STS 579/1998, 9 de Junio de 1998

Ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 26 de los de Madrid, fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de "Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A.", contra Don Aurelio , Doña Araceli , Don Salvador e "Inmobiliaria Epama, S.A.", sobre reclamación de cantidad.

Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "....que se dictara sentencia por la que se declare y ordene: 1.- Que Inmobiliaria Epama, S.A. está obligada al pago del importe de la liquidación de Plusvalía girada por el Ayuntamiento de Madrid en relación con la transmisión de la finca de la calle DIRECCION000 NUM000 de Madrid a Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A. así como su recargo de apremio y los intereses de demora que liquide el Ayuntamiento indicado; 2.- Que Don Salvador , Doña Araceli y Don Aurelio , en su condición de Administradores de Inmobiliaria Epama, S.A., son solidariamente responsables de la obligación de pago indicada en el apartado anterior por su negligencia grave de no pagar en su día la liquidación, ni retener fondos en las cuentas de Inmobiliaria Epama, S.A. para atender su pago; 3.- Que los demandados quedan solidariamente obligados a pagar al Ayuntamiento de Madrid, o a reembolsar a Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A., si esta hubiese pagado por cuenta de ellos el importe de la liquidación de Plusvalía, antes indicada, su recargo de apremio y sus intereses de demora; 4.- Que los demandados quedan solidariamente obligados a pagar las costas del juicio".

Admitida a trámite la demanda, el Procurador Sr. Ibañez de la Cadiniere en nombre y representación de la compañía mercantil "Inmobiliaria Epama, S.A", se contestó la misma en base a los hechos y fundamentos de derecho que se dan por reproducidos y terminaba suplicando al Juzgado: ".....se dicte

sentencia absolviendo a su representada de todas las pretensiones deducidas en el escrito de demanda por la actora, con expresa condena en costas a la misma".

El Procurador Don Gregorio García Santos en nombre y representación de Don Salvador , Don Aurelio y Doña Araceli , se contestó la misma en base a los hechos y fundamentos de derecho que se danpor reproducidos y terminaba suplicando al Juzgado: ".....se dicte sentencia con estimación de la excepción

procesal opuesta de indebida acumulación de acciones, absuelva en la instancia, sin entrar en el fondo del asunto; o subsidiariamente, en otro caso, desestime todas las pretensiones de la demanda, y absuelva a sus representados de las mismas, con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandante por su manifiesta temeridad".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 18 de Junio de 1.991, cuyo Fallo dice: "En méritos de lo expuesto, por la autoridad conferida por la Soberanía del Pueblo español, y estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Heredero Suero, en nombre de SOCIEDAD EUROPEA INMOBILIARIA, S.A., contra Don Aurelio , Doña Araceli , Don Salvador y INMOBILIARIA EPAMA, S.A., representados los tres primeros por el Procurador Sr. García Santos y la citada entidad última por el Procurador Sr. Ibañez de la Cadiniere, debo declarar y declaro que Inmobiliaria Epama S.A., esta obligada al pago del importe de la liquidación de Plusvalía girada por el Ayuntamiento de Madrid en relación con la transmisión de la finca de DIRECCION000 , NUM000 (Madrid) a Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A., así como su recargo de apremio y los intereses de demora que liquide el Ayuntamiento indicado, que los demandados Don Salvador , Doña Araceli y Don Aurelio , en su condición de Administradores de Inmobiliaria Epama, S.A., son solidariamente responsables de la obligación de pago indicada en el apartado anterior, por su negligencia grave de no pagar en su día la liquidación, ni retener fondos en las cuentas de Inmobiliaria Epama, S.A. para atender a su pago y que los demandados quedan solidariamente obligados a pagar al Ayuntamiento de Madrid, o a reembolsar a Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A. si esta hubiese pagado por cuenta de ellos el importe de la liquidación de Plusvalía, antes indicada, su recargo de apremio y sus intereses de demora, con especial imposición de las costas procesales ocasionadas a los referidos demandados".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, dictándose sentencia por la Sección Duodécima con fecha 28 de Diciembre de 1.993, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando los recursos de apelación interpuestos por el Procurador Don Carlos Ibañez de la Cadiniere, en nombre y representación de la Mercantil demandada "Inmobiliaria Epama, S.A." y del también Procurador Don Gregorio García Santos, en nombre y representación de los igualmente demandados Don Salvador , Don Aurelio y Doña Araceli , contra la sentencia dictada el dieciocho de junio de mil novecientos noventa y uno por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 26 de Madrid en los autos de Juicio de Menor Cuantía nº 1061/89, de los que este rollo dimana y promovidos por el Procurador Don Miguel-Angel Heredero Suero, en nombre y representación de la Mercantil "Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A." -SEINSA-, contra los referidos apelantes y en declaración de obligación de pago y condena, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la mencionada sentencia apelada y, en su lugar, debemos desestimar y desestimamos íntegramente la reseñada demanda inicial del procedimiento y absolvemos de todos sus pedimentos a los citados demandados; y no hacemos especial declaración de las costas causadas en ninguna de las dos instancias".

Por el Procurador de los Tribunales Don Miguel Angel Heredero Suero en nombre y representación de -SEINSA- "SOCIEDAD EUROPEA INMOBILIARIA, S.A.", se presentó escrito de formalización del recurso de casación, en base a los siguientes motivos: PRIMERO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1281, párrafo primero del Código Civil. SEGUNDO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1281, párrafo segundo en relación con el artículo 1282 del Código Civil. TERCERO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1204 del Código Civil. CUARTO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1289, párrafo primero, del Código Civil. QUINTO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1253 del Código Civil.

Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido para impugnación el Procurador Sr. Ibañez de la Cadiniere en nombre y representación de la compañía mercantil "INMOBILIARIA EPAMA, S.A.", y el Procurador Sr. García Santos en nombre y representación de DON Salvador , DON Aurelio Y DOÑA Araceli , presentaron escritos con oposición al mismo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, por la Sala se acordó el señalamiento para votación y fallo, el día 2 de Junio de 1.998, en el que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ALBÁCAR LÓPEZ

Promovida por la Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A., ante el Juzgado de PrimeraInstancia Nº 26 de los de Madrid demanda de juicio ordinario de menor cuantía contra Don Aurelio , Doña Araceli , Don Salvador y contra la Inmobiliaria Epama, S.A., sobre reclamación de cantidad, con fecha 28 de Diciembre de 1.993 recayó sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid en la que revocando la dictada por el referido Juzgado el 18 de Junio de 1.991 se desestimaba la demanda. Sentencia contra la que por el actor se interpuso el presente recurso de casación y en la que, ente otras, se sientan las siguientes conclusiones: A) Que por escritura pública de 26 de marzo de 1983 la demandada "Inmobiliaria Epama, S.A." vendió a la actora "Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A." -SEINSA- la casa sita en las DIRECCION000 nº NUM000 y DIRECCION001 Nº NUM001 de Madrid, en unión de la licencia de obras actualizada con su proyecto básico y el de ejecución, en el precio de 87.096.252 ptas., de los que 60.096.252 ptas. confesó la vendedora tenerlos recibidos y el resto de 27.000.000 aplazados se convino pagar, 28.000.000 ptas. mediante la entrega por la compradora y antes del 31 de mayo de 1.984 de los locales ubicados en la planta baja, concretamente dos con las características que se señalan y los 2.000.000 ptas. restantes mediante la entrega de cinco plazas de garaje situadas en el primer sótano y también antes de la mencionada fecha. Segundo, que en la cláusula 7ª de dicha escritura se convino que "todos los gastos de esta escritura serán satisfechos por las partes con arreglo a la Ley, siendo por lo tanto el arbitrio de plusvalía de cuenta de la Sociedad vendedora", pactándose expresamente que previamente a la entrega de los locales y garajes la vendedora, a mas tardar antes de la fecha de entrega de estos (31-5-84), garantizaría a la compradora el pago de dicho arbitrio. Tercero, que en escritura pública de 8 de noviembre de 1.983 otorgada por las mismas Mercantiles demandada y demandante dejan sin efecto la obligación de entregar esta a aquella los locales como pago de parte del precio aplazado, convenido en la anterior escritura y en sustitución de ella acuerdan que la actora abonaría a la demandada la cantidad de 83.000.000 ptas., de los que esta confesó tener recibidos 41.500.000 ptas. y la restante igual cantidad, que quedaba aplazada, serían satisfechas por la compradora-actora en cuatro letras de cambio por importe de 10.000.000 ptas. las tres primeras y

11.500.000 ptas. la cuarta, todas con vencimiento al 31 de mayo de 1.984, quedando subsistente la obligación de entrega de las cinco plazas de garaje convenida en la escritura anterior. Cuarto, que en la cláusula 5ª de esta segunda escritura se convino que "todos los gastos derivados de esta escritura serán satisfechos por las partes con arreglo a la Ley". Quinto (sic), que en nueva escritura pública de 30 de julio de 1984 otorgadas por las mismas Mercantiles dejan sin efecto la obligación de la actora, contraida en la primera y ratificada por la segunda, de entregar a la demandada las cinco plazas de garaje como parte del precio aplazado de la compraventa y en sustitución aquella se obliga a pagar 3.600.000 ptas., de las que la vendedora confiesa tener recibidos 1.800.000 ptas. y la restante igual cantidad, queda aplazada y a pagar mediante una letra con vencimiento al 30 de enero de 1.985. Quinto, que en la cláusula 3ª de esta última escritura se conviene que "Todos los gastos derivados de esta escritura serán de cuenta de la compañía Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A.". Sexto, que el Departamento de Plusvalía del Ayuntamiento de esta Capital, con motivo de la transmisión del dominio de la finca de DIRECCION000 nº NUM000 por parte de "Inmobiliaria Epama, S.A." a favor de la "Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A.", incoó expediente de Plusvalía nº 92.009/83 en el que se practicó liquidación por un importe de 6.992.946 ptas. que fue notificado a ambas Mercantiles con fecha 29 de julio de 1.985. Séptimo, que ante el impago de dicha cantidad la Recaudación Ejecutiva Municipal notificó Providencia de Apremio de 22 de diciembre de 1988 a la Mercantil actora por un importe total a ingresar de 8.391.843 ptas (6.992.946 ptas. de principal + 1.398.589 ptas. del 20% de apremio + 308 ptas. de costas). Octavo, que en 13 de febrero de 1989 y continuando anterior conversación telefónica el Letrado de la actora dirigió carta certificada a la Mercantil demandada, a su domicilio social en Avda. DIRECCION002 nº NUM002 y a la atención del demandado Don Salvador , remitiendo copia de la Providencia de apremio y rogando hicieran efectivo el pago, carta que fue "rehusada por no existir ya esta compañía", reiterando después la obligación de pago en cartas, por conducto notarial el 9 de marzo de 1.989 y ya directas de la Mercantil actora a los Administradores demandados y que les fueron entregadas en sus domicilios al siguiente día 13-3. Noveno, que mencionada Recaudación Ejecutiva notifica en 14 de julio de 1989 a la actora diligencia de embargo de bienes inmuebles de su propiedad por un importe total de 8.391.843 ptas. y, Décimo, que la Mercantil SEINSA presenta en el Decanato de los Juzgados de esta Capital el 10 de octubre de 1989 la demanda que da lugar al presente recurso. B) Que para una correcta interpretación del contenido obligacional de las relaciones contractuales existentes entre las partes hemos de estar al examen conjunto y armónico de las tres escrituras públicas, partiendo sí de la primera pero no desgajándola de las otras dos, como se hace en la demanda inicial en que ni siquiera se mencionan cuando su existencia y contenido son transcendentes a efectos de la acción ejercitada, y ello aunque solo fuera para poder aplicar lo prevenido en el artículo 1285 Código Civil, ya que al fin y a la postre es como si solo existiera un solo contrato, aunque espaciadas sus cláusulas en el tiempo y, de otro lado, que son diferencias a resaltar entre las escrituras que en la 1ª el precio total es de 87.096.252 ptas., en la 2ª resulta de 85.000.000 ptas. y en la 3ª de 86.600.000 ptas., teniendo en cuenta lo convenido en la 1ª y 2ª, que en la 1ª se confiesa recibido del precio 60.096.252 ptas. y el resto aplazado de 27 millones se conviene pagar mediante la entrega antes del 31-mayo-84 de dos locales planta baja -25 millones- y 5 plazas de garaje -2 millones-, en la 2ª se confiesan recibidos 41.500.000 ptas. y otra cantidad igual aplazada a pagar en cuatro letras de cambio con vencimientos al 31-mayo-84, en lugar de la entrega de los dos locales y,además, la entrega de las cinco plazas de garaje -2 millones de pesetas- convenida en la 1ª, y en la 3ª se sustituye la entrega de dichas plazas por el pago de 3.600.000 ptas. y, por último, que en la 1ª escritura se conviene en su cláusula 7ª que todos los gastos de la misma serán satisfechos por las partes con arreglo a la ley, siendo el arbitrio de plusvalía de cuenta de la vendedora, pactándose expresamente que previa a la entrega de los locales y garajes a la vendedora o a mas tardar antes del 31 de mayo de 1984, esta garantizará a la compradora el pago de dicho arbitrio, en la 2ª solo se conviene en su cláusula 5ª que los gastos derivados de la escritura serán satisfechos con arreglo a Ley, suprimiendo toda referencia al arbitrio de plusvalía y a su garantía y en la 3ª escritura y en su cláusula 3ª se pacta que todos los gastos derivados de la misma serán de cuenta de la compradora-demandante Seinsa, deduciéndose de lo último que acabamos de señalar como respecto del pago de gastos derivados de la escritura de compraventa se ha ido pasando de concretar y detallar todo en la 1ª - cláusula 7ª- especificando que entre ellos se incluye el arbitrio de plusvalía y estableciendo una garantía de la vendedora a favor de la compradora para su pago, a que ya en la 2ª escritura -cláusula 5ª- solo se recoja la genérica y clásica cláusula de estilo de ser los gastos "con arreglo a la ley" y ya en la 3ª escritura -cláusula 3ª- se convenga expresamente que "todos los gastos derivados de esta escritura serán de cuenta de la Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A.", es decir, de la compradora demandante y hoy apelada. C) Que de acuerdo con la doctrina expuesta no puede menos que llegarse a la conclusión que, sin extinguir el vínculo contractual nacido de la originaria escritura de compraventa, se ha operado por acuerdo de las partes una novación meramente modificativa de aquel, de un lado, en cuanto al precio de la compraventa que pasó de los iniciales 87.096.252 ptas. al definitivo de

86.600.000 ptas., así como de su modo y forma de pago que de ser parte en dinero y parte en especie -locales y plazas de garaje-, acabó siendo su totalidad en dinero y variando igualmente el tiempo de pago al espaciarse en el tiempo, pues de tener el pago en especie el límite del 31 de diciembre de 1984 el último pago del precio definitivo lo fue el 30 de enero de 1985, modificaciones que en nada afectan al procedimiento y presente recurso y que, al parecer, se han cumplido a satisfacción de las partes y solo resaltar que, en principio, favorecen a la parte compradora y, de otro lado, que esa novación modificativa también se ha producido por acuerdo de las partes respecto a la obligación de pago del arbitrio de plusvalía, que es lo que interesa a los efectos del recurso, dejando de ser de la Mercantil vendedora y demandada, hoy apelante, "Inmobiliaria Epama, S.A." y pasando a serlo de la compradora y demandante, hoy apelada, "Seinsa" y así se deduce, primero, de los propios términos de las sucesivas escrituras como hemos dejado anteriormente sentado, al pasar de la 1ª en que especifica y concreta la obligación a la vendedora hasta la 3ª en que los gastos son de la compradora -artículo 1281 del Código Civil- y, segundo, de los propios actos de esta coetáneos y posteriores a la inicial escritura y que se refleja en el mismo contenido de las posteriores, en que notificada la liquidación del arbitrio de plusvalía por el Ayuntamiento el 29 de julio de 1985 nada reclama a la vendedora hasta el 13 de febrero de 1989 en que le remite carta a través de su Letrado reclamando el pago, es decir, más de tres años y medio después de la notificación de la liquidación, en que tampoco la compradora exige a la vendedora la garantía que originariamente venía acordada en la cláusula 7ª de la 1ª escritura y ni siquiera retiene parte del precio, al sustituir el pago del precio en especie por dinero y que hubiese sido su mejor garantía, todos ellos hechos posteriores que traslucen la evidente voluntad de las partes de novar la obligación -artículo 1282 del Código Civil-, pero es que además así es como se produce una mayor reciprocidad de intereses -artículo 1289 del Código Civil- porque si, como consta en las propias escrituras, la modificación del contrato originario se produce como consecuencia de la dificultad de la compradora de cumplir con su obligación de entregar como parte del precio locales y plazas de garaje, sustituyéndolo por dinero y todas ellas favorecen a la compradora como antes hemos señalado (menos precio y mas plazo), es lógico que al menos la obligación de pago de la plusvalía pasase a ella, para obtener así algún beneficio o ventaja la vendedora y dándose así una mayor reciprocidad en las prestaciones. (Fundamentos de derecho 3º, 5º y 6º de la resolución recurrida).

Fundado el recurso que nos ocupa en cinco motivos, todos ellos tienen el común empeño de combatir la interpretación que la resolución recurrida hace de que el tercer acuerdo novatorio del contrato que une a las partes hizo recaer sobre la compradora los gastos originados por el contrato de compraventa. La pretensión de la actora choca frontalmente con la doctrina constante de esta Sala que atribuye a los órganos de instancia y concretamente a los de apelación la función hermenéutica de los contratos, cuyas conclusiones tan solo pueden ser combatidas con éxito en casación cuando puede acreditarse que son calificables de ilógicas o contrarias a la Ley. Ello no sucede en el presente caso, por lo que deben ser rechazados los motivos en que se funda el recurso. Y así, el primero de los motivos alega infracción del artículo 1281, párrafo 1º, del Código Civil y pretende que la interpretación literal de los acuerdos debe llevar a la conclusión sostenida por la actora de que los gastos de la compraventa se pactaron para su abono por la vendedora. El segundo cita, en lugar del párrafo 1º del artículo 1281, el inciso segundo del mismo, que juntamente con el artículo 1282 llevan a la interpretación de la voluntad de los contratantes, que dice ser la misma que en el motivo anterior. El motivo tercero aduce violación del artículo 1204 del Código Civil, con la tesis de que la novación modificativa del contrato inicial no afectaba al abono de los gastos de la compraventa, por lo que debían recaer sobre la vendedora. El cuarto cita como infringidoel artículo 1289 que regula la interpretación de acuerdo con el principio de la equivalencia de las prestaciones. Y, finalmente, el quinto pretende que la postura hermenéutica de la Sala Sentenciadora no deriva propiamente de la interpretación de los acuerdos suscritos por las partes sino de la prueba de presunciones. Basta ya la cita de los preceptos que se pretenden violados para comprender la inutilidad del extenso desarrollo del recurso que, repetimos, intenta que la Sala de Casación corrija la interpretación de la Audiencia, cuando, ni la misma es ilógica, ni los preceptos que se citan como infringidos realmente hayan sido violados. Todo lo cual nos lleva a la expresa desestimación de todos y cada uno de los motivos del recurso.

Siendo la presente resolución denegatoria del recurso de casación planteado por la actora, deben imponerse a la recurrente las costas causadas en el mismo.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español