STS, 9 de Noviembre de 1994

El Juzgado de Primera Instancia de los de Valladolid tramitó el juicio de menor cuantía núm. 510-B/87, que promovió la demanda presentada por doña Almudena , en la que, tras exponer antecedentes de hecho y fundamentos de Derecho, suplicó: "Dictar sentencia anulando el acuerdo adoptado en la Junta General del día 20 de julio de 1987 respecto de modificar el sistema de contribución al sostenimiento de los gastos comunes que viene operando en la misma, según solicitud de doña Almudena , y fijando otro en el que se contribuya de conformidad con la cuota de propiedad correspondiente a cada espacio susceptible de aprovechamiento independiente, imponiendo las costas de este proceso a la Comunidad demandada".

La Comunidad de Propietarios de la casa núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Valladolid, como parte demandada, se personó en el pleito y contestó para oponerse a la demanda con los argumentos fácticos y jurídicos que aportó y al tiempo formuló reconvención en defensa de sus derechos para el reintegro de las cuotas adeudadas por la actora, por lo que se suplicó al Juzgado: "Dictar en su día sentencia por la que bien acogiendo cualquiera de las excepciones que invocamos o bien entrando a conocer del fondo del asunto se desestime íntegramente la demanda, y estimando la reconvención se condene a doña Almudena a que abone a la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 , núm. NUM000 , de esta ciudad, la cantidad de 158.499 pesetas, más sus intereses legales, con expresa imposición de las costas a citada demandante reconvenida".

El Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia de Valladolid núm. 2, dictó Sentencia el 5 de septiembre de 1989 , la que contiene el siguiente detallo literal: "Que con desestimación de las defensas procesales de la comunidad demandada, debo absolver y absuelvo a ésta. Condeno a doña Almudena a pagar a la comunidad reconviniente 158.499 pesetas".

La actora del pleito interpuso contra la sentencia del Juzgado recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Valladolid, tramitándose el rollo Núm. 1352/89 , habiendo pronunciado Sentencia su Sección Primera, en fecha 20 de septiembre de 1991 , en cuya parte dispositiva se declara: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 2 de Valladolid con fecha 5 de septiembre de 1989, en los autos de menor cuantía a que se refiere este rollo, debemos confirmar y confirmamos aludida resolución en todos sus pronunciamientos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante doña Almudena ".

El Procurador de los Tribunales don Román Velasco Fernández, en nombre y representación de doña Almudena , formalizó ante esta Sala recurso de casación contra la sentencia del grado de apelación, el que integró con los siguientes motivos:

Uno, dos, tres, cuatro y cinco. Por error en la apreciación de la prueba, al amparo del art. 1.692 núm. 4.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Seis. Infracción de los arts. 5.°, 3.° y 4.°, 6.°, 16-1.° y 8 .° de la Ley de Propiedad Horizontal y doctrina jurisprudencial que cita.

Siete. Infracción de los arts. 7.° y 8.º de la Ley de Propiedad Horizontal y doctrina jurisprudencial.

Ocho. Infracción de los arts. 3.°, 6.° 2, 5.° 2 y 9° 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal y doctrina jurisprudencial.

Nueve. Infracción del art. 16.1.° de la Ley de Propiedad Horizontal y doctrina jurisprudencial.

Los referidos cuatro últimos motivos, se aportan por la vía del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Debidamente convocadas las partes personadas en el recurso, la vista oral y pública del mismo tuvo lugar el pasado día 20 de octubre de 1994, con asistencia de intervención de los correspondientes Letrados que se han mencionado, quienes por su orden expusieron lo que tuvieron por conveniente para la defensa de sus respectivas pretensiones.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.

Fundamentos de Derecho

Dedica la recurrente, doña Almudena (demandante en el pleito) a combatir la sentencia de apelación en los cinco primeros motivos de su recurso, denunciando error en la apreciación de la prueba y, al efecto, sostiene que en los Estatutos de la Comunidad de fecha 20 de enero de 1969 en su art. 23 fijaron la participación del 14 por 100 para los locales de la planta baja y 13,78 por 100 para los de la entreplanta (total 27,7 por 100), de la actora, tratándose de cuotas de contribución al sostenimiento de los gastos comunes, pero no de cuotas de propiedad o atribución de la misma.

De esta manera no se señala concreto error documental, sino que más bien se lleva a cabo impugnación de la interpretación de la Sala de instancia, que fijó en el 27,78 por 100 la contribución a los gastos de la comunidad, lo que opera correctamente como cuota comunal participan va, a la que prestó su conformidad expresa don Remedios , esposo de la recurrente (fallecido el 26 de diciembre de 1980), en el que concurría la condición de promotor y constructor del edificio.

El acuerdo referido de los Estatutos se presenta general, pues la distribución de cuotas se refiere no sólo a los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes, sino también a todos los demás, cargas y tributos no susceptibles de individualización.

Los referidos Estatutos fueron aprobados por unanimidad en la Junta de Propietarios que tuvo lugar el 26 de enero de 1969, con lo que resultan plenamente eficaces) vinculantes y suponen la modificación del título constitutivo que contiene la escritura de 15 de julio de 1968 de obra nueva y división horizontal, queotorgó el referido doña Remedios , en la que el porcentajes asignado al local bajo se fijó en 9.9 el 16,26 por 100, lo que resultaba adecuado, toda vez que no contempla el documento las dos entre plantas en que fue dividido dicho local bajo, como elementos constructivos agregados a la primitiva edificación.

El referido porcentaje del 27,78 por 100 ha venido rigiendo desde su aprobación, sin impugnación alguna y fue satisfecho por la recurrente y sumando desde entonces, vinculándola como acto propio, si bien quedó reducido al actual y vigente del 26,74 por 100, al minorarse en 1,04 por 100 por consecuencia de la segregación de 110 metros cuadrados del local bajo (con una extensión original de 496/83 metros cuadrados), y su venta por escritura pública de 22 de diciembre de 1970, a "Laboratorios Lasa», conformándose así en local independiente, todo lo cual conlleva a la desestimación de la impugnación.

El segundo motivo se relaciona con el anterior y le corresponde también suerte de rechazo, ya que se alega que los dos locales que conforman la entre planta, con extensiones respectivas de 333 y 145 metros cuadrados, ya estaban construidos al tiempo de división de la propiedad horizontal. Como queda dicho este documento no refleja para nada tal construcción y sólo en los estatutos se hace referencia previsora y con la denominación de "oficinas de entreplanta" a dichas edificaciones clandestinas. Sucede que cuando adquieren existencia jurídica, independiente de la material, lo es a partir de la escritura de fecha 16 de octubre de 1982, sobre división del local bajo de referencia, al construirse dentro del mismo la entreplanta. Dicha escritura la otorgó la recurrente, una vez que obtuvo el preceptivo consentimiento de la Junta de propietarios, que le fue concedido el 16 de junio anterior, constando en la correspondiente acta que en todo caso se otorgaba "siempre que no afecte en perjuicio de la Comunidad del inmueble", lo que equivale a que no supondría ello reducción de la cuota contributiva asignada, en daño de los demás cotitulares.

Lo expuesto arrastra la desestimación del motivo tres que señala el proyecto fin de obra, anterior a la división horizontal, en cuanto constata la existencia de la entreplanta, que sólo accedió a la condición de finca independiente al ser autorizada por la Comunidad, como constata la mencionada escritura de 16 de octubre de 1982.

En todo caso, en la problemática de las cuotas ha de estarse a lo acordado por la Junta, ya expresado y que regula la actividad de la Comunidad de Propietarios, contemplando la existencia de la referida entreplanta y la conformación en su día en dos locales independientes, a los que le corresponde cuota participativa para atender a los gastos comunes.

En el motivo cuarto se atacan los Estatutos, al reputarlos inexistentes, cuando fueron aprobados con las formalidades legales, intervención y asenso del esposo de la actora, los que han venido rigiendo desde entonces la vida de la Comunidad, como normativa propia, sin impugnaciones ni desconocimiento de los mismos en su eficacia y fuerza de obligar.

Se pretende plantear, con osadía y contrariando los actos propios vinculantes, la aprobación de dichos Estatutos, que llevó a cabo, como queda reseñado, la Junta que refleja el acta de 26 de enero de 1969, alegándose que faltó unanimidad en la misma, sin precisar ni identificar los pretendidos propietarios ausentes, así como si efectivamente existían por haberse producido la necesaria enajenación de las viviendas por el promotor de referencia.

De esta manera se trata de reconducir el debate a tiempos antiguos, sobre un acto jurídico firme y acatado por la propia recurrente y plantear extemporáneamente cuestión nueva no alegada en la demanda, ni siquiera referida al contestar a la reconvención, lo que no es posible en este extraordinario recurso, con lo que el motivo claudica inevitablemente.

El último motivo sobre error probatorio, con pretendido apoyo en las actas de Comunidad que relaciona, así como sorprendentemente y con heteróclita técnica casacional, en escrito del Letrado de la reclínente a la Comunidad -lo que pone de manifiesto desconocimiento sobre la necesidad de que los documentos sean por sí literosuficientes-. Se argumenta que el Tribunal de Apelación sienta que la pretensión de la actora es la de contribución a los gastos comunes, correspondiente actualizado y preexistente porcentaje del 26.74 por 100, cuando en realidad lo que trata es que se le mantenga la cuota que fija la escritura de división horizontal de 15 de julio de 1968, es decir 12.96 por 100, al deducirse de la asignada inicial del 1626 por 100, la partida de 3.30 por 100 correspondiente al local bajo vendido a "Laboratorios Lasa"; si bien el suplico de la demanda no lo interesa así expresamente.

La pretensión implica desconocer una vez más la modificación operada por los Estatutos debidamente aprobados y realizar así apreciación propia e interesada de la documental obrante, que la Salatuvo en cuenta y valoró en forma que se presenta totalmente correcta, lo que aleja toda posible censura impugnatoria por error en la apreciación de la prueba y hace perecer el motivo, pues de esta manera resultaría que los locales nuevos, integrados en la entreplanta, no tendrían que satisfacer cuota contributiva alguna.

Por la vía del núm. 5° del art. procesal 1.692, articula la recurrente los motivos sexto, séptimo y octavo , para denunciar infracción de los arts. 5.°, 3°,4°, 6.°, 16.1.°, 8.°, 4.° y 5 .°, 7.° y 8.°, 3.° b 2, 5.° 2 y 9.°

5.°. todos ellos de la Ley de Propiedad y doctrina jurisprudencial que se reseña, los que han de ser analizados conjuntamente que converger sus impugnaciones.

Ya se dejó explicado, y en la categoría de hechos firmes, al desestimarse las impugnaciones por errores probatorios, que en la reseñada escritura de división horizontal otorgada por esposo de la recurrente, como promotor propietario del edificio no se menciona ni incluye el local entreplanta y, por tanto, su obligada cuota participativa de los gastos comunes. Fueron los Estatutos que rigen la Comunidad, debidamente aprobados en Junta, los que corrigieren la situación al darse la realidad material de la construcción de la referida entreplanta dentro del espacio comprendido en el local bajo, en cierto sentido impuesta, pues no se había producido la autorización expresa y necesaria de la Junta de Propietarios, atribuyendo a aquélla una participación del 13,78 por 100 (correspondiendo el 9,23 por 100 a la entreplanta derecha y 4,55 por 100 a la izquierda), reservándose para el bajo exclusivamente la cuota del 14 por 100 que se redujo al 12,96 por 100 por la venta de parte del mismo a "Laboratorios Lasa", siendo dicha cuota inferior a la de la escritura de división horizontal que era el 16,26 por 100 y así resulta conforme y autoriza el art. 8.º de la Ley de Propiedad Horizontal , en cuanto prevé que la división material de los locales, realizada con las autorizaciones que impone -las que concurrieron en el caso de autos lleva consigo la fijación de nuevas cuotas para los espacios reformados, sin alteración de las cuotas de las restantes y con sujeción a lo dispuesto en el art. 5.°, que ha de ponerse en relación con el 16.1 .°, al haberse producido la correcta modificación del artículo constitutivo, por los Estatutos, aprobados debidamente (art. 13.4 .°), los que no precisan, como se argumenta, que conste necesariamente en escritura pública como requisito ad solemnitatem exigible, pues la formalización de este negocio comunal (pacto estatutario) puede llevarse a cabo en forma de documento privado, plenamente eficaz y vinculante, teniéndose en cuenta al respecto el art. 1.280 del Código Civil .

El título constitutivo que en forma unilateral otorgó el promotor no le alcánzala consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de las cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestación del régimen de propiedad horizontal y al que accedieron por la compra de sus respectivas viviendas o locales, pues la Ley especial que lo regula de 21 de julio de 1960 es expresamente permisiva y así lo autoriza, cumpliéndose con lo que previene su art. 16 .

Aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables, pero no las puede modificar a su conveniencia, ya que requiere el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios como requisito legal imperativo. Es procedente, por tanto, la modificación del título constitutivo por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989. 2 de febrero de 1991, 22 de diciembre de 1993 y 22 de marzo de 1994, entre otras), y toda vez que la norma estatutaria es plenamente válida y así lo declaró la sentencia recurrida, conclusión que esta Sala comparte en razón a los términos en los que se planteo el debate y las pruebas practicadas en el mismo.

La recurrente lo que pretende es desvincularse ahora de la obligación de pago de las cuotas asignadas, cuando prestó su fallecido esposo, como titular condómino, su aprobación expresa a los Estatutos que las fijaron y que son objeto de continuada aplicación y ello para obtener rebaja de sus contribuciones comunales, careciendo de toda apoyatura probatoria y de asistencia legal necesaria. De esta manera no cumple el mandato del art. 9.º 5.º en relación al 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , que le impone el deber de contribuir con arreglo a lo fijado en el título, o estar, en forma disyuntiva, a lo especialmente establecido, que en este caso hay que referir al pacto estatutario válido de referencia, debidamente adoptado y no impugnado, conforme a lo ordenado en el art. 16 y la proyección jurídica que representan los actos propios de la causante y de su esposo, los que son determinantes para que ninguno de los motivos estudiados pueda ser acogido.

También decae el último motivo que no se explica bien ni se justifica, toda vez que se aduce infracción del art. 16.1.º de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia que lo desarrolla, ya que se argumenta que cabe modificación del título constitutivo, por resolución judicial, que es lo que se postula, alser la cuota de los locales comparativamente desproporcionada.

La recurrente instó su derecho ante la Junta de Propietarios, la que según acta de la Junta celebrada el 20 de julio de 1987 no accedió a sus pretensiones y dicho acuerdo se suplica sea declarado nulo, lo que evidentemente no procede, ya que no se probó concurrieran causas determinantes para decretar invalidez e ineficacia y menos suplantarlo por resolución judicial, al no darse los supuestos de impugnación judicial que contiene el art. 16 citado. El sistema estatutario acordado de distribución de cuotas para atender a los gastos comunes, en tanto no sea modificado con observancia de los requisitos y normativa legal que lo disciplinan, ha de prevalecer como preexistente, ejecutable y que obliga a la que recurre a seguir acatándolo y cumpliendo, como ha venido realizando con anterioridad al pleito.

La desestimación del recurso lleva consigo que las costas correspondientes al mismo se impongan a la litigante de referencia que lo formalizó, conforme al art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos de declarar y así lo declaramos que no procede y no ha lugar al recurso de casación que formalizó doña Almudena contra la Sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Valladolid el 20 de septiembre de 1991 , en las actuaciones procedimentales de referencia, con imposición a la misma de las costas de este trámite casacional y pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino legal correspondiente.

Expídase certificación de esta resolución y remítase a expresada Audiencia, con devolución de autos y rollo que remitió en su día.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-Francisco Morales Morales.-Luis Martínez Calcerrada Gómez.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado.