STS 996/2007, 20 de Septiembre de 2007

1.- La Procuradora Doña María Isabel Franco Bella, en nombre y representación de La Compañía Mercantil Inmobirent Aragón S.L. con domicilio en Zaragoza, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra La Comunidad de Propietarios de la PLAZA000 nº NUM000 y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que A) Se declare que Inmobirent Aragón S.L. tiene derecho a destinar el local de su propiedad sito en el primer sótano del inmueble número NUM000 de la PLAZA000 S.L. de esta Ciudad a plazas de aparcamiento o garaje, al no existir ninguna limitación legal o estatutaria que limite o prohiba dicha destino. B) Se declare que, como consecuencia de la anterior declaración y conforme al artículo 7 de los Estatutos Sociales, la Entidad Inmobirent Aragón tiene derecho a abrir unas puerta en el tabique que separa la zona de paso de vehículos al segundo sótano con la parte derecha del local de su propiedad dibujada en verde en el plano aportado como documento número DOS - al objeto de permitir el acceso en condiciones normales a los vehículos que aparquen en dicha parte o zona del local. C) Se declare que el acuerdo primero adoptado en la reunión de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad demandada celebrada el dia 9 de junio de 1999 es radicalmente nulo, al haberse adoptado en contra de la legalidad vigente y de lo dispuesto en los estatutos y suponer un manifiesto abuso de derecho. D) Se condene a la demandada a estar y pasar por dichas declaraciones. E) Condenandola asimismo, de modo expreso, al pago de la totalidad de las costas que resulten causadas en este juicio.

2. - La Procuradora Doña Ivana Dehesa Ibarra, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la Casa nº NUM000 de la PLAZA000 de Zaragoza, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia desestimándose la demanda formulada de adverso, con expresa imposición de costas a la parte demandada.

3. - Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas estas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus escritos. La Ilma. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Zaragoza, dictó sentencia con fecha 10 de diciembre de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora María Isabel Franco Bella, en representación de Inmobirent Aragón S.L. contra Comunidad de Propietarios de la PLAZA000 nº NUM000 de esta Ciudad, debo declarar y declaro que la actora tiene derecho a desestimar el local de su propiedad sito en el primer sótano del inmueble nº NUM000 de la PLAZA000 de esta Ciudad a plazas de aparcamiento o garaje, al no existir ninguna limitación legal o estatutaria que limite o prohiba dicho destino, así como a abrir una puerta en el tabique que separa la zona de paso de vehículos al segundo sótano con la parte derecha del local de su propiedad al objeto de permitir el acceso en condiciones normales a los vehículos que aparquen en dicha zona del local, y declarando nulo el acuerdo primero adoptado en la Junta General Extraordinaria de la Comunidad demandada celebrada el dia 9 de junio de 1999, en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y al pago de las costas procesales.

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la casa nº NUM000 de la PLAZA000 de Zaragoza, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Zaragoza, dictó sentencia con fecha cuatro de Julio de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de Casa nº NUM000 de la PLAZA000 de Zaragoza,contra la Sentencia dictada en fecha 10 de diciembre de 1999, por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Zaragoza, en autos de Juicio de Menor Cuantía núm 508/1999 y en consecuencia, se desestima la demanda formulada por INMOBIRENT ARAGÓN S.L., revocando dicha resolución, condenándose a INMOBIRENT ARAGÓN S.L. al pago de las costas causadas en la primera instancia y sin hacer expreso pronunciamiento sobre las cosas originadas en esta alzada.

1.- El Procurador Don José Manuel Villasante García, en nombre y representación de La Compañía Mercantil Inmobirent Aragón S.L interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS : PRIMERO.- Al amparo del nº 4 del artículo 1692 de la L.E.C . por infracción por inaplicación de la jurisprudencia contenida en las sentencias de 21 de diciembre de 1993, 31 de mayo de 1996 y 21 de enero y 5 de marzo de 1998, relativa a la interpretación restrictiva de las prohibiciones o limitaciones de los derechos dominicales.SEGUNDO.- Al amparo del nº 4 del artículo 1692 de la L.E.C ., por infracción por inaplicación de la jurisprudencia contenida en las sentencias de 7 de febrero y 20 de diciembre de 1989, 5 de marzo de 1990 y 21 de diciembre de 1993, que dispone que la mera descripción registral de una finca no limita el destino de la misma .TERCERO.- Al amparo del nº 4 del artículo 1692 de la L.E.C. por infracción por inaplicación del párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil. CUARTO.- Al amparo del nº 4 del artículo 1692 de la L.E.C ., por infracción por aplicación indebida del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, en redacción dada por la ley 8/1999, de 6 de abril .QUINTO.- Al amparo del nº 4 del artículo 1992 de la L.E.C . por infracción de la jurisprudencia contenida en las sentencias de 7 de enero y 20 de diciembre de 1991, 10 de mayo de 1993, 5 de octubre de 1998 y 28 de junio de 1999, relativa a la existencia de error notorio en la valoración de la prueba pericial. SEXTO .- Al amparo del nº 3 del artículo 1692 de la L.E.C

. por infracción por inaplicación del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al haber fundamentado el fallo de la sentencia en cuestiones ajenas al objeto de litis, lo que produce una incongruencia extra petita de la sentencia recurrida. SEPTIMO.- Al amparo del nº 4 del artículo 1692 de la L.E.C . por infracción de la jurisprudencia relativa a la doctrina de los actos propios contenida, entre otras muchas, en las sentencias de 12 y 13 de abril y 20 de Mayo de 1993, 30 de diciembre de 1995, 16 de febrero de 1996 y 16 de febrero y 14 de marzo de 1998. OCTAVO.- Al amparo del nº 3 del artículo 1692 de la L.E.C . por infracción por inaplicación de los artículos 120.3. de la Constitución Española y 372.3. de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativos a la exigencia de motivación de las resoluciones judiciales .NOVENO.-Al amparo del nº 4 del artículo 1692 de la

L.E.C. por infracción por inaplicación del apartado primero del artículo 24 de la Constitución Española,en cuanto determina la obligación de fundar en derecho las resoluciones judiciales.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Francisco Velasco MuñozCuellar, en nombre y representación de La Comunidad de Propietarios de la Casa nº NUM000 de la PLAZA000 de Zaragoza, presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día trece de septiembre del 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

Inmobirent Aragón demandó a la Comunidad de Propietarios de la PLAZA000 NUM000

, en Zaragoza, porque pretendiendo destinar toda la planta del primer sótano de su propiedad a plazas de aparcamiento, se opuso a conceder autorización en la Junta celebrada el día 9 de junio de 1999. La sentencia de 1ª Instancia estimó la demanda, no así la de la Audiencia que revocó la del Juzgado, porque "la descripción que se hace de los sótanos en el título constitutivo, limita su uso sobre la propia realidad física de los mismo", y si la demandante "destinara ahora el primer sótano a garaje es claro que se alteraría la naturaleza del local, modificándose el titulo constitutivo" .El artículo 7 de los Estatutos, añade, debe interpretarse en el sentido de que autoriza a los propietarios de las plantas de sótano a realizar todo tipo de obras para el destino que mejor convenga a sus intereses, pero "sobre la base del destino ya adjudicado a los locales en el título constitutivo", destino que para la planta primera es de "locales industriales o almacenes", mientras que para la segunda es de "locales destinados a garaje", necesitando para la conversión interesada la realización de obras importantes que afectarían a elementos comunes, con un incremento en más de un 50% las plazas de aparcamiento previstas en el título constitutivo, con las consiguientes "molestias en el uso de los accesos".

El recurso de casación que formula Inmobirent consta de nueve motivos. Siguiendo un orden lógico resolutorio, se analizan en primer lugar el sexto, el octavo y el noveno, referidos a una falta de congruencia, de motivación y de fundamentación en derecho la resolución judicial. Todos ellos se desestiman porque ni la sentencia fundamenta el fallo en cuestiones ajenas al objeto de la litis, ni mucho menos carece de motivación. Es cierto que la jurisprudencia reiterada de esta Sala ha señalado que las sentencias absolutorias no generan incongruencia, salvo que la decisión final, que conforma el fallo, se hubiese alcanzado en base a haberse operado mutación del objeto litigioso, con evidente contradicción del principio dispositivo, pues ello produce incongruencia cualitativa, y con mayor razón cuando se concede algo distinto de lo que se pidió y si se deja de decidir sobre alguna cuestión planteada o, se rebasando los límites del iura novit curia, se resuelve el pleito utilizando argumentos distintos de los aportados al proceso si ello comporta indefensión, y es evidente que este principio no se conculca por el hecho de que la sentencia, acertadamente o no, utilice argumentos desestimatorios a partir de las alegaciones contenidas en el escrito de contestación de la demanda, relativos a la trascendencia de las obras de adecuación de la planta de sótano a garaje, pues ello ni altera ni modifica los términos del relato procesal, en total congruencia con los escritos de ambas partes; todo ello con absoluta independencia de que las razones que niegan la pretensión se amparan tanto en consideraciones administrativas, como en el hecho de que la conversión del departamento de sótano primero del inmueble a garaje resulta incompatible con la realidad física de los sótanos, no resultando, por tanto determinante del fallo, que es en definitiva contra el que se formula el recurso de casación.

La sentencia da también cumplida respuesta a la cuestión litigiosa en los términos en que fue planteada. La motivación es una exigencia formal de las sentencias en cuanto deben expresar las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico- jurídico que conduce a la decisión o fallo, sin que el hecho de que en el aspecto jurídico no cite ningún precepto legal o doctrina jurisprudencial implique un defecto de motivación con la entidad suficiente para ocasionar indefensión, cuando, como aquí sucede, basta una simple lectura de la misma para constatar que contiene una amplia y detallada explicación de las razones que conducen al fallo desestimatorio de la demanda, a partir de un estudio razonado los Estatutos de la Comunidad, y de que resuelve el litigio en el ámbito que fue planteado por ambas partes, permitiendoles conocer el curso jurídico de lo que en ella se resuelve, y con ello la posibilidad de impugnarla en vía de casación, como ocurre en este caso mediante la formulación de nueve motivos; todo ello al margen de posibles juicios de valor, o de que se hubiera fundado en cuestiones que el propio recurrente admite que "poco o nada tienen que ver con el objeto de la litis" (algo tienen, según este alegato), sin impugnación específica a través de la norma quebrantada, más allá de lo que tutela el artículo 24 CE .

Los dos primeros motivos denuncian inaplicación de jurisprudencia de esta Sala contenida en diversas sentencias relativas a la interpretación restrictiva de las prohibiciones o limitaciones de los derechos dominicales y a que la mera descripción registral de una finca no limita el destino de la misma. Aunque en ambos se citan diversas sentencias, en su fundamentación únicamente transcriben las de 31 de mayo de 1996, 21 de diciembre de 1993, 7 de febrero y 20 de diciembre de 1989 . Ninguno de los dos puede acogerse.

Es cierto que esta Sala ha puesto de manifiesto (STS de 21 de diciembre de 1993; 23 de febrero y 19 de mayo de 2006) que las disposiciones del título en relación con el uso de determinados elementos de la comunidad no comportan necesariamente una adscripción definitiva si no la imponen de manera clara y precisa, sino que pueden implicar un destino originario susceptible de ser modificado por quien ostente facultades para ello sin necesidad de acudir al procedimiento de modificación del título, especialmente cuando afecten a las facultades dominicales de los copropietarios sobre los elementos privativos.La concepción del derecho de propiedad en nuestro ordenamiento jurídico, no sujeta a otras limitaciones que las expresamente previstas en las leyes y las que convencionalmente se establezcan, así como la inexistencia en el título constitutivo de una prohibición expresa del cambio de uso o destino de los locales comerciales del edificio, todo lo cual implica que las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo.

Obviamente, como precisa la Sentencia de 23 de febrero de 2006, sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa, que constituye una cuestión ajena a la Comunidad y no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Junta de Propietarios.

Ahora bien, con independencia de que es hecho probado de la sentencia que "la descripción que se hace de los sótanos en el título constitutivo, limita su uso sobre la base de la propia realidad física de los mismos" y de "que es la configuración del segundo y primer sótano la que precisa su destino a garaje y de local industrial o almacén, haciendo innecesaria la constitución de la prohibición de uso en los Estatutos de la Comunidad", de tal forma que si la demandante "destinara ahora el primer sótano a garaje es claro que se alteraría la naturaleza del local, modificándose el título constitutivo" la apreciación prohibitiva del cambio interesado que contiene la Sentencia impugnada resulta ajustada a derecho por cuanto la modificación interesada conllevaría además no solo "la realización de importantes obras que afectarían a los elementos comunes", sino que alteraría la naturaleza del local, pues tal destino "se deriva de la propia configuración de los mismos", amen de que implicaría una ampliación considerable del número de plazas previstas en el mismo, causándose molestias en el uso de los accesos.

En el tercer motivo se denuncia por inaplicación el artículo 1281.1 del CC, infracción que se concreta "en la absurda e ilógica interpretación que la sentencia realiza del párrafo 3 del artículo 7 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios en que se halla ubicado en local de autos",cuyo tenor literal autoriza, a su juicio, a los propietarios de las plantas de sótano, bajos y entresuelo, a "realizar en las mismas toda clase de obras interiores, agrupándolos, dividiéndolos y comunicarlos entre sí, así como los exteriores que afecten a las fachadas de la calle, por lo que respecta a dichos locales, a fin de adaptar los mismos a las necesidades o a la mejor conveniencia y utilización, respecto a los negocios que en ellos se establezcan" facultad que "incluye la de abrir huecos desde los locales de planta baja al vestíbulo o patio de entrada de la casa", pudiendo realizarse en todo tiempo "sin más limitación que las obras, ya sean interiores o exteriores, no disminuyan la resistencia del edificio".

La recurrente vuelve en el motivo a denunciar la limitación que la sentencia impone a libre disposición de los elementos propios, impidiéndole de destinar el local al uso que estime más oportuno, conforme a la autorización que los estatutos le confieren para alterar y modificar la realidad física o configuración a su mejor conveniencia, lo que no es cierto. Lo que la sentencia afirma es que los Estatutos no permiten deducir que los sótanos pueden dedicarse a cualquier actividad, puesto que su destino viene delimitado por la propia configuración física de los mismos, y como tal las obras resultan incompatibles con esta configuración, que de otra forma permiticía a los propietarios agrupar o dividir sus locales, bajos y sótanos, en la forma que tengan por conveniente, entendiendo que la cláusula en cuestión autoriza a realizar obras interiores, para agruparlos, dividirlos y comunicarlos, así como las exteriores que afecten a las fachadas desde la calle, y a abrir huecos únicamente desde los locales de planta baja al vestíbulo o patio de entrada de la casa y que lo que se pretende supone comunicar la zona de acceso rodado al segundo sótano con la parte derecha del local en el primero, mediante la destrucción de un elemento común. Y aquella afirmación no puede considerarse irracional ni absurda además de que lo que realmente se interesa con las obras es añadir más plazas de garaje de las que están descritas en el Título constitutivo, y como tales no fueron autorizadas por la Comunidad puesto que solo el segundo sótano, distribuido en 31 aparcamientos, podría, por su realidad física, ser destinado a garaje, correspondiendo a cada propietario de piso o local la propiedad y el derecho a aparcar con un solo vehículo.

El cuarto motivo de casación se formula al amparo del núm. 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por aplicación indebida del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que las obras interesadas no necesitaban el asentimiento unánime de los demás copropietarios, puesto que no alteran, de ninguna forma, el título constitutivo. El motivo vuelve de nuevo a cuestionar el contenido y alcance del artículo 7 de los Estatutos y hace supuesto de la cuestión al limitarse a razonar lo contrario a lo expuesto en la sentencia recurrida mediante una particular valoración de la prueba distinta de la efectuada por el Tribunal de apelación sobre las obras a realizar para transformar el sótano en garaje, con independencia de que, respecto de las posibles autorizaciones administrativas, la comunidad pudiera hacer valer en su momento sus derechos en el caso de que el nuevo destino pudiera constituir una actividad no ajustada a la normativa, puesto que la apertura del hueco para comunicar la zona de acceso rodado al segundo sótano con la parte derecha del local del primero, no se halla dentro de las autorizadas en los Estatutos, e implican la alteración de un elemento común necesitado como tal de la autorización unánime de los condueños.

SEXT0.-El quinto motivo denuncia infracción de la jurisprudencia contenida en diversas sentencias de esta Sala, relativas a la existencia de error notorio en la valoración de la prueba pericial. Se desestima como os anteriores. La doctrina jurisprudencial sobre la valoración de la prueba pericial es reiterada y unánime en el sentido de que debe ser apreciada por el juzgador según las reglas de la sana crítica, sin estar obligado a sujetarse a un dictamen determinado; que las indicadas reglas no están previstas en ninguna norma valorativa de prueba, equivaliendo este reconocimiento, salvo casos extraordinarios, a declarar la libre valoración de este medio probatorio, no permitiéndose una impugnación abierta y libre de la actividad apreciativa de la pericia, a menos que el proceso deductivo realizado afecte al derecho de tutela judicial efectiva por incurrir el juzgador en error patente, arbitrariedad o irrazonabilidad, o por tergiversar ostensiblemente las conclusiones periciales (SSTS 28 de junio 1999; 29 de enero 2007, entre otras muchas).En el presente caso, el dictamen pericial se concreta a determinados aspectos derivados de la previsión administrativa en orden a la posibilidad de autorizar el garaje para adaptarlo a la normativa en vigor, y es evidente que no son solo las razones de este orden las que sustentan la desestimación de la demanda, sino las anteriormente expuestas, complementadas con las trascendencia de las obras a realizar, entre otras la señalada por el Perito sobre la necesidad de realizar un paso de un ancho de tres metros, y consiguiente derribo de un tabique de separación de la parte izquierda y derecha de la planta de sótano.

El hecho de que desde la construcción del inmueble la parte izquierda del local se hubiera destinado a garaje, no permite sacar conclusiones que pudieran ser contrarias a la doctrina de los actos propios, con vulneración de la jurisprudencia de esta Sala expresada en las sentencias que se citan en el motivo séptimo.El principio del derecho que prohíbe ir contra los actos propios encuentra apoyo legal en el artículo 7.1 del Código Civil (SSTS 21 de abril de 2006; 29 de enero 2007 ), y los requisitos que se han venido exigiendo para que pueda aplicarse este principio general es muy abundante, como recuerda la sentencia de 29 de enero de 2007 y las que en ella se citan: a) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; b) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; c) que el acto sea concluyente e indubitado, por ser expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto, siendo necesario que aparezcan plenamente probados. Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real.

En la sentencia recurrida se afirma, en efecto, que la parte izquierda del local ha sido utilizada por sus propietarios para aparcamiento de vehículos, más este uso no supone que hubiera un consentimiento inequívoco por parte de la Comunidad, ni que hubiera creado una expectativa razonable en su titular, cuando el uso se constreñía a seis plazas de aparcamiento, en modo alguno equiparable al garaje que pretende constituirse uniendo las dos partes del sótano, sin que tampoco exista ningún acto de la comunidad dirigido a crear un derecho, que se ha venido disfrutando por mera tolerancia.

La desestimación de todos y cada uno de los motivos del recurso conlleva la condena en costas de la recurrente, conforme establece el artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español