STS, 29 de Abril de 1994

PonenteGUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE
ECLIES:TS:1994:22261
Fecha de Resolución29 de Abril de 1994
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 378.-Sentencia de 29 de abril de 1994

PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.

PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de menor cuantía.

MATERIA: Compraventa. Resolución de contrato. Incumplimiento por inhabilidad del objeto.

NORMAS APLICADAS: Arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil .

JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 17 de junio de 1969; 5 de mayo de 1983; 7 de febrero de 1984; 17 de septiembre y

22 de octubre de 1985; 23 de marzo de 1983; 10 de junio de 1983 y 20 de febrero de 1984.

DOCTRINA: Para tener éxito la acción resolutoria regulada en el art. 1.504 del Código Civil han de concurrir los requisitos

establecidos en el art. 1.124 del mismo cuerpo legal, y por lo tanto quien insta la resolución debe haber cumplido por su parte

las obligaciones que le incumbían. El art. 1.504 es una especialidad del art. 1.124 referida a los bienes inmuebles. Se está en el

supuesto de entrega de cosa diversa (aliud pro alio art. 1.124 ) no ante un vicio de la cosa (art. 1.484 ) cuando existe pleno

incumplimiento por inhabilidad del objeto, con la consiguiente insatisfacción del comprador, al ser inadecuado el objeto de la

compraventa para el fin a que se destina.

En la villa de Madrid, a veintinueve de abril de mil novecientos noventa y cuatro.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de los de dicha capital, sobre resolución del contrato de compraventa de inmueble, cuyo recurso fue interpuesto por la Sociedad Mercantil "Rarga, S. A.", representada por el Procurador don Fernando Aragón Martín. y defendida por el Letrado don José Uzquiano Cáceres, en el que es recurrido don Luis Angel , representado por el Procurador don Laurentino Mateos García asistido de la Letrada doña Mercedes Patón Gómez, y doña Emilia no comparecida en este recurso.

Antecedentes de hecho

Primero

1. El Procurador don Fernando Aragón Martín, en nombre y representación de la sociedadmercantil "Rarga. S. A." formulo demanda de menor cuantía contra don Luis Angel y su esposa doña Emilia

, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimo de aplicación, termino suplicando se dicte Sentencia por la que se declare la resolución del contrato de compraventa que los demandados suscribieron con la demandante el día 20 de septiembre de 1986 para la compra por aquellos del piso bajo exterior Letra "A" de la planta baja, portal NUM000 , de la calle DIRECCION000 núm. NUM001 - NUM002 , de Galapagar (Madrid).con pérdida por parte de los compradores demandados de las cantidades que pagaron a cuenta del precio pactado, en concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados a la actora; declarándose igualmente que por efecto de la resolución del aludido contrato de compraventa, retorne y pase a la propiedad y posesión de "Rarga, S. A.", el citado inmueble que fue objeto de venta; y finalmente, se condene a los demandados a estar y pasar por tales declaraciones y al cumplimiento de las mismas; con expresa imposición de costas a los referidos demandados.

  1. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en su representación la Procuradora doña Teresa Carretero Gutiérrez, quien contestó a la demanda, solicitando se acuerde la acumulación de los presentes autos a los del Juzgado de San Lorenzo de El Escorial, se absuelva a los demandados de cumplir con sus obligaciones, mientras la parte actora no cumpla con las suyas al revestir estas de una mayor prioridad por el riesgo que supone, se absuelva a los demandados del pago de los recibos de energía eléctrica al no quedar probado que pertenecen a sus patrocinados, se admita facilitar por esta parte el número de los autos que se siguen en el Juzgado de Primera Instancia de San Lorenzo de El Escorial en un posterior escrito y se condene en costas a la parte actora por su manifiesta mala le al interponer esta demanda.

  2. Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm. 7 de los de Madrid, dictó Sentencia el 10 de febrero de 1989 , que contenía el siguiente Fallo: "Que desestimando la demanda interpuesta por "Rarga, S. A." contra don Luis Angel , debo absolver y absuelvo a los últimos de aquélla, con imposición de costas al actor".

Segundo

Apelada la anterior sentencia por la representación de "Rarga, S. A." y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, dicto Sentencia el 15 de abril de 1991 cuya Parte Dispositiva era del tenor literal siguiente: Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Fernando Aragón Martín, en nombre y representación de la entidad actor-apelante "Rarga. S. A", contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Madrid, con lecha 10 de febrero de 1989 , debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, imponiendo a la apelante las costas correspondientes a la alzada que por la presente se resuelve.

Tercero

1. Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de "Rarga, S. A", con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del núm. 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del art. 1.504 del Código Civil , y éste en relación con el art. 6º núm. 2 del mismo Cuerpo Legal, al no aplicar la sentencia recurrida dicho precepto legal al caso une nos ocupa. Segundo. También al amparo del núm. 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida del art. 1.124 del Código Civil en base a los arts. 1.484 y siguientes -defectos ocultos en la cosa vendida- del Código Civil y 1.591 vicios de la construcción-del mismo Texto Legal.

  1. Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día 13 de los corrientes, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.

Fundamentos de Derecho

Primero

Contra la sentencia de apelación que absolvía a los demandados de la petición de resolución del contrato de compraventa, referido al piso situado en la DIRECCION000 núm. NUM001 y NUM002 . bajo exterior, letra A, portal NUM000 , de la ciudad de Galapagar (Madrid), el recurrente-vendedor formula el presente recurso a través de dos motivos; en ambos utiliza el cauce procesal del antiguo núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denunciando la infracción de los arts. 1.504, 1.124, 1.484. 1.591 y 6.'.-2, todos del Código Civil , y argumentando resumidamente: que se ha eludido la aplicación del citado art. 1.504 , dando entrada a preceptos legales ajenos, y que ha existido aplicación indebida del art. 1.124 , pues no se han tenido en cuenta los arts. 1.484 y 1.591 del Código sustantivo.

La realidad de unos hechos, no combatidos en el recurso, es la siguiente: con fecha 29 de septiembrede 1986 el matrimonio demandado adquiere en documento privado el piso de autos; el precio se fija en

4.000.000 de pesetas, de las cuales inicialmente se satisfacen 600.000 pesetas, demorándose el resto en diferentes plazos, de los cuales, al momento de hacerse el requerimiento resolutorio, solo se tenían ahorradas 225.000 pesetas. El requerimiento de resolución lleva fecha 11 de marzo de 1988, y con la contestación a la demanda se aportan dos informes técnicos, fechados en 29 de febrero y 1 de mayo de 1988, en los que se reconoce que la casa y el piso de autos "presentan la posibilidad de que algunas viviendas (y en especial la que es objeto del pleito) se arruinen por las humedades, grietas, puertas que no cierran, pinturas arruinadas, etc., e incluso el desplome de fachadas o hundimientos de forjados; se recomienda expresamente la adopción de medidas encaminadas, en primer término a evitar que los desperfectos pudieran ir aumentando, y en segundo término para evitar que las partes de la estructura, forjados y cerramientos se desplomen con el grave riesgo que para la seguridad de inquilinos y vecinos pudiera esto ocasionar"... "En caso de no atajar seriamente el problema, la vivienda en cuestión en un período de tiempo breve, si no se desploma (cosa que se puede afirmar con toda tranquilidad) sufrirá unas grietas y deformaciones tan importantes, que convertirán la vivienda en inhabitable".

Segundo

La aplicación por el Tribunal a quo al presente caso de la tradicional exceptio non adimplecti contractos, es combatida en el recurso olvidando las siguientes consolidadas doctrinas jurisprudenciales: la que compatibilidad el contenido de los arts. 1.504 y 1.124, ambos del Código Civil, entendiendo que el primero es una especialidad del segundo referida a los bienes inmuebles, de tal manera que la regla que con carácter general para toda clase de obligaciones reciprocas contiene el segundo, es de aplicación de modo específico y concreto el primero, cuando se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles; lo que supone que para tener éxito la acción resolutoria regulada en el art. 1.504 , hayan de concurrir los requisitos que para el ejercicio del art. 1.124 considera indispensable la doctrina de esta Sala, y entre ellos, como principal, el de que quien insta la resolución haya cumplido por su parte las obligaciones que le incumbían (Sentencias de 17 de junio de 1969; de 5 de mayo de 1983; de 7 de febrero de 1984; de 17 de septiembre y 22 de octubre de 1985 , etc.).

Del mismo modo también es de tener en cuenta la jurisprudencia cuando aclara, que se está en el supuesto de entrega de cosa diversa (aliud pro alio, art. 1.124 ), y no ante un vicio de la cosa (art. 1.484 ). cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto, con la consiguiente insatisfacción del comprador, al ser inadecuado el objeto de la compraventa para el fin a que se destina (Sentencias 23 de marzo de 1983; 10 de junio de 1983 y 20 de febrero de 1984 .

En concreto podemos decir, que en pocas ocasiones resulta tan patente el incumplimiento por parte del vendedor, como ocurre en el caso que estudiamos; pues antes de haber transcurrido año y medio desde la venta del piso cuya resolución se solicita, la casa en general, y la vivienda de autos en particular, se están hundiendo prácticamente, de tal forma que ofrecen peligro serio e inminente para los habitantes de las mismas; y esta apreciación es rigurosamente cierta, pues literalmente coincide con el informe acordado para mejor proveer en la fase de apelación. Una vivienda en ruina material resulta incuestionablemente inadecuada para habitarla, y cuando esta realidad se impone de una forma manifiesta, no es razonable argumentar sobre el contenido de una cláusula plasmada en un contrato de adhesión; ni resulta justificación suficiente la alegación que el vendedor no ha sido el constructor del inmueble, pues nadie ha excepcionado en el presente caso con base en el art. 1.591 del Código Civil, sino más bien en el 1.124 del mismo cuerpo legal. Y todo ello sin perjuicio de otra clase de acciones que pudieran corresponder a la parte demandante.

Son suficientes las razones expuestas para rechazar los dos motivos del recurso desestimando el mismo en su integridad, con la preceptiva condena en costas de la parte recurrente y la pérdida del depósito (art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por "Rarga, S.

A." representada por el Procurador don Fernando Aragón Martín, contra la Sentencia dictada por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 15 de abril de 1991 . Condenamos a dicha recurrente al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso y a la pérdida del depósito constituido. Notifíquese esta resolución a las partes, y comuníquese a dicha Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gumersindo Burgos Pérez deAndrade.- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Vázquez Guzmán.-Rubricado.

118 sentencias
  • SJMer nº 4 87/2014, 24 de Febrero de 2014, de Madrid
    • España
    • 24 Febrero 2014
    ...sinalagmático e interdependiente de las obligaciones recíprocas( SSTS 1-2-66 , 30-6-81 , 20-6-88 , 14-6-88 , 28-5-85 , 30-5-90 , 4-7-94 y 29-4-94 , entre las más Con carácter general es posible establecer una resolución del contrato por incumplimiento judicial y extrajudicial; es decir, se ......
  • SAP Valencia 194/2010, 15 de Abril de 2010
    • España
    • 15 Abril 2010
    ...puede solicitarse por quien ha cumplido, habida cuenta del carácter sinalagmático e interdependiente de las obligaciones recíprocas (SS. del T.S. de 29-4-94, 17-11-95, 9-5-96, 30-10-96, 11-11-96 y 23-7-02, entre otras), de ahí que para poder invocar el artículo 1.124 del Código Civil por in......
  • SAP Valencia 491/2022, 16 de Noviembre de 2022
    • España
    • 16 Noviembre 2022
    ...5-2-63, 2-11-65, 5-5-70, 27-12-71, 26-4-76, 28-2-80, 9-7-81, 10-11-81, 27-3-82, 9-7-87, 24-3-88, 17-5-88, 15-6-88, 17-6-88, 31-1-92, 8-7-93, 29-4-94, 9-5-94, 29-3-95, 22-11-95...); y 4./ que la parte a la que se demande haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comp......
  • SJMer nº 4 73/2014, 31 de Marzo de 2014, de Madrid
    • España
    • 31 Marzo 2014
    ...sinalagmático e interdependiente de las obligaciones recíprocas( SSTS 1-2-66 , 30-6-81 , 20-6-88 , 14-6-88 , 28-5-85 , 30-5-90 , 4-7-94 y 29-4-94 , entre las más Con carácter general es posible establecer una resolución del contrato por incumplimiento judicial y extrajudicial; es decir, se ......
  • Solicita tu prueba para ver los resultados completos

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR