STS 585/1998, 17 de Junio de 1998
| Ponente | D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ |
| Número de Recurso | 904/1994 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 585/1998 |
| Fecha de Resolución | 17 de Junio de 1998 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a diecisiete de Junio de mil novecientos noventa y ocho.
Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, los recursos de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, como consecuencia de autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Zaragoza; cuyos recursos fueron interpuestos por el Procurador D. Francisco Velasco Muñoz Cuellar, en nombre y representación de D. Emilioy por la Procuradora Dª Luz Albácar Medina, en nombre y representación de D. Jose Manuel; siendo parte recurrida la Comunidad de Propietarios Urbanización Residencial Maitena, representada por el Procurador D. Isacio Calleja García.ANTECEDENTES DE HECHO
1.- El Procurador D. Luis Sanagustín Medina, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Residencial "Maitena", interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía sobre nulidad de contrato contra D. Jose Manuely D. Emilioy contra sus respectivas esposas si estuvieren casados, y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se declare nulo de pleno derecho el contrato celebrado entre los demandados, el primero como vendedor y el segundo como comprador, de 2.037' 36 metros cuadrados de la parcela núm. NUM000de la Urbanización "Maitena" de esta capital, declaración de nulidad que afectará a sus respectivas esposas, si estuvieren casados, condenándoles a estar y pasar por la anterior declaración con expresa imposición del pago de las costas.
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- El Procurador D. Isaac Giménez Navarro, en nombre y representación de D. Emilio, contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia estimando cualquiera de las excepciones planteadas se declare la inadmisibilidad de la demanda o, en su caso y subsidiariamente, se desestime la misma, todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora.
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- El Procurador D. Isaac Giménez Navarro, en nombre y representación de D. Jose Manuel, contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que desestime la demanda, absolviendo a mi representado de cuantos pedimentos se han formulado de contrario, y con expresa condena en costas a la parte actora.
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- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. El Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número doce de Zaragoza dictó sentencia con fecha 17 de junio de 1.993, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la demanda inicial de estas actuaciones, formulada por el procurador Sr. Sanagustín Medina en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios "Urbanización Residencial Maitena" contra D. Jose Manuely D. Emilio, representados por el Procurador Sr. Giménez Navarro debo absolver y absuelvo a los demandados de la pretensión formulada en su contra, imponiendo a la actora el pago de las costas procesales causadas.
Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por el Procurador Sr. Sanagustín Medina en la representación procesal que ostenta, la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección Quinta, dictó sentencia con fecha 28 de febrero de 1.994, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra el auto de fecha 21 de diciembre de 1992 debemos confirmar y confirmamos el mismo con imposición al apelante de las costas causadas por dicho recurso. Que estimando el recurso de apelación formulado contra la Sentencia de fecha 17 de junio de 1993 dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12 en los autos nº 1075/92C, debemos revocar y revocamos la misma y, con estimación de la demanda debemos declarar y declaramos nulo de pleno derecho los contratos celebrados en los demandados, el primero como vendedor y el segundo como comprador de 2037' 56 m2 de la parcela nº NUM000de la urbanización Maitena de esta capital con imposición a los demandados de las costas de primera instancia, y ello sin hacer pronunciamiento respecto a las de esta alzada por tal recurso.
1.- El Procurador D. Francisco Velasco Muñoz Cuéllar, en nombre y representación de D. Emilio, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción por aplicación incorrecta del artículo 396 del Código civil (en la regulación introducida por el artículo 1º de la Ley de Propiedad Horizontal): que regula los supuestos de hecho que dan lugar al nacimiento de la propiedad horizontal. SEGUNDO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 5 párrafo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la obligatoriedad de inscripción del título y los estatutos privativos en el Registro de la Propiedad para que afecten a terceros. TERCERO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto establece el requisito de la unanimidad para la validez de aquellos acuerdos de la Junta de Propietarios que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o los estatutos. CUARTO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal al establecer que los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar otros mas reducidos o independientes, requiriéndose para ello la aprobación de la Junta de Propietarios, e infracción del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal (en relación con el anterior) que exige la unanimidad cuando en dichas divisiones se altere la estructura del edificio del todo o en las cosas comunes. QUINTO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 348 del Código civil: la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin mas limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción para reivindicarla. SEXTO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 1261 del Código civil en cuanto establece como requisitos para la existencia de los contratos los siguientes: consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato, y causa de la obligación que se establezca. SÉPTIMO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se prueba que conocía la inexactitud del registro. OCTAVO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 38 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria: "...no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente, o a la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente". NOVENO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del artículo 3 del Código civil: las normas de interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.
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- La Procuradora Dª Luz Albacar Medina, en nombre y representación de D. Jose Manuel, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: UNICO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico que son aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate: artículo 1692 , núm 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. PRIMERO.- Vulneración, inobservancia y falta de aplicación de la excepción de "falta de acción" del presidente de la Comunidad Civil de Propietarios de Maitena de Zaragoza, para el ejercicio de la acción que dio origen al procedimiento judicial: infracción de los artículos 35, 1709 y 1704 del Código civil, y del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. SEGUNDO.- Infracción del artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, e infracción del artículo 8, 4º de la Ley Hipotecaria: ni constan inscritos en el Registro de la Propiedad los "presuntos estatutos", ni la "presunta urbanización como tal, ni existe título constitutivo al no haberse procedido jamás a la inscripción o inmatriculación de tal presunta urbanización. Inexistencia de publicidad registral. TERCERO.- Infracción del artículo 1271 del Código civil, por cuanto que el objeto del contrato de compraventa del cual se pretende la nulidad es objeto cierto, siendo además que la "inalienabilidad del objeto de la compraventa sólo puede ser invocada por quienes hayan podido ser partes en el contrato y hayan actuado de buena fe, o por quienes puedan verse afectados en sus derechos al haberse infringido por los contratantes normas prohibitivas que pudieran contemplar tal inalienabilidad. Pero jamás pudo ser Invocada tal nulidad de la compraventa por la actora presunta comunidad civil. CUARTO.- Infracción del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y del artículo 348 del Código civil. QUINTO.- Infracción de los planes urbanísticos aplicables desde un principio: se vulneran y se pasan por alto en la sentencia dictada en apelación el Plan General de Ordenación Urbana de 1968, así como el vigente plan General Municipal de 1986. SEXTO.- Infracción de los artículos 1255, 1261 y 1271 todos del Código civil y demás concordantes.
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- Admitidos los recursos y evacuado el traslado conferido, el Procurador Isacio Calleja García, en nombre y representación de la "Comunidad de Propietarios Urbanización Residencial Maitena", presentó escrito de impugnación.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 2 de junio de 1.998 en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
La comunidad de propietarios de la urbanización residencial "Maitena" formuló demanda interesando la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre los demandados D. Jose Manuely D. Emiliorelativo a 2.037' 36 metros cuadrados de la parcela número NUM000de aquella urbanización. La sentencia de primera instancia, dictada por el Juzgado nº 12 de Zaragoza desestimó la demanda. En trámite de recurso de apelación, la sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 5ª, revocó la anterior y estimó la demanda.
Contra ésta se han formulado los presentes recursos de casación, por el demandado D. Jose Manuel, articulado en seis motivos, todos al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y por el demandado D. Emilio, en nueve motivos, también al amparo del mismo número de dicho artículo.
Hay que tener en cuenta dos normas privadas, que se han alegado en la demanda, se han estudiado en la sentencia de primera instancia y se ha hecho referencia a las mismas en la de segunda instancia.
La primera: en fecha 27 de diciembre de 1974 se reúnen los propietarios del Conjunto residencial "Maitena" en Asamblea general extraordinaria de constitución y se recoge en acta: "por unanimidad , los asistentes acuerdan constituirse en comunidad civil, rigiéndose como tal por el Código civil y en particular por los Estatutos de la Comunidad a los que se pasa a dar lectura y que, tras varias modificaciones en su inicial redacción, quedan aprobados por unanimidad. Los citados estatutos quedan definitivamente aprobados en la siguiente forma..." y el artículo 2 de los mismos dice: "el ámbito de la Comunidad será el definido en el plan parcial de ordenación urbana correspondiente a los terrenos en que se ubica, constando de 30 parcelas para se utilizadas con fines residenciales y según detalle que figura en el plano del proyecto redactado por los doctores arquitectos D. Lucioy D. Victor Manueldel Ilustre Colegio de Aragón y Rioja". En esta Asamblea no se hallan los demandados, recurrentes en casación y no se acompaña al acta el aludido plano del proyecto.
La segunda: en fecha 26 de junio de 1991 se reúnen los propietarios en Junta general ordinaria y acuerdan en el punto 5º del orden del día: "Problema de segregación o división de las parcelas actuales para nueva construcción. La Asamblea, por mayoría, se ratifica en el sentido de no permitir la construcción de más de una edificación por parcela, ya que en Estatutos y según la segregación que se realizó en principio, son 30 parcelas para la construcción de 30 viviendas unifamiliares, las que componen la urbanización". Este acuerdo fue impugnado y por sentencia de esta Sala de 2 de julio de 1997 fue declarado nulo; se expresa en la misma: el acuerdo que se impugna afecta a las facultades de los propietarios de las parcelas de un modo tal que disminuye aquéllas, y esa limitación que sufre el dominio, al no estar impuesta por norma legal alguna, no puede imponerse sin el consentimiento de los titulares (art. 348 C.c.). La normativa urbanística aplicable a la Urbanización Maitena obliga a que la parcela mínima para edificar ha de tener mil metros cuadrados y se puede construir una vivienda unifamiliar, pero pueden agruparse parcelas para constituir una de esa dimensión, o segregarse de una mayor extensión para unirla a otra a aquellos fines (folios 490 a 504). En suma, para la Administración el principio rector es la unidad parcelaria de mil metros. Para la Comunidad, según el acuerdo que se impugna, lo es la parcela, tenga la superficie que tenga. Se impone así un sacrificio a los propietarios de parcelas superiores al mínimo legal (como es el recurrente, titular de dos parcelas) que no puede tener eficacia más que si es consentido por ellos. No se les puede imponer una renuncia a sus facultades dominicales (en concordancia siempre con la normativa urbanística) por acuerdo de terceros.
De la sentencia de instancia tiene interés fáctico lo que se expresa literalmente en su fundamentos sexto: "El fundamento de la acción ejercitada no es otro que la división inconsentida por la comunidad, de lo que se afirma es un elemento privativo unitario, como parcela nº NUM000de las de la urbanización, por lo que la primera cuestión es si efectivamente tal división se ha producido. Para dar contestación a tal cuestión no es necesario entrar a resolver acerca de si las dos fincas que Jose Manueladquirió de su padre por herencia, que conservan identidad registral (nº NUM001y NUM002) resultante de su segregación de la finca matriz sobre la que se constituyó la urbanización, forma una sola parcela de la urbanización como afirma la actora, o dos como afirman los demandados, pues es el caso que dicho demandado no procedió a la venta de una de esas fincas, sino que mediante escritura de fecha 16 de junio de 1989 procedió a agruparlas en una para juntamente segregar tres porciones dos de las cuales vendió a D. Emiliomediante dos contratos de fechas 16 de junio de 1989 y 26 de julio de 1990 cuya nulidad se pretende, por todo lo cual es obvio que se han producido las alteraciones por división en elementos privativos de la comunidad se entienda que las dos fincas formaban una sola parcela, o se entienda que constituían dos parcelas".
A su vez, tienen interés jurídico los siguientes extremos:
- la Comunidad demandante, parte recurrida en casación, no está constituida en propiedad horizontal; carece del título constitutivo imprescindible; expresamente se expresó, en su constitución, que se sometía al Código civil, es decir, a los artículos 392 y ss. por lo que no procede aplicar la normativa que se halla en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal;
- no se puede apreciar la indivisibilidad de fincas acordada por una Asamblea de copropietarios, cuyas decisiones afectan solamente a los que aceptaron los acuerdos; no pueden imponer limitaciones al derecho de propiedad, que se presume libre, como dice la citada sentencia de 2 de julio de 1997 que recoge una reiteradísima jurisprudencia; en el presente caso, el artículo 2 de los Estatutos de la Comunidad (ordinaria, romana o pro indiviso) no establece tal indivisibilidad y el que a ello se refiere, el acuerdo 5º de la Junta general ordinaria de 26 de junio de 1991 ha sido declarado nulo.
Los motivos de casación del recurso interpuesto por la representación procesal de D. Jose Manuel, segundo (infracción del artículo 5, párrafo 3º, de la Ley de Propiedad Horizontal y 8,4º de la Ley Hipotecaria relativo a que no existe título constitutivo de la propiedad horizontal) y tercero (infracción del artículo 1271 del Código civil, objeto cierto del contrato, sobre el que no pesa el límite de inalienabilidad) y los motivos de casación del recurso interpuesto por la representación procesal de D. Emilio, primero (infracción, por aplicación incorrecta del artículo 396 del código civil), segundo (infracción del artículo 5, párrafo tercero, Ley de Propiedad Horizontal sobre la inscripción del título constitutivo de la propiedad horizontal para perjudicar a terceros) y quinto (infracción del artículo 348 Código civil en el sentido de que el derecho de propiedad no puede ser limitado por la Comunidad), deben ser, todos ellos, estimados.
La Comunidad demandante, parte recurrida en casación, no se constituyó en régimen de propiedad horizontal. Por tanto, no cabe aplicar -como hace la sentencia de instancia- los artículos 7 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal que impiden a un propietario dividir el objeto sobre el que recae su derecho individual; ni cabe que una Junta de propietarios limite el derecho de propiedad de un tercero.
La sentencia de instancia, por tanto, infringió los artículos 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4 de la Ley Hipotecaria al pretender imponer a los demandados un régimen de propiedad horizontal que nunca existió; el artículo 1271 del Código civil al entender que el objeto cierto sobre el que recayeron las compraventas no era divisible; el artículo 396 del Código civil al estimar aplicable el régimen de propiedad horizontal a un supuesto de comunidad ordinaria, con distinta normativa; y el artículo 348 al aceptar limitaciones al derecho de propiedad improcedentes, pues la Comunidad ordinaria de los artículos 392 y ss. del Código civil no puede acordar limitaciones al derecho de propiedad de terceros.
Estimándose los anteriores motivos de casación de ambas partes recurrentes, no procede entrar en el análisis de los demás motivos, sino declarar haber lugar a los recursos, y asumiendo la instancia, resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate, como dispone el artículo 1715.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no es sino la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia.
En cuanto a las costas, conforme previene el artículo 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponer las de primera instancia a la Comunidad demandante, recurrida en casación, no imponer las de segunda instancia a ninguna de las partes, ni tampoco las de este recurso.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR A LOS RECURSOS DE CASACIÓN, interpuestos por el Procurador D. Francisco Velasco Muñoz Cuellar, en nombre y representación de D. Emilioy por la Procuradora Dª Luz Albacar Medina, en nombre y representación de D. Jose Manuel, respecto a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección Quinta, en fecha 28 de febrero de 1.994 y, en consecuencia, casamos y anulamos dicha sentencia, que sustituimos por la de primera instancia, confirmándola y haciéndola nuestra en todos sus pronunciamientos.
En cuanto a las costas, se imponen las de primera instancia a la parte demandante, no se hace pronunciamiento en las de segunda instancia y, en este recurso cada parte satisfará las suyas.
Y líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL.- JOSE ALMAGRO NOSETE.- XAVIER O´CALLAGHAN MUÑOZ.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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