STS 654/1994, 4 de Julio de 1994

PonenteD. FRANCISCO MORALES MORALES
Número de Recurso2550/1991
ProcedimientoRECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución654/1994
Fecha de Resolución 4 de Julio de 1994
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a cuatro de Julio de mil novecientos noventa y cuatro.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el doble recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Manzanares, sobre reclamación de cantidad; cuyo primer recurso ha sido interpuesto por DOÑA Flora y DON Luis María , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª María Teresa Rodríguez Pechín y defendidos por el Letrado D. Pedro Bravo y el segundo recurso interpuesto por DON Rogelio , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª María Africa Martín Rico y asistido por el Letrado D. Adolfo Arance Casero; siendo parte recurrida D. Íñigo , representado por el Procurador D. Federico Pinilla Peco y asistido por el Letrado D. Joaquín Fernández Rodríguez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Procurador D. Manuel Baeza Rodríguez en nombre y representación de D. Íñigo , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Manzanares, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra D. Luis María , Dª Flora , y contra D. Rogelio , alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se condene a los cónyuges D. Luis María y Dª Flora al pago de la cantidad de cuatro millones de pesetas y a D. Rogelio al pago de tres millones de pesetas, Todo ello con imposición de costas a los demandados.

SEGUNDO

Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos la Procuradora Dª Pilar García de Dionisio Montemayor en representación de los cónyuges Dª Flora y D. Luis María , quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se desestimara la demanda absolviendo a sus representados de todos los pedimentos imponiendo al actor las costas del juicio.

Igualmente se personó en autos la Procuradora Dª Gabriela Moraga Carrascosa en representación de

D. Rogelio , quien contestó a la demanda, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que desestimando la demanda deducida contra su mandante lo absuelva de todos sus pedimentos e imponga las costas a la parte actora.

TERCERO

Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

CUARTO

El Ilmo. Sr. Juez de Primera Instancia del Juzgado de Manzanares, dictó sentencia en fecha veintiséis de marzo de mil novecientos noventa, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Baeza, debo condenar y condeno a que losdemandados D. Luis María y su esposa Dª Flora paguen solidariamente a D. Íñigo la cantidad de cuatro millones de pesetas, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y debo condenar y condeno al demandado D. Rogelio a que pague a D. Íñigo la cantidad de tres millones de pesetas más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. Imponiendo expresamente y por mitad las costas de este procedimiento a D. Luis María y Dª Flora y la otra mitad a D. Rogelio ."

QUINTO

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete dictó sentencia en fecha veintidós de Mayo de mil novecientos noventa y uno, cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por los apelantes primeros Luis María Y Flora , y el apelante D. Rogelio , contra la sentencia dictada en veintiséis de Marzo de mil novecientos noventa, por el Sr. Juez de Primera Instancia de Manzanares, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución impugnada, con imposición a los recurrentes de las costas causadas en esta apelación."

SEXTO

La Procuradora Dª María Teresa Rodríguez Pechín en nombre y representación de Dª Flora y su esposo D. Luis María , interpuso recurso de casación con apoyo en un único motivo, con sede procesal en el ordinal quinto del artículo 1692 de la L.E.C. (en su redacción anterior a la hoy vigente).

SEPTIMO

La Procuradora Dª Africa Martín Rico en representación de D. Rogelio , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO: Al amparo del art. 1692, nº 4 de la L.E.C. por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos y demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. SEGUNDO.- Al amparo del art. 1692, nº 4 por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos y demuestran la equivocación del Juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. TERCERO.- Al amparo del art. 1692, nº 4, por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos y demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. CUARTO.- Al amparo del art. 1692, nº 5, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. QUINTO.- Al amparo del art. 1692, nº 5, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate. SEXTO.- Al amparo de lo dispuesto en el art.1692, nº 5, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate.

OCTAVO

Admitidos los recursos y evacuados los trámites de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 16 de Junio de 1994.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MORALES MORALES

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Los antecedentes previos de que ha de partirse son los siguientes: Primero. D. Luis María encomendó verbalmente al Agente de la Propiedad Inmobiliaria de Ciudad Real, D. Íñigo , la gestión de la venta de dos fincas rústicas (una de ellas, denominada " DIRECCION000 ", sita en términos municipales de Bolaños de Calatrava y de Moral de Calatrava, y la otra, procedente del Quinto denominado Barranco de Paños, también conocido por DIRECCION001 , sita en término municipal de Bolaños de Calatrava), que el Sr. Luis María decía eran de su propiedad y de su esposa.- Segundo. Tras haber encontrado como posible comprador a D. Rogelio y habiéndolo puesto en relación con los vendedores, el referido Agente de la Propiedad Inmobiliaria, D. Íñigo , redactó un documento privado de compraventa, de fecha 10 de Febrero de 1989, por el que los esposos D. Luis María y Dª Flora , que se titulaban dueños en pleno dominio de las dos expresadas fincas rústicas (que se describen, en cuanto a su situación y linderos, en la cláusula 1ª), vendían las mismas, "libres de toda carga y gravamen", a D. Rogelio , que decía comprarla, por el precio total de doscientos tres millones (203.000.000) de pesetas, de las que el comprador Sr. Rogelio pagó a los vendedores cinco millones de pesetas en el acto de la firma de dicho contrato y el resto del aludido precio se obligó a pagarlo en los siguientes plazos (especificados en la cláusula 2ª): noventa y cinco millones de pesetas, a la firma de la correspondiente escritura pública; cincuenta millones de pesetas, el 31 de Diciembre de 1989; y cincuenta y tres millones de pesetas, el 31 de Agosto de 1990. En la cláusula 3ª se estipuló que: "El otorgamiento de escritura pública tendrá lugar dentro del período de 34 días, es decir hasta el día 14 de Marzo del año en curso".- La cláusula 4ª expresa literalmente lo siguiente: "Esta compraventa ha sido gestionada por el Agente Colegiado de la Propiedad Inmobiliaria D. Íñigo , a quien ambas partes pagarán la comisión legal con arreglo a la siguiente forma: 4.000.000 (CUATRO MILLONES DE PESETAS) pagadas por la parte vendedora y 3.000.000 (TRES MILLONES DE PESETAS) por la parte compradora".En la cláusula quinta y última de dicho contrato, ambas partes contratantes se someten expresamente a la jurisdicción de los Tribunales de Manzanares (Ciudad Real) para cualquier cuestión derivada de dicho contrato.- Tercero. Mediante carta de fecha 28 de Marzo de 1989, D. Luis María comunicó al Agente de la Propiedad Inmobiliaria Sr. Íñigo que el expresado contrato no había podido llegar a buen fin, por incumplimiento del comprador Sr. Rogelio , por lo que "con el envío de la presente (dice textualmente el párrafo último de dicha carta) el que suscribe queda exonerado con Vd. de todo tipo de obligación presente o futura derivada del contrato suscrito en su día, lamentando la situación que se ha creado motivada única y exclusivamente por la negativa del comprador de cumplir su compromiso y poniéndome a su disposición para si mi testimonio pudiera tener algún valor en cualquier contienda judicial que Vd. entablara con el Sr. Rogelio , en defensa de sus legítimos derechos profesionales".

SEGUNDO

Con base en los expresados antecedentes previos, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria D. Íñigo promovió contra los esposos D. Luis María y Dª Flora (vendedores) y contra D. Rogelio (comprador) el proceso de que este recurso dimana, en el que, reclamando el pago de la comisión que dice corresponderle por su mediación en el ya expresado contrato de compraventa, postuló se condene a los demandados a pagarle las siguientes cantidades: los referidos esposos, cuatro millones de pesetas; y el Sr. Rogelio , tres millones de pesetas.

Los esposos demandados se opusieron a la pretensión del actor, para lo que adujeron, en esencia, que el contrato de compraventa no había alcanzado buen fin, por incumplimiento del comprador, por lo que habían decidido tenerlo por resuelto. Por su parte, el codemandado Sr. Rogelio también se opuso a la demanda, alegando, sustancialmente, que, después de firmado el ya referido documento privado de compraventa, había tenido conocimiento en el Registro de la Propiedad de que las dos fincas objeto del contrato estaban gravadas y que una de ellas, además, no era propiedad de los esposos vendedores, sino que pertenecía a la entidad mercantil "Compañía Manchega de Productos Agrarios, S.A.", por lo que el demandante Agente de la Propiedad Inmobiliaria no había cumplido con sus obligaciones profesionales, al no comprobar previamente la situación de las fincas en el Registro de la Propiedad, no darle a conocer a él (como posible comprador) las expresadas circunstancias registrales de las fincas y no consignar las mismas en el referido documento privado de compraventa (que redactó el propio Agente de la Propiedad Inmobiliaria), sino que en dicho documento hizo constar escuetamente que las dos aludidas fincas pertenecían en pleno dominio a los esposos vendedores y que éstos las vendían "libres de toda carga y gravamen".

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete, por la que, confirmando la de primera instancia, estima íntegramente la demanda y condena a los codemandados, respectivamente, a pagar al actor las cantidades ya dichas.

Contra la referida sentencia de la Audiencia han interpuesto sendos recursos de casación los demandados esposos D. Luis María y Dª Flora (con un motivo) y el codemandado D. Rogelio (con seis motivos).

Aunque los referidos recursos han sido formalizados por el orden cronológico anteriormente expuesto, como quiera que el articulado por el demandado Sr. Rogelio (con los ya dichos seis motivos integradores del mismo) es el que verdaderamente somete a esta revisión casacional la cuestión nuclear debatida en el proceso, con todas las concretas y específicas circunstancias concurrentes en la misma, mientras que el interpuesto por los codemandados esposos (con un solo motivo) no alude a la totalidad de las expresadas circunstancias, razones de sistemática casacional aconsejan examinar dichos recursos por orden inverso al de la cronología de su formalización, comenzando por el interpuesto por el Sr. Rogelio .

TERCERO

La sentencia recurrida, después de hacer constar que la naturaleza del contrato de corretaje implica que la gestión del mediador ha de considerarse cumplida cuando llega a poner de acuerdo a las partes y éstas celebran el correspondiente contrato, desde cuyo momento tiene derecho a cobrar su comisión, con plena independencia de que el referido contrato (objeto de la mediación) llegue o no a consumarse, agrega textualmente lo siguiente: "y sin que se pueda señalar con cierto grado de validez en derecho que no existía hoja escrita del encargo encomendado al mismo, por resultar probado que el documento privado de compraventa se redactó por la persona del corredor de fincas, y sin que la denunciada cualidad de figurar libres de cargas los bienes sea atendible por aparecer pendiente de otorgar la oportuna escritura de cancelación registral la hipoteca cuya deuda que viene a garantizar estaba abonada, así como la titularidad de uno de los inmuebles pertenecía a una sociedad de la que eran socios mayoritarios los vendedores, y cuyos extremos eran conocidos por la persona del comprador al que le interesaba la operación, como resulta de haberse obligado mediante la autorización del documento privado, origen de la controversia y de la procedencia de la reclamación deducida por el agente mediador, debiendorechazar recurso de apelación entablado por los demandados, confirmar resolución recurrida y costas de la alzada a los recurrentes por ser preceptivas" (Fundamento jurídico segundo y último de la sentencia recurrida).

CUARTO

El motivo primero del recurso del demandado Sr. Rogelio (que es el que va a ser examinado en primer lugar, como ya se dijo) aparece textualmente formulado así: "Al amparo del art. 1692, núm. 4º por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos y demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. El contrato celebrado entre comprador y vendedores, suscrito por el agente de la propiedad inmobiliaria es nulo de pleno derecho, al no concurrir los requisitos del art. 1261, , en relación con el art. 1265, ambos del Código Civil". Prescindiendo, por un lado, de las referencias que en el alegato del motivo se hacen a los citados artículos del Código Civil, cuya invocación es totalmente extraña a un motivo por error en la apreciación de la prueba (antiguo ordinal cuarto), que es el aquí utilizado, y, por otro lado, de las persistentes alusiones que el recurrente hace a la nulidad del contrato de compraventa, que fué instrumentado en el documento privado de fecha 10 de Febrero de 1989 (al que nos hemos referido en el apartado segundo del Fundamento jurídico primero de esta resolución), pues este proceso no tiene por objeto la determinación de la validez o nulidad de dicho contrato, sino la reclamación que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria Sr. Íñigo hace del pago de la comisión correspondiente a su mediación en la celebración del mismo, prescindiendo de todo ello, decimos, hemos de atender solamente (al examinar este motivo y los que le siguen) al núcleo esencial de la cuestión debatida en este litigio que, aunque defectuosamente expresada por el recurrente, es la atinente a determinar si el referido Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con cuya mediación se celebró el aludido contrato, que fué redactado por él mismo, cumplió o no adecuadamente los deberes profesionales que le incumben en su referida condición de mediador, y de cuyo extremo no se ocupa en absoluto la sentencia recurrida. Entendiendo que el presente motivo se articula (aunque no con la exigible precisión técnica) bajo esa única y exclusiva perspectiva impugnatoria, el recurrente denuncia, como errores probatorios, los de que, en la fecha de celebración del expresado contrato, una de las fincas (la llamada " DIRECCION000 ") se hallaba gravada con una hipoteca en favor de la Caja Rural Provincial de Ciudad Real, en garantía de un principal de diecisiete millones de pesetas más otros diez millones ochocientas cincuenta mil pesetas para intereses y costas, y la otra finca (la llamada " DIRECCION001 ") no era propiedad de los esposos vendedores, sino de la entidad mercantil "Compañía Manchega de Productos Agrarios, S.A." y, además, se hallaba sujeta a una condición resolutoria explícita por el aplazamiento del pago del precio de la misma, documentado éste en cinco letras de cambio de ochocientas mil pesetas cada una, con vencimiento a los días 15 de Febrero de los años 1989 a 1993 y la afección al pago de la liquidación complementaria que pudiera girarse por el impuesto de transmisiones, nada de lo cual, dice el recurrente, se lo hizo saber el Agente de la Propiedad Inmobiliaria Sr. Íñigo ni tampoco lo consignó en el contrato de compraventa que él mismo redactó. Para evidenciar dichos errores probatorios, que dice denunciar, el recurrente cita la certificación del Registro de la Propiedad de Almagro, obrante a los folios 36 y 41 de los autos. Aunque la sentencia recurrida, en su lacónico Fundamento jurídico segundo (que, en lo que respecta a los extremos aquí examinados, ha sido transcrito literalmente en el Fundamento tercero de esta resolución), no deja de reconocer los expresados extremos (salvo el referente a la ya dicha condición resolutoria explícita a que está sometida la segunda de las mencionadas fincas, a la que no se refiere absolutamente para nada), el presente motivo, bajo la antes expresada perspectiva impugnatoria en que el mismo se entiende articulado, ha de ser estimado, ya que la sentencia recurrida no ha considerado probado que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria demandante no hizo saber las relatadas y transcendentes circunstancias registrales de las fincas al comprador Sr. Rogelio , sin que sea aceptable la escueta afirmación que la referida sentencia hace de que dichos extremos "eran conocidos por la persona del comprador al que le interesaba la operación, como resulta de haberse obligado mediante la autorización del documento privado origen de la controversia", pues el referido comprador a lo que prestó su consentimiento fué al meritado contrato de compraventa en los simplistas términos en que los redactó el propio Agente de la Propiedad Inmobiliaria, o sea, haciendo constar en el mismo que las dos aludidas fincas pertenecían en pleno dominio a los esposos vendedores y que éstos las vendían "libres de toda carga y gravamen", pero no aparece probado que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria hiciera saber al comprador, como era su deber, según luego se dirá, que la segunda de las expresadas fincas no era propiedad de los esposos vendedores, sino de una sociedad anónima, y que la misma, además, se hallaba sujeta a la ya dicha condición resolutoria explícita (aparte de la hipoteca que gravaba la primera, aunque luego fué cancelada), cuyas circunstancias, no obstante la trascendencia de las mismas, tampoco las consignó el Agente de la Propiedad Inmobiliaria en el simplista documento privado de compraventa, que él mismo redactó.

QUINTO

Por el motivo segundo, con la misma sede procesal que el anterior (ordinal cuarto, en su redacción anterior a la hoy vigente) se denuncia un nuevo error de hecho en la apreciación de la prueba, que el recurrente (invocando también los artículos 1281 y 1282 del Código Civil) hace consistir, en esencia, en que la sentencia recurrida, según dice, no ha tenido en cuenta que la cláusula 4ª del contrato decompraventa de 10 de Febrero de 1989 (que ha sido transcrita literalmente -dicha cláusula- en el apartado segundo del Fundamento jurídico primero de esta resolución) aparece redactada después de aquella otra (la 3ª) en que se señala el plazo dentro del cual habrá de otorgarse la correspondiente escritura pública de compraventa y que, además, en dicha cláusula 4ª, al referirse al pago de su comisión al Agente de la Propiedad Inmobiliaria, se utiliza el verbo correspondiente en tiempo de futuro, cuando dice ".... a quien ambas partes pagarán la comisión legal.....", de todo lo cual pretende el recurrente obtener la conclusión de

que el pago por los contratantes de la repetida comisión al Agente mediador estaba supeditada al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. Después de decir, una vez más, que el medio casacional aquí utilizado (antiguo ordinal cuarto) no se compadece con la invocación de precepto jurídico alguno como supuestamente infringido, el expresado motivo ha de ser desestimado, pues con el mismo no se denuncia ningún concreto error de hecho en la apreciación de la prueba, único tema incardinable en el medio impugnatorio utilizado, sino una cuestión de estricta hermenéutica contractual, referente a la cláusula 4ª del repetido contrato, cuyo sometimiento a la revisión casacional tiene un cauce procesal correcto (antiguo ordinal quinto), que es el utilizado para el motivo quinto que, por la íntima conexión que guarda con el segundo, ha de ser ahora examinado, anteponiéndolo a los dos que le preceden (tercero y cuarto). Por dicho motivo quinto, con la apoyatura procesal ya dicha (antiguo ordinal quinto) y denunciando infracción de los artículos 1281, 1282 y 1285 del Código Civil, el recurrente viene a sostener, como ya lo hizo en el motivo segundo, que por la posición que en el contexto del contrato ocupa la cláusula 4ª (después de la que señala el plazo dentro del cual había de otorgarse la correspondiente escritura pública de compraventa) y por la utilización en dicha cláusula 4ª del verbo correspondiente en tiempo de futuro ("..... a quien ambas partes pagarán la comisión legal....") ha de entenderse, dice el

recurrente, que la intención de las partes fué la de que el derecho del Agente de la Propiedad Inmobiliaria al cobro de su comisión quedaba supeditado al otorgamiento de la mencionada escritura pública de compraventa, al que se refiere la cláusula 3ª. Aunque la sentencia recurrida (con el no muy plausible laconismo que caracteriza a toda su motivación jurídica) no se plantea tema alguno relativo a la interpretación de la expresada cláusula 4ª del contrato, el presente motivo quinto también ha de ser desestimado (como lo ha sido el segundo), pues la referida sentencia aplica correctamente la consolidada doctrina de esta Sala (a la que más adelante volveremos a referirnos), con arreglo a la cual el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, pacto expreso, éste último, que ni lo contiene la repetida cláusula 4ª, ni al tiempo en que en la misma se utiliza el verbo pagar (".... a quien ambas partes pagarán....") cabe atribuirle el sentido que hábilmente pretende darle el recurrente, ya que lo que claramente está indicando es el carácter vinculante e ineludible con que ambas partes se obligan a pagar al Agente mediador su comisión, a lo que ha de agregarse, en evitación de una equívoca intelección de lo que acaba de decirse, que el punto o tema nuclear de la cuestión debatida en este litigio no radica en determinar el momento a partir del cual nacía el derecho del Agente de la Propiedad Inmobiliaria al cobro de su comisión, sino en concretar si éste había cumplido o no los inexcusables deberes profesionales que le incumben, para que el contrato pudiera considerarse perfeccionado en los estrictos y correctos términos en que debió serlo, cuyo cumplimiento de los aludidos deberes condiciona, como es obvio, su derecho al cobro de dicha comisión, de lo que nos ocuparemos al examinar los tres motivos restantes.

SEXTO

En el motivo tercero, por el cauce procesal del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior), se denuncia error de hecho en la apreciación de la prueba, que el recurrente hace consistir en que la sentencia recurrida no ha tenido en cuenta el contenido de la información emitida por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, de Ciudad Real, acerca de las funciones, derechos y deberes que corresponden a dichos profesionales, cuya información obra unida al proceso (folio 103). Por los motivos cuarto y sexto, ambos con residencia procesal en el ordinal quinto del citado precepto de la Ley adjetiva civil (en su redacción anterior), se denuncia, respectivamente, infracción de los artículos 28, 1ª y 7ª, y 30 del Decreto de 4 de Diciembre de 1969 (en el cuarto) e infracción del artículo 1261-1º en relación con el 1265, ambos del Código Civil (en el sexto). Los tres expresados motivos han de ser examinados conjuntamente, toda vez que, aunque articulados por cauces procesales distintos, como acaba de decirse, tienen el mismo y único designio impugnatorio, cual es el de poner de manifiesto (aunque con no muy depurada precisión técnica) que el contrato de compraventa a que se refiere este litigio no llegó a perfeccionarse en los estrictos y correctos términos que correspondían a la real y verdadera situación jurídica y registral de las fincas, pues el Agente de la Propiedad Inmobiliaria no informó al comprador Sr. Rogelio de las mismas. Como ya se dejó apuntado en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución, y aquí es necesario reiterar con mayor extensión, es doctrina consolidada de esta Sala (véase la Sentencia de 22 de Diciembre de 1992 y las que en ella se citan) la de que en el contrato de mediación o corretaje, que es un contrato innominado "facio ut des", por el que una de las partes (elcorredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, en dicho contrato de corretaje, decimos, que se rige por la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos primero y segundo del Libro cuarto del Código Civil, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada. Pero la referida doctrina jurisprudencial, que aquí se ratifica, expresiva, en síntesis, de que, como norma general y salvo pacto expreso en contrario, el derecho del agente mediador al cobro de su comisión nace desde el momento mismo en que el contrato de compraventa (objeto de la mediación) queda perfeccionado, sin necesidad de esperar a la consumación del mismo, a la que ya es totalmente ajeno el Agente mediador, la referida doctrina jurisprudencial, repetimos, presupone, como es obvio, que el contrato de compraventa que se perfeccione sea el que corresponda a la verdadera situación jurídica y registral del inmueble o inmuebles que se tratan de vender, lo que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que interviene como mediador, tiene el deber profesional de averiguar y conocer, conforme le ordena el párrafo segundo del artículo 30 del Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, aprobado por el Decreto número 3248/69, de 4 de Diciembre, y de ponerlos en conocimiento de las dos partes y de responder de la exactitud de los datos que les facilite (números 1º y 7º del artículo 28 del citado Reglamento), nada de lo cual consta en el proceso que lo haya cumplido el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, demandante, Sr. Íñigo , pues hallándose la segunda de las fincas (la llamada " DIRECCION001 ") sujeta a una condición resolutoria explícita por el aplazamiento del pago del precio de la misma y afectada también al pago de la liquidación complementaria que pudiera girarse por el impuesto de transmisiones y no siendo, además, la referida finca propiedad de los esposos que aparecían como vendedores, sino que lo era de la entidad mercantil "Compañía Manchega de Productos Agrarios, S.A.", no sólo no dió a conocer dichas circunstancias al comprador Sr. Rogelio , pese a la trascendencia de las mismas, sino que en el simplista documento privado de compraventa de fecha 10 de Febrero de 1989, que el propio Agente redactó, se limitó a consignar que las dos referidas fincas pertenecían en pleno dominio a los esposos vendedores y que éstos las vendían "libres de toda carga y gravamen", cuando si, por haber cumplido el Agente de la Propiedad Inmobiliaria sus aludidos e inexcusables deberes profesionales, el comprador Sr. Rogelio hubiera conocido la real y verdadera situación jurídica y registral de las fincas, el mismo no habría prestado su consentimiento para que el contrato quedara perfeccionado en los equivocados términos en que lo fué. Por todo lo expuesto, los referidos motivos tercero, cuarto y sexto han de ser estimados.

SEPTIMO

Los mismos argumentos anteriormente desarrollados han de llevar también a la estimación del motivo único del recurso interpuesto por los esposos D. Luis María y Dª Flora , con sede procesal en el ordinal quinto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la hoy vigente), pues aunque formulado con no muy depurada precisión técnica, ya que no cita el precepto o preceptos jurídicos que considere infringidos y las Sentencias que cita de esta Sala de 2 de Diciembre de 1902 y 5 de Julio de 1946 no guardan relación con el tema litigioso debatido en este proceso, lo cierto es que el contrato de compraventa objeto de litis no llegó a quedar perfeccionado en los términos que correspondían a la verdadera situación jurídica y registral de las fincas correspondientes por incumplimiento por el Agente de la Propiedad Inmobiliaria demandante de sus inexcusables deberes profesionales, como se ha razonado extensamente en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución.

OCTAVO

El acogimiento de los motivos primero, tercero, cuarto y sexto del recurso interpuesto por el demandado Sr. Rogelio , así como del motivo único del recurso interpuesto por los codemandados esposos D. Luis María y Dª Flora , con las consiguientes estimación de ambos recursos y casación y anulación de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que ha de hacerse, según se desprende de lo razonado en el Fundamento jurídico quinto de esta resolución, en el sentido de desestimar totalmente la demanda formulada por D. Íñigo y absolver de todos los pedimentos de la misma a los demandados D. Luis María y su esposa Dª Flora y D. Rogelio ; no obstante la desestimación total de la demanda, dada la complejidad del tema debatido existen razones suficientes para no hacer expresa imposición de las costas de primera instancia, conforme a lo autorizado por el párrafo primero del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; tampoco procede hacer expresa imposición de las costas de segunda instancia, ni de las de los presentes recursos de casación; debiendo devolverse a los recurrentes los depósitos que respectivamente constituyeron.Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que estimando los recursos interpuestos, respectivamente, por la Procuradora Dª María-Teresa Rodríguez Pechín, en nombre y representación de los cónyuges D. Luis María y Dª Flora , y por la Procuradora Dª Africa Martín Rico, en nombre y representación de D. Rogelio , ha lugar a la total casación y anulación de la sentencia recurrida de fecha veintidós de Mayo de mil novecientos noventa y uno, dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Albacete en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 163/89 del Juzgado de Primera Instancia de Manzanares) y, en sustitución de lo resuelto en dicha sentencia, esta Sala acuerda que, desestimando totalmente la demanda formulada por D. Íñigo , debemos absolver y absolvemos de todos los pedimentos de la misma a los demandados D. Luis María y su esposa Dª Flora y D. Rogelio ; sin expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, ni de las de los presentes recursos de casación; devuélvanse a los recurrentes los depósitos que respectivamente constituyeron; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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