STS, 29 de Septiembre de 1994
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1994:18060 |
| Fecha de Resolución | 29 de Septiembre de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 827. - Sentencia de 29 de septiembre de 1994
PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Revisión de renta y otros extremos. Renta base o renta revalorizada.
NORMAS APLICADAS: Arts. 523, 710 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1986, 4 de febrero de 1987 y 20 de octubre de 1988 .
DOCTRINA: De todas estas cuestiones resueltas, sólo ha quedado como materia de casación, la impugnación de la declaración que contiene la Sentencia recurrida en orden a entender que no es viable la reclamación que se hace de las diferencias entre las rentas satisfechas y las revisadas, ya que no se ha justificado la notificación y reclamación al arrendatario de tales aumentos. Esencialmente, esta sola cuestión es la que subyace en los dos únicos motivos que fueron admitidos en el trámite correspondiente, pues aunque se cita en ellas el art. 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la jurisprudencia que lo interpreta, lo que en el fondo se quiere demostrar es que básicamente en autos consta esa reclamación, según los hechos admitidos y no discutidos por la parte demandada. Efectivamente es doctrina jurisprudencial reiterada, la que determina que el citado art. 101.1º de la Ley especial , no da efecto retroactivo al aumento de rentas pedido, produciéndose el efecto elevatorio desde el momento en que se ha efectuado la reclamación; no siendo de aplicación por otra parte, el plazo de caducidad para reclamarlo establecido en el art. 106.1º, cuando el incremento de la renta se deriva de un pacto contractual, y no de los supuestos Ajados por la Ley; siendo de tener en cuenta, para el supuesto de la elevación pactada, el plazo prescriptivo del art. 1.964.1º del Código Civil .
En la villa de Madrid, a veintinueve de septiembre de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada, como consecuencia de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Fuengirola, sobre revisión de renta-otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por doña Beatriz , representada por el Procurador don Ignacio Aguilar Fernández y defendida por el Letrado Sr. Moreno Cano, en el que es recurrida la entidad "Auto Spain, S.
A.", representada por el Procurador don Jorge Deleito García y asistida del Letrado don Máximo Palomas Pardo.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador don Rafael Luque Jurado, en nombre y representación de doña Beatriz , formuló demanda de juicio declarativo de menor cuantía, contra "Auto Spain, S. A.", en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara Sentencia por la que se declare que la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autoriza a larevisión anual de la renta de acuerdo con los índices ponderados del coste de la vida en el sector de la alimentación, publicados por el Instituto Nacional de Estadística y correspondiente al año natural inmediatamente vencido respecto del anterior, tomando como base para cada revisión anual la renta revisada en el año anterior, y condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración, abonando a su mandante la cantidad de 6.482.180 pesetas, más la que resulte de practicar la oportuna liquidación por el Impuesto sobre el Valor Añadido.
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Admitida la demanda y emplazada la demandada, no compareció en estas actuaciones.
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Tramitado el procedimiento, el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Fuengirola, dictó Sentencia el 18 de diciembre de 1985 , cuyo fallo era del tenor literal siguiente: "Que desestimando, como desestimo, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 26 de marzo de 1985, dictada por el Sr. Juez de Distrito núm. 1 de Fuengirola , debo confirmar y confirmo la misma, salvo en lo referente a la devolución de la cantidad consignada percibida por el actor, sin hacer expresa condena en las costas de esta segunda instancia".
Apelada la anterior Sentencia por la representación de la parte demandada, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada, dictó Sentencia el 15 de junio de 1989 , cuya parte dispositiva era del tenor literal siguiente: "Que revocando la Sentencia recurrida y estimando en parte la demanda, debemos declarar y declaramos la validez de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado por las partes y que se aplicará sobre la renta revisada, sin haber lugar a los demás pedimentos de la demanda y sin hacer expresa mención especial de las costas causadas en ambas instancias".
1. Notificada la resolución anterior a las partes se interpuso recurso de casación por la representación de doña Beatriz , con apoyo en los siguientes motivos: Primero, segundo, tercero y cuarto, inadmitidos por Auto de esta Sala de fecha 6 de febrero de 1990. Quinto: Con base en el art. 1.692, núm. 5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y jurisprudencia que son aplicables al caso debatido. Según el art. 101.1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la reclamación de rentas es irretroactiva, pero ha de tenerse en cuenta que esa irretroactividad hay que entenderla desde el momento en que se ha exigido la efectividad del derecho. Sexto: Se fundamenta en el art. 1.692, núm. 5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas de la jurisprudencia aplicables para resolver la cuestión objeto de debate.
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Convocadas las partes se celebró la vista preceptiva del día 14 de los corrientes, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron por su orden en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
La cuestión jurídica que se debatió y resolvió en la primera instancia, estuvo referido a concretar la clase de renta que debe servir para el cálculo de la elevación pactada de la misma, ya que las posiciones encontradas oscilaban, entre tener en cuenta siempre la renta base, o por el contrario, efectuar el cálculo sobre la revalorizada. El Tribunal de apelación amplió la cuestión litigiosa resolviendo distintos problemas, referidos: A la licitud de las cláusulas de estabilización cuando sólo se ha contemplado contractualmente el supuesto de elevación del índice de coste de vida; confirmando la resolución del Juzgado, en orden a la necesidad de efectuar el cálculo de la elevación sobre la renta revisada y no sobre la contractual; determinando el carácter no retroactivo del aumento de las rentas, y finalmente, resolviendo el problema de la prescripción de su reclamación.
De todas estas cuestiones resueltas, sólo ha quedado como materia de casación, la impugnación de la declaración que contiene la Sentencia recurrida, en orden a entender que no es viable la reclamación que se hace de las diferencias entre las rentas satisfechas y las revisadas, ya que no se ha justificado la notificación y reclamación al arrendatario de tales aumentos.
Esencialmente esta sola cuestión es la que subyace en los dos únicos motivos que fueron admitidos en el trámite correspondiente, pues aunque se cita en ellas el art. 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la jurisprudencia que lo interpreta, lo que en el fondo se quiere demostrar es que básicamente en autos consta esa reclamación, según los hechos admitidos y no discutidos por la parte demandada.
Efectivamente, es doctrina jurisprudencial reiterada, la que determina que el citado art. 101.1º de laLey especial no da efecto retroactivo al aumento de rentas pedido, produciéndose el efecto elevatorio desde el momento en que se ha efectuado la reclamación; no siendo de aplicación por otra parte el plazo de caducidad para reclamarlo establecido en el art. 106.1º, cuando el incremento de la renta se deriva de un pacto contractual, y no de los supuestos fijados por la Ley; siendo de tener en cuenta, para el supuesto de la elevación pactada, el plazo prescriptivo del art. 1.964.1º del Código Civil (Sentencias de 23 de junio de 1986, 4 de febrero de 1987, 20 de octubre de 1988, etc.).
Conforme con estos principios básicos, que el recurrente no discute en los motivos que examinamos, resulta obligado entender que con la demanda inicial se aportaron una serie de actas notariales, a virtud de las cuales el arrendatario intentaba justificar el pago de la renta, con las subidas calculadas sobre la renta contractual, en disparidad de criterio de la arrendadora que pretendía efectuar la elevación sobre las rentas revisadas; admitiendo ésta el pago que se le hacía a través de Notario, "a cuenta de las rentas y reservándose las acciones que correspondan para reclamar las diferencias y descubiertos que existan"; actitudes y reservas que evidencian la existencia de esa notificación exigida por la Ley, no sometida a especiales formalidades, pero que viene a justificar que entre las partes litigantes constaba realmente el propósito de la arrendadora de aplicar la subida de una determinada manera, no coincidente con el criterio que sostenía el arrendatario; discordancia originadora de las actas notariales y de la forma de redactar los recibos.
Y como es de mantener el principio de la no retroactividad que establece la Ley; la constancia documental fehaciente sólo aparece justificada en autos a partir de los meses de mayo y junio de 1983 (folio 9 de los autos), constituyendo esta fecha la inicial, a partir de la cual se entiende justificada la notificación de la efectividad del aumento, y calculándose en ejecución de Sentencia las diferencias existentes entre las rentas satisfechas y las que correspondía pagar, siendo de aplicación el sistema de revalorización establecido en las Sentencias de instancia y no combatido en el presente recurso.
Según lo que se acaba de razonar, procede la estimación de los dos motivos que amparan el presente recurso, casando y anulando la Sentencia recurrida, y al juzgar en la instancia, revocar al que dictó el Juzgado, en el sentido de condenar a la entidad demandada "Auto Spain, S. A.", a abonar a la actora la diferencia existente entre la cantidad satisfecha por el concepto de rentas, y la que correspondería pagar aplicando la subida pactada sobre las rentas revalorizadas; liquidación que se practicará en ejecución de Sentencia, pero sólo a partir del mes de mayo de 1983, más las cuotas correspondientes al Impuesto sobre el Valor Añadido a partir del mes de enero de 1986. Todo ello sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias, ni en este recurso ( arts. 523, 710 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Ignacio Aguilar Fernández, en nombre y representación de doña Beatriz , casando y anulando la Sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Granada en fecha 15 de junio de 1989 , y juzgando en la instancia, debemos revocar y revocamos la que dictó el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Fuengirola el 15 de febrero de 1987, en el sentido de condenar a la entidad demandada "Auto Spain, S. A.", a abonar a la actora la diferencia existente entre la cantidad satisfecha por el concepto de rentas y la que correspondería pagar aplicando la subida pactada sobre las rentas revalorizadas, liquidación que se practicará en ejecución de Sentencia, pero sólo a partir del mes de mayo de 1983, más las cuotas correspondientes al Impuesto sobre el Valor Añadido a partir del mes de enero de 1986. Todo ello sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias, ni en las de este recurso. Notifíquese esta resolución a las partes, y comuníquese a la Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.- Francisco Morales Morales- Pedro González Poveda.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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