STS 64/1994, 9 de Febrero de 1994
| Ponente | D. GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| Número de Recurso | 1262/1991 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 64/1994 |
| Fecha de Resolución | 9 de Febrero de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a nueve de Febrero de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de Juicio de retracto, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia de Vinaroz, cuyo recurso fue interpuesto por D. Rogelio , representado por el Procurador
D.Isacio Calleja Calleja, y defendido por el Letrado D.Luis Pequeroles Ariño, en el que son recurridas DÑA. Lidia Y María Purificación , representadas por la Procuradora Dña.Pilar Rico Cadenas, y asistidas del Letrado D.Ramón Espuny Olmedo.
1. El Procurador D.Angel Giner Ribera, en nombre y representación de D. Rogelio , formuló demanda de retracto locaticio Urbano, contra Dña. Lidia , Dña. María Purificación , D. Carlos Jesús , Dña. Raquel y Dña. Camila , en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho, terminó suplicando se dictara sentencia por la que se declare que su poderdante D. Rogelio , como arrendatario y titular convencional de un derecho de retracto a su favor de la finca, señalada con el nº NUM000 , antes NUM001 , de la PLAZA000 de Vinaroz, tiene derecho al retracto de la misma y, en consecuencia, se condene a los demandados a pasar por la anterior declaración y que otorguen la correspondiente escritura pública de propiedad de dicha finca a favor de su poderdante, por el precio de cuatro millones ochocientas mil pesetas, todo ello con imposición de costas a los demandados por se preceptivas.
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- Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en su representación el Procurador D.Agustín Cervera Gasulla, en nombre y representación de todos los demandados excepto Dña. Camila , a quien se declaró en rebeldía quien contestó a la demanda con oposición al retracto intentado, y suplicando se dicte sentencia desestimando en todas sus partes la demanda, no dando lugar al retracto y en definitiva, absolviendo de todos los pedimentos de la misma a sus representados, con expresa imposición de costas al actor.
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- Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia de Vinaroz, dictó sentencia el 21 de Junio de 1.988, cuyo FALLO era el siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr.Giner Ribera, en representación de D. Rogelio , contra Dña. Lidia , Dña. Raquel , que litigan representados por el Procurador Sr.Cervera Gasulla, así como contra Dña. Camila , que se encuentra en situación procesal de rebeldía debo declarar y declaro que aquél actor tiene derecho al retracto de la finca señalada con el nº NUM000 , antes NUM001 de la PLAZA000 de Vinaroz y, en consecuencia, debo condenar y condeno a los demandados a que pasen por anterior declaración y a que otorguen la correspondiente escritura pública de propiedad de dicha finca a favor de D. Rogelio por el precio de cuatro millones ochocientas mil pesetas que deberán ser satisfechas por el actor, así como los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, debiendo igualmente correr por partes iguales con el pago de las costas procesales del presente procedimiento." SEGUNDO.- Apelada la anteriorsentencia por la representación de Dña. Lidia y Dña. María Purificación , D. Carlos Jesús y Dña. Raquel y D. Rogelio , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia el 12 de marzo de 1.991, cuya Parte Dispositiva era del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Estimando el recurso de apelación interpuesto por Dña. Lidia y otros contra la sentencia de 21 de Junio de 1.988 dictada por el Sr.Juez de Primera Instancia de Vinaroz en juicio de retracto arrendaticio seguidos con el nº 105/87, y con revocación total de la misma, declaramos no haber lugar al retracto planteado por D. Rogelio , absolviendo en consecuencia a los demandados de la demanda contra ellos formulada con imposición a la parte actora de las costas de primera instancia, y sin hacer pronunciamiento de las de esta alzada. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo."
1.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de D. Rogelio , con apoyo en el siguiente único motivo: Al amparo del nº 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por error en la apreciación de la prueba basada en documentos que obren en autos que demuestren la equivocación del juzgador sin resultar contradichos. Como preceptos fundamentales infringidos se citan los establecimientos en el artículo 1.214 y 1.257 y siguientes del Código Civil.
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- Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día 25 de enero del corriente, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. GUMERSINDO BURGOS PÉREZ DE ANDRADE
Se impugna en este recurso la sentencia recurrida utilizando un solo motivo, que se enuncia como textualmente se dice: "por error en la apreciación de la prueba, basada en documentos que obran en autos y que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos". En el desarrollo posterior de esta manifestación, se prescinde en absoluto de cualquier cita documental, y toda la argumentación que se hace, es la de denunciar la infracción de los artículos 1.214 y 1.257 del Código Civil, transcribiendo un párrafo de los fundamentos de la sentencia de apelación, que se dice está en contradicción con la sentencia de esta Sala de fecha 16 de febrero de 1.973.
El descrito planteamiento casacional está en abierta discrepancia con el contenido del artículo 1.707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues lo que realmente se alega no supone un error en la apreciación de la prueba, ni la citada jurisprudencia guarda una relación directa con las argumentaciones de la sentencia recurrida que se trata de combatir. El Tribunal "a quo"razona a mayor abundamiento, que el pacto contenido en la cláusula 6ª del contrato de arrendamiento de fecha 15 de noviembre de 1.974 no constituye una modalidad del retracto convencional o retroventa, que aparece descrita en el artículo 1.507 del Código Civil, pues este se inserta, o hace necesaria la existencia, de un contrato de compraventa precedente, y aquí nos encontramos dentro del ámbito de un arrendamiento; a lo que se puede añadir ahora, que si fuera como pretende la parte recurrente, le sería de aplicación el siguiente artículo 1.508, con las consecuencias de caducidad que allí se expresan.
La jurisprudencia que se cita no guarda relación directa con el problema que aquí se debate, pues no se pone en duda, ni se hace cuestión decisiva, respecto a la vinculación o afección de los pactos contractuales, tanto a los otorgantes como a sus herederos. El problema debatido viene referido, como antes apuntábamos, al ámbito en el que debe operar el retracto arrendaticio que aquí se ejercita, que no puede ser otro que el puramente legal, con todos sus derechos y obligaciones, ya que el contenido de la cláusula 6ª del contrato no goza, como después veremos, de la naturaleza de retracto convencional que se le atribuye. El retracto arrendaticio no puede tener nunca naturaleza convencional, pues el pacto o convenio que le diera vida, obligaría a los contratantes -arrendador y arrendatario- pero no a los terceros que adquirieran la finca arrendada; por estas circunstancias lo que en la presente litis se ha ejercitado no puede ser mas que un retracto arrendaticio urbano, regulado en la Ley especial, y en el que deben de concurrir todos los requisitos exigidos para su validez: condición de arrendatario de la finca retraída en el retrayente, consignación del precio correspondiente a la venta efectuada al tercero, y observancia del plazo de caducidad señalado para su ejercicio.
En el caso que nos ocupa las dos primeras condiciones han estado ausentes: el retrayente no es el arrrendatario de la totalidad de la finca vendida, solo ostenta esta condición respecto a la planta baja y al piso primero, quedando fuera de su contrato la planta segunda del edificio, aunque la pueda ocupar enconcepto de precario; y no se ha efectuado correctamente la consignación del precio en la forma que exige el artículo 1.618-2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues la presentación de un aval bancario, no es más que el ofrecimiento de un fiador (todo lo solvente que se quiera) para que cumpla la obligación, si el directamente obligado a ello no lo hace; afianzamiento que de ninguna forma puede cumplir los requisitos procesales determinados en el artículo 1.621 del mismo texto procesal. Así pues el retracto legal arrendaticio regulado en la L.A.U. no puede tener viabilidad en el supuesto de autos. (sentencias entre otras las de 24 de mayo de 1.982; 30 abril 1.985; 7 de febrero de 1.991 y 31 de enero de 1.992).
La discutida cláusula 6ª existente en el contrato de arrendamiento, y cuyo tenor literal es el siguiente; "En caso de venta de la finca, en bloque o por plantas, el arrendatario tendrá derecho de preferente adquisición en igualdad de condiciones", es una declaración que no constituye propiamente la concesión privada de un retracto arrendaticio, por las razones que anteriormente se expusieron; simplemente tiene la naturaleza de una facultad otorgada por el dueño al arrendatario, respecto al derecho de adquisición preferente, para cuando se venda la finca "en bloque o por plantas"; una especie de opción de compra, graciosamente concedida al Sr. Rogelio al margen de su condición de arrendatario.
Esta cláusula o pacto es rigurosamente válido a tenor del artículo 1.255 del Código civil, y consecuentemente obliga a las partes otorgantes y a sus herederos (artículo 1.257 del mismo cuerpo legal); pero de ninguna forma puede extenderse esta vinculación a las cuatro personas demandadas como compradores de la finca, ni tampoco puede el demandante subrogarse en el lugar que ellas ocupan en el contrato de compraventa; se trata de unos terceros ajenos al compromiso que el dueño de la finca contrajo en su día, y de un nuevo contrato celebrado por los herederos del primitivamente obligado y esos terceros extraños al mismo; y todo ello, claro está, sin perjuicio de las consecuencias obligacionales que de aquel pacto incumplido puedan derivarse.
Lo anteriormente razonado, nos conduce a la inviabilidad de la demanda de retracto ejercitada, y consecuentemente a la desestimación del motivo y del recurso, con la preceptiva condena en costas a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por el Procurador D.Isacio Calleja García, en nombre y representación de D. Rogelio , contra la sentencia dictada en fecha 12 de marzo de 1.991, por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, en las actuaciones de que se trata. Condenamos a dicho recurrente al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso.
Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su dia remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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