STS 788/2013, 27 de Diciembre de 2013

Por escrito registrado, por el Juzgado Decano de Segovia, el nueve de octubre de dos mil ocho, la Procurador de los Tribunales doña Rebeca Martín Blanco, obrando en representación de Basardilla I Dos, SL, Arecheta 1, SA, don Justino , doña Manuela , Xaroa, SA, Promoalgar Inversiones y Promociones en Patrimonio Inmobiliario, SL, Viernes Proyectos e Inversiones, SL, Centro Estético Menorca, SL, don Rafael , don Victorio , don Jesús Manuel , don Alfonso , don Carlos , Gonrofra, SL, doña Azucena , don Esteban , doña Estrella , Inander, SL, don Jacinto y doña Margarita , interpuso demanda de juicio ordinario contra Nireo, SL.

En el escrito de demanda, la representación procesal de los demandantes alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que la demandada, Nireo, SL, era una empresa promotora y propietaria de una parcela en Bernuy de Porreros, Segovia, en la que estaba construyendo la promoción denominada " Ciudad Bioclimática La Encina ", compuesta de doscientos sesenta y cuatro viviendas de distintos tipos. Que la ejecutora de las obras era Silver Eagle de Obras y Promociones, SL (SEOP). Que la licencia de construcción fue concedida por el Ayuntamiento de Bernuy de Porreros el cinco de agosto de dos mil cinco.

Que, en octubre de dos mil cinco, Nireo, SL vendió sobre plano, a los demandantes, por diversos contratos, los edificios en construcción. Que dichos contratos fueron redactados unilateralmente por la propia demandada vendedora, de modo que debían ser calificados como de adhesión - seguidamente, la representación procesal de los demandantes efectuó una relación de los contratos celebrados con cada uno de ellos -.

Añadió que la vendedora había incurrido en diversos incumplimientos contractuales.

En primer término, al no garantizar correctamente la devolución de las cantidades entregadas por los compradores en concepto de anticipo del precio, infringiendo con ello la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, según las condiciones establecidas en las cláusulas II.6 de los contratos de compraventa - conforme a las que " la parte vendedora ha tramitado una línea de seguro de afianzamiento de cantidades entregadas a cuenta realizado con la compañía ACC intermediado por la Correduría de Seguros Caja Segovia SAU. Se adjuntará a este contrato como anexo I copia de la póliza individualizada una vez sea remitida por la entidad correspondiente " -, ya que algunos de los demandantes no habían recibido las pólizas, pese a los requerimientos efectuados, mientras que, a otros, Nireo, SL les entregó unas pólizas por las que pretendía alargar el plazo de entrega de las construcciones, desde el treinta y uno de diciembre de dos mil siete al treinta y uno de diciembre de dos mil ocho. Y que, incluso, en algún caso hubo error en la identificación de las personas aseguradas.

En segundo término, al superar el plazo de terminación de la obra de las viviendas y elementos complementarios e infraestructuras relacionadas en los folletos publicitarios, con incumplimiento de las condiciones pactadas sobre la entrega de las viviendas, ya que el día final del plazo, señalado unilateralmente por la demandada, fue el treinta y uno de diciembre de dos mil siete, pero Nireo, SL se concedió a sí misma un periodo de gracia de seis meses, hasta el treinta de junio de dos mil ocho.

Que, pese a todo, la obra no se terminó, tanto en el plazo inicialmente señalado, como en el prorrogado por la propio Nireo, SL, la cual remitió a los compradores, los días dieciséis y diecinueve de mayo de dos mil ocho, unos documentos de notificación de la supuesta terminación de las obras y los trámites administrativos, señalando la fecha y lugar en que se procedería a otorgar la escritura de compraventa. Que, el día veintisiete de mayo de dos mil ocho, Nireo, SL remitió a los compradores una carta señalando las fechas en las que se levantaría un " acta de visita de defectos ", la cual tuvo lugar el once de junio de dos mil ocho, comprobándose que la urbanización no tenía acabados los accesos; las viviendas tenían humedades; no había paneles solares ni calderas...; y los elementos comunes - aparcamientos y trasteros - estaban sin terminar o con humedades...

Añadió que, por medio de documentos de los días uno y tres de julio de dos mil ocho, remitidos por los compradores a Nireo, SL, indicaron a la misma la improcedencia de otorgar las escrituras de compraventa, por causa de sus incumplimientos - además de los expuestos, la falta de licencia de primera ocupación, la falta de inscripción de la obra nueva y la existencia de cargas urbanísticas en las viviendas -. Que, en concreto, la licencia de primera ocupación no fue concedida por el Ayuntamiento hasta el veinticuatro de julio de dos mil ocho.

Concluyeron afirmando que, por todo ello, el uno de julio de dos mil ocho los compradores demandantes comunicaron a Nireo, SL la decisión de tener por resueltos los contratos, pese a lo que Nireo, SL no les había devuelto las cantidades entregadas a cuenta ni las previstas en el contrato, las cuales reclamaban en la demanda junto con la resolución de las relaciones contractuales.

En el suplico de la demanda, la representación procesal de Basardilla I Dos, SL, Arecheta 1, SA, don Justino , doña Manuela , Xaroa, SA, Promoalgar Inversiones y Promociones en Patrimonio Inmobiliario, SL, Viernes Proyectos e Inversiones, SL, Centro Estético Menorca, SL, don Rafael , don Victorio , don Jesús Manuel , don Alfonso , don Carlos , Gonrofra, SL, doña Azucena , don Esteban , doña Estrella , Inander, SL, don Jacinto y doña Margarita , interesó del Juzgado de Primera Instancia competente una sentencia que " declare: 1º.- Resueltos los contratos de compraventa reseñados en el hecho segundo de la demanda y acompañados como documentos números 5 al 28, con la devolución de las cantidades a cuenta. 2º.- La obligación de abonar a mis representados la indemnización establecida en los contratos correspondiente al veinticinco de ciento de las cantidades entregadas por éstos. 3º.- Que la demandada debe restituir a mis mandantes las cantidades abonadas hasta la fecha en virtud de dichos contratos, más un veinticinco por ciento de las cantidades entregadas, que ascienden a la suma total de un millón veinte mil doscientos cuarenta y nueve euros con noventa y ocho céntimos (1 020 249,98 €), más los intereses desde el uno de julio de dos mil siete (cuatro de septiembre de dos mil ocho para don Jacinto y doña Margarita ) correspondiendo a cada uno de los demandados las cantidades especificadas en el hecho quinto de la demanda ".

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número tres de Segovia, que la admitió a trámite, por auto de veintiocho de enero de dos mil ocho , conforme a las reglas del juicio ordinario, con el número 608/2008.

Nireo, SL fue emplazada y se personó en las actuaciones representada por la Procurador de los Tribunales doña María Antonia de Frutos que, en desempeño de tal representación, contestó la demanda.

La representación procesal de Nireo, SL alegó en dicho escrito, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que las acciones ejercitadas se habían acumulado en la demanda incorrectamente. Y, en cuanto al fondo, que no eran ciertos los incumplimientos que los demandantes le atribuían y, menos, su entidad resolutoria.

En relación a la concertación del seguro, alegó que la Ley 57/1968, de 27 de julio, no imponía ese deber respecto de las viviendas en las que el comprador actuara como inversor o intermediario, que era lo que sucedía con todos los compradores demandantes, y que, además, sólo tres de ellos no habían recibido la póliza, así como que, en todo caso, por su parte había firmado una póliza general de afianzamiento con una entidad aseguradora.

Y, en cuanto al alegado retraso en la terminación de la obra, que, el seis de marzo de dos mil ocho, la contratista Seop Obras y Proyectos, SL le entregó las viviendas terminadas y a falta de la licencia de primera ocupación - que, por distintas razones pidió el siete de mayo de dos mil ocho -. Que requirió a los compradores para el otorgamiento de las escrituras, señalando a tal fin los días veinticuatro o veinticinco de junio de dos mil ocho. Que, el veinticuatro de julio de dos mil ocho, el Ayuntamiento concedió las licencias de primera ocupación.

Que, en conclusión, los demandantes actuaban con abuso y mala fe, al pedir la resolución de los contratos a sabiendas de que sólo faltaba la licencia de primera ocupación. Que, por el contrario, su actuación había sido de buena fe, teniendo en cuenta que la constructora abandonó la obra tras presentar concurso de acreedores - artículo 1105 del Código Civil -.

Que, en resumen, lo único que había habido fue un mero retraso en la obtención de la licencia.

Con esos antecedentes, en el suplico del escrito de contestación la representación procesal de Nireo, SL interesó del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Segovia una sentencia que desestimara la demanda, con expresa condena en costas de los demandantes.

Celebrados la audiencia previa y el juicio, practicada la prueba que, propuesta, había sido admitida, el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Segovia dictó sentencia, en el juicio ordinario número 608/2008, el día treinta de septiembre de dos mil diez, con la siguiente parte dispositiva: " Fallo. Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la representación procesal de don Justino , doña Manuela , don Rafael , don Victorio , don Jesús Manuel , don Alfonso , don Carlos , doña Azucena , don Esteban , doña Estrella , don Jacinto , doña Margarita , Basardilla I Dos, SL, Arecheta 1, SA, Xaroa, SA, Promoalgar Inversiones y Promociones en Patrimonio Inmobiliario, SL, Viernes Proyectos e Inversiones, SL, Centro Estético Menorca, SL, Inander, SL y Gonrofra, SL, contra Nireo, SL, absolviendo a la demandada de las pretensiones formuladas contra ella; imponiendo a la parte actora las costas causadas ".

La representación procesal de don Justino , doña Manuela , don Rafael , don Victorio , don Jesús Manuel , don Alfonso , don Carlos , doña Azucena , don Esteban , doña Estrella , don Jacinto , doña Margarita , Basardilla I Dos, SL, Arecheta 1, SA, Xaroa, SA, Promoalgar Inversiones y Promociones en Patrimonio Inmobiliario, SL, Viernes Proyectos e Inversiones, SL, Centro Estético Menorca, SL, Inander, SL y Gonrofra, SL, recurrió en apelación la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Segovia, dictada en el juicio ordinario número 608/2008, el día treinta se septiembre de dos mil diez.

Las actuaciones se elevaron a la Audiencia Provincial de Segovia, en la que se turnaron a la Sección Primera de la misma, que tramitó el recurso de apelación, con el número 46/2011, y dictó sentencia con fecha veintitrés de marzo de dos mil once , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos. Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Justino , doña Manuela , don Rafael , don Victorio , don Jesús Manuel , don Alfonso , don Carlos , doña Azucena , don Esteban , doña Estrella , don Jacinto , doña Margarita , Basardilla I Dos, SL, Arecheta 1, SA, Xaroa, SA, Promoalgar Inversiones y Promociones en Patrimonio Inmobiliario, SL, Viernes Proyectos e Inversiones, SL, Centro Estético Menorca, SL, Inander, SL y Gonrofra, SL, contra la sentencia de fecha treinta de septiembre de dos mil diez, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de esta ciudad , en juicio ordinario 608/2008, se confirma la misma sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes ".

La representación procesal de don Justino , doña Manuela , don Rafael , don Victorio , don Jesús Manuel , don Alfonso , don Carlos , doña Azucena , don Esteban , doña Estrella , don Jacinto , doña Margarita , Basardilla I Dos, SL, Arecheta 1, SA, Xaroa, SA, Promoalgar Inversiones y Promociones en Patrimonio Inmobiliario, SL, Viernes Proyectos e Inversiones, SL, Centro Estético Menorca, SL, Inander, SL y Gonrofra, SL preparó e interpuso recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación, contra la sentencia dictada, en el rollo de apelación 46/2011, por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Segovia el veintitrés de marzo de dos mil once .

Las actuaciones se elevaron a la Sala Primera del Tribunal Supremo, que, por auto de tres de julio de dos mil doce , decidió: " Admitir los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos por la representación procesal de las entidades Basardilla I Dos, SL, Arecheta 1, SA, don Justino , doña Manuela , la entidad Xaroa, SA, la entidad Promoalgar Inversiones y Promociones en Patrimonio Inmobiliario, SL, la entidad Viernes Proyectos e Inversiones, SL, la entidad Centro Estético Menorca, SL, don Rafael , don Victorio , don Jesús Manuel , don Alfonso , don Carlos , la entidad Gonrofra, SL, doña Azucena , don Esteban , doña Estrella , la entidad Inander, SL, don Jacinto y doña Margarita , contra la sentencia de fecha veintitrés de marzo de dos mil once, dictada por la Audiencia Provincial de Segovia (Sección Primera), en el rollo de apelación número 46/2011 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 608/2008 del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Segovia ".

El recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la representación procesal de Basardilla I Dos, SL, Arecheta 1, SA, don Justino , doña Manuela , Xaroa, SA, Promoalgar Inversiones y Promociones en Patrimonio Inmobiliario, SL, Viernes Proyectos e Inversiones, SL, Centro Estético Menorca, SL, don Rafael , don Victorio , don Jesús Manuel , don Alfonso , don Carlos , Gonrofra, SL, doña Azucena , don Esteban , doña Estrella , Inander, SL, don Jacinto y doña Margarita , se compone de dos motivos en los que los recurrentes, con apoyo en la norma cuarta del apartado 1 del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia:

La infracción de los artículos 24 y 120, apartado 3, de la Constitución Española .

La infracción del artículo 24 de la Constitución Española .

El recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Basardilla I Dos, SL, Arecheta 1, SA, don Justino , doña Manuela , Xaroa, SA, Promoalgar Inversiones y Promociones en Patrimonio Inmobiliario, SL, Viernes Proyectos e Inversiones, SL, Centro Estético Menorca, SL, don Rafael , don Victorio , don Jesús Manuel , don Alfonso , don Carlos , Gonrofra, SL, doña Azucena , don Esteban , doña Estrella , Inander, SL, don Jacinto y doña Margarita , se compone de tres motivos en los que los recurrentes, con apoyo en la norma segunda del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia:

La infracción de los artículos 1445 , 1449 , 1450 y 1451 del Código Civil .

La infracción del artículo 7, apartado 1, en relación con el 1124, ambos del Código Civil .

La infracción del artículo 1124 del Código Civil .

Evacuado el traslado conferido al respecto, la Procurador doña Susana Hernández del Muro, en nombre y representación de Nireo, SL, impugnó los recursos, solicitando se declarase no haber lugar a los mismos.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló como día para votación y fallo del recurso el veintiocho de noviembre de dos mil trece, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel,

Resumen de los antecedentes.

Los diecinueve compradores de otras tantas viviendas en construcción, por contratos celebrados en distintas fechas del mes de octubre de dos mil cinco, pretendieron en la demanda la resolución de las relaciones jurídicas nacidas de las respectivas compraventas, alegando como causa el incumplimiento por la vendedora - y promotora - de dos prestaciones por ella debidas: (a) la de haber garantizado correctamente la devolución de las cantidades entregadas por los compradores en concepto de anticipo del precio, con infracción de lo convenido y de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación ; y (b) la de haber entregado, en el tiempo pactado, las viviendas, con los elementos e infraestructuras complementarios previstos al contratar.

Igualmente pretendieron la condena de la demandada a devolverles las cantidades recibidas de ellos, en concepto de precio, y a indemnizarles en los daños y perjuicios causados.

En ambas instancias fue desestimada la demanda, pues los respectivos Tribunales negaron se hubieran producido los alegados incumplimientos resolutorios.

Contra la sentencia de apelación interpusieron los demandantes recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación, que seguidamente examinamos.

2. RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL.

Enunciado y fundamento del primero de los motivos.

Denuncian los recurrentes, con apoyo en la norma cuarta del apartado 1 del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la infracción de la del artículo 24, en relación con la del apartado 3 del 120, ambos de la Constitución Española .

Se refiere el motivo a la decisión del Tribunal de apelación de mantener la condena en costas de la primera instancia, impuesta en la sentencia apelada, pese a que, en aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no fueron condenados al pago de las de la segunda, por razón de las dudas de derecho surgidas en torno a la cuestión litigiosa, pese a haber desestimado el recurso que los propios demandantes interpusieron contra la sentencia del Juzgado.

Afirman los recurrentes que la Audiencia Provincial había omitido motivar ese diferente tratamiento de la cuestión en una y otra instancia; que, además, con la relatada desigualdad de decisiones, había incurrido en una evidente arbitrariedad; y, en todo caso, que la decisión había resultado de un error, porque - en contra de lo afirmado en un auto de aclaración que interesaron al respecto del propio Tribunal -, en el escrito de interposición del recurso de apelación solicitaron expresamente que las costas de la primera instancia se impusieran a la demandada.

Desestimación del motivo.

1. La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del " iter " decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo - sentencia 632/2008, de 8 de julio -.

   El derecho a una resolución jurídicamente fundada constituye, efectivamente, uno de los aspectos del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24, apartado 1, de la Constitución Española e implica que la resolución contenga una motivación adecuada y suficiente en función de la naturaleza del caso y de las circunstancias concurrentes - sentencia 791/2011, de 11 de noviembre -.

   No obstante, el juicio de suficiencia ha de ser realizado atendiendo no solo al contenido de la resolución judicial considerada en sí misma, sino también, dentro del contexto global del proceso, al conjunto de actuaciones y decisiones que, precediéndola o completándola, hubieran conformado el debate procesal.

   En el caso enjuiciado, una motivación suficiente de la decisión de la Audiencia Provincial de no modificar la condena al pago de las costas de primer grado, pese a no imponer las de la apelación - por la concurrencia de dudas de derecho - no obstante la desestimación del recurso, aparece contenida en el auto por medio del que dicho Tribunal, con fines de aclaración, expresó que mantenía aquel pronunciamiento porque no había sido objeto del recurso devolutivo y lo imponía la congruencia.

2. No se advierte el error que, sobre el dato esencial de dicha motivación, los recurrentes atribuyen al Tribunal de apelación, pues una cosa es pedir, en el escrito de interposición del recurso, que sea estimada la demanda " con imposición a la demandada de las costas causadas en la primera instancia ", esto es, que la condena en costas sea la consecuencia del vencimiento en la pretensión principal, y otra distinta recurrir el repetido pronunciamiento condenatorio con independencia de la suerte de la demanda - y de aquella regla -.

   Ello sentado, ningún error padeció el Tribunal de apelación al indicar - en el referido auto - que lo primero lo hicieron los entonces apelantes, pero no lo segundo.

3. Identificada la cuestión en sus exactos términos, la única posibilidad de dar un tratamiento razonable a la desigualdad entre los pronunciamientos sobre las costas de las dos instancias - dada la arbitrariedad denunciada en el motivo - sería imponer a los ahora recurrentes también las de la apelación.

   Sin embargo, esa posibilidad debemos excluirla, dado que el artículo 448 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con ocasión de regular el derecho a recurrir, establece que las partes pueden interponer los recursos previstos en la Ley contra las resoluciones de los Tribunales " que les afecten desfavorablemente " y, como recuerda la sentencia 178/2013, de 25 de marzo - y las que en ella se citan -, esa exigencia expresa de una legitimación para recurrir se relaciona con la de un interés en obtener la modificación de la resolución recurrida, que en el caso no se estimaría concurrente.

Enunciado y fundamentos del segundo motivo.

Denuncian los recurrentes en éste motivo, también con apoyo en la norma cuarta del apartado 1 del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la infracción del artículo 24, apartado 1, de la Constitución Española .

Atribuyen un error manifiesto al Tribunal de apelación, al haber declarado, en relación con la afección de las fincas al cumplimiento de la obligación de urbanizar - a que se refiere el artículo 19 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio -, que no se había demostrado la subsistencia de la misma.

Más concretamente, afirman que, en la fecha en que decidieron dar por resueltas las relaciones contractuales de las que eran parte compradora, las obras de urbanización no habían sido terminadas y pesaban sobre las viviendas las afecciones publicadas por los asientos registrales.

Concluyen que la existencia de las afecciones urbanísticas, como consecuencia de la falta de conclusión a tiempo de las obras de urbanización, es " indudable y así resulta acreditado en autos mediante la aportación de notas registrales ".

Desestimación del motivo.

Ciertamente, ha declarado el Tribunal Constitucional - así en la sentencia 211/2009, de 16 de noviembre - que se vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva cuando la resolución es resultado de un razonamiento que no se corresponda con la realidad, por haber incurrido el órgano judicial en un error patente en la determinación y selección del material de hecho; y que concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración.

En la sentencia 118/2006, de 24 de abril, el mismo Tribunal había afirmado que un error del órgano judicial sobre las bases fácticas que han servido para fundamentar su decisión es susceptible de producir una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva de los justiciables.

Sin embargo, el error que, en el escrito de interposición del recurso de casación, se atribuye al Tribunal de apelación no puede subsumirse en ese concepto.

Es más, los recurrentes no han entendido bien el fundamento de derecho cuarto de la sentencia de apelación, ya que en él no se afirma que la afección no tuviera existencia registral, sino que su subsistencia hubiera sido elevada por las partes contratantes a la condición de incumplimiento resolutorio y que no se había demostrado que la misma causara perjuicio a los inmuebles ni que las garantías prestadas no fueran suficientes.

Lo que nada tiene que ver con el concepto de error patente elaborado por el Tribunal Constitucional, en que se basa el motivo.

2. RECURSO DE CASACIÓN.

Enunciados de los motivos primero y tercero del recurso.

1. En el motivo primero señalan los recurrentes como normas infringidas las de los artículos 1445 , 1449 , 1450 y 1451 del Código Civil .

   Alegan que la subsistencia registral de la afección de las fincas al cumplimiento de la obligación de urbanizar trajo, como consecuencia de hecho, una alteración unilateral del precio atribuido a aquellas en los contratos, elemento esencial de los mismos.

2. En el motivo tercero denuncian la infracción del artículo 1124 del Código Civil .

   Alegan que dicho precepto no fue correctamente aplicado, al no haber considerado el Tribunal de apelación causa bastante para la resolución de las relaciones contractuales la subsistencia de la afección urbanística al tiempo de haber comunicado a la vendedora su decisión en tal sentido.

Desestimación de los dos motivos.

1. El recurso de casación no abre una tercera instancia, pues no permite revisar la valoración de la prueba efectuada por el Tribunal de la segunda - sentencia 797/2011, de 18 de noviembre , entre otras muchas -. Antes bien, dicho recurso cumple la función de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento sustantivo a la cuestión de hecho, pero no a la reconstruida por los recurrentes, sino a la que se hubiera declarado probada en la sentencia recurrida, como resultado de la valoración por el Tribunal que la dictó de los medios de prueba practicados - sentencias 532/2008, de 18 de julio , 142/2010, de 22 de marzo , y 153/2010, de 16 de marzo , entre otras -.

   Se impone, en consecuencia, al resolver los motivos que se examinan, respetar los hechos declarados probados por el Tribunal de apelación.

2. Dados los requisitos exigidos para que un pago sea regular y liberatorio - artículos 1157 y 1166 del Código Civil -, hay incumplimiento de la obligación cuando el deudor no ejecuta la prestación debida, tanto si la falta de identidad plena entre lo contratado y lo ejecutado fuera consecuencia de no haber realizado el deudor mínimamente el comportamiento proyectado, como si lo fuera de una irregular realización, por razones cualitativas, cuantitativas o circunstanciales.

   Sin embargo, aunque el artículo 1124 Código Civil no lo diga de modo expreso, se interpreta en el sentido de que no todo incumplimiento basta para provocar la resolución de la relación contractual.

   Como señalamos en la sentencia 604/2013, de 22 de octubre , las consecuencias, liberatoria y restitutoria, que la resolución produce, así como la conveniencia de potenciar el respeto a la palabra dada - pacta sunt servanda - y de conservar en sus términos el negocio - favor contractus -, llevan a excluir que cualquier clase de incumplimiento baste para resolver el vínculo - sentencias de 16 de enero de 1975 , 25 de febrero de 1978 , 7 de marzo de 1983 , 22 de marzo de 1985 , entre otras muchas -.

   En las sentencias 366/2008, de 19 de mayo , 35/2012, de 14 de febrero , 162/2012, de 29 de marzo , entre otras muchas, hemos precisado que, para reconocerle esa fuerza resolutoria, el incumplimiento, además de no excusable, ha de ser esencial, ya porque la estricta observancia de la obligación forme parte de lo pactado - en reconocimiento de la potencialidad normativa creadora de los contratantes y de la fuerza vinculante de la " lex privata " -; ya, en su defecto, porque el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, a menos que la otra parte no hubiera previsto ni podido prever razonablemente tal resultado; ya porque, siendo intencional el comportamiento del deudor, la parte perjudicada crea razonablemente que no puede confiar en un cumplimiento futuro.

3. Ninguna de esas circunstancias se dan en el caso enjuiciado - respecto de la subsistencia de la afección urbanística, a que se refieren los dos motivos -.

   Como se expuso, el Tribunal de apelación, tras interpretar los contratos - de cuyo resultado no se ha interesado revisión -, entendió que las partes no atribuyeron a la falta de cancelación de la afección a que se refieren los artículos 19 y 20 del Real decreto 1093/1997 , el carácter de incumplimiento resolutorio; y en desempeño de sus casi soberanas funciones de valoración de la prueba, que la subsistencia de aquella suponga perjuicio para los compradores, teniendo en cuenta que las obras de urbanización estaban en su mayor parte concluidas.

   No cabe, por lo tanto, sostener con fundamento que el Tribunal de apelación aplicó incorrectamente el artículo 1124 del Código Civil , como se afirma en el motivo tercero - teniendo en cuenta, también, los argumentos económicos ofrecidos en el motivo primero -, al negarse a declarar resuelta las relaciones contractuales litigiosas.

Enunciado y fundamentos del segundo de los motivos del recurso.

Denuncian los recurrentes, en este motivo, la infracción del artículo 7, apartado 1, del Código Civil .

Afirman que el Tribunal de apelación no había tenido en cuenta la regla conforme a la que es inadmisible contravenir los actos propios, al no haber valorado que la vendedora, en un proceso anterior, seguido por ella contra la constructora de las viviendas vendidas, había alegado - con la pretensión de que se declarase resuelto el contrato de ejecución de obra -, que el retraso en la terminación a tiempo de la construcción repercutiría en un incumplimiento resolutorio de los contratos de compraventa celebrados por ella con los ahora recurrentes.

Afirman que era inadmisible, de conformidad con las exigencias de la buena fe, la contradicción en que había incurrido Niero, SL, al adoptar en dos procesos planteamientos contradictorios sobre una misma cuestión.

Desestimación del motivo.

Como manifestación de una ética jurídica aplicada, la jurisprudencia protege la confianza en la coherencia del comportamiento ajeno y lo hace rechazando, mediante la regla invocada en el motivo, la admisibilidad del ejercicio de un derecho o facultad que sea contradictorio con el sentido que, de acuerdo con la buena fe, había que atribuir a la conducta anterior del titular de aquellos - sentencias 333/2004, de 10 de mayo , 1269/2006, de 1 de diciembre , 1371/2007, de 20 de diciembre , 222/2010, de 19 de abril , 119/2013, de 12 de marzo , entre otras muchas -.

Para que sea aplicable esa sanción jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, lo que no sucede con una alegación emitida en otro proceso y respecto de otro contrato sobre una materia, como la resolución del mismo, que está finalmente sometida a la decisión de los Tribunales -.

Desestimación de los recursos y régimen de las costas.

Por las razones expuestas procede desestimar ambos recursos extraordinarios y, en aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , imponer las costas correspondientes a los recurrentes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español y su Constitución.