STS 0915, 27 de Octubre de 1995
| Ponente | D. LUIS MARTINEZ-CALCERRADA GOMEZ |
| Número de Recurso | 2689/1991 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Número de Resolución | 0915 |
| Fecha de Resolución | 27 de Octubre de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a
En la Villa de Madrid, a 27 de Octubre de 1.995. Visto por la Sala
Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen
indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de
apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de La Coruña,
como consecuencia de autos de Juicio de Desahucio, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia núm. Dos de los de Santiago de Compostela, sobre
Desahucio de explotación minera por expiración del término e infracción de
condiciones contractuales; cuyo recurso fue interpuesto por DON Silvio, representado por el Procurador de los Tribunales don
Rafael Gamarra Megias y asistido en el acto de la Vista por el Letrado don
José María Carballal Sanjurjo; siendo parte recurrida la Entidad Mercantil
"MÁRMOLES PUENTELEDESMA, S.L., hoy por cesión, "EXPLOTACIÓN DE ROCAS
INDUSTRIALES Y MINERAS, S.A." (ERIMSA), representada por el Procurador don
Argimiro Vázquez Guillén y asistida en el acto de la Vista por el Letrado
don Antonio Reinoso Mariño.ANTECEDENTES DE HECHO
-
-El Procurador de los Tribunales don Ángel Regueiro Sánchez, en
nombre y representación de la Entidad Mercantil "Mármoles Puenteledesma,
S.L.", formuló ante el Juzgado de 1ª Instancia de Santiago de Compostela,
demanda de juicio de desahucio, sobre Desahucio de explotación minera por
expiración del término e infracción de condiciones contractuales, contra
don Silvio; estableciendo los hechos y fundamentos de
derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando sentencia por la
que se decrete haber lugar al desahucio del arrendatario de la DIRECCION000" por haber expirado el plazo de arrendamiento y haber infringido
el arrendatario las condiciones estipuladas en el contrato, condenándole a
reconocerlo así y a hacer suelta y dejación de la mina arrendada y
entregarla a disposición de la arrendadora, bajo apercibimiento de
lanzamiento.- Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció
en los autos en su representación el Procurador don Oscar García Píccoli,
que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de
derecho que estimó pertinentes, para terminar suplicando sentencia en la
que desestimando la demanda de desahucio formulada por "Marmoles
Puenteledesma, S.A.", se absuelva de la misma a mi representado, con
expresa imposición de todas las costas del juicio al actor.- Convocadas las
partes a la comparecencia establecida en el art. 691 L.E.C., esta se
celebró el día señalado sin avenencia.-Recibido el pleito a prueba se
practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente.- Unidas
a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia
poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un
resumen de las mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los
autos en poder del Sr. Juez para dictar sentencia.- El Sr. Juez de 1ª
Instancia núm. Dos de Santiago de Compostela, dictó sentencia de fecha 16
de febrero de 1989, con el siguiente FALLO: "Que con estimación de la
demanda rectora en los presentes autos, formulada por el Procurador don
Ángel Regueiro Sánchez en nombre y representación de la entidad mercantil
"MÁRMOLES PUENTELEDESMA, S.L.", DEBO DECLARAR Y DECLARO HABER LUGAR AL
DESAHUCIO del arrendatario DON Silviode la mina "DIRECCION000" arrendada al mismo en escritura pública de 11 de julio de 1983,
por haber expirado el término del arrendamiento condenando a dicho
demandado a reconocerlo así, y a hacer suelta y dejación de la mina
arrendada y a entregarla a disposición de la arrendadora dentro del plazo
legal, bajo apercibimiento de lanzamiento si no la desalojase, imponiendo
las costas de esta primera instancia al citado demandado".
-
- Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de 1ª
Instancia, por la representación de la parte demandada y tramitado recurso
con arreglo a derecho, la Sección Cuarta de lo Civil de la Audiencia
Provincial de La Coruña,, dictó sentencia con fecha 18 de febrero de 1991,
con la siguiente parte dispositiva.- FALLAMOS: "Confirmando la Sentencia
dictada con fecha 16 de febrero de 1989 por el Juzgado de Primera Instancia
núm. Dos de Santiago de Compostela en el juicio de desahucio núm. 355 de
1988, y estimando la demanda iniciadora del mismo, interpuesta por la
entidad "Mármoles Puenteledesma, S.L.), hoy, por cesión "Explotaciones de
Rocas Industriales y Mineras, S.A." (ERIMSA), contra don Silvio, declaramos haber lugar al desahucio del demandado de la DIRECCION000", arrendada al mismo en escritura pública de 11 de julio de 1983,
por haber expirado el término del arrendamiento; por lo que condenamos a
dicho demandado a reconocerlo así y a hacer suelta y dejación de la mina
arrendada a disposición de la entidad arrendadora dentro del plazo legal,
bajo apercibimiento de lanzamiento si no la desalojase. Se imponen al
demandado y apelante las costas de ambas instancias".
-
- El Procurador de los Tribunales don Rafael Gamarra Megias, en
nombre y representación de DON Silvio, ha interpuesto
recurso de Casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Cuarta
de la Audiencia Provincial de La Coruña, en fecha 18 de febrero de 1991,
con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO: "Se ampara en el número 2º
del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del
Procedimiento. La Sentencia, recaída en un juicio de desahucio infringe el
artículo 484.1º de la L.E.C....".- SEGUNDO: "Se ampara en el número 5º del
art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas
del ordenamiento jurídico, aplicables al caso, siguiente: Artículos 1281 y
º285 del C.c.".-TERCERO: "Se ampara en el núm. 3º del artículo 1692 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de la siguiente norma del
ordenamiento jurídico, aplicable al caso: Artículo 1543 del C.c.".-
-
- Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se
señaló para la celebración de vista pública EL DÍA 10 DE OCTUBRE DE 1995,
en que ha tenido lugar.
HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. DON LUIS MARTÍNEZ-
CALCERRADA GÓMEZ
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia
núm. 2 de Santiago de Compostela, de 16 de febrero de 1989, resolviendo el
juicio de desahucio promovido por la actora por la que se estima la demanda
interpuesta por ésta (Mercantil Marmoles Puenteledesma, S.L.) frente al
demandado (Silvio) en virtud del cual, se declara haber
lugar al desahucio del arrendatario codemandado, de la DIRECCION000"
arrendada al mismo en escritura pública de 11 de julio de 1983, por haber
expirado el término del arrendamiento, con los demás efectos que se
establecen; pues habida cuenta el contenido de la escritura pública
indicada, donde se pactó la duración de la explotación de 5 años, en su
cláusula 2ª y según la interpretación que se especifica en la misma, es
evidente que la duración de dicho arrendamiento había expirado en 10 de
julio de 1988, y que no habiéndose producido la tácita reconducción procede
estimar la demanda, con independencia de que no se constaten los
incumplimientos imputados al arrendatario en el escrito de demanda
(previamente en sus FF.JJ. 2º y 3º, se rehusaron la excepción de
incompetencia e inadecuación de procedimiento alegados por la demandada);
apelada dicha decisión por la demandada, se resolvió el recurso por la
Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de La Coruña, en 18 de febrero de
1991, confirmando la citada sentencia en todas sus partes, y con base a la
siguiente línea decisoria: en su F.J.1º, se dice, que en el acto de la
vista por parte del actor apelado se insistía en su pretensión de que se
declarase firme la sentencia recurrida, por insuficiencia de la
consignación de las rentas efectuadas simultáneamente a la interposición
del recurso, materia que deviene firme; en el F.J.3º, se afirma que la
única cuestión a decidir, son las alegaciones de la parte apelante, esto
es, sobre la interpretación que ha de darse a la expresión "tiempo
determinado" del art. 1543 C.c., otra sobre la interpretación de los
términos de la cláusula 2ª del contrato litigioso, en donde la parte
apelante sostiene que se estipuló una prorroga anual del plazo judicial de
5 años a exclusiva voluntad del arrendatario, afirmando la Sala "a quo"que
dicha interpretación no puede sostenerse con los términos de citada
cláusula, que no necesita ninguna interpretación sino que se esté a su
sentido literal, tal y como dice el párrafo 1º del art. 1281 C.c., por lo
que no puede sino insistirse, que la expresión "en cuyo caso el Sr. Silvio
pagará las anualidades restantes hasta los 5 años pactados", tras hablar de
la facultad arrendaticia de finalizar el contrato, evidencia que le asistía
la misma exclusivamente dentro del periodo inicial de 5 años; al señalar -
se añade- que el plazo inicial es prorrogable por anualidades, sólo entraña
determinar la duración de la prórroga en los supuestos de tácita
reconducción aquí no concurrente; en el F.J. 4º, en cuanto las alegaciones
del apelante sobre la interpretación de la expresión "tiempo determinado"
del art. 1543 y conforme a la jurisprudencia que se cita, se hace constar
que no es posible un pacto por el cual se atribuya a la arrendataria la
facultad de prolongar el arriendo por tiempo indeterminado, todo lo que
conduce a la confirmación de la sentencia apelada; la cual es objeto del
presente recurso de casación, con base a los motivos que son objeto de
examen por parte de la Sala.
En el PRIMER MOTIVO, se denuncia al amparo del art.
1692.2 L.E.C., la inadecuación de procedimiento por cuanto se manifiesta
que habida cuenta la complejidad del presente contrato de arrendamiento, no
puede discutirse en un procedimiento sumario como el de desahucio, por lo
que hay una evidente inadecuación de procedimiento al tratarse de un
contrato complejo en donde no sólo se dilucida su tiempo de duración, sino
el cumplimiento de las obligaciones pactadas entre las partes. El motivo
debe rehusarse, ya que, en caso alguno, las circunstancias de la supuesta
complejidad puede determinar la inobservancia de que los litigios como el
presente, -amparados en lo dispuesto en el art. 1569 C.c.-, no tengan que
tramitarse por las normas de los arts. 1561 y ss. Título XVII del Libro II,
sobre los juicios de desahucio de la L.E.C., amén de que dicha alegación,
aún cuando se adujo en la primera instancia y fue debidamente contestada
por el juzgador en su F.J.3º, no se reprodujo en el trámite de apelación
por lo que viene a resultar intempestiva la misma, por lo cual, el motivo
ha de rehusarse. En el SEGUNDO MOTIVO se denuncia, al amparo del art.
1692.5º L.E.C., la infracción de las normas del ordenamiento jurídico
aplicadas al caso, arts. 1281 y 1285 C.c.; y se critica así la
argumentación interpretadora que la Sala efectúa de lo expresamente
establecido por las partes en la cláusula 2ª del contrato de arrendamiento
contenido en la escritura pública de 11 de julio de 1983, sosteniendo que
la interpretación habrá de ser la conforme a la tesis sostenida en el
recurso. En el TERCER MOTIVO se denuncia, por igual vía, la infracción de
lo dispuesto en el art. 1543 C.c., sobre la expresión por tiempo
determinado, al afirmar la Sala, que ello es incompatible con el pacto que
deja a voluntad del arrendatario al prorrogar el contrato de arrendamiento
al manifestar que dicho pacto es contrario a la naturaleza temporal de tal
contrato; que desde luego, de los tres elementos que se intercalan en la
descripción del art. 1543, los dos primeros son esenciales, no siéndolo el
relativo al tiempo determinado; que desde luego hoy en día no existe
ninguna razón que se oponga a que la duración del contrato de arrendamiento
pueda dejarse a la propia voluntad del arrendatario, si así está
específicamente pactado. La Sala procede a contestar estos motivos:
En el SEGUNDO MOTIVO se denuncia las normas de
interpretación contenidas en los arts. 1281 y 1285 C.c. en que ha incurrido
la Sala al entender que no se había pactado en el contrato esa facultad de
prorrogarlo a favor de la arrendataria; que la tesis que sostiene el F.J.3º
es inadecuada e incumple la propia literalidad del contrato referido en su
citada cláusula. Y el motivo ha de prosperar porque en efecto, partiendo
del tenor literal de dicha cláusula, hay que analizar los distintos
supuestos de hecho que en la misma se contemplan: 1º) de forma terminante,
se establece que el plazo de arrendamiento lo es por un plazo de 5 años,
prorrogable por anualidades; esto es, sin más, induce a pensar que el plazo
de duración es de 5 años, y que la prórroga -obviedad, sin duda-, provendrá
tras la expiración de dicho plazo de duración, por cuanto no es posible
hablar de prórroga de un contrato de arrendamiento cuando se está dentro
del tracto convenido; 2º) que esa regla general, según la cláusula, se
excepciona cuando sea el propio arrendatario quien notifique a la
arrendadora por carta certificada, con 90 días de antelación, la
finalización del mismo; de lo que, es indiscutible se está permitiendo que
ese plazo de duración puede perfectamente enervarse o interrumpirse por
facultad del arrendatario cuando expresamente se lo notifique así a la
arrendadora por carta certificada, con 90 días de antelación a la
finalización del mismo; y en el caso de autos, no existe, en absoluto, esa
conducta expresa y terminante por parte del arrendatario, de notificar a la
arrendadora su voluntad de finalizar el contrato, no pudiendo entenderse
que cumple esa finalidad la referencia que en la primera sentencia se hace
al acta notarial de 14 de enero de 1988, -sic-, en su F.J.4º, por lo demás,
aspecto este silenciado en la propia sentencia recurrida; 3º) la propia
cláusula expresa como consecuencia de la anterior, que el Sr. Silviopagará
las anualidades restantes hasta los 5 años pactados; porque claro, que esta
previsión colma de sentido razonable la adecuada interpretación de lo
pactado en susodicho contrato de arrendamiento, en la idea de que,
efectivamente, cuando por parte del Sr. Silviose interrumpa el tracto
convenido o la duración quinquenal del contrato de arrendamiento, entonces,
se le viene como a sancionar económicamente en la misma línea de la análoga
hipótesis arrendaticia ordinaria, al establecer, que, con independencia de
que finalice el contrato, anticipadamente, él deberá satisfacer no
obstante, el canon establecido a las anualidades que restan hasta que
transcurran los 5 años establecidos; quiere decirse pues, que con esos
supuestos contemplados en la cláusula 2ª unido al sentido de la cláusula
XIV que expresamente contempla esas prórrogas después del transcurso del
plazo de duración previsto de 5 años., la interpretación no es la sostenida
en la sentencia recurrida (que viene hasta apoyarse en una tácita
recondución del art. 1566 C.c. no mencionada en la "ratio Petendi" de la
acción), sino la que se sostiene en el motivo, o sea que se establecía una
previsión de prórroga unilateralmente concedida al arrendatario, y que, en
consecuencia, salvo que se enervase o no se utilizase por el mismo, el cual
podía interrumpir incluso el tracto de la duración de 5 años, susodicho
contrato era prorrogable por la exclusiva voluntad del arrendatario;
voluntad que indiscutiblemente ha venido manifestándose, por lo cual, no es
posible acceder al desahucio por expiración del término, por lo que el
motivo ha de aceptarse. En el TERCER MOTIVO se denuncia la infracción del
art. 1543 C.c., en cuanto al entendimiento que se hace por la Sala de lo
dispuesto en el art. 1543 de la expresión "por tiempo determinado", y al
respecto se subraya, que , sin perjuicio de la versión correcta que la Sala
hace del requisito del tiempo determinado, debe manifestarse, para acoger
también el motivo, que esta referencia legal al concepto del arrendamiento
de cosas, deberá, en cuanto al requisito del tiempo determinado, acomodarse
a lo libremente pactado por las partes, en uso de la libertad contractual
conferida como principio general en el art. 1255 C.c.; en consecuencia, si
se establece tal arrendamiento de cosas y se fija con respecto al tiempo,
no sólo la previsión de su duración, sino la posibilidad de la prórroga del
mismo por voluntad unilateral de la arrendataria, ésto, desde luego ha de
prevalecer, y ello con independencia de que tampoco sea esa versión
proclive a habilitar un contrato de duración indefinida, por cuanto que
(como acertadamente se dice en el motivo) tal riesgo, aunque existiese, no
por eso desnaturaliza el contrato de arrendamiento, para lo que es
suficiente aplicar por analogía toda una sociología locatícia existente en
la actualidad, en donde la prórroga del contrato funciona a la exclusiva
voluntad del propio arrendatario; por lo cual, con la admisión del motivo,
procede estimar el recurso con los demás efectos derivados, debiendo actuar
conforme a los términos en que está planteado el debate a tenor de lo
dispuesto en el art. 1715.3 L.E.C., dictar la resolución correspondiente, y
en ese sentido deberá rechazarse la demanda, absolviendo de la misma a la
parte demandada, ya que no se ha producido la expiración del término al
funcionar el contenido pactado en la susodicha cláusula 2ª de la escritura
en la que se concretó el contrato de arrendamiento de la explotación
minera, en la calendada fecha de 11 de julio de 1983, por lo que procede,
con la ESTIMACIÓN DEL RECURSO, dictar la resolución correspondiente, sin
que a tenor del art. 1715.2º L.E.C., proceda imposición de costas en
ninguna de las instancias, al hacer uso el tribunal que juzga de la
salvedad que preceptuan los arts. 523, 710 y 673 de dicha Ley, aplicables
en su caso, al litigio.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida
por el pueblo español.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE
CASACIÓN interpuesto por DON Silvio, contra la Sentencia
pronunciada por la Sección Cuerta de la Audiencia Provincial de La Coruña,
en fecha 18 de febrero de 1991, dejando sin efecto la demanda formulada por
Mármoles Puenteledesma S.L. (hoy por cesión "Explotaciones de rocas
industriales y Mineras, S.A.), contra el hoy recurrente Sr. Silvio,
absolviendo de la misma a dicha parte demandada, sin especial imposición de
costas en ninguna de las instancias y con devolución del depósito
constituido. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada
Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día
remitidos.
ASÍ por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN
LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos. EDUARDO FERNANDEZ-CID DE TEMES.-LUIS MARTÍNEZ-
CALCERRADA Y GÓMEZ.-ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS.-RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.-
Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. DON LUIS
MARTÍNEZ-CALCERRADA GÓMEZ, Ponente que ha sido en el trámite de los
presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del
Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma,
certifico.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
-
STS 1029/2000, 14 de Noviembre de 2000
...la posibilidad de prorrogarlo hasta veinte (voluntad unilateral de la arrendataria que en su caso debe prevalecer, como dice la Sentencia de 27 de octubre de 1995), y ello supone que tal acto excede de los de administración, como ha declarado reiteradamente esta Sala (Sentencias, entre otra......
-
SAP Valencia 253/2005, 27 de Abril de 2005
...pues, con la naturaleza del arriendo que éste lo sea por tiempo indefinido ( Ss.T.S. 7-6-79, 15-10-84, 17-11-84, 17-9-87, 26-2-92, 27-10-95 ...). Pero es que, además, se ha de significar que el art. 1581 del C.C . en su párrafo segundo establece que "en todo caso cesa el arrendamiento, sin ......