STS, 26 de Febrero de 2001

1.- El Procurador D. Angel Montero Brusell, en nombre y representación de MINAIR, S.A. interpuso demanda de juicio de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Barcelona, siendo parte demandada EIVISPORT, S.A., sobre resolución de contrato, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "se condene a la demandada a tener por resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 7 de Agosto de 1.990 con devolución de las arras, más el interés legal, conforme lo pactado, con expresa imposición de costas si se opusiera a esta demanda".

2. - El Procurador D. Carlos Testor Ibars, en nombre y representación de EIVISPORT, S.A., contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes para terminar suplicando en su día se dicte sentencia "desestimando la demanda en todas sus partes, absolviendo de la misma a mi principal, con imposición de costas a la actora. A su vez formuló RECONVENCION, y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se condene a MINAIR, S.A.: "A) A otorgar escritura pública de compraventa del inmueble descrito en el documento nº 2 de la demanda principal, con base en los términos y condiciones previstas en dicho documento; B) A pagar en el acto de tal otorgación, a mi principal, la cantidad de CINCUENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTAS MIL PESETAS (51.400.000 Ptas.) en concepto de precio, más otros TRES MILLONES OCHENTA Y CUATRO MIL PESETAS (3.084.000 Ptas.) en concepto de IVA al 6 %; o sea, en junto CINCUENTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTAS OCHENTA Y CUATRO MIL PESETAS (54.484.000 Ptas.); con menos la cantidad de QUINCE MILLONES DE PESETAS (15.000.000 Ptas) en concepto de compensación o deducción de arras; y con menos, en su caso, la cantidad que pueda corresponder que retenga MINAIR, S.A. para satisfacer el resto del capital de la hipoteca descrita en dicho documento nº 2, que resulte acreditar la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, en el momento de producirse el pago; C) A pagar a mi principal la parte de intereses devengados por dicha Caja por razón de la repetida hipoteca desde 30 de Septiembre de 1992 hasta la fecha de producirse el pago; D) Los intereses legales de las cantidades reclamadas en el presente escrito, desde la interpelación judicial; y E) Las costas del presente juicio".

3. - El Procurador D. Angel Montero Rusell en la representación que ostenta, contestó a la demanda reconvencional, en base a los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "estimando íntegramente la demanda y desestimando la reconvención, condene a la demandada a lo solicitado en el suplico de nuestra demanda, absolviendo a mi representada de los pedimentos de esta reconvención, con expresa imposición en costas de demanda y reconvención a IVISPORT, S.A.".

4. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

5. - El Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número Nueve de Barcelona, dictó sentencia en fecha dieciséis de Febrero de mil novecientos noventa y cuatro, cuyo fallo es el siguiente: "Que, desestimando la demanda formulada por MINAIR, S.A. contra EIVISPORT, S.A., debo absolver y absuelvo a ésta última de las pretensiones en ella contenidas; y estimando la reconvención debo condenar y condeno a MINAIR S.A. A) a otorgar escritura pública de compraventa de la finca descrita en el Hecho Primero, con base a los términos y condiciones previstas en el documento de 7 de agosto de 1.990; B) a pagar a EIVISPORT S.A. en el acto de tal otorgamiento la cantidad de CINCUENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTAS MIL PESETAS (51.400.000.- PTAS) en concepto de precio, más otros TRES MILLONES OCHENTA Y CUATRO MIL PESETAS (3.084.000.- PTAS.) en concepto de I.V.A. al tipo de seis por ciento, menos la cantidad de 15.000.000.- de pesetas en concepto de compensación o deducción por las arras ya abonadas, y también menos la cantidad que corresponda retener a MINAIR S.A. para satisfacer el resto de capital pendiente del préstamo hipotecario que grava la finca, a acreditar por la acreedora Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona en el momento del pago; C) a pagar igualmente a EIVISPORT S.A. la parte de intereses devengados por dicho préstamo hipotecario desde el día 30 de septiembre de 1.992 hasta la fecha de producirse el pago, y D) al pago de todas las costas del juicio".

Interpuesto recurso de apelación por el Procurador D. Angel Montero Brusell en representación de MINAIR, S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Barcelona, la Sección Dieciséis de dicha ciudad, dictó sentencia en fecha trece de Noviembre de mil novecientos noventa y cinco, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de MINAIR S.A., contra la Sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Barcelona, en fecha 16 de Febrero de 1.994, en los autos de Menor Cuantía nº 135/93, se revoca la sentencia de instancia en el sentido de estimar la demanda interpuesta por MINAIR S.A. contra EIVISPORT, S.A.; y desestima la demanda reconvencional interpuesta por EIVISPORT, S.A., declarando resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrito en fecha 7 de Agosto de 1.992, entre ambas partes, se condena a EIVISPORT, S.A., a que abone a Minair, S.A. la cuantía de 15.000.000,- de pesetas, intereses legales desde la fecha 7 de Agosto de 1.992, los cuales se incrementarán en dos puntos a partir de la fecha de esta resolución, y al pago de las costas devengadas en la primera instancia, sin hacer especial imposición en cuanto a las de esta apelación". Se dictó Auto de aclaración de sentencia de fecha once de Diciembre de mil novecientos noventa y cinco, cuya parte dispositiva dice así: "Rectificar el fallo de la sentencia en el sentido de que debe constar con fecha del contrato y del comienzo el devengo de intereses el 8 de agosto de 1.990, por lo que se subsana dicho error material al efecto de la liquidación de intereses correspondiente".

1.- El Procurador D. José Manuel de Dorremochea Aramburu en nombre y representación de EIVISPORT, SOCIEDAD ANONIMA UNIPERSONAL EN LIQUIDACION, interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la Jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Como normas que se consideran infringidas han de citarse los arts. 1281 y 1285 del Código Civil, así como los 9.3 y 24 de la Constitución Española, con relación a la valoración de la prueba. SEGUNDO.- Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la Jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Como normas que se consideran infringidas ha de citarse la Jurisprudencia relativa a la imposibilidad de ir contra los actos propios, representada por Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de Mayo de 1.995, 5 de Octubre de 1.984, 9 de Octubre de 1.981, 5 de Octubre de 1.987 y 20 de Febrero de 1.990. TERCERO.- Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la Jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Como normas que se consideran infringidas han de citarse los arts. 1202 y 1204 del Código Civil y la Jurisprudencia, especialmente las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de Enero de 1.981, 18 de Junio de 1.982, 16 de Febrero de 1.983, 27 de Noviembre de 1.990, 2 de Julio de 1.993 y 10 de Febrero de 1.995, con relación a la existencia de novación modificativa del contrato de 7 de Agosto de 1.990 mediante la carta de 27 de Abril de 1.992. CUARTO.- Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la Jurisprudencia relativa al consentimiento tácito, representada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de Marzo de 1.976, 13 de Abril y 25 de Noviembre de 1.982, 16 de Febrero de 1.983, 27 de Abril de 1.988, 15 de octubre de 1.986 y 15 de Febrero de 1.994. QUINTO.- Al amparo del nº 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la Jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Como normas que se consideran infringidas han de citarse El nº 2 del art. 6 del Código Civil y la Jurisprudencia relativa a la renuncia de derechos, representada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de Octubre de 1.987, 24 de Julio de 1.989 y 1 de Marzo y 26 de Abril de 1.982.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado, el Procurador D. Juan Luis Mulet y Suárez en nombre y representación de MINAIR, S.A. presentó escrito de oposición al mismo.

3. - No habiendo solicitado las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 8 de Febrero del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

El 7 de Agosto de 1990 EIVISPORT, S.A. y MINAIR, S.A. suscribieron un documento privado en el que se establecía, en lo que aquí interesa, lo siguiente:

1. Que la primera de dichas entidades recibía de la segunda 15.000.000 de pts. en concepto de arras, reguladas en el art. 1454 del Código Civil, por la compra de un apartamento en fase de construcción, cuya descripción se realizaba con todo detalle, haciéndose referencia también a su inscripción en el Registro de la Propiedad de Ibiza, así como al hecho de que dicho apartamento se hallaba afecto a una hipoteca de 21.400.000 pts. precisándose los pormenores del préstamo con la misma garantizado.

2. Que las partes se comprometían a formalizar la compraventa, en plazo de 30 días desde la certificación final de la obra, a cuyo efecto la vendedora requeriría a la compradora con 15 días de antelación, indicándole lugar, día y hora en que debería comparecer al efecto mencionado. Si Minair no compareciera, Eivisport haría suya la cantidad recibida en concepto de arras.

3. Que la escritura de venta y por tanto la entrega del apartamento podría llevarse a cabo "por todo el mes de Noviembre del año 1991". Si este período se prolongase, la compradora podría renunciar a la compraventa con devolución de la cantidad depositada como arras, sumándole el interés legal desde dicha fecha.

4. Que el precio sería fijado por Eivisport una vez terminadas las obras, comprometiéndose dicha entidad a que no fuese superior a 51.400.000 pts. excluido el I.V.A., que sería satisfecho aparte. La compradora aceptaba ya el precio que se fijase, siempre que no excediese de la cantidad mencionada.

A través de carta de 27 de Abril de 1992, Minair hizo saber a Eivisport que de acuerdo con su comunicación de fecha 6 del mismo mes se habían desplazado el día 21 a Ibiza con la intención de firmar la escritura de compraventa del apartamento, añadiendo que las obras no estaban totalmente terminadas, ni se hallaban en funcionamiento todos los elementos del edificio. Mostraba también su desacuerdo respecto a la pretensión de abono de 1.353.575 pts. por intereses de la hipoteca "concertada y cobrada por la vendedora".

Por ello, rogaba se le notificase la conclusión total de las obras, y la obtención de las certificaciones administrativas exigibles, así como la fecha para otorgamiento de escritura y abono de las cantidades pendientes, sin inclusión de intereses atrasados del préstamo hipotecario.

El 12 de Mayo siguiente Minair comunica telegráficamente a Eivisport su renuncia a la compraventa por incumplimiento del pacto segundo del documento firmado en Agosto de 1990.

La vendedora mostró su oposición a la pretensión de Minair de renunciar a la operación, pues aunque hubiere habido incumplimiento, lo que negaba, entendía que el contrato había sido novado a través de la carta de 27 de Abril, ya que ésta implicaba la aceptación por Minair del retraso y la concesión de un nuevo plazo, sin sujeción a límite, hasta la terminación total de las obras y la obtención de cédula de habitabilidad. Se añadía que ya se le notificaría la nueva fecha para el otorgamiento de la escritura.

Ante esta respuesta, Minair interpuso demanda contra Eivisport solicitando se declarase la resolución del contrato, al que calificaba de promesa de compraventa, y la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, más el interés legal devengado por la misma.

Eivisport se opuso a dicha pretensión y formuló reconvención tendente al reconocimiento y efectividad del contrato, así como al abono de los intereses del préstamo hipotecario que se habían devengado desde el 30 de Septiembre de 1992, fecha que finalmente había señalado la vendedora para el otorgamiento de la escritura de compraventa.

El Juez de Primera Instancia desestimó la demanda y acogió la reconvención, condenando la Minair al pago de todas las costas del juicio.

Apelada dicha resolución por Minair, la Audiencia Provincial con revocación de la misma, estimó la demanda y desestimó la reconvención, imponiendo a Eivisport las costas de primera instancia y sin hacer declaración respecto a las de apelación.

El presente recurso de casación se fundamenta en 5 motivos, el primero de los cuales, al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción de los artículos 1281 y 1285 del Código Civil así como el 9.3 y el 24 de la Constitución española.

Se señala que si bien la relación de hechos probados de la sentencia impugnada es correcta, resulta en cambio ilógica y caprichosa la valoración que la Sala ha hecho del párrafo cuarto de la carta enviada por Minair en Abril de 1992, cuyo sentido literal es claro en lo relativo a la concesión a la vendedora de un plazo "sine die" para concluir totalmente las obras y obtener las certificaciones necesarias, añadiendo la indicación expresa de que cuando ello tenga lugar se le notifique por escrito la fecha para otorgamiento de escritura y abono de cantidades pendientes.

Se niega, asimismo, la tesis de la Audiencia en cuanto a que dicha carta tenga por finalidad denunciar el retraso y mostrar discrepancia respecto al abono de intereses, pues la demora se acepta y consiente y en cuanto al abono de intereses no hay oposición, sino que se dice que se llevará a cabo cuando se haya formalizado la escritura pública de compraventa.

El motivo expuesto ha de ser rechazado, por cuanto la recurrente está pretendiendo convertir la vía casacional en una tercera instancia y sustituir por su propia e interesada interpretación de los hechos, la que ha realizado la Audiencia Provincial de la que en modo alguno puede seriamente decirse que es caprichosa, ilógica y hasta incalificable, como atrevida e injustamente se afirma en el antepenúltimo párrafo del motivo.

Resulta incuestionable que, como consecuencia de la firma del documento privado de 7 de Agosto de 1990 y de la entrega de la cantidad en concepto de arras que en el mismo se menciona, Minair adquirió una serie de derechos: el de convertirse en propietaria de un determinado apartamento, si completaba en su momento el abono de su precio, cuyo tope máximo se precisaba; el de rescindir el contrato, perdiendo las arras, si así lo tenía por conveniente; eventualmente, el de recibir dichas arras duplicadas, si quien deseaba rescindir el contrato era la entidad vendedora. Pero es evidente que también incorporó a su patrimonio el derecho a que la entrega del apartamento mencionado se llevase a cabo en una fecha determinada ("por todo el mes de Noviembre de 1991") con la facultad, en otro caso, de renunciar a la compraventa recuperando la cantidad depositada en concepto de arras, más el interés legal devengado por la misma.

Pues bien, aún cuando la compradora toleró -como indica la recurrente- durante varios meses el retraso que venía registrándose en la entrega, es lo cierto que al envío de la carta cuestionada no puede atribuirse otro sentido e interpretación que los que se le asignan en la Sentencia de instancia.

En dicha comunicación se pone de relieve, ante todo, la frustración del propósito de firmar la escritura de compraventa el día señalado por Eivisport, pese al desplazamiento realizado a Ibiza por la compradora. Y se señalan los motivos que impidieron el otorgamiento: La falta de terminación de las obras, el hecho de no hallarse en funcionamiento todos los elementos del edificio y la pretensión de un abono complementario de 1.353.575 pts. por intereses ya devengados por el préstamo hipotecario concertado por la vendedora; hechos, respecto a los cuales evidentemente Minair no prestaba su conformidad.

Conviene advertir que respecto al último de los puntos mencionados la recurrente reproduce solo parcialmente las palabras de Minair, sin duda con intención de restar importancia a su protesta. Asi, se omite la frase final del párrafo cuarto de la carta que analizamos ("sin inclusión de intereses atrasados del préstamo hipotecario") la cual confirma que no es que la compradora pretenda posponer el abono de la cantidad que se le reclamaba por intereses hasta el otorgamiento de la escritura, sino que, está oponiéndose terminantemente al pago de los que se hubiesen devengado con anterioridad a dicho momento, como pretendía Eivisport, pues durante ese período era esta entidad quien había tenido a su disposición la cantidad prestada.

Las protestas de Minair a que acabamos de referirnos en modo alguno pueden autorizar la interpretación de su petición de comunicación de la fecha en que realmente pudiera procederse al otorgamiento de la escritura, como voluntad de novar el contrato, con renuncia a su derecho a obtener la entrega del apartamento, la cual quedaría a la libre voluntad de la vendedora, a través de la concesión a la misma del supuesto plazo "sine die" a que se refiere la recurrente.

En efecto, las circunstancias adversas que denuncia Minair, que solamente han generado perjuicios para la misma, no pueden entenderse como una compensación o contraprestación que justifique la pretendida renuncia a sus derechos.

De una parte, porque toda renuncia de derechos ha de ser expresa. Además, porque, como establece el artículo 1289 del Código Civil, cualquier posible duda en la interpretación de los contratos, cuando estos sean onerosos, ha de resolverse en favor de la mayor reciprocidad de intereses, la cual desde luego no se favorece admitiendo una cesión absolutamente gratuita de los correspondientes a la compradora.

Pero es que, en otro aspecto, ha de tenerse en cuenta que quien redactó el contrato de 1990 (evidentemente, la vendedora) ha cuidado de establecer ya desde el principio una situación de desequilibrio entre las prestaciones de las partes que solo a ella beneficia.

Así resulta de los términos del documento, en cuya cláusula primera expresamente se dice que la importante cantidad entregada por la compradora tiene el concepto de arras "reguladas por el artículo 1454 del vigente Código Civil", para luego desvirtuar en buena medida tal afirmación en la cláusula segunda en la que solamente se permite a Minair recuperar aquella suma -pero no recibirla duplicada- si Eivisport incumpliere su obligación de entrega del apartamento dentro del plazo establecido.

Es decir, queda absolutamente al arbitrio de la vendedora el puntual cumplimiento del contrato, pues la única penalización que en otro caso se le impone es el abono de los intereses legales devengados por la cantidad inicialmente percibida durante todo el tiempo que la haya tenido a su disposición.

En atención a cuanto queda expuesto ha de ser rechazada cualquier interpretación de la carta enviada por la compradora que implique una reducción de los derechos que le confería el contrato, con un correlativo empeoramiento de su posición en el mismo, ya afectada por el desequilibrio preestablecido entre las prestaciones de las partes, a que nos hemos referido.

En los demás motivos del recurso se realiza a una simple reiteración de los argumentos que acaban de ser rechazados, buscando nuevos planteamientos, que asimismo han de ser considerados improcedentes.

Así, se denuncia en el segundo la infracción de la doctrina jurisprudencial relativa a la imposibilidad de ir contra los actos propios, la cual evidentemente no se ha producido, pues dado el contenido de su carta, es evidente que Minair -de acuerdo con lo razonado- conservaba su facultad de desistir de la compraventa en caso de prolongación del plazo de entrega fijado para noviembre de 1991, a la que ha de descartarse hubiere renunciado a través de la supuesta concesión a la vendedora de un plazo indefinido o sine die que habría de considerarse nada conforme con contratos de la naturaleza del de autos.

En el tercer motivo se vuelve a insistir en la novación contractual supuestamente operada por la carta de Minair, que asimismo ha de ser rechazada.

La misma cuestión se aborda en el motivo cuarto, a través de la alegación de un consentimiento tácito de Minair respecto a la prórroga gratuita del plazo para la terminación de las obras y a la renuncia asimismo gratuita e incondicional a la posibilidad inicial de resolver la compraventa en supuestos de incumplimiento de la clase del registrado.

Finalmente, en el último motivo, con la denuncia de la infracción del artículo 6.2 del Código Civil, se pretende vanamente que la interpretación de la carta de 27 de Abril de 1992 no puede sino llevar a la conclusión de que en la misma la compradora formula una renuncia personal, cara, terminante e inequívoca de sus derechos, que no precisa el consentimiento o aceptación de la otra parte.

Como ya se ha razonado, la carta aludida no contiene renuncia alguna, sino una serie de quejas acompañada de la pretensión de un rápido otorgamiento de la escritura de venta. La sentencia recurrida da como probado que la misma no obtuvo respuesta alguna, por lo que ante tal silencio Minair envió un telegrama el día 12 de Mayo de 1992 haciendo uso de la facultad resolutoria pactada.

No es superfluo mencionar, que según se desprende de los términos de la reconvención, Eivisport todavía esperó hasta el 30 de Septiembre de 1992 para fijar el momento en que consideraba podía celebrarse la escritura de compraventa.

Según se anticipó, los motivos del recurso últimamente estudiados no poseen un contenido realmente distinto del primero de los articulados por la recurrente, por lo que han de ser asimismo rechazados con base en lo razonado en los Fundamentos de Derecho Séptimo y Octavo de la presente resolución.

Procede, en consecuencia, formular la declaración de no haber lugar al recurso, con imposición de costas al recurrente, según establece el art. 1715.3 de la ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español