STS 1088, 1 de Diciembre de 1992
| Ponente | D. GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| Número de Recurso | 716/91 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Número de Resolución | 1088 |
| Fecha de Resolución | 1 de Diciembre de 1992 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a 1 de Diciembre de 1.992. Visto por la
Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen
indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de
apelación por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia, como
consecuencia de Juicio Ordinario Declarativo de Menor Cuantía, seguido ante
el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm.2 de los de Orihuela, en
el que es recurrente D.Cristobal, representado por el
Procurador D.Federico Pinilla Peco y defendido por el Letrado D.Claudio
Fuentes Agudo, en el que son recurridos DÑA.Angelina; D.Octavio; D.Jose Ramón
Y D.Jesús Manuel, representados por el Procurador D.Ramiro
Reynolds de Miguel, y asistidos del Letrado D.Antonio Gómez Ballabón.ANTECEDENTES DE HECHO
1. El Procurador D.Antonio Martínez Moscardó, en
representación de Angelina, Octavio, Jose Ramóny Jesús Manuel,
formulo demanda de juicio de menor cuantía contra D.Cristobal, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que
estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que se
estime la demanda y se declare: a) Que el contrato suscrito entre los
litigantes, en fecha 15 de mayo de 1.984 tenía el carácter de contrato
"mixto", de arrendamiento de local de negocio y de opción de compra caducó
y se extinguió. b) Que dicho contrato quedó prorrogado por los litigantes,
en fecha 15 de mayo de 1.985, señalándose una nueva rente por el local
litigioso, sito en Torrevieja (Plaza DIRECCION000núm.NUM000bajo
DIRECCION001), quedando establecida la misma en la cuantía de 122.644 pesetas,
mensuales y concediéndosele el arrendatario, D.Cristobal,
un nuevo derecho de opción de compra, por el plazo de un año,
estableciéndose que el precio del local comercial sito en Torrevieja (Plaza
DIRECCION000núm.NUM000bajo DIRECCION001.), sería el de diez millones de pesetas
( 10.000 ptas) que el arrendatario tendría que abonar en el acto y al
contado, previa deducción de las rentas abonadas hasta el momento de
ejercicio de la opción. c) Que el derecho de opción de compra afectante el
local sito en Torrevieja (DIRECCION000, núm.NUM000bajo DIRECCION001.) del
que era titular el arrendatario demandado. D.Cristobal,
según contrato de opción de compra suscrito entre los litigantes, en fecha
15 de mayo de 1.985, ha quedado caducado y, consiguientemente, extinguido
como consecuencia de su ejercicio fuera de plazo, así como de no haber
pagado o consignado el precio convenido de la compraventa por parte de
D.Cristobal, ni en el precio pactado, ni en la prórroga
que sus mandantes le concedieron, declarándose expresamente que el
demandado D.Cristobalincumplió el contrato de opción de
compra, lo que determinó su extinción. d) Que, como consecuencia de lo
anterior, y habiendo quedado caducado y extinguido el derecho de opción de
compra el que era titular D.Cristobal, dicho demandado
viene ocupando el local de negocio sito en Torrevieja (Plaza DIRECCION000núm.NUM000bajo DIRECCION001) en calidad de arrendatario del citado local,
cuya renta, en el momento de producirse la caducidad y extinción del
derecho de opción de compra, ascendía a la cantidad de 122.644 ptas, más el
I.V.A., al tipo 12% de 14.717 ptas, en total de 137.361 ptas, mensuales de
renta. e) Que se condene el arrendatario demandado D.Cristobala abonar a sus mandantes la cantidad de dos millones ciento noventa
y siete mil setecientas setenta y seis pesetas (2.197.776, ptas) en
concepto de rentas pendientes de pago, desde el día 1 de marzo de 1.987
hasta el día 1 de junio de 1.988, según el contrato de arrendamiento del
local de negocio suscrito entre los litigantes en fecha 15 de mayo de de
1.984, así como sus correspondientes intereses legales. f) Que se condene
al arrendatario demandado a abonar a sus mandantes las rentas, a tenor del
último recibo mensual de la renta por importe de 122.644 ptas mas un I.V.A.
de 14.717 ptas en total 137.361 ptas que venzan durante el transcurso de
esta litis, así como sus correspondientes intereses legales. g) Que se
condene al arrendatario demandado a indemnizar a sus mandantes como
consecuencia de todos y cada uno de los daños y perjuicios causados, cuya
indemnización se determinará en ejecución de sentencia. h) Que se condene
al arrendatario demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones.
i) Que se condene al arrendamiento demandado al pago de las costas
procesales.
-
- Admitida la demanda y emplazado el demandado, compareció en su
representación el Procurador D.Antonio Diez Saura, que contestó a la
demanda, solicitando se dicte sentencia desestimando por completo dicha
demanda absolviendo de la misma a su representado, con imposición de las
costas causadas. Al propio tiempo formula reconvención suplicando, que tras
los trámites oportunos, acuerde la desestimación total de la demanda y la
condena a los actores reconvenidos a la firma de la escritura pública de
compraventa del local litigioso, previo pago de la cantidad de 7.179.188
pesetas, resto del precio pactado por la compraventa, así como al pago de
las costas a los actores reconvenidos.
-
- Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm.
2 de los de Orihuela, dictó sentencia el 31 de enero de 1.989, que contenía
el siguiente FALLO: "Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada
por el Procurador D.Antonio Martínez Moscardó, en nombre y representación
de Angelina, Octavio, Jose Ramóny Jesús Manuel, contra D.Cristobal, y debo estimar parcialmente la reconvención formulada
por este, y debo acordar y acuerdo, que por parte de los actores Angelina,
Octavio, Jose Ramóny Jesús Manuel, se otorgue escritura
pública, previo pago por su parte del demandado de ocho millones
trescientas cuarenta y una mil seiscientas sesenta y ocho pesetas; debiendo
efectuarse todo ello en un plazo de un mes a contar desde la publicación de
ésta sentencia; cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia
y las comunes por mitad."
Apelada la anterior sentencia por la representación del
demandante, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Sexta
de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia el 28 de enero de
1.990, que contenía la siguiente PARTE DISPOSITIVA: "Se estima en parte el
recurso y con revocación de la sentencia apelada se da lugar en parte a la
demanda, desestimándose la reconvención, y sirviéndose de base los
apartados A) y B) del suplico de la demanda, cuyas peticiones se aceptan,
se declara que el derecho de opción de compra afectante al local sito en
Torrevieja (DIRECCION000nº NUM000, bajo DIRECCION001), establecido en el
contrato de fecha 15 de mayo de 1,985 en favor del arrendatario demandado,
ha quedado caducado y en consecuencia al ser el importe de la renta 137.361
pesetas mensuales (con el I.V.A. incluído), se condena a dicho arrendatario
al abono de las rentas impagadas, que ascienden hasta el 1 de julio de
1.988, a la suma de 2.197.776 pesetas, más los intereses legales de esta
cantidad; así como al abono de las vencidas durante el transcurso de esta
litis, sin hacer declaración de condena en las costas de la demanda,
imponiendo al demandado las de la reconvención y sin expresa imposición en
las de esta alzada a ninguna de las partes."
1.- Notificada la anterior resolución a las partes, se
interpuso recurso de casación por la representación de D.Cristobal, con apoyo en el siguiente único motivo: Infracción de las normas del
Ordenamiento Jurídico o de la jurisprudencia, que fueron aplicables para
resolver las cuestiones objeto del debate. Como normas del Ordenamiento
Jurídico que se consideran infringidas, ha de citarse los artículos 1.258 y
1.450 del Código Civil, violado por inaplicación. Igualmente se cita como
infringido el artículo 1.504 del Código Civil en cuanto especialidad del
art. 1.124 del mismo Cuerpo Legal.
-
- Convocadas las partes se celebró la vista preceptiva el dia 17
de noviembre del corriente, con asistencia e intervención de los Letrados
reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes
informaron, por su orden en defensa de sus respectivas pretensiones.
HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. D.GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE
ANDRADE
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Hay que entender necesaria la transcripción de ciertos
elementos de las relaciones contractuales habidas entre las partes
litigantes, para a la vista de las mismas, poder analizar con precisión las
cuestiones jurídicas que se plantean en el presente recurso. Entre los
actores y el demandado se celebró con fecha 15 de mayo de 1.984 un contrato
de arrendamiento de local de negocio , al que se le añadió, en su
estipulación 9ª, un pacto de opción de compra sobre el arrendado local,
concediendo al arrendatario Sr.Cristoballa facultad de adquirirlo por
el precio de 9.141.600 ptas, si optaba dentro del plazo de un año a contar
desde la fecha del documento, y estipulándose expresamente que: "el
arrendatario habrá de abonar a la propiedad la totalidad del precio al
contado en el momento en que ejercite la opción establecida, otorgándose a
continuación la escritura pública de compraventa".
El día 15 de mayo de 1.985, las mismas partes litigantes acuerdan
prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado al año anterior,
actualizando la renta, y concediendo nuevamente al Sr.Cristobalotra
opción de compra sobre el local arrendado. Se modificaba en esta nueva
opción el precio fijado para la adquisición, que se eleva a 10.000.000 de
ptas, y el plazo del año que empezará a contar desde la fecha del 15 de
mayo de 1.985; repitiéndose significativamente la cláusula que textualmente
obligaba al abono de la totalidad del precio en el momento de ejercitar la
opción. El día 15 de mayo de 1.986 el Sr.Cristobalcomparece ante un
Notario requiriéndole para que, por correo certificado con acuse de recibo,
requiera a su vez a los arrendadores (ahora recurridos) manifestándoles su
deseo de ejercitar la opción de compra del local, ofreciéndoles la cantidad
pactada, (que no deposita en la Notaria) y requiriéndoles para que en breve
plazo se otorgue la escritura pública. El Notario se persona en la oficina
de correos el día 20 de mayo y cursa la carta del requerimiento, que es
recibida por los destinatarios con fecha 2 de junio de 1.986. Al día
siguiente comparece en la Notaría el Sr.Letrado de los actores, y en nombre
de ellos manifiesta que no tiene inconveniente en llevar a efecto la
escritura pública del local objeto de la opción, previo pago del precio
estipulado, y que fija para este acto el día 30 de junio siguiente. Con
fecha 1 de julio vuelve a comparecer en la Notaría Dña.Isabel Pacheco,
representando a los actores y haciendo constar, que ha pasado el plazo
concedido al Sr.Cristobalsin que este se haya presentado para otorgar la
escritura y pagar el precio, solicitando se le requiera nuevamente,
concediéndole otro plazo para dicho fin que finaliza el siguiente día 10 de
julio, entendiéndose que renuncia a la opción, pudiendo los requirentes
disponer de la finca, si no se lleva a cabo lo convenido. El Sr. Cristobalse
persona ante el Notario el día 4 de julio y manifiesta que no podrá
llevarse a cabo lo estipulado hasta finales del mes de julio, por ciertos
inconvenientes familiares. Finalmente con fecha 17 de julio de 1.986 los
demandantes notifican notarialmente al demandado, que dan por caducado el
plazo de la opción de compra que le tenían concedido sobre el local
comercial, notificación que llega a poder de una dependienta del Sr. Cristobal,
mediante la entrega de la correspondiente cédula, el día 18 del indicado
mes.
Sabido es que la opción de compra no aparece regulada
específicamente en le Código Civil, aunque tenga reconocido su aspecto
registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario, teniendo declarado esta
Sala, que debe entenderse como tal, aquel convenio por virtud del cual, una
parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la
celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de
realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo
también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues
constituye sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a
decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la
determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la
futura adquisición; y la concrección de un plazo para el ejercicio de la
misma; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; o
como tiene resumido esta Sala: " en el contrato de opción de compra, la
compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante
únicamente el que se perfeccione o no". (sentencias 16-4-1.979; 4-4-1.987;
9-10-1.987; 24-10-1.990; 24-1, 28-10 y 23-12 1.991; etc). Al tratarse de un
contrato atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a
buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1.255 del
Código Civil, y subsidiariamente en la creación jurisprudencial que
reconoce su naturaleza; y en el caso de autos la declaración de caducidad
que contiene la sentencia recurrida, resulta obligado mantenerla por dos
grupos de razones: A) Realmente la caducidad se produjo por ministerio de
la Ley el día 15 de mayo de 1.986, ya que de conformidad con el segundo
párrafo del art. 1.262 del Código Civil, (que acoge la teoría del
conocimiento de la aceptación por el oferente, respecto al momento de la
perfección del contrato) cuando el requerimiento notarial que contenía el
ejercicio de la opción llega al conocimiento de los demandantes, habría
transcurrido con exceso el plazo fijado; bien es cierto que por la voluntad
de la parte oferente este plazo se prorroga, pero la misma voluntad que lo
prorroga, pone fin al mismo con fecha 17 de julio de 1.986, dada la actitud
reiteradamente negativa del Sr.Cristobal; y B) Contractualmente se pacta,
(apareciendo literalmente en las dos opciones) que el abono de la totalidad
del precio convenido se efectuará al contado y en el momento en que se
ejercite la opción de compra; cláusula contractual que no ha tenido nunca
su efectivo cumplimiento, y que formando parte de la opción, por la
voluntad expresa de las partes, (pacta sunt servanda), vicia de
inexistencia el contrato del que forma parte; y todo ello al margen de
cualquier otra disquisición doctrinal relativa a la diferenciación que
pueda existir entre la opción como contrato preparatorio, y la compraventa
como contrato definitivo.
Por lo expuesto, resulta obligado el rechazo del motivo y del
recurso en su totalidad, con la preceptiva condena en costas del
recurrente. (Artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida
por el pueblo español.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE
CASACION interpuesto por D.Cristobal, contra la sentencia
dictada por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia en fecha
28 de noviembre del corriente, en las actuaciones de que se trata.
Condenamos a dicho recurrente al pago de las costas procesales ocasionadas
en dicho recurso. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia a
los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo de
apelación que en su día remitió.
ASI POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION
LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos.
G.BURGOS PEREZ DE ANDRADE E.FERNANDEZ CID DE TEMES
A.BARCALA TRILLO-FIGUEROA
PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR.
D.GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE, Ponente que ha sido en el trámite de
los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera
del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la
misma, certifico.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
-
STS 988/2005, 22 de Diciembre de 2005
...y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actuaciones" (en la misma línea las STS 9-10-1987, 24-1-1991, 1-12-1992). Cabe »a) De la atipicidad se desprende su configuración doctrinal y jurisprudencial al amparo de las disposiciones generales sobre obligacione......