricta y propiamente jurídica, consistente en determinar la correcta interpretación que ha de hacerse del contrato litigioso, aloque se refiere el motivo siguiente del que pasamos a ocuparnos.

Por el cauce procesal del ordinal quinto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente) aparece formulado el motivo segundo, por el que se denuncia infracción de los arts. 1281.1, 1.282,1.283 1.284, 1.285, 1.286 y 1.288 del Código Civil. En el extenso y, a veces, confuso alégalo integrador de su desarrollo (en el que también denuncian infracción de los arts. 1.451 y 1.258 del Código Civil ), los recurrentes vienen a sostener, en esencia, que ellos hicieron uso de la opción de compra el día 12 de febrero de 1985 y por tanto, dentro del plazo establecido para ello en la cláusula adicionada al contrato (en 30 de octubre de 1984 ), a lo que agregan que la Sentencia recurrida no ha interpretado con rectamente el contrato celebrado entre las partes y en especial, la referida cláusula adicional pues con arreglo a una adecuada interpretación de los mismos, dicen los recurrente, tenían derecho a exigir que el vendedor (antes concédeme de la opción) les otorgan la correspondiente escritura de venta del local litigioso; al mismo tiempo que ellos le pagaban el precio de venta del mismo, como así se lo ofrecieron al vendedor y este mi aceptó, ni cumplió.

Para dar una adecuada respuesta casacional al presente motivo, hemos de recordar, una vez más, que es reiterada ) contante doctrina de esta Sala, cuya notoriedad excusa una cita pormenorizada de la misma, la que 1.1 interpretación de los contratos es función propia de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegético ha de ser mantenido en tasación, a no ser que el mismo sea arbitrario, ilógico o conculcado de alguna de las normas de la hermenéutica contractual, ninguno de cuyos supuestos de excepción concurre en el presente caso, pues una correcta interpretación del contrato litigioso, especialmente de su cláusula quinta y de la que luego fue adicionada al mismo en 30 de octubre de 1984 (cuyas cláusulas han sido transcritas literalmente en los apartados 1.º y 4.° del fundamento jurídico primero de esta resolución) evidencia claramente, como así lo ha entendido la Sentencia recurrida que la intención de los contratantes fue la de que los optantes estaban obligados, dentro del último plazo concedido, que finalizaba el 12 de febrero de 1985, no sólo a hacer uso de la opción (si así lo decidían), sino también a pagar el precio de la venta del local comercial objeto de la misma, obligación esta ultima que dejaron incumplida dentro del plazo expresado, por lo que ha de concluirse, como correctamente hace la Sentencia recurrida, que no hicieron uso adecuado y temporáneo de la opción concedida, de la que, en consecuencia, quedó plenamente liberado el concédeme de la misma. Sr. Inocencio . Por todo lo expuesto, este motivo segundo también ha de ser desestimado.

El decaimiento de los dos motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a los recurrentes y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino que legalmente corresponda.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación interpuesto por el Procurador don Francisco García Crespo, en nombre y representación del don Casimiro don Ángel y don Ernesto , contra la Sentencia de fecha 22 de noviembre de 1991, dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga , en el proceso a que este recurso se refiere, con expresa imposición a los recurrentes de las costas de dicho recurso y la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal que corresponda: líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta Sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA por efecto lascopias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pedro González Poveda. José Luis Albacar López. Francisco Morales Morales. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada lúe la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico,