STS 218/2004, 23 de Marzo de 2004

1.- El Procurador D. Francisco Ferreiro Carnero, en nombre y representación de D. Luis Miguel , interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía nº 25/95 ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de La Bañeza, siendo parte demandada D. Juan Manuel , D. Joaquín y su esposa Dª. Beatriz , D. Pedro Enrique y su esposa Dª. Carla , D. Roberto y su esposa Dª. Ángela , D. Eloy y su esposa Dª. Marisol , D. Jesús Manuel y su esposa Dª. María Rosario , Dª. María Teresa , D. Ricardo y su esposa Dª. Elvira , D. Octavio y su esposa Dª. Frida , D. Blas y su esposa Dª. Julieta , D. Felipe y su esposa Dª. Nuria , D. Jose Luis y su esposa Dª. Sofía , D. Alberto y Dª. María Dolores , D. Emilio , D. Luis Angel y su esposa Dª. Amparo . D. Jose Augusto y su esposa Dª. Ángeles , D. Lucas y su esposa Dª. Bárbara , D. Alonso , D. Silvio y su esposa Dª. Elsa , D. Ernesto y su esposa Dª. Juana , D. Luis Pablo y su esposa Dª. Paloma , D. Lucio y su esposa Dª. Marí Luz , D. Arturo y su esposa Dª. Carmen , D. Luis Enrique y su esposa Dª. Gema , D. Ramón y su esposa Dª. Remedios , D. Franco y su esposa Dª. Angelina , D. Agustín y su esposa Dª. Leticia ; alegó a continuación los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "en la que estimando esta demanda se declare que el local descrito en el Hecho Primero de la demanda pertenece en plena propiedad al demandante y su sociedad legal de gananciales, a favor de la cual también actúa, se condene a los demandados a estar y pasar por tal declaración, y a que retiren las puertas colocadas en los tres portales del edificio que permiten el acceso al local propiedad del actor descrito en el Hecho Primero de la demanda, debiendo dejar correctamente tapiados los huecos que actualmente ocupan dichas puertas, para que quede el local en cuestión en el mismo ser y estado en que se encontraba con anterioridad a la apertura de las expresadas puertas, toda ello con expresa imposición de costas a los demandados.".

2. - El Procurador D. Angel Lorenzo Becares Fuentes, en nombre y representación de D. Juan Manuel , D. Joaquín , D. Pedro Enrique , Dª. Ángela , Dª. Marisol , Dª. María Rosario , Dª. María Teresa , D. Ricardo , D. Blas , D. Jose Luis , D. Emilio , D. Luis Angel y su esposa Dª. Amparo , Dª. Ángeles , D. Lucas , D. Alonso , D. Silvio , D. Ernesto , D. Luis Pablo , D. Lucio , D. Arturo y D. Luis Enrique , contestó a la demanda del juicio nº 25/95 alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "desestimando íntegramente dicha demanda y todas las pretensiones de la misma, absolviendo a mis representados, por las razones y excepciones procesales y de fondo alegadas, con imposición de las costas del juicio al demandante.".

3. - El Procurador D. Angel Lorenzo Becares Fuentes, en nombre y representación de D. Felipe y Dª. Nuria , contestó a la demanda del juicio nº 25/95 alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "desestimando íntegramente dicha demanda y todas las pretensiones de la misma, absolviendo a mis representados, por las razones y excepciones procesales y de fondo alegadas, con imposición de las costas del juicio al demandante.".

4. - Por Providencia de fecha 1 de junio de 1.995, se declaró en rebeldía a D. Alberto , Dª. María Dolores , D. Luis Angel , Dª. Amparo , D. Ramón , Dª. Remedios , D. Franco , Dª. Angelina , D. Agustín y Dª. Leticia ; al no haberse personado en el plazo concedido para contestar a la demanda.

5. - El Procurador D. Angel Lorenzo Becares Fuentes, en nombre y representación de las Comunidades de Propietarios de las casas nº NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 y de la casa nº NUM002 de la DIRECCION001 de Santa María del Páramo (León), interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía nº 209/95, siendo parte demandada D. Luis Miguel y Dª. Ana , D. Juan Manuel , D. Joaquín y su esposa Dª. Beatriz , D. Pedro Enrique y su esposa Dª. Carla , D. Roberto y su esposa Dª. Ángela , D. Eloy y su esposa Dª. Marisol , D. Jesús Manuel y su esposa Dª. María Rosario , Dª. María Teresa , D. Ricardo y su esposa Dª. Elvira , D. Octavio y su esposa Dª. Frida , D. Blas y su esposa Dª. Julieta , D. Felipe y su esposa Dª. Nuria , D. Jose Luis y su esposa Dª. Sofía , D. Alberto y Dª. María Dolores , D. Emilio , D. Luis Angel y su esposa Dª. Amparo . D. Jose Augusto y su esposa Dª. Ángeles , D. Lucas y su esposa Dª. Bárbara , D. Alonso , D. Silvio y su esposa Dª. Elsa , D. Ernesto y su esposa Dª. Juana , D. Luis Pablo y su esposa Dª. Paloma , D. Lucio y su esposa Dª. Marí Luz , D. Arturo y su esposa Dª. Carmen , D. Luis Enrique y su esposa Dª. Gema , D. Ramón y su esposa Dª. Remedios , D. Franco y su esposa Dª. Angelina , D. Agustín y su esposa Dª. Leticia ; alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día Sentencia "estimando íntegramente la presente demanda con los siguientes pronunciamientos: 1.- Declarar que pertenece a las comunidades de propietarios demandantes como elementos comunes de las mismas todas la superficie que constituye la planta baja del edificio sito en Santa María del Páramo en las DIRECCION000 y DIRECCION001 ns. NUM000 , NUM001 y NUM002 respectivamente (anteriormente CALLE000 y CALLE001 ), con una superficie de 1090 m2., comprendiendo el patio de luces y la parte de superficie bajo cubierta de dicho inmueble, lindando todo ello; Frente calle de situación; derecha entrando, Ana , y hoy además con herederos de Luis María ; fondo, Luis Miguel ; izquierda, CALLE001 y con el portal número NUM003 ; figurando así descrita esta superficie en la escritura pública otorgada por D. Luis Miguel y Doña Ana con fecha 22 de mayo de 1984 ante el Notario de La Bañeza D. José Hernández Sánchez. 2.- Condenar al demandado Don Luis Miguel y su esposa Doña Ana a estar y pasar por la anterior declaración y a que dejen libre y a la entera disposición de las comunidades de propietarios demandantes los mencionados elementos comunes, es decir toda la planta baja en toda la superficie señalada de mil noventa metros cuadrados, tal y como se ha descrito en el apartado anterior, entregando la plena posesión a dichas comunidades demandantes. 3.- Declarar la nulidad de esta escritura pública de fecha 22 de mayo de 1984 que otorgaron los demandados Sr. Luis Miguel y su esposa Sra. Ana ante el mencionado Notario de la Bañeza y de todo lo pactado y estipulado en dicha escritura pública. 4.- Anular y cancelar a todos los efectos todas las inscripciones registrales, que figuran en el Registro de la Propiedad de La Bañeza, en relación al referido inmueble, practicadas con fecha 27 de junio de 1.984, y en concreto la relativa a la finca o terreno que se reivindica, que figura al Tomo NUM004 , Libro NUM005 , folio NUM006 , finca NUM007 , inscripción primera, que figura a nombre del demandado Don Luis Miguel y Doña Ana ; y las inscripciones practicadas con dicha fecha sobre las 27 fincas restantes o viviendas del inmueble, que figuran todas ellas al tomo NUM008 , libro NUM009 , fincas NUM010 a NUM011 ambas inclusive, inscripción tercera de rectificación de la división horizontal y fincas NUM012 a NUM013 ambos inclusive, inscripción cuarta, relativas tales inscripciones a la modificación de los coeficientes de participación en los elementos comunes de tales fincas. 5.- Declarar la validez y vigencia a todos los efectos de la escritura pública otorgada por Don Luis Miguel y Doña Ana con fecha 9 de julio de 1.982 ante el Notario de La Bañeza, Don José Hernández Sánchez, bajo el nº 1.347 de su protocolo, sobre declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal del inmueble anteriormente referido. 6.- Declarar que las cuotas de participación en los elementos comunes de dicho inmueble y que corresponden a las 27 fincas o viviendas del mismo son las que figuran en la citada escritura pública de 9 de julio de 1.982, rectificada por la escritura pública de 13 de diciembre de 1.982, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración, asignando tales coeficientes de participación de la siguiente manera: Finca nº NUM014 : 3,856%; Finca nº NUM003 : 3,849%; Finca nº NUM015 : 3,856%; Finca nº NUM016 : 3,849%; Finca nº NUM017 : 3,856%; Finca nº NUM018 : 3,849%; finca nº NUM019 : 3,920%; Finca nº NUM020 : 2,962%; Finca nº NUM021 : 3,711%; Finca nº NUM022 : 4,161%; Finca nº NUM023 : 3,920%; Finca nº NUM024 : 2,962%; Finca nº NUM025 : 3,711%; Finca nº NUM000 : 4,161%; Finca nº NUM026 : 3,920%; Finca nº NUM001 : 2,962%; Finca nº NUM027 : 3,711%; Finca nº NUM028 : 4,161%; Finca nº NUM029 : 4,163%; Finca nº NUM002 : 3,733%; Finca nº NUM030 : 2,979%; Finca nº NUM009 : 4,163%; Finca nº NUM005 : 3,733%; Finca nº NUM031 : 2,978%; Finca nº NUM032 : 4,163%; Finca nº NUM033 : 3,733%; Finca nº NUM034 : 2,978%, procediéndose a practicar las correspondientes inscripciones en el Registro de la Propiedad de La Bañeza sobre dicha fincas con los coeficientes de participación mencionados. 7.- Condenar a los demandados a pagar las costas de este juicio.".

6. - El Procurador D. Sigfredo Amez Martínez, en nombre y representación de Dª. Marisol y otros, presentó escrito allanándose a la demanda planteada de contrario.

   El Procurador D. Francisco Ferreiro Carnero, en nombre y representación de D. Luis Miguel y Dª. Ana , contestó a la demanda, suplicando al Juzgado que fuera íntegramente desestimada.

7. - Por Auto de fecha 6 de octubre de 1.995, se acordó la acumulación de los autos nº 209/95 a los seguidos con el nº 25/95.

8. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, la partes evacuaron el trámite de resumen en sus respectivos escritos. Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de La Bañeza, se dictó Sentencia con fecha 18 de noviembre de 1.996, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que, estimando la demanda interpuesta por don Luis Miguel y desestimando la demanda interpuesta por las Comunidades de Propietarios de las casas números NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 y de la casa número NUM002 de la DIRECCION001 de Santa María del Páramo, debo declarar y declaro que el local descrito en el primer fundamento de derecho es propiedad de don Luis Miguel y su sociedad de gananciales, condenando a los demandados en el procedimiento 25/95 al cierre de las puertas abiertas hacia el local mencionado e imponiendo las costas de este proceso a las comunidades mencionadas y a los demandados en el procedimiento 25/95.".

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de D. Juan Manuel y otros, la Audiencia Provincial de León, Sección Primera, dictó Sentencia con fecha 21 de enero de 1998, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por don Juan Manuel y otros contra la Sentencia dictada el día 18 de noviembre de 1996 por el Juzgado de 1ª Instancia nº uno de La Bañeza en los Autos Menor Cuantía nº 25 del año 1995 (a los que vienen acumulados los que se registraron con el nº 209 del mismo año), modificamos la reseñada resolución únicamente en el sentido de no imponer las costas de la primera instancia a ninguna de las partes contendientes. Desestimamos el recurso en lo demás, por lo que confirmamos el resto de los pronunciamientos que dicha resolución contiene. Y no hacemos pronunciamiento condenatorio alguno respecto del pago de las costas causadas en esta segunda instancia.".

1.- El Procurador D. Francisco Alvárez del Valle-García, en nombre y representación de D. Juan Manuel y otros, interpuso recurso de casación respecto la Sentencia dictada con fecha 21 de enero de 1.998, por la Audiencia Provincial de León, Sección Primera, con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del nº 4º del art. 1.692 de la LEC de 1.881, se alega infracción de los arts. 5 y 16 de la Ley Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960 y jurisprudencia que los interpreta. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción de los arts. 1.461, 1.468, 1.469 y art. 6.4 del Código Civil. TERCERO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción de los arts. 609, 1.095 y 1.462, párrafo 1º del Código Civil. CUARTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción de los arts. 1.281, párrafo primero, 1.203, 1.204 y 1.208 del Código Civil. QUINTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción de los arts. 396 y 397 del Código Civil y arts. 1, 3 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procurador Dª. Begoña Fernández Pérez-Zabalgoitia, en nombre y representación de D. Luis Miguel y Dª. Ana , presentó escrito de impugnación al recurso planteado de contrario.

3. - No habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 5 de marzo de 2.004, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ

La Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de La Bañeza de 18 de noviembre de 1.996 -en los autos acumulados correspondientes a los juicios de menor cuantía nºs. 25 y 209 de 1.995- estimó la demanda de Dn. Luis Miguel y desestimó la de las Comunidades de Propietarios de las casas números NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 y de la casa número NUM002 de la DIRECCION001 de Santa María del Páramos, y declaró que el local descrito en el primero fundamento de derecho es propiedad de Dn. Luis Miguel y su sociedad de gananciales, condenando a los demandados en el procedimiento 25/95 al cierre de las puertas abiertas hacia el local mencionado, con imposición de las costas a dichas comunidades y a los demandados en el procedimiento 25/95.

La Sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León de 21 de enero de 1.998 - Rollo 730 de 1.996- confirmó la resolución del Juzgado salvo en cuanto a las costas, dejando sin efecto el pronunciamiento condenatorio y no haciendo especial imposición respecto de las causadas en ambas instancias.

Por Dn. Juan Manuel y otros se interpuso recurso de casación articulado en cinco motivos, en los que respectivamente se acusa infracción: de los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960 y la Jurisprudencia interpretadora de estos preceptos legales (motivo primero); arts. 1.461, 1.468, 1.469 y 6.4 del Código Civil y Jurisprudencia interpretativa de estos preceptos legales (motivo segundo); de los arts. 609, 1.095 y 1.462, párrafo primero, del Código Civil y Jurisprudencia interpretando dichos preceptos legales (motivo tercero); de los arts. 1.281, párrafo primero, 1.203, 1.204 y 1.208 del Código Civil, y Jurisprudencia interpretativa (motivo cuarto); y de los arts. 396 y 397 del Código Civil y 1, 3 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal y Jurisprudencia interpretadora (motivo quinto). Todos los motivos se formularon al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC.

El problema litigioso se refiere, en síntesis, a que con posterioridad a los contratos privados de venta de pisos, el promotor de un edificio otorgó unilateralmente una escritura pública de rectificación del título constitutivo de propiedad horizontal añadiendo como finca número NUM035 un local comercial sito en la planta baja del edificio y reduciendo los coeficientes de participación comunes de los restantes veintisiete fincas. La superficie de 1.090 mts2. correspondiente a dicha finca añadida (que según la escritura de rectificación no se hizo constar anteriormente por olvido), y de la que una parte está sin edificar y el resto se halla bajo-cubierta, constituye el objeto del litigio, pues los aquí recurrentes pretenden que se declare la nulidad de aquella escritura pública de rectificación del título de fecha 22 de mayo de 1.984. La Sentencia de la Audiencia Provincial, antes expuesta, basa su decisión en dos apreciaciones fundamentales: Primera: que al tiempo del otorgamiento de dicha escritura de rectificación, el Promotor del edificio era el único propietario de todo el inmueble de suerte que estaba legalmente facultado para realizar en ese momento las rectificaciones que tuviere por conveniente, sin perjuicio de los demás derechos que pudieran conferir a los compradores de pisos los contratos de compraventa instrumentados en documentos privados, derechos que no son aquí objeto de controversia; y, Segunda: que en todas las escrituras públicas de compraventa de los pisos "se hace reflejo y constancia, no solo de la escritura de declaración de obra nueva, sino también de las dos subsiguientes escrituras de rectificación de aquella, de tal suerte que todo lo reflejado (incluso respecto de las nuevas cuotas participativas y el precio final de las viviendas) en las de adquisición fue voluntaria y libremente aceptado por ambas partes contratantes al amparo de lo dispuesto en el art. 1.255 del Código Civil", con la misma salvedad anterior respecto a hipotéticos derechos derivados de lo primitivamente pactado, que resulta ajeno al presente proceso.

A la finalidad de impugnar la primera apreciación judicial consistente en que el promotor actuó unilateralmente en su condición de dueño del edificio, porque con los contratos privados no se había transmitido el dominio de las respectivas fincas, se dirigen los tres primeros motivos, en los que respectivamente se denuncia la infracción de los arts. 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal -cuya conculcación resulta, según el recurso, de que al no ser el promotor propietario único, era preciso el acuerdo unánime de todos los copropietarios para la aprobación o modificación del título constitutivo-; de los arts. 1.461, 1.468 y 1.469 del Código Civil y el art. 6.4 del mismo Cuerpo Legal -que establecen la obligación esencial del vendedor de entregar la cosa vendida, de tal modo que los compradores adquirieron, no estrictamente la vivienda, sino también el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, entre los que estaba la planta baja del inmueble, que nunca figuró como elemento privativo del Promotor en el título constitutivo, vedando el último de los preceptos mencionados el fraude de ley, en el que incurrió el Promotor, amparándose en que formalmente no había otorgado las escrituras públicas y aparentando ser dueño único del inmueble para efectuar el acto de modificación de la división horizontal, que ni siquiera inscribió en el Registro de la Propiedad, sin conocimiento de los compradores de las viviendas-; y de los arts. 609, 1.095 y 1.462, párrafo primero, del Código Civil -por entenderse por la parte recurrente que hubo tradición y, por lo tanto, transmisión del dominio-.

Los motivos se desestiman por las razones siguientes:

La parte recurrente hace supuesto de la cuestión al sentar que se produjo la transmisión del dominio de las viviendas por el promotor a los compradores con anterioridad a la escritura pública de modificación del título constitutivo. La Sentencia recurrida declara que no se ha probado la entrega de las llaves de las viviendas ni que se haya producido ningún consumo de agua o electricidad, y tal apreciación fáctica resulta indemne en casación al no haberse atacado por el único cauce posible del error en la valoración de la prueba.

Resulta incuestionable, en virtud de la teoría del título y el modo, que para adquirir el dominio no es suficiente la perfección de un contrato transmisivo, sino que es precisa la concurrencia de la tradición (arts. 609 y 1.095, inciso segundo, CC., SS. entre otras 22 diciembre 2.000, 14 febrero y 13 marzo 2.002), y la jurisprudencia tiene reiterado (SS., entre otras, de 21 de marzo y 14 de julio de 1.998, 9 de octubre de 2.001, 14 de febrero y 10 de julio de 2.002) que la formalización del contrato en documento privado no genera tradición instrumental y no acredita por si sólo la efectiva transmisión patrimonial pretendida.

No se han vulnerado los preceptos relativos a la entrega de la cosa vendida porque el vendedor entregó mediante la escritura pública aquello a que se obligó en la misma, sin que constituya objeto del litigio -como reitera la resolución recurrida- el hipotético incumplimiento de lo pactado en documento privado. Y por otra parte, no se dan los requisitos para apreciar la existencia de fraude de ley ya que al ser el promotor el único propietario goza de la "cobertura" del ordenamiento jurídico para llevar a cabo la modificación del título constitutivo de la división horizontal. Y en tal sentido se manifiesta la jurisprudencia, entre otras, en las Sentencias de 16 de junio de 1.998, "a contrario sensu", y 30 de marzo de 1.999, declarándose en esta última que "el adquirente en documento privado sin entrega de posesión, al no ser copropietario, no tiene derecho, ni siquiera posibilidad de concurrir al otorgamiento de la escritura de constitución o modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal".

La segunda apreciación importante de la resolución recurrida es la relativa a la referencia en las escrituras públicas de compraventa de los diferentes pisos a la escritura de rectificación del título constitutivo. Para impugnar este argumento se formularon los motivos cuarto y quinto en los que se alega la infracción de los arts. 1.281, párrafo primero, 1.203, 1.204 y 1.208 del Código Civil porque no se pactó ninguna cláusula por la que los compradores o adquirentes de las viviendas asumiesen y aceptasen de manera expresa la modificación llevada a cabo y en las escrituras de compraventa sólo se contiene una simple mención de las fechas de las escrituras de rectificación; y de los arts. 396 y 397 del Código Civil y de los arts. 1, 3 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal porque la resolución recurrida desconoció el carácter de elemento común de toda la superficie de la planta baja.

Los motivos deben seguir la misma suerte desestimatoria de los anteriores.

En las escrituras públicas de compraventa de los pisos se hace constar como título la escritura de declaración de obra nueva y constitución del edificio en régimen de Propiedad Horizontal otorgada el 9 de julio de 1.982 rectificada por las de 13 de diciembre de 1.982 y 22 de mayo de 1.984, y razona la resolución recurrida que "todo lo reflejado (incluso respecto de las nuevas cuotas participativas y el precio final de las viviendas) fue voluntaria y libremente aceptado por las partes contratantes al amparo de lo dispuesto en el art. 1.255 del Código Civil". La escritura pública recoge la declaración de voluntad contractual renovadamente manifestada y su contenido es suficientemente expresivo de la reglamentación de intereses aceptada por los otorgantes. Las escrituras públicas no se limitan a ser meramente confirmatorias o recognoscitivas de los contratos privados, sino que recogen una novación objetiva introduciendo una modificación derivada de las escrituras de rectificación del título constitutivo, y por los adquirentes no se formuló oposición alguna a la inequívoca referencia a las rectificaciones efectuadas, careciendo de consistencia jurídica la alusión a que "ni siquiera el Notario autorizante dio lectura a tales escrituras, ni se consignó en modo alguno que los adquirentes conociesen y aceptasen el contenido de las mismas".

La desestimación de los motivos conlleva la declaración de no haber lugar al recurso de casación con imposición a la parte recurrente de las costas causadas y la pérdida del depósito, de conformidad con lo establecido en el art. 1.715.3 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español