STS 854/1997, 8 de Octubre de 1997

Los antecedentes y hechos de los que es necesario partir par la decisión de este recurso, en armonía con la estimación que hace de ellos la Sala de instancia, con las puntualizaciones necesarias para fijar las cuestiones a debate en casación son los que se exponen a continuación: 1º) En Barcelona, el 23 de junio de 1970, don Pedro Franciscovendió en documento privado la finca de su propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad de Mataró con el nº NUM000a Don Jose Francisco. En el documento privado de compraventa se hizo constar que sobre la finca existía como carga un derecho de opción de compra a favor de la entidad mercantil Promoción Urbanística S.A. que caducaba el 7 de agosto de 1970. Se convino que el precio será de 14 millones de ptas entregando el comprador dos millones de ptas mediante talón bancario, pero haciendo constar expresamente que esta entrega es en concepto de arrendamiento, según se pacta en documento privado a parte, fijándose la duración de esta relación arrendaticia en veinte años y el importe de la renta a abonar en cien mil ptas cada año. 2º) En el contrato de compraventa de estipuló que la transmisión del inmueble se efectuará aportando el vendedor la finca a una compañía mercantil que determinará el comprador, recibiendo como contraprestación el vendedor el 98 por ciento del importe de las acciones; la transmisión de la finca para la aportación a la sociedad, una vez que esté libre de cargas y la aceptación de las letras para el pago del precio aplazado, tendría lugar como máximo el 1º de agosto de 1970. El 14 de julio de este año el comprador requirió al vendedor para que comparezca el 21 siguiente en la Notaria que cita para documentar la aportación de la finca a la Sociedad que ya tiene determinada, pero como no compareciera, le volvió a requerir con la misma finalidad para el siguiente día 24 de julio, con la advertencia de que si no atiende al requerimiento quedará resuelto el contrato de compraventa, continuando en la finca en calidad de arrendatario. 3º) Promoción Urbanística S.A., en liquidación, ejercitó el derecho de opción de compra. La inscripción se practicó a favor de esa sociedad, a título de compra, en escritura notarial de 7 de julio de 1970, presentada en el Registro de la Propiedad de Mataró nº 4 el día 10 del mismo mes, según asiento NUM004, Tomo NUM005del Diario, finca registral NUM006, antes nº NUM000. 4º) La misma finca fue adjudicada en pago de su haber social a la entidad Promotora de Finanzas S.A., según escritura autorizada por el Notario de Barcelona D. Antonio Clarera Armenteros, de fecha 12 de junio de 1972, presentada en el Registro de la Propiedad el 22 de noviembre de 1991. 5º) Don Jose Franciscopromovió la demanda a la que se refieren estos autos contra don Pedro Franciscopara que se declare al actor propietario de la finca de referencia, que el contrato celebrado entre el demandado y Promotora Urbanística S.A., relativo a la misma finca, es inexistente por simulado, ineficaz y nulo de pleno derecho por falta de consentimiento y de causa, que también se declare que el contrato otorgado a favor del actor es prioritario al otorgado a favor de Promotora Urbanística S.A., así como la cancelación de la inscripción registral a favor de dicha sociedad; insta que se condene al demandado a otorgar escritura pública de compraventa y, con carácter subsidiario, pide que se declare que el actor ha prescrito a su favor el dominio y demás derechos reales sobre la finca en cuestión. Efectuado el emplazamiento, el demandado no compareció y fue declarado en rebeldía. El Juzgado dictó sentencia en la que, de oficio, estimó la excepción de litisconsorcio pasivo necesario al no haberse dirigido la demanda contra la entidad Promotora Urbanística S.A., último titular de la finca objeto de debate. Interpuesto recurso de apelación por la parte actora, la Audiencia lo estima en parte, revoca la sentencia del Juzgado en cuanto aprecia la falta de litisconsorcio pasivo necesario, y, entrando en el fondo del asunto, desestima la demanda deducida en todas sus partes. Contra esta sentencia la representación procesal de D. Jose Franciscoformula el presente recurso articulado en cinco motivos de casación.

En el motivo primero, por la vía del ordinal 3º del art. 1692 de la LEC, denúnciase la infracción de los arts. 359, 372, 2º 3º y 4º de la LEC y del art., 24 de la Constitución, por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio. Alégase que la sentencia no es clara, precisa ni congruente, siendo necesario acudir a los considerandos (sic) como elementos interpretativos del fallo, toda vez que en éste se desestima la demandada en todas sus partes, analizándose seguidamente los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida y las contradicciones y omisiones en que incurren según el recurrente. Pero a esta planteamiento el motivo haya que oponer, para su rechazo , que la sentencia recurrida es desestimatoria de las pretensiones deducidas en la demanda y que es doctrina de esta Sala que la incongruencia viene determinada por la falta de correspondencia entre los pronunciamientos del fallo y las pretensiones deducidas oportunamente por la partes en sus escritos, no entre los fundamentos de la resolución y los pedimentos expresados en los suplicos de los escritos, así como que las sentencias absolutorias no adolecen de incongruencia en cuanto resuelven todas las cuestiones objeto de debate, sin que precisen declaraciones decisorias particularizadas, todo ello salvo cuando se altere la causa de pedir o la respuesta judicial no guarde la coherencia debida con los temas suscitados (sentencias de 24 de marzo y 11 de mayo de 1993, 27 de abril de 1994, 28 de enero, 28 de febrero y 17 de octubre de 1995, entre otras), circunstancias que no concurren en el caso de autos, porque la pretensión deducida tiene por objeto, básicamente, que se reconozca plena eficacia al contrato de compraventa que concertó el actor con el demandado y que se declare la inexistencia, por simulado, del contrato que, sobre el mismo objeto, celebró el demandado con Promotora Urbanística S.A.. Con carácter subsidiario se pidió en la demanda la declaración de que el actor adquirió, por usucapión, el dominio sobre la finca objeto de esta litis. A estas cuestiones da respuesta adecuada la sentencia impugnada. Ante la realidad de dos contratos de compraventa sobre una misma cosa inmueble celebrados, uno, el 23 de junio de 1970, en el que intervino como comprador el actor, y otro, el 7 de julio del mismo año, con el que fue compradora la entidad Promoción Urbanística S.A., dirime la preferencia sobre la propiedad de la cosa vendida con arreglo a lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 1473 del Código Civil a favor del adquirente que inscribió su derecho en el Registro, en este caso la sociedad mercantil de referencia, quien además era titular de un derecho de opción de compra que ejercitó dentro del plazo contractualmente establecido, puesto que este derecho no caducaba hasta el 7 de agosto de 1970, esto es, un mes después de la transmisión a la sociedad por escritura pública. Declarada la existencia de los dos contratos de compraventa, se da respuesta desde luego a la pretensión de que se declare la inexistencia del contrato de compraventa celebrado con Promotora Urbanística, así como a la de nulidad de pleno derecho por falta de consentimiento; y al resolver el conflicto derivado de la duplicidad de contratos de compraventa, decide adecuadamente las restantes peticiones principales, sin alterar por tanto la causa de pedir, y la decisión absolutoria guarda la debida coherencia con los temas planteados en la demandada. En cuanto a la petición subsidiaria, también tiene respuesta en el fundamento de derecho quinto.

En cuanto a la invocada vulneración en este motivo del art. 24.1 de la Constitución, por considerar que el actor se ha visto privado de la tutela judicial efectiva por no dar respuesta la sentencia a todos los pedimentos de la demanda, con infracción también de la art, 372, 2º, 3º y 4º, en relación con el art. 359, ambos de la Ley procesal civil, tampoco puede ser atendida. La falta de motivación de las sentencias puede suponer, en efecto, la vulneración de los preceptos citados, en relación con la norma constitucional también invocada, porque esta falta de motivación fáctica o jurídica determina que la resolución incurra en el defecto procesal de incongruencia llegando incluso a tener relevancia constitucional; pero esta falta de motivación no tiene lugar en el supuesto de autos, dado que la sentencia contiene alegaciones fácticas y jurídicas sobre las consideraciones efectuadas por la parte actora en relación a las pretensiones deducidas, y es doctrina del Tribunal Constitucional que la motivación de las resoluciones no autoriza a exigir un razonamiento exhaustivo y pormenorizado de los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas las resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión (sentencias del T.C. 14/1991, de 28 de enero, y 32/1996, de 27 de febrero), circunstancias que concurren, con claridad manifiesta, en al sentencia recurrida.

En el motivo segundo, reconducido por la vía del ordinal 4º del art. 1692 de la LEC, denúnciase la infracción e los artículos 1218, 1216, 1281, primer párrafo, 1282, todos del Código Civil, en relación con el nº 1 del art. 579 de la LEC, y con el documento nº 7 de los de la demanda; también se citan como infringidos los artículos 1964, segundo supuesto, 1100, 1450, 1462, 609, 1279 y 1280, todos del Código Civil, así como la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala de 13 de octubre de 1983, 9 de diciembre de 1932, 5 de diciembre de 1940, 3 de junio de 19433 y 4 de diciembre de 1985.

Este motivo de casación está defectuosamente formulado y debe desestimarse, porque agrupa un conjunto de infracciones heterogéneas, al tiempo que en él pretende realizarse una valoración de las pruebas practicadas distinta y en discrepancia con la valoración ponderada e independiente realizada por el órgano jurisdiccional, mezclando además cuestiones de hecho y de derecho, sustantivas y procesales. Tan extensa y heterogénea cita de preceptos legales supuestamente infringidos, hace imposible un correcto examen de las cuestiones que se traen a debate en casación y contradice la doctrina jurisprudencial recogida, entre otras, en las sentencias de esta Sala de 28 de octubre de 1989, 28 de enero de 1991, 10 de junio y 23 de diciembre de 1992, 22 de enero y 18 de febrero de 1993 y 23 de noviembre de 1996.

Por la misma vía del ordinal 4º del art. 1692 de la LEC, en el motivo tercero se alega la infracción del art. 1473, párrafo segundo, y la interpretación efectuada por la jurisprudencia contenida en las sentencias que se citan, así como la infracción de los arts. 33 y 34 de la Ley hipotecaria, los arts. 434 y 1950 del Código Civil, y el art. 160.3 de la ley de Sociedades anónimas de 1951. También se invoca la infracción del art. 24.1 de la Constitución. La infracción de todos estos preceptos se produce a juicio del recurrente por no aplicarlos la sentencia de la Audiencia para resolver la cuestión debatida; estima que esta sentencia no da respuesta a la petición de que se declare inexistente el contrato concertado por el demandado con Promoción Urbanística, S.A. ni a las peticiones subsidiarias de que se declare la nulidad de pleno derecho de dicho contrato, o bien que el contrato celebrado con el actor es prioritario al concertado con mencionada sociedad. Reconoce el recurrente que la sentencia impugnada aplica el art. 1473 del Código Civil para declarar que debe prevalecer la titularidad inscrita, pero entiende no aborda la cuestión planteada en la demanda de que el titular inscrito ha de serlo de buena fe, carácter que no concurre, a su parecer, en "Promoción Urbanística S.A.", puesto que conocía la venta realizada con anterioridad y no puede ser considerada como tercero de buena fe del art. 34 de la Ley Hipotecaria, ni la inscripción convalida los actos o contratos nulos con arreglo a las leyes según el art. 33 de la misma Ley.

Propónese el recurrente en este motivo plantear -a parte de reiterar la falta de respuesta adecuada a las pretensiones deducidas denunciadas en el primer motivo- una cuestión de hecho, como es la de que el vendedor de la finca y demandado actuó de mala fe, lo mismo que la entidad mercantil posterior compradora y titular registral de dicha finca, que no puede traerse a debate, porque es doctrina de la Sala que la existencia o inexistencia de la buena fe es cuestión de hecho y, por tanto, de la libre apreciación del Tribunal de instancia, lo que no impide que se declare que la buena fe es un concepto jurídico deducido libremente por la Sala sentenciadora en relación a los medios de prueba que la ponen de manifiesto y se reputan acreditados (sentencias de 30 de junio de 1986, 15 de julio de 1990, 12 de enero de 1992, 9 de marzo de 1993, 6 de octubre de 1994 y 27 de septiembre y 4 de octubre de 1996, entre otras), y la valoración de los medios de prueba realizada por la Sala de instancia solo es posible impugnarla en casación alegando error de derecho en la valoración de la prueba de que se trate por el ordinal 4º de la art. 1692 de la LEC, con cita de la norma jurídica de valoración que se repute infringida, lo que no se hace en este motivo, en el que se persigue la declaración de mala fe del titular registral sin impugnar la valoración de las pruebas practicadas. Resulta por ello claro que la titular registral está amparada por el llamado principio de legitimación, recogido en el art. 38 de la Ley hipotecaria, que se manifiesta en la presunción "iuris tantum" de que el derecho real inscrito existe y pertenece a su titular y en la misma presunción de que el titular resgistral de domino de los bienes inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismo, así como por la presunción de ser poseedora de buena fe, conforme a lo dispuesto en el art. 434 del Código Civil, aunque solo sea con referencia a la posesión en concepto de dueño o posesión mediata o superior que se tiene por medio de otro y que se contrapone a la posesión inmediata, modalidades admitidas por la doctrina de esta Sala (Sentencias de 30 de septiembre de 1964 y 10 de julio de 1992). Promotora Urbanística S.A. adquirió, por compraventa, el inmueble objeto del litigio de quien en el Registro aparecía con facultades para transmitido en ejercicio del derecho de opción reconocido a su favor inscrito también en el mismo Registro. Como en la anterior transmisión que efectuó el titular registral a favor del recurrente se declaró expresamente la existencia de este derecho de opción, con indicación de la fecha de vencimiento, carecen de fundamento las invocadas infracciones de los arts. 33 y 34 de la Ley hipotecaria y de los arts. 434 y 1950 del Código Civil, porque, a parte de hacer supuesto de la cuestión al considerar al transmitente, titular inscrito, que actuó de mala fe, sus facultades de disposición aparecen debidamente acreditadas por los datos registrales que no han sido impugnados.

En este motivo invócase también la infracción de la art. 160.3 de la Ley de Sociedades Anónimas de 1951, vigente cuando se otorgó el contrato de compraventa a que se refiere esta litis, así como el art, 24.1 de la Constitución, sin formular la correspondiente fundamentación de estas supuestas vulneraciones. Ya se ha dicho que la sentencia recurrida no vulnera el precepto constitucional aquí invocado con reiteración; tampoco el art. 160.3 de la Ley de sociedades Anónimas de 1951. Los liquidadores de la sociedad están facultados para velar por la integridad del patrimonio social, así como para realizar las operaciones pendientes y las nuevas que sean necesarias para la liquidación. Un acto encaminado a estos fines lo constituyó, desde luego, el ejercicio del derecho de opción de compra; en este caso los liquidadores limitáronse, como representantes de la sociedad Promoción Urbanística S.A., en liquidación, a ejercitar el derecho de opción que además era conocido por don Jose Franciscoal constar como tal carga en el documento privado de compraventa otorgado con el vendedor D. Pedro Franciscoel 23 de julio de 1970.

Por todo lo expuesto, este motivo también debe desestimarse.

El cuarto de los motivos formalizados no dice en qué número del art. 1692 de la LEC se ampara, pero deberá sobreentenderse que es en el ordinal 4º, porque se invoca la infracción de normas del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia recogida en las sentencias que cita. Repútanse vulnerados por la sentencia recurrida los arts. 1261 y 1262, párrafo primero, 1275 y 1276, todos del Código Civil, así como el art,. 6.3 de este cuerpo legal, en relación con el art. 160.3 y 4 de la Ley de Sociedades anónimas de 1951.

En este motivo también se propone el recurrente desvirtuar los hechos de la sentencia de la Audiencia, al sostener que fue simulado el contrato de compraventa celebrado a favor de Promoción Urbanística S.A., así como la inexistencia de este contrato; también afirma que existió fraude de ley cometido por el demandado y vendedor. Añade el recurrente que el contrato es nulo de pleno derecho porque no existió consentimiento, los liquidadores no tenían capacidad legal para adquirir el inmueble y el ejercicio de la opción de compra no tiene la consideración de operación comercial pendiente, toda vez que esa opción no obliga a comprar.

Incúrrese también aquí en el defecto de plantear cuestiones fácticas juntamente con otras jurídicas, sin tener en cuanta que la calificación jurídica de la relación que une a los litigantes es función privativa de los Tribunales de instancia y que las invocadas simulación e inexistencia del contrato de compraventa son cuestiones de hecho y su constatación facultad exclusiva de dichos Tribunales, que solo pueden traerse a casación por error de derecho en la valoración de las pruebas.

Alégase asimismo en este motivo que la compraventa otorgada por el demandado a favor de Promoción Urbanística S.A., es nula de pleno derecho porque no medió consentimiento válido por parte de los liquidadores al no contar con capacidad legal para adquirir el inmueble, ni la opción de compra puede tener la consideración de una operación comercial pendiente ni de una operación nueva necesaria para la liquidación de la sociedad, como exige el art, 160 de la Ley de 17 de julio de 1951. La tesis de la nulidad del acto realizado por los liquidadores al ejercitar el derecho de opción reconocido a favor de la sociedad, tampoco puede prosperar porque una de las funciones que ese precepto legal atribuye a los liquidadores es la de velar por la integridad del patrimonio social, lo que sin duda se proponen conseguir cuando se limitan a ejercitar un derecho de naturaleza patrimonial, perteneciente a la sociedad, como es el derecho de opción para adquirir el inmueble al que se contraen estos autos, que constaba inscrito en el Registro de la Propiedad. Más aún cuando la opción de compra supone ya una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, sin necesidad de otros actos (sentencias de 23 de diciembre de 1991, 31 de noviembre y 1º de diciembre de 1992, 22 de septiembre de 1993 y 7 de mayo de 1996). Como la operación estaba ya concertada, los liquidadores limitándose a concluir una operación pendiente, sin duda ventajosa para la sociedad, como era el ejercicio del derecho de adquisición. También este motivo debe desestimarse.

Al amparo del ordinal 4º del art,. 1692 de la LEC, en el motivo quinto, que se articula como subsidiario de los anteriores, se aduce la infracción de los arts. 1940 y 1943, 1256 y 1957, primer supuesto, 434 y 433, todos del Código Civil, así como los arts. 34 y 36 a) de la ley hipotecaria y la jurisprudencia contenida en las sentencias que cita. Motivo en el que se trata de impugnar la terminante declaración de la sentencia recurrida de que "no puede prosperar la usucapión "contra tabulas" por no concurrir los requisitos establecidos en el art. 36 de la Ley Hipotecaria, cuando lo que se demuestra es que el actor es un arrendatario por veinte años que ahora pretende alterar su condición instalándose como propietario de lo que nunca le perteneció". Para destruir estas declaraciones fácticas, dícese por la parte recurrente que Promoción Urbanística S.A. no fue compradora de buena fe y que no se puede obligar al comprador -el actor- a aceptar el arrendamiento de forma forzosa, pero ni se declara por la sentencia recurrida que la entidad mercantil referida actuara de mala fe en el ejercicio de su derecho de opción, ni que el actor aceptara el arrendamiento mediando fuerza o intimidación, cuando consta en autos que don Jose Francisco, por acta notarial de 21 de julio de 1970, manifestó su voluntad de continuar en la finca objeto del contrato de compraventa en calidad de arrendatario en las condiciones convenidas, que fueron las estipuladas con don Pedro Franciscoen el documento de 23 de junio de 1970, aportado con el nº 2 de los acompañados a la demanda, en el que se fijó la duración del arrendamiento en veinte años y la renta en 100.000 ptas por año, entregándose en el acto el importe total de dos millones de ptas. Como el recurrente ha estado en posesión de la finca en calidad de arrendatario, la sentencia de instancia, con razón, afirma que no concurren los requisitos establecidos en el art. 36 de la Ley Hipotecaria para la usucapión "contra tabulas", toda vez que esta usucapión, frente al titular inscrito que tenga la condición de tercero con arreglo al art. 34 de la misma Ley, solo procede cuando se demuestre que el titular inscrito conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, el hecho posesorio a título de dueño por persona distinta del transmitente, o bien cuando no habiéndola conocido ni podido conocer, el adquirente la consiente expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a la adquisición. Requisito necesario para que actúe la prescripción "contra tabulas" es que el inmueble se halle poseído por un tercero en concepto de dueño, con buena fe y justo título, presupuestos posesorios que este caso no concurren y, por tanto, no pueden conducir a la usucapión, por lo que el motivo debe desestimarse.

Por la desestimación del recurso, las costas han de imponerse al recurrente por aplicación de lo dispuesto en el art. 1715, 3º de la LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por D. Jose Franciscocontra la sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha 30 de junio de 1993, en autos de juicio declarativo de menor cuantía, seguidos por el recurrente contra don Pedro Franciscosobre simulación de contrato de compraventa y otros extremos; condenamos a la parte recurrente al pago de las costas; comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución de las actuaciones que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- A. VILLAGOMEZ RODIL.- J. ALMAGRO NOSETE.- F. HERNANDEZ GIL.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Hernández Gil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.