STS 264/2008, 3 de Abril de 2008
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Número de resolución | 264/2008 |
| Fecha | 03 Abril 2008 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a tres de Abril de dos mil ocho.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía 683/96, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Bilbao,cuyo recurso fue interpuesto por el Procurador Don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003 del grupo edificatorio formado por las casas nº NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao (en adelante La Comunidad de Garajes) y como apelado el Procurador Don Isacio Calleja García, en nombre y representación de Comunidad General de Propietarios de las Casas nº NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001.
1.-La Procuradora Doña Paula Basterreche Arcocha, en nombre y representación de Comunidad General de Propietarios de las Casas nº NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003 del grupo edificatorio formado por las casas nº NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia condenando solidariamente a los condóminos de la referida comunidad, relacionados en el encabezamiento de esta demanda a abonar a mi representada la cantidad de 8.231.270 ptas, más los intereses legales de la misma desde la formulación de la demanda,así como las costas del presente procedimiento.
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- La Procuradora Doña Amaya Laura Martínez Sánchez, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003 del grupo edificatorio formado por las casas nº NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao, contestó a la demanda y formulo reconvención oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se declare la obligación de la Comunidad actora de desglosar de manera clara y detallada las partidas que integran el concepto de gastos comunes de los ejercicios 1994, 1995 y 1996; declare la obligación de la Comunidad actora de desglosar de manera clara y detallada las partidas que integran el concepto de gastos comunes en los ejercicios futuros,remitiendo copia de dicho desglose a la comunidad de garaje. Declare que la comunidad de garajes tan solo está obligada de abono del 25% de aquellas partidas que merezcan la consideración de gasto común y de las que no esté expresamente excluida al amparo del artículo 5.1. párrafo 3 de los estatutos de la Comunidad actora. Declare que en los ejercicios 1994, 1995 y 1996, se ha girado a la comunidad de garaje en concepto de gasto común el 25% de partidas que no tienen tal carácter y/o cuya obligación de pago quedaba excluida por los estatutos, como son gastos de conserje, administración y limpieza de portales y escaleras. Condene a la Comunidad actora a devolver a mi mandante la cantidad que, descontando los conceptos a que se refiere la petición anterior, haya abonado de más en concepto de gastos comunes.Condene a la Comunidad actora a estar y pasar por las anteriores declaraciones, con expresa condena en costas a la parte reconvenida.
La Procuradora Doña Paula Basterreche Arcocha, en nombre y representación de Comunidad General de Propietarios de las Casas nº NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001, se contestó a la reconvención y alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimo de aplicación terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que se acuerde la íntegra desestimación de la reconvención formulada de contrario, con la expresa imposición a la reconviniente de las costas que se causen en el presente procedimiento.
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- Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas estas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus escritos. La Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Bilbao, dictó sentencia con fecha diez de noviembre de 1998, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Basterreche en representación de la Comunidad de Propietarios de la c /CALLE000 NUM004 y DIRECCION000 y CALLE001 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 frente a la Comunidad de Propietarios de Garajes de dichos edificios, debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 8.231.270 ptas, cantidad que devengará el interés legal desde la interposición de esta resolución con imposición de costas a la parte demandada. Estimando parcialmente la reconvención formulada por la Comunidad de Garajes debo declarar y declaro que la Comunidad de Garajes tan solo está obligada al abono del 25% de aquellas partidas que merezcan la consideración de gasto común y de las que no esté expresamente excluido al amparo del art. 5.1º párrafo 3º de los estatutos de la Comunidad actora, absolviendo a la parte demandada en la reconvención del resto de las pretensiones contenidas en la misma.Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Estimando la demanda acumulada formulada por la Comunidad de Propietarios de la C/ CALLE000 NUM004 y DIRECCION000 y C/ CALLE001 NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007, en impugnación de la Junta General Extraordinaria de 16 de abril de 1997, debo declarar y declaro nulo el primero de los acuerdos adoptados en dicha junta, dejandolo sin efecto.Con imposición de costas a la parte demandada.
Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM004 y DIRECCION000 Bilbao y otros y de Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003 del grupo edificatorio formado por las casas nº NUM004 y DIRECCION000 de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, dictó sentencia con fecha 15 de diciembre de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que con Estimación de recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM004 y DIRECCION000 y Comunidad de Propietario c/ CALLE001 nº NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de Bilbao y Desestimación del Recurso de Apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de Los Garajes NUM000 nº NUM001, NUM002 y NUM003 de la CALLE000 y de La Comunidad de la CALLE001 nº NUM005 NUM006 y NUM007 y nº NUM008 NUM006 y NUM007 de Bilbao contra la sentencia dictada por el Juzgado de Instancia nº 4 de Bilbao, en autos de juicio de Menor Cuantía nº 683/96, con fecha 10 de noviembre de 1998 (auto aclaratorio de 7 de enero de 1999 ) y revocando parcialmente dicha resolución debe declararse la validez del acuerdo impugnado con la demanda acumulada y por tanto procede desestimar dicha demanda, absolviendo a la Comunidad General de dichas pretensiones allí ejercitadas, manteniendo los restantes pronunciamiento, todo ello sin expresa condena en costas a las partes en ambas instancias
1.- El Procurador Don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de Los Garajes NUM000 nº NUM001, NUM002 y NUM003 de la CALLE000 de Bilbao NUM005 NUM006 y NUM007 y nº NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS: PRIMERO.- Al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, por infracción de los artículos 5 y 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal.SEGUNDO.- Al amparo del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, por infracción de los artículos 81 y siguientes del Código Civil.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador Don Isacio Calleja García, en nombre y representación de a Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM004 y DIRECCION000 y Comunidad de Propietario c/ CALLE001 nº NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de Bilbao presentó escrito de impugnación al mismo.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 26 de marzo del 2008, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA
El problema que da lugar al recurso se suscita entre la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM004 y DIRECCION000 y CALLE001 nº NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007, y la Comunidad de Propietarios de Garaje sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003, del grupo edificatorio formado por las casas en las mismas calles, con relación a los gastos de Conserje y Administración, a partir de la interpretación que la sentencia hace de los Estatutos (norma quinta), del tenor siguiente: "Los propietarios de partes privativas contribuirán a los gastos comunes de la totalidad del grupo en proporción a la cuota de participación que, cada parte privativa, tiene con relación al total de la finca y su valor, cuya cuota es la que se asigna en su respectiva descripción individual.
En el supuesto de que se contrate un encargado, conserje o guarda de grupo y sus servicios, a estos efectos de gasto, tendrá la consideración de servicio común a todo el grupo, y por tanto, todos estos gastos que origine el mismo, serán soportados por todos y cada uno de los propietarios con arreglo a la norma del párrafo anterior.
Los locales de planta baja, entreplanta y las plantas de sótano, que no tienen acceso a por la escalera de viviendas de cada uno de los bloques que forman el grupo, no contribuirán a los gastos de portal, escalera y ascensores, cualquiera que sea el concepto de los mismos. También están exceptuados dichos locales por su no utilización en los conceptos de sustitución, mejora y los de mantenimiento, reparación y conservación de los ascensores".
Reclamando el ahora recurrente (punto d) de la reconvención) que se declare que los ejercicios 1994, 1995 y 1996 se ha girado a la Comunidad de garajes en concepto de gasto común el 25% de las partidas que no tienen tal carácter y/o de cuya obligación de pago quedaba excluida por los estatutos, como son, gastos de conserje, administración y limpieza de portales, la sentencia de la Audiencia Provincial efectúa dos declaraciones diferentes: A) En cuanto a los gastos de garaje señala lo siguiente:"Ninguna exclusión se determina al concepto específico, de Conserje, Portería o similar, dicha exclusión no está específicamente prevista. Ello quiere decir que, por tanto, si no se encuentra excluido específicamente es un gasto de carácter común, máxime cuando la declaración precedente establece la consideración de que en el supuesto de que se contrate un encargado, conserje o guarda del grupo y sus servicios a estos efectos tendrá la consideración de servicio común a todo el grupo, del que no se excluye a los garaje", añadiendo que el Conserje"tiene una actividad generalizada" para toda la Comunidad,"siendo cosa divergente que los garajes tengan a su vez o puedan constituir un servicio particularizado en este sentido, diferenciado de la Conserjería en general". B) Por lo que a la Administración se refiere,dice: "no puede tampoco establecerse que existan peticiones duplicadas en la medida en que deba entenderse sea incorrecto el computo de los gastos... pues entre la Administración General y la de cada portal existe tratamiento diferenciado".
El motivo primero del recurso se formula por vulneración de los artículos 5 y 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Tras recordar el contenido de la norma estatutaria, sitúa al infracción denunciada, de un lado, en el hecho de que la sentencia "se agarra" a que el portero contratado se le denomina conserje y "prescinde de toda la prueba practicada en la instancia respecto a que más del 75% de la jornada del llamado conserje se destinaba por este a la limpieza y cuidado de portales y aplica el párrafo 2º del mencionado artículo 5, contrariamente a lo que resulta de la Ley y a lo que resulta de la interpretación integrada de la totalidad de los párrafos del mencionado precepto estatutario". De otro, -Administrador- por cuanto, al declarar la sentencia que no hay una específica exclusión estatuaria, está llevando "además de la administración general de la comunidad, la administración individual de los distintos portales", vulnerando en ambos casos lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal "considerando como gasto común un concepto que es perfectamente susceptible de individualización" y prescindiendo "de la expresa mención estatuaria de que de todo concepto relativo a limpieza de portales y escaleras quedan excluidos los garajes".
Se desestima. En primer lugar, la Sala resuelve la controversia relativa al Conserje en función de que constituyó el objeto del litigio y este no es otro que el relativo a la determinación de los gastos reseñados, y lo que realmente plantea el motivo es una cuestión relativa a la interpretación de la norma estatuaria en la que se establece el gasto y la forma de contribución de los propietarios de partes privativas, sin cita alguna de las normas correspondientes, siendo esta función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal, nada de lo cual es predicable de la que la resolución recurrida ha hecho de la citada regla de los estatutos en los que se contiene una previsión expresa sobre la forma de acometer los gastos derivados de la contratación y mantenimiento de un conserje del grupo edificatorio, con la consideración de servicio común, en cuanto su actividad redunda en beneficio de todos los propietarios del inmueble en el que presta sus servicios, y ello no supone infracción alguna de los preceptos invocados, que si se infringirían de adoptar una solución contraria a la mantenida en la sentencia. En segundo, es hecho probado de la sentencia que cada portal tiene sus propios gastos de administración y que no existen peticiones duplicadas, "pues entre la administración general y la de cada portal existe un tratamiento diferenciado", y este hecho no ha sido impugnado por la recurrente, por la vía del error de derecho en la valoración de la prueba.
A la interpretación de la norma estatuaria se refiere el segundo motivo por infracción de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil (por error se cita el artículo 81 ), con mención expresa de los artículos 1281,1282 y 1284, junto a aspectos meramente fácticos relativos a la correcta o incorrecta repercusión del gasto de administrador en los ejercicios de 1994, 1995 y 1996 (los dos primeros no fueron impugnados), y el añadido de un cuadro explicativo de las diferencias económicas resultantes entre lo que se está haciendo y lo que se debería hacer y propuestas de actuación. El motivo no se formula correctamente. En primer lugar, mezcla cuestiones y heterogéneas extrañas al ámbito normativo de los preceptos cuya supuesta infracción denuncia, con olvido de que la casación no es una tercera instancia. En segundo, porque no cabe denunciar una infracción utilizando el término "y siguientes", "y concordantes" u otros similares, y además, no precisa cual de los dos párrafos del artículo 1281 del Código Civil -el relativo al criterio objetivo o al canon de la literalidad, o el referido al criterio subjetivo, de la intención o voluntad de los contratantes- es el infringido (SSTS de 28 de junio y 25 de octubre de 2007 ), siendo así que el art. 1282, es supletorio del art. 1281,2 y no del art. 1281,1. En tercer lugar, porque la hermenéutica contractual realizada en la instancia ha de ser respetada en casación salvo que resulte ilógica, absurda, arbitraria o contraria a la razón, debiendo mantenerse la efectuada en la Sentencia desde la idea de que son correctas las conclusiones que extrae de la norma estatuaria y se acomodan al criterio restrictivo propio de las cláusulas excluyentes de gastos comunes.
La desestimación de los motivos del recurso conlleva la condena en costas de la recurrente, conforme establece el artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador D Argimiro Vázquez Guillen, en la representación que acredita de la Comunidad de Propietarios de Garajes sitos en la planta de NUM000, NUM009 NUM001, NUM002 y NUM003, del grupo edificatorio formado por las casas nº NUM004 y DIRECCION000, de la CALLE000 de Bilbao, NUM005 NUM006 y NUM007 y NUM008 NUM006 y NUM007 de la CALLE001 de Bilbao, contra la Sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bizcaya el día 15 de diciembre de 2000, y condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en el recurso.
Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitido.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Román García Varela.- José Antonio Seijas Quintana. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Firmado y Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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