STS 827/1999, 14 de Octubre de 1999
| Ponente | D. LUIS MARTINEZ-CALCERRADA GOMEZ |
| Número de Recurso | 408/1995 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 827/1999 |
| Fecha de Resolución | 14 de Octubre de 1999 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Sentencia
En la Villa de Madrid, a catorce de Octubre de mil novecientos noventa y nueve.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación directo contra la Sentencia dictada con fecha 4 de noviembre de 1994, por el Juzgado de Primera Instancia, núm. 12 de Valencia, como consecuencia de autos de Juicio declarativo de menor cuantía, número 749/93; cuyo recurso fue interpuesto por DON Carlos Jesús , DON Benedicto y DON Matías ,, representados por el Procurador de los Tribunales don Carmelo Olmos Gómez; siendo parte recurrida CÍA. MERCANTIL GRUPO 89 DE INVERSIONES, S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales doña Isabel Julia Corujo.
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Valencia, fueron vistos los autos, juicio declarativo de menor cuantía, promovidos a instancia de don Carlos Jesús , don Benedicto y don Matías , contra Mercantil Grupo 89 Inversiones, S.A., sobre reclamación de cantidad.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia por la que, se condene a la Sociedad Mercantil GRUPO 89 INVERSIONES, S.A., a pagar a DON Carlos Jesús , DON Benedicto y DON Matías , la cantidad reclamada de CIENTO VEINTICUATRO MILLONES DE PESETAS, más los intereses legales de dicha, y las costas de este proceso.
Admitida a trámite la demanda la representación procesal de la demandada contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia desestimatoria de la demanda e imponiendo las costas a la parte actora.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 4 de noviembre de 1994, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por don Jorge Castello Navarro, Procurador Judicial y de don Carlos Jesús , Benedicto y Matías , debo absolver y absuelvo a la entidad demandada Grupo 89 Inversiones, S.A., de los pedimentos contra la misma formulados, haciendo expresa imposición a dicha parte actora de las costas causadas en el presente procedimiento".
El Procurador de los Tribunales don Carmelo Olmos Gómez, en nombre y representación de DON Carlos Jesús , DON Benedicto y DON Matías , interpuso recurso de Casación directo, contra la Sentencia dictada con fecha 4 de noviembre de 1994, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Valencia, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1688 de la L.E.C., por ser cuestión a resolver estrictamente jurídica y cumplir los requisitos de admisibilidad legalmente establecidos y que funda en los siguientes Motivos: PRIMERO: "Al amparo del núm. 4º del art. 1692 de la L.E.C. Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. Infracción por no aplicación de los artículos 1261.1º, 1266 y 1303 C.c., y de la doctrina establecidaen las sentencias del T.S. de 4 de enero de 1982, 9 de abril de 1980, 18 de abril de 1978 y 15 de febrero de 1977".- SEGUNDO: "Al amparo del num. 4º del art. 1692 L.E.C. Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Infracción de los artículos 1445, 1461 y 1468 C.c. sobre el contrato de compraventa y obligación de entrega de la cosa objeto del contrato en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, y de la doctrina jurisprudencial contenida en las SS. del T.S. entre otras muchas, de 23 de diciembre, 28 de octubre y 24 de enero de 1991 y 24 de octubre de 1990, sobre el contrato de opción de compra y sus elementos principales y accesorios que lo diferencia del contrato de compraventa...".- TERCERO: "Al amparo del número 4º del art. 1692 de la L.E.C. Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Infracción de la doctrina jurisprudencial que refleja las SS. de 8 de marzo de 1991, 9 de octubre de 1987, 10 de diciembre de 1982, 15 de febrero de 1980 y 19 de julio de 1979, entre otras, sobre obligaciones del concedente en el contrato de opción de compra, entre las que se encuentran las propias del vendedor de entrega de la cosa en las condiciones existentes al tiempo de suscribir el contrato, que asume hasta la perfección de la compraventa los riesgos de la cosa; lo que supone infracción igualmente del art. 1258 en relación con los 1461 y 1468 del C.c.".
Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido para impugnación, la Procuradora de los Tribunales, doña Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de CIA. MERCANTIL GRUPO 89 DE INVERSIONES, S.A., impugnó el mismo.
No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de Vista Pública, se señaló para VOTACIÓN Y FALLO EL DÍA 28 DE SEPTIEMBRE DE 1999, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ
La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de 4 de noviembre de 1994, desestimatoria de la demanda interpuesta por los actores contra la mercantil Grupo 89 Inversiones, S.A., por considerar que en virtud del contrato de opción suscrito entre las partes en 3 de abril de 1990, el derecho correspondiente no fue ejercitado al término de los 6 meses pactados, esto es, el 6 de octubre de 1990, tras calificar naturalmente dicho contrato de opción, decisión que es objeto del presente recurso de Casación directo al amparo de lo dispuesto en el art. 1688 L.E.C., con base a los siguientes Motivos objeto del examen.
En el PRIMER MOTIVO -de este recurso directo, por entender que la cuestión es estrictamente jurídica.- al amparo del núm. 4 del art. 1692 L.E.C., se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento, concretamente los arts. 1261.1º, 1266 y 1303 C.c. puesto que, "Existe, error en el consentimiento prestado por los adquirentes al suscribir el documento de 3 de abril de 1990, al aceptar el pacto expreso de perder en beneficio de la transmitente la cantidad entregada de 124 millones de pesetas, caso de no efectuar la adquisición de las fincas descritas en 3 de octubre de 1990, y cuyo error se refiere a la finalidad del negocio y condiciones incorporadas al acto jurídico, con virtualidad para integrarse en la causa, al no haber podido tener en cuenta en 3 de abril de 1990 la modificación producida a partir del 31 de mayo siguiente en la situación jurídica y urbanística de tales fincas, al ser objeto de inclusión en el Catálogo de Cultura como bien protegible con suspensión de licencias de edificación, según acuerdo de dicha fecha, publicado en el B.O.de la Provincia de Valencia de 11 de julio de 1990"; que no habiendo estimado la Sentencia la existencia de dicho error sustancial, es por lo que se interpone el presente recurso, insistiendo en que, conforme al certificado expedido por el Ayuntamiento de Valencia, Servicio de Disciplina Urbanística, Oficina Técnica de licencias III, respecto del expediente 9515/90, en su apartado 4, folio 9, obrante en autos, es evidente que, entre la fecha de suscripción del contrato y la fecha en que los adquirentes debían ejercitar la acción, se produjo el cambio de la situación jurídica y urbanística de las fincas objeto del mismo, por lo que se da el error en sustancia en que incurrió el consentimiento de los hoy actores por el cambio de las cualidades sustanciales del objeto del contrato entre la fecha de suscripción del documento de 30-10-90 y la de efectividad de la decisión de los adquirentes, a los 6 meses en 6-10-90.
En el MOTIVO SEGUNDO, se denuncia por igual cobertura la infracción de los arts. 1445, 1461 y 1468 del C.c.; que la Sentencia del Juzgado califica de contrato de opción de compra al documento suscrito entre las partes en 3 de abril de 1990, cuando el mismo en realidad constituye un verdadero contrato de compraventa, al elevar a la categoría de elemento principal del contrato la denominada prima de la opción y, que al haber sido objeto de cambio sustancial las fincas adquiridas, los compradores no están obligados a aceptar el cambio sustancial producido en el objeto del contrato; se señalan los elementos principales del contrato de opción de compra y, se hace constar que, se pactó que el precio de entrega de 124.000.000pesetas, lo fue en concepto de precio de la opción a continuación en las condiciones de compraventa, se estableció que dicho precio de la opción sería objeto de deducción del precio total de dicha compraventa, por lo que, al margen de que la opción se ejercite o no, es lo cierto que se ha desnaturalizado la llamada prima, puesto que se eleva a la categoría de parte de pago del precio, que la consideración de compraventa al contrato suscrito entre las partes, impide la apropiación como suya de dicha suma de 124.000.000 de pesetas.
En el MOTIVO TERCERO, se denuncia por igual cobertura, la infracción de la doctrina jurisprudencial, sobre las obligaciones del concedente en el contrato de opción, pues, éste es el que soporta los riesgos hasta que se perfeccione el contrato de compraventa, no estando obligado el optante o beneficiario de la opción a su ejercicio ni a perder el importe de la prima pagada, si la cosa objeto del contrato ha variado sustancialmente; que en el supuesto de que la calificación jurídica del documento suscrito por las partes en 3 de abril de 1990, sea de contrato de opción de compra, corresponde a la demandada en su condición de concedente, la obligación de mantener la cosa objeto de la futura compraventa en las condiciones existentes y que es evidente que cuando el 3 de abril de 1990, publicado en el B.O. de la Provincia en 11 julio siguiente, se concierta por las partes el contrato objeto del proceso, la situación jurídica y urbanística era muy distinta de la que se produce por el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de 31 de mayo de 1990, que la peculiaridad de opción de compra radica precisamente en la vinculación en firme del concedente de la opción a todas las obligaciones del vendedor, ya que presta su consentimiento sobre la cosa y precio; los citados Motivos no pueden prosperar, ya que rompen el esquema jurisprudencial bien decantado de que, en tema de calificación de los contratos, debe estarse a lo así apreciado por la Sala sentenciadora, en Sentencia de 23/7/99, se decía: "...Conviene recordar como dice la
S. 10-10-89, que la calificación jurídica de todo contrato responde a una labor de interpretación y esta es facultad privativa de los Tribunales de instancia y su criterio ha de prevalecer en casación, aún en caso de duda, a no ser que el resultado fuese notoriamente ilógico, la S. 20-2-90, que rechaza la recalificación de un contrato debidamente conformado por la Sala en uso de su soberanía enjuiciadora sin que hubiere dado lugar a revisar la calificación al no incurrir la Sala sentenciadora en ningún desvío de ilegalidad o de irrazonabilidad..."; y, en efecto, la calificación de la Sala "a quo", obedece al sentido y significado del contrato suscrito entre las partes de 3 de abril de 1990, pues, aparte de considerarlo como contrato de opción de compra, son circunstancias ratificantes de esa calificación que admite tanto la parte impugnante como la propia sentencia de que, lo que se pretende comprar son una serie de tres edificios o casas, esto es, inmuebles, sin especificar para nada cual será el destino o designio que con dicha adquisición se presentará por los titulares del derecho de acción concedido; en segundo lugar, que -se repite- no se expresa cual será el objetivo de la opción por parte de los futuros compradores de los citados edificios que se especifican concretamente y que el precio del derecho de la opción es el de 124.000.000 de pesetas, o sea, lo que suele entenderse por prima del derecho de opción, cantidad que, sin perjuicio de tener un monto considerable, no puede enturbiar la recta calificación del contrato de opción en paralelo con el presumible fuerte agiotaje que pudieran obtenerse con futuras especulaciones inmobiliarias, todo lo cual, se corresponde con el precio total de 620 Millones de Pesetas, de la futura compraventa que, en su caso, se debiera consumar; que se resalta y ratifica ese sentido optativo de la propia literalidad de las estipulaciones concertadas en dicho contrato, en donde se exponen, incluso, en la V, las condiciones para convalidar el contrato de opción en contrato de compraventa, siempre y cuando por los titulares del derecho concedido, dentro de los seis meses del plazo de la opción, se ejercitara la real adquisición de los inmuebles objeto de la acción, en cuyo caso, naturalmente, del precio total se descontaría la suma recibida como tal precio de derecho de opción, sin que el hecho de que la clásica y habitual prima se considere, a estos efectos, como parte del precio, no debe desvirtuar la recta calificación del contrato de opción que ha hecho el Juzgado sentenciador, ya que, hasta por la propia envergadura de su importe deviene lógico, que dentro de la jurisprudencia de intereses, las partes entiendan que, tal suma anticipada deba descontarse del precio de la eventual venta en el caso de que se consuma el derecho de opción y se convierta en auténtico contrato de compraventa; en consecuencia, no habiéndose apreciado por el Juzgado de Instancia la existencia de ningún vicio invalidatorio del consentimiento prestado por los titulares del derecho de opción, hoy actores, y sin que tampoco quepa apreciar que el cambio urbanístico acordado por el acuerdo de 31-5-90 del Pleno del Ayuntamiento, Servicio de Disciplina Urbanística, Oficina Técnica de licencia III, expediente 9515/90, altere lo así resuelto inicialmente, puesto que en definitiva ello, no más implica un evento que, que debe integrarse o tenerse en cuenta por los interesados, dentro del área o riesgo que supone cualquier operación realizada a plazo, como ocurre con esta operación de futuro u opción de compra, ya que, en una dialéctica "a contrario", también, incluso se podría pretender que cuando las condiciones urbanísticas hubiesen supuesto una indiscutible mejora o plusvalía en el momento en que se produzcan en relación con las previsiones pretéritas realizadas al pactar la opción, tampoco hubiera sido de recibo una acción de reclamación de diferencias por parte del concedente de la opción; todo ello, pues, determina que, con independencia de que, en efecto, sea cierto que mientras el tracto de la opción, es claro -como se dice en el último Motivo- que el concedente tenga la obligación de conservar el objeto del derecho correspondiente enla misma situación en que se previó al constituir el contrato (exigencia acorde hasta con el dogma de la continuidad de la base del negocio), esa obligación aquí, no ha sido vulnerada por su concedente, ya que, el supuesto cambio de destino de su naturaleza urbanística excede de su propia voluntad, pues, se le impone por las mismas disposiciones municipales, por lo cual, de esa alteración no es posible imponerle sanción alguna respectiva a su derecho; de consiguiente con el rechazo de los Motivos, debe confirmarse la Sentencia recurrida, desestimando el recurso con los demás efectos derivados.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN DIRECTO interpuesto por la representación procesal de DON Carlos Jesús , DON Benedicto y DON Matías
, frente a la Sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Valencia, en 4 de noviembre de 1994; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución al mencionado Juzgado, con la devolución de los Autos en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL.-LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ.- ALFONSO BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA.- RUBRICADO.-PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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