STS 127/93, 17 de Febrero de 1993

JurisdicciónEspaña
Fecha17 Febrero 1993
Número de resolución127/93

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diecisiete de Febrero de mil novecientos noventa y tres.

. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Undécima de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número ONCE de Barcelona, sobre determinadas declaraciones, cuyo recurso fue interpuesto por DON Serafin, DOÑA Carla, DON Alvaro, DOÑA Gema, DON Luis, DOÑA Natalia, DON Juan Antonioy DOÑA María Milagros, representados por el Procurador de los Tribunales Don Argimiro Vázquez Guillén, y asistidos del Letrado Don José Juan Fuentes Lojo, en el que es recurrida DOÑA Olga, como Presidenta de la comunidad de propietarios de la CALLE000números NUM000-NUM001-NUM002y NUM003; CALLE001número NUM004y CALLE002número NUM005de Barcelona.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Once de Barcelona, fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía, promovidos a instancias de Don Serafin, Carla, Doña Yolanda, Doña Natalia, Don Luis, Don Pedro Antonio, Don Alvaro, Doña Gema, Doña María Milagros, Don Juan Antonio, Doña Marinay Doña Sara, todos ellos bajo la misma representación procesal, contra Doña Olga, en su calidad de presidenta de las comunidades de propietarios de las fincas sitas en c/ CALLE001nº NUM004, c/ CALLE002nº NUM005y AVENIDA000nºs. NUM000-NUM002y NUM003.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y siguiendo el juicio por todos sus trámites dictar en su día Sentencia por la que, dando lugar a la demanda, se condene a dicha Comunidad: a) a realizar las obras necesarias para que sean suprimidas las humedades y filtraciones de agua que sufren las viviendas mencionadas en los informes referidos en el hecho quinto de la demanda; b) a que repare los daños existentes en dichas viviendas y mencionados en los informes citados en el hecho quinto de la demanda, producidos por aquellas humedades y filtraciones, realizando las obras necesarias a tal fin, con expresa condena en costas, dada la temeridad con que ha actuado la Comunidad, no obstante el número de veces que fue tratado el tema en las múltiples Juntas Generales de propietarios y los requerimientos fehacientes que a tal fin le fueron hechos por los actores".

Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba.

Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y previos los trámites procedentes, dicte sentencia absolviendo totalmente de la misma a mis principales, con expresa imposición de costas a los actores". Asimismo formulaba demanda reconvencional contra los actores Doña Sara, Don Serafiny su esposa Doña Carla, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... tenga por formulada reconvención contra los citados demandados, y previos los trámites legales dicte sentencia por la que: A) Condene a Don Serafiny a Doña Carlaa realizar a su costa, en la terraza del piso ático NUM006del edificio de AVENIDA000nº NUM003, las reparaciones consistentes en reponer la totalidad de las baldosas rotas, y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en los pisos NUM007NUM006y NUM007NUM008; a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines, en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y los techos de los pisos NUM007NUM006y NUM007NUM008antes indicados.-B) Condene a Doña Saraa realizar a su costa en la terraza del piso NUM007NUM009de la casa de la CALLE001nº NUM004, las reparaciones consistentes en reponer la totalidad de las baldosas rotas y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en el piso NUM010NUM009de la misma casa, y a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y el techo del piso NUM010NUM009antes indicado.- C) Condene a todos los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y al pago de las costas de la presente litis".

Dado traslado de la reconvención a la parte actora, la representación de la misma la contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando lo que sigue: "... que habiendo por contestada la demanda reconvencional, dé a los autos su curso legal, para en su día dictar sentencia no dando lugar a aquella, con costas".

Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 6 de Marzo de 1.990, cuyo fallo es como sigue: "FALLO.- Que debía estimar y estimaba la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Fuentes Lastres, en nombre y representación de Doña Sara, Doña Marina, Don Juan Antonio, Doña María Milagros, Doña Gema, Don Alvaro, Don Pedro Antonio, Don Luis, Doña Natalia, Doña Yolanda, Doña Carlay Don Serafin; contra Doña Olga, que actúa a su vez como Presidenta de la Comunidad de Propietarios de las fincas sitas en esta ciudad, AVENIDA000, nº NUM000-NUM002-NUM003, CALLE001nº NUM004y CALLE002, nº NUM005, representada por el Procurador Sr. Rodés Durall, condenando a dicha Comunidad a: 1º.- A realizar las obras necesarias para que sean suprimidas las humedades y filtraciones de agua que sufren las viviendas, NUM007-NUM011de la AVENIDA000, nº NUM000; NUM007-NUM009del nº NUM002; NUM007- NUM006, ático NUM006y NUM007-NUM008del nº NUM003; NUM010-NUM009, NUM010-NUM006, ático NUM009(o piso NUM007-ª) y ático NUM006( o piso NUM003), todos ellos de la CALLE001, nº NUM004; y, 2º.- A que reparen los daños existentes en las viviendas mencionadas, producidos por aquellas humedades y filtraciones, realizando las obras necesarias a tal fin; y asimismo, debía desestimar y desestimaba la demanda reconvencional interpuesta por la parte demandada contra la demandante; y todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en el procedimiento a la parte demandada y a la actora reconvencional".

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Undécima de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia en fecha 25 de Octubre de 1.990, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS.- Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Doña Olga, (Presidenta de la Comunidad de Propietarios del Parking de la c/CALLE001NUM004de esta localidad), contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez de Primera Instancia nº 11 de Barcelona, el seis de Marzo del corriente año, en autos de menor cuantía nº 294/88, promovidos por Don Serafin, Doña Carla, Doña Yolanda, Doña Natalia, Don Luis, Don Pedro Antonio, Don Alvaro, Doña Gema, Don Juan Antonio, Doña María Milagros, Doña Marinay Doña Sara, contra la recurrente, debemos revocar y revocamos la Sentencia apelada y en su lugar debemos declarar y declaramos no haber lugar a la demanda interpuesta y si a la reconvención y en consecuencia condenamos a los demandados a: A) Don Serafiny a Doña Carlaa realizar a su costa, en la terraza del piso ático NUM006del edificio de AVENIDA000nº NUM003, las reparaciones consistentes en reponer la totalidad de las baldosas rotas, y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en los pisos NUM007NUM006y NUM007NUM008; a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines, en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y los techos de los pisos NUM007NUM006y NUM007NUM008antes indicados.- B) Doña Saraa realizar a su costa en la terraza del piso NUM007NUM009de la casa de la CALLE001nº NUM004, las reparaciones consistentes en reponer la totalidad de las baldosas rotas y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en el piso NUM010NUM009de la misma casa, y a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y el techo del piso NUM010NUM009antes indicado.- Se imponen a los demandados las costas de Primera Instancia y no se hace declaración sobre las de este recurso".

TERCERO

Por el Procurador de los Tribunales Don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de Don Serafin, Doña Carla, Don Alvaro, Doña Gema, Don Luis, Doña Natalia, Don Juan Antonioy Doña María Milagros, se formalizó recurso de casación, que fundó en los siguientes motivos:

Primero

Por infracción de la regla interpretativa contenida en el artículo 1.283 del Código Civil.

Segundo

Al amparo del también del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de la regla interpretativa contenida en el artículo 1.285 del Código Civil.

Tercero

Al amparo del artículo 1.692 número 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración de la regla del párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día CINCO DE FEBRERO, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Don Serafin, Doña Saray otros diez propietarios de viviendas pertenecientes a la Comunidad de Propietarios del Grupo AVENIDA000, compuesto por las fincas AVENIDA000números NUM000, NUM002y NUM003, c/ CALLE001NUM004y c/ CALLE002NUM005, de Barcelona, promovieron juicio declarativo de menor cuantía contra Doña Olga, en su calidad de Presidenta de la expresa Comunidad, a fin de que con cargo a la misma se realizasen las obras necesarias en punto a la supresión de las humedades y filtraciones que sufren las viviendas de los accionantes y se reparasen los daños existentes en ellas, producidos por aquellas humedades y filtraciones, a lo que reconvino la referida Comunidad en el sentido de instar la condena de Don Serafiny Doña Carlaa realizar a su costa, en la terraza del piso ático NUM006del edificio de AVENIDA000número NUM003, las reparaciones consistentes en reparar la totalidad de las baldosas rotas, y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en los pisos NUM007NUM006y NUM007NUM008, así como a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines, en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y los techos de los pisos ya indicados, y la condena de Doña Saraa realizar a su costa en la terraza del piso NUM007NUM009de la casa c/CALLE001número NUM004, las reparaciones acabadas de describir en relación con el piso NUM010NUM009y el techo del mismo. El de Primera Instancia número Once de Barcelona, por sentencia de 6 de Marzo de 1.990, procedió a desestimar la demanda reconvencional y con estimación de la interpuesta por los propietarios de los pisos, condenó a la Comunidad a: 1º.- A realizar las obras necesarias para que sean suprimidas las humedades y filtraciones de agua que sufren las viviendas NUM007-NUM011de la AVENIDA000, número NUM000; NUM007-NUM009del número NUM002; NUM003, ático NUM006y NUM007-NUM008del número NUM003; NUM010- NUM009, NUM010-NUM006, ático NUM009(o piso NUM007-NUM009) y ático NUM006(o piso NUM003), todos ellos de la c/ CALLE001, número NUM004, y 2º.- A que reparen los daños existentes en las viviendas mencionadas, producidos por aquellas humedades y filtraciones, realizando las obras necesarias a tal fin, pero dicha resolución fue revocada por la dictada, en 25 de Octubre de 1.990, por la Sección Undécima de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona, en la que, con desestimación de la demanda principal, se condenó a Don Serafiny Doña Carlay a Doña Saraen los términos interesados en la reconvención; y es ésta segunda sentencia la recurrida en casación por Don Serafiny otros.

SEGUNDO

En el recurso se formulan tres motivos, en íntima relación entre sí, y se residencian en el ordinal 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alegándose, de modo respectivo, infracciones a las reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.283, 1.285 y párrafo primero del 1.281 del Código Civil, y en ellos, se argumenta, en síntesis, cuanto sigue: -Pasa por alto la sentencia recurrida que el párrafo segundo de la regla quinta del título constitutivo, (excepción de la norma general del artículo 9.5ª de la Ley de Propiedad Horizontal, de que los gastos generales han de ser costeados por todos), se refiere sólo a los gastos ordinarios y normales de uso, conservación, reparación, renovación y mantenimiento de las instalaciones, con lo que tal regla especial no puede aplicarse a los gastos extraordinarios y anormales que exceden de la mera conservación-. -Las obras a realizar son extraordinarias y no ordinarias, se revela porque han de tener por objeto la reconstrucción del elemento arquitectónico en sí, afectado por vicio de construcción en toda su extensión, esto es, no solo la sustitución del pavimento superficial, sino la de la tela asfáltica subyacente, y, asimismo, el saneamiento de toda la obra gruesa hasta el techo de los pisos inferiores-. -La sentencia recurrida no tiene en cuenta la cláusula novena bis añadida en virtud de la escritura de subsanación-. -La propia escritura de división horizontal no entiende comprendidas a las terrazas de uso exclusivo dentro de la expresión "servicios" particulares a que se refiere el párrafo segundo de la regla quinta, como lo revela el que cuando se trata de dar un tratamiento especial, en lo referente a gastos de conservación, a uno de tales elementos (la terraza formada por el patio interior de manzana al que solo acceden los locales bajos que se reserva la promotora) ha de establecerlo así en una cláusula adicional, la novena bis, diciendo que "su limpieza y conservación corresponde a la propiedad de los locales destinados a Caja Postal"-. -Cierto es que la superficie de la terraza, en tanto que espacio aprovechable, disfrutan sólo los propietarios que pueden acceder a ella, en cambio, en su función estructural, de elemento de cubrición del edificio, es claro que la terraza cubierta actúa en la práctica en beneficio común, y más, defiende del agua de lluvia a los que están debajo-. -En ese sentido, parece evidente que en cuanto la obra gruesa del elemento arquitectónico, tela asfáltica y material de sostén, beneficia a todos, todos deben costear su reparación- y -La sentencia recurrida sería en el peor de los casos, radicalmente injusta, en lo que condenó explícita e implícitamente a pagar las obras de reparación que exceden de la mera sustitución o reparación de la superficie de rasilla cerámica.

TERCERO

Como puntualizan las sentencias de instancia, las partes litigantes están de acuerdo con los presupuestos fácticos esenciales relativos al caso de autos, esto es, la existencia de filtraciones de agua y humedades que se producen en las viviendas de los actores, existiendo, asimismo, coincidencia substancial en las causas originarias, en tanto que la Comunidad de Propietarios demandada, al contestar al hecho tercero de la demanda, manifestó que "ciertamente desde el inicio se vinieron observando una serie de defectos de construcción, normalmente en las viviendas privativas", surgiendo, por el contrario, la disparidad de criterios respecto a quién corresponda efectuar las obras de reparación, pues, mientras los propietarios de las viviendas consideran que ello es responsabilidad de la Comunidad, ésta, sostiene que recae en los titulares de los pisos con terrazas privativas, y tal dispar criterio obedece a la diferente interpretación asignada a la declaración quinta de la escritura de división horizontal otorgada por la entidad "Constructora Benéfica Caja Postal de Ahorros", cuyos dos primeros párrafos responden al tenor literal siguiente: "Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización se costearán por los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas" y "No obstante, los gastos ordinarios y normales de uso, conservación, reparación, renovación y mantenimiento de las instalaciones, elementos o partes que se destinen o apliquen a servicios de los cuales no estén en condiciones de beneficiarse todos los locales o viviendas, sino alguno de ellos, aunque se tratase de la mayoría, serán costeados por los titulares de éstos con exclusión de aquellos", siendo, precisamente, dicho tema interpretativo el que constituye contenido del recurso de casación.

CUARTO

Punto de partida para resolución del tema planteado es que las terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aún cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad, y de aquí, que, sin necesidad de abordar el problema de si las terrazas permitieran ser incluidas dentro de los conceptos de instalaciones y servicios a que alude el segundo párrafo de la regla estatutaria descrita, el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual,está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar. En éste orden de cosas, resulta evidente que como las obras de reparación tendían a suprimir filtraciones de agua y humedades derivadas de determinados vicios constructivos, las mismas excedían de las naturalmente debidas al uso y conservación de la cosa, con lo que, los gastos que comportaban no podían estimarse de "ordinarios y normales" del régimen prevenido en el segundo párrafo de la regla de referencia, determinándose así su falta de aplicación al caso concreto de autos, especialmente, cuando, por lo razonado, tales gastos habrían de conceptuarse comprendidos en el párrafo primero de aquella, en coincidencia con la obligación 5ª establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

QUINTO

Cuanto antecede, lleva a considerar que el Tribunal "a quo" interpretó de manera incorrecta y no ajustada a derecho la tan repetida norma estatutaria quinta, en su párrafo segundo, sin tener en cuenta las reglas que en el ámbito contractual se establecen en los artículos 1.281, párrafo primero, y 1.283 y 1.285 del Código Civil, y, consecuentemente, la infracción de esas reglas, origina que proceda estimar el recurso de casación interpuesto por los propietarios de las viviendas, en todos y cada uno de los motivos formulados, con lo que se produce la ineludible casación de la sentencia objeto de impugnación, con la correlativa estimación de las pretensiones que articularon en su demanda, si bien, ello, requiere determinada puntualización correctora: que en las obras a realizar por la Comunidad demandada, deben quedar excluidas aquellas que respondan al concepto del normal uso y conservación de las terrazas, es decir, las consistentes en la reposición de la totalidad de las baldosas rotas, que equivalen, en el decir del tercero motivo del recurso, a la sustitución o reparación de la superficie de rasilla cerámica. Así pues, y de acuerdo con lo acabado de exponer, la meritada Comunidad ha de ser condenada en los términos solicitados en la demanda, pero con la exclusión indicada, lo que se traduce, en definitiva, en condenar a Don Serafiny Doña Carlay Doña Saraa realizar, a su costa, las reparaciones tendentes a reponer la totalidad de las baldosas que estuviesen rotas en las respectivas terrazas de los pisos de su titularidad, produciéndose de ésta forma una parcial estimación de las demandas principal y reconvencional. La procedencia de los motivos del recurso, lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en los rituarios artículos 523, 710 y 1.715, la declaración de haber lugar al mismo y devolución del depósito constituido, sin hacer pronunciamiento expreso acerca de las costas causadas en primera y segunda instancia y en el recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DECLARANDO HABER LUGAR al recurso de casación interpuesto por el Procurador Don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de Don Serafiny otros, contra la sentencia de fecha veinticinco de Octubre de mil novecientos noventa, dictada por la Sección Undécima de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona, debemos casar y casamos la meritada sentencia, y, en consecuencia, estimando parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de Doña Sara, Don Serafin, Doña Carla, Don Alvaro, Doña Gema, Don Luis, Doña Natalia, Don Juan Antonioy Doña María Milagros, contra Doña Olga, en su calidad de Presidenta de la Comunidad de Propietarios de la Fincas sitas en Barcelona y ubicadas en la AVENIDA000, números NUM000, NUM002y NUM003, CALLE001, número NUM004y CALLE002, número NUM005, y estimando, también parcialmente, la demanda reconvencional formulada, a su vez, por la referida Presidenta contra los actores ya mencionados, debemos condenar y condenamos a la indicada Comunidad a: 1º) Realizar las obras necesarias para que sean suprimidas las humedades y filtraciones de agua que sufren las viviendas siguientes: NUM007-NUM011de la AVENIDA000, número NUM000; NUM007-NUM009del número NUM002; NUM003, ático NUM006y NUM007-NUM008del número NUM003; NUM010-NUM009, NUM010-NUM006, ático NUM009(o piso NUM007-NUM009) y ático NUM006(o piso NUM003), todos ellos de la CALLE001, número NUM004, y 2º) Reparar los daños existentes en las viviendas reseñadas, producidos por aquellas humedades y filtraciones, realizando las obras necesarias a tal fin, si bien, han de entenderse excluidas de la realización de las obras dichas, las consistentes en la reposición de la totalidad de las baldosas rotas que existiesen en la terraza del piso ático NUM006del edificio de AVENIDA000, número NUM003, perteneciente a Don Serafiny Doña Carla, y en la terraza del piso NUM007-NUM009de la casa de la CALLE001, número NUM004, perteneciente a Doña Sara, en cuanto que las mismas han de ser realizadas a costa de los titulares de los pisos expresados, Don Serafiny Doña Carlay Doña Sara, respectivamente, a quienes debemos condenar y condenamos en orden a la práctica de las mentadas obras de reposición. Por último, debemos acordar y acordamos no hacer ningún pronunciamiento especial respecto a las costas causadas en primera y segunda instancia, ni, tampoco en las del recurso, así como acordar hacer devolución a la parte recurrente del depósito constituido. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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