STS, 10 de Octubre de 1994

El Procurador de los Tribunales don Abelardo López Ruiz en nombre y representación de don Ismael , formuló ante el Juzgado Mixto núm. 3 de Albacete, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra Mercantil "Izehus, S. A.", sobre reclamación de cantidad, alegó los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare haber lugar a la acción ejercitando y condenando en consecuencia, a la demandada: A) A entregar a su mandante el piso vivienda identificado por la letra J del edificio Milán de 125,39 metros sito en esta ciudad de Albacete) sus calles Muñoz Seca y otras, así como su correspondiente plaza de garaje. B) Y en el supuesto en que ello no fuera posible a que abone a su mandante el valor que en la actualidad tenga la mentada vivienda y plaza de garaje. Todo ello con imposición de costas a la demandada, y todo con cuanto más corresponde conforme a Ley.

Admitida la demanda y emplazada la demandada, se dio traslado de ella a la partedemandada, emplazándola para que dentro de plazo compareciera en autos y contestase a la demanda, no haciéndolo así, por lo que fue declarada en rebeldía, y con posterioridad a tal declaración, la parte demandada se personó en las actuaciones por el Procurador don Trinidad Cantos Galdámez, teniéndola por parte.

Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

El Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia dictó Sentencia en fecha 23 de julio de 1990 , cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador don Abelardo López Ruiz, en nombre y representación de don Ismael , contra la entidad "Izehus, S. A." debo condenar y condeno a la indicada demandada a que entregue al demandante el piso vivienda identificado por la letra J de la planta séptima de viviendas del edificio en construcción sito en esta ciudad, en el polígono residencial Parque Sur, que se describe más ampliamente en el hecho 1.º de la demanda, así como su correspondiente plaza de garaje, siempre que previamente, o a la vez, el demandante abone a la demandada la parte del precio que resta por pagar; y para el supuesto en que dicha entrega no fuera posible, debo condenar y condeno a la demandada a que pague al demandante el valor de la indicada vivienda, que se fija en

6.840.000 pesetas; y todo ello, con expresa imposición de costas procesales a la parte demandada".

Apelada la Sentencia de primera instancia, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete, dictó Sentencia en fecha 27 de mayo de 1991 , cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad demandada "Izehus, S. A.", contra la Sentencia dictada el 23 de julio de 1990, por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado Mixto núm. 3 de Albacete , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución impugnada, con imposición a la entidad recurrente de las costas causadas en esta apelación".

El Procurador don Tomás Cuevas Villamañán en nombre y representación de Entidad "Izehus,

S. A." interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obren en autos que demuestren la equivocación del juzgador sin resultar contradicho por otros elementos probatorios, con residencia procesal en el ordinal 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (redacción anterior a la hoy vigente). Segundo . Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, con apoyo procesal en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente).

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 22 de septiembre de 1994.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Francisco Morales Morales.

Fundamentos de Derecho

Los presupuestos fácticos de que ha de partirse son los siguientes: 1.º Mediante documento privado de fecha 5 de junio de 1978, la entidad mercantil "Izehus, S. A." vendió a don Ismael el piso-vivienda letra J de la planta séptima de un edificio en construcción, sito en el polígono residencial "Parque Sur", de Albacete, con una extensión superficial (dicho piso) de 125,39 metros cuadrados construidos, con inclusión de una plaza de garaje de dicho edificio, por el precio total de 2.679.270 pesetas, a pagar en la siguiente forma: 500.000 pesetas, a la firma del referido contrato; 779.270 pesetas, mediante una letra de cambio aceptada, pagadera a razón de una cuarta parte de su importe cada noventa días, renovándose sucesivamente por la cantidad restante hasta su completo pago; respecto del resto del precio 1.400.000 pesetas las partes estipularon, en la cláusula 5 .a de dicho contrato, que "Izehus, S. A." gestionará por cuenta del comprador la obtención del préstamo que autoriza la legislación vigente, en cuantía de 1.400.000 pesetas, sin cobrar honorarios por este concepto al comprador...". En la cláusula 6ª se pactó: "El adquirente autoriza a "Izehus, S. A." para hacerse pago con cargo al préstamo indicado de las cantidades pendientes del total precio de la vivienda en el momento en que éste sea otorgado. La Sociedad devolverá al comprador el remanente, si lo hubiese". El expresado edificio se estaba construyendo bajo el régimen de viviendas de protección oficial, expediente AB-GI-106/77 de la Delegación Provincial de la Vivienda de Albacete. Cédula de calificación provisional de fecha 17 de marzo de 1978. Por ello, en la cláusula 7 .ª del mencionado contrato se consignó lo siguiente: "Queda advertido el comprador de que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección oficial, al que está acogido el edificio y por consiguiente... que los precios de venta o renta no podrán exceder de los señalados en el Reglamento de Viviendas y Disposiciones complementarias...". 2 .° El comprador Sr. Ismael pagó lassiguientes partes del precio: 500.000 pesetas, a la firma del referido contrato, y 779.270 pesetas, a través de las sucesivas letras de cambio (renovadas) a que antes nos hemos referido. 3.° La vendedora "Izehus, S. A" no gestionó la obtención del préstamo, a que se había obligado en la cláusula 5.a (anteriormente transcrita) del contrato. 4 .º Posteriormente, la entidad "Izehus, S. A." vendió el edificio completo y, por tanto, el antes referido piso J del mismo, y la plaza de garaje, al Patronato de Casas del Aire.

En el año 1990, don Ismael promovió contra la entidad mercantil "Izehus, S. A." el proceso de que este recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia por la que se condene a la entidad demandada a entregarle los ya referidos piso-vivienda y plaza de garaje, con la obligación por su parte (del actor) de pagarle el resto del precio (1.400.000 pesetas), y para el caso de que la demandada no pueda hacerle entrega de dichos piso y plaza de garaje, se le condene a abonarle "el valor que en la actualidad tenga la mentada vivienda y plaza de garaje". En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete (con el voto particular de uno de los Magistrados componentes del Tribunal), por la que, confirmando la de primera instancia, condena a la demandada a que entregue al demandante el ya referido piso-vivienda letra J del edificio en construcción sito en el polígono residencial Parque Sur, de Albacete, así como su correspondiente plaza de garaje, siempre que previamente, o a la vez, el demandante abone a la demandada la parte del precio que resta por pagar; y para el supuesto de que dicha entrega no fuera posible, condena a la demandada a que "pague al demandante el valor de la indicada vivienda, que se fija en 6.840.000 pesetas". Contra la referida sentencia de la Audiencia, la demandada entidad mercantil "Izehus, S. A." ha interpuesto el presente recurso de casación a través de dos motivos.

La sentencia aquí recurrida, bien directamente, bien por la aceptación que hace la motivación fáctica y jurídica de la de primera instancia, declara probados los siguientes hechos: 1.º Que el contrato de compraventa celebrado entre las partes, mediante documento privado de fecha 5 de junio de 1978 (al que nos hemos ya referido en el apartado 1.° del fundamento jurídico 1.° de esta resolución) mantiene su plena virtualidad jurídica y eficacia obligacional, pues no se ha acreditado ni siquiera indiciariamente, que el comprador Sr. Ismael haya hecho una tácita dejación del consentimiento prestado en dicho contrato y tampoco, por otro lado, la entidad vendedora ha instado en ningún momento la resolución del mismo. 2.° Que el comprador Sr. Ismael cumplió el referido contrato, pues pagó la parte del precio según lo estipulado (500.000 pesetas a la firma del mismo y 779.270 pesetas, a través de sucesivas letras -renovadas-, según lo pactado), mientras que la vendedora "Izehus, S. A." incurrió en incumplimiento del mismo al no gestionar la obtención del préstamo por el resto del precio (1.400.000 pesetas) y hacerse pago del mismo con tal préstamo, conforme a lo estipulado en las cláusulas 5.a y 6.a del referido contrato (que han sido transcritas en el apartado 1.º del fundamento jurídico 1.° de esta resolución). 3.° Que el valor actual del piso litigioso, en el mercado libre, es de 8.240.000 pesetas, según la tasación pericial practicada en el proceso. 4.° Que la entidad "Izehus, S. A." no puede hacer la entrega del piso y la plaza de garaje litigiosos, por haber vendido el edificio en su totalidad al Patronato de Casas del Aire. Con base en dichos hechos probados, la sentencia aquí recurrida, como antes la de primera instancia, de la que aquélla es confirmatoria, condena a la entidad demandada (ante la imposibilidad de entrega del piso y plaza de garaje) a que indemnice al actor en la cantidad de 6.840.000 pesetas, que es la diferencia entre el valor actual, en el mercado libre, del piso litigioso (8.240.000 pesetas) y la parte de precio que aún no había pagado el comprador (1.400.000 pesetas).

Por su parte, el voto particular, formulado por uno de los Magistrados componentes del Tribunal de apelación, sostiene que como el demandante-comprador solamente había pagado una parte del precio de venta (por importe -dicha parte- de 1.279.270 pesetas) y había dejado de pagar el resto de dicho precio

(1.400.000 pesetas), solamente debe ser indemnizado por la demandada en la mitad del valor del piso, según los precios actuales de mercado, por lo que concluye que dicha indemnización, a pagar por la entidad demandada "Izehus, S. A." al demandante Sr. Ismael , debe ser reducida a la cantidad de 4.000.000 de pesetas

Por el motivo 1.°. con residencia procesal en el ordinal 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente) se denuncia "error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obren en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradicho por otros elementos probatorios". El error probatorio que dice denunciar lo hace consistir la entidad recurrente en que la sentencia recurrida no ha tenido en cuenta que el piso litigioso se halla sometido al régimen de viviendas de protección oficial y que el precio que oficialmente corresponde al mismo es el de 7.049.760 pesetas para una extensión superficial de 148,86 metros cuadrados construidos, por lo que si el piso litigioso tiene una extensión superficial de 125,39 metros cuadrados construidos, el valor oficial del mismo, dice la recurrente, es el de 5.938.219 pesetas, a razón de 47.358 pesetas el metro cuadrado. Para evidenciar el error probatorio que dice denunciar invoca la recurrente los siguientes documentos: a) Certificación del Secretario General de la Delegación Provincial de la Consejería de PolíticaTerritorial de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha (referente al piso J de 148,86 metros cuadrados en el expediente de construcción AB-GI-106/77 y b) Cédula de calificación definitiva del edificio al que se refiere el citado expediente de construcción. Los dos referidos documentos fueron unidos al proceso en fase de apelación, en donde se acordó el recibimiento a prueba en segunda instancia (folios 22 a 26 del correspondiente rollo de apelación). Partiendo del supuesto de que la sentencia recurrida, para fijar la indemnización que ha de ser abonada al actor, ha tenido en cuenta el valor actual que, según tasación pericial, corresponde al piso litigioso en el libre mercado inmobiliario, ignorando el especial régimen administrativo correspondiente al mismo, el presente motivo ha de ser estimado, ya que, al hallarse el referido piso sometido al régimen de viviendas de protección oficial (Expediente de construcción AB-GI-106/77), el valor del mismo no puede ser el que le correspondería en el libre mercado inmobiliario, como erróneamente ha entendido la sentencia recurrida, sino que necesariamente ha de ser el que oficialmente le corresponde con arreglo al régimen especial protector a que el mismo se halla acogido, cuyo precio máximo oficial de venta, según certifica la Delegación Provincial de la Consejería de Política Territorial de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, en Albacete, es, en la actualidad (año 1990, fecha de dicho certificado), de 7.049.760 pesetas para un piso-vivienda tipo J de 148,86 metros cuadrados construidos, mas como el piso litigioso, aunque del tipo J, sólo tiene una extensión superficial de 125,39 metros cuadrados construidos, el valor del expresado piso, que ha de ser tenido en cuenta, a los efectos de resolución de este proceso, es el de 5.938.219 pesetas, a razón de 47.358 pesetas el metro cuadrado construido (que es el resultado de dividir 7.049.760 pesetas por 148,86 metros cuadrados construidos).

Por el motivo 2.° y último, con apoyo procesal en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente) y citando como infringidos, en el desarrollo de su alegato, los arts. 1.282 y 1.289 del Código Civil , la entidad recurrente viene a sostener, por un lado y en lo que respecta al 1.º de los citados preceptos, que el actor Sr. Ismael , por el tiempo que ha dejado transcurrir entre la celebración del contrato de compraventa litigioso (año 1978) y la formulación de la demandada iniciadora de este proceso reclamando el cumplimiento del mismo (año 1990), ha evidenciado con su conducta, dice la recurrente, que desistía del referido contrato, y, por otro lado, en lo que concierne al 2.° de los invocados preceptos y tratando de apoyarse en el voto particular (ya dicho anteriormente) formulado por uno de los Magistrados componentes del Tribunal de apelación, que el valor que ha de tenerse en cuenta, a efectos de fijar la indemnización correspondiente, no es, dice la recurrente, el de la totalidad del piso litigioso, sino solamente el porcentaje de dicho valor que corresponda a la parte del precio de venta que, efectivamente, había pagado el actor. El expresado motivo, en lo que respecta a sus referidas vertientes impugnatorias, ha de ser desestimado, ya que, por lo que atañe a la primera de ellas, la sentencia aquí recurrida declara expresamente que no se ha probado en el proceso, ni siquiera de forma indiciaria, que el actor hubiera desistido del contrato, cuya conclusión probatoria (en el referido sentido negativo) ha de ser mantenida invariable en esta vía casacional, al no haber sido desvirtuada por medio de motivación adecuada para ello, y, por lo que concierne a la segunda de las aludidas vertientes impugnatorias, porque aparece probado que la intención del actor era la de adquirir el piso litigioso en su totalidad (no la mitad del mismo), cuya adquisición no pudo consumarla por el incumplimiento contractual (al que nos hemos ya referido en el apartado 2.° del fundamento jurídico 3.º de esta resolución) en que exclusivamente incurrió la entidad vendedora, aquí recurrente, lo que no impide, como es obvio, que, al fijar el quantum indemnizatorio, haya de deducirse del valor oficial actual del piso (en su totalidad) la parte del precio del mismo (1.400.000 pesetas) que el actor aún no había pagado.

El acogimiento del motivo primero, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación (en parte) de la sentencia recurrida, obligan a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el débale (núm. 3.° del art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), lo que ha de hacerse, como se desprende de lo razonado en el fundamento jurídico cuarto de esta resolución, en el sentido de que, al no poder la entidad demandada "Izehus S. A." entregar el piso y la plaza de garaje litigiosos al actor don Ismael , deberá aquélla indemnizar a éste en la cantidad de 4.538.219 pesetas, que es lo que resulta de restar al valor oficial y actual del piso litigioso 5.938.219 pesetas la parte de precio (1.400.000 pesetas) que el actor había dejado de pagar, así como también deberá abonar los intereses de la referida cantidad (4.538.219 pesetas), que determina el párrafo 4.° del art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a partir de la fecha de esta sentencia; no procede hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, ni de las del presente recurso de casación y debe devolverse a la entidad recurrente el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que estimando parcialmente el presente recurso, interpuesto por el Procurador don Tomás Cuevas Villamañán, en nombre y representación de la entidad mercantil "Izehus, S. A.", ha lugar a la casación yanulación, en parte, de la Sentencia de fecha 27 de mayo de 1991, dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete en el proceso a que este recurso de refiere (autos núm. 152/90 del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Albacete) y, en sustitución parcial de lo resuelto en dicha sentencia, esta Sala acuerda que para el supuesto de que la entidad demandada "Izehus, S. A." no pueda hacer entrega al actor don Ismael del piso y plaza de garaje objeto de este litigio, debemos condenar y condenamos a dicha entidad demandada a que abone al actor la cantidad de 4.538.219 pesetas más los intereses de dicha cantidad que determina el párrafo cuarto del art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a partir de la fecha de esta sentencia; sin expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, ni de las del presente recurso; devuélvase a la entidad recurrente el depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los auto: '- y rollo de apelación remitidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Villagómez Rodil. Francisco Morales Morales. Pedro González Poveda.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado.