STS 616/2005, 18 de Julio de 2005

PonenteROMAN GARCIA VARELA
ECLIES:TS:2005:4878
Número de Recurso4309/1998
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución616/2005
Fecha de Resolución18 de Julio de 2005
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a dieciocho de Julio de dos mil cinco.

Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, los recursos de casación interpuestos contra la sentencia dictada en grado de apelación, en fecha 14 de octubre de 1998, en el rollo número 130/97, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Málaga, dimanante de autos de juicio de menor cuantía, sobre resolución de contrato y otros extremos, seguidos con el número 259/96 ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torremolinos; recursos que fueron interpuestos por don Romeo, representado por la Procuradora de los Tribunales doña María del Carmen Ortiz Cornago, y por don Luis Carlos y doña Claudia, representados por el Procurador de los Tribunales don Carlos Mairata Laviña, no habiendo comparecido la recurrida.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1º.- El Procurador don Francisco Eulogio Rosas Bueno, en nombre y representación de los esposos don Luis Carlos y doña Claudia, promovió demanda de juicio ordinario de menor cuantía, sobre resolución de contrato y otros extremos, turnada al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torremolinos, contra don Romeo, don Jesús y don Santiago, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "(...) dicte sentencia por la que: A) Declarando resuelto el contrato de compraventa otorgado, en fecha 23 de marzo de 1991, por don Luis Carlos y doña Claudia como vendedores, y don Romeo y don Jesús, como compradores, relativo al "Hostal Loreto". B) Declarando correcta y procedente la retención por los Sres. Luis CarlosClaudia en concepto de cláusula penal expresamente pactada, de la suma de 6.800.000 ptas. de la total satisfecha -13.600.000 ptas.- por los compradores hasta la fecha de la resolución contractual. Condenando a los demandados Sres. Romeo y Jesús a estar y pasar por dicha declaración. C) Condenando a los demandados Sres. Romeo y Jesús a indemnizar a los Sres. Luis CarlosClaudia por los daños y perjuicios causados por el no desalojo del inmueble objeto -"Hostal Loreto"- de la compraventa y no restitución de la posesión del mismo tras la resolución del contrato de compraventa. Cifrando la indemnización en 250.000 ptas., mensuales, computando el periodo indemnizable desde el día 17 de diciembre de 1994 hasta el momento de la efectiva restitución. En su caso, cifrando la indemnización en la cuantificación que se determine e el periodo probatorio de este procedimiento y, en su defecto, de la cuantificación resultante de la determinación que se efectúe en ejecución de sentencia. D) Declarando la compensación judicial, en la cantidad concurrente, entre la suma 6.800.000 ptas, que los Sres. Luis CarlosClaudia han de devolver a los Sres. Romeo y Jesús y la que éstos, en concepto de indemnización de daños y perjuicios por el no desalojo y no restitución de posesión, ha de satisfacer a aquellos. E) Declarando extinguido el derecho de opción de compra y el de arrendamiento del Sr. Santiago sobre el "Hostal Loreto". Condenando al Sr. Santiago a estar y pasar por dicha declaración, así como al inmediato desalojo del "Hostal Loreto". F) Condenando a los demandados, que se opongan a esta demanda, al pago de las costas y gastos causados por este procedimiento".

  1. - Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, la representación procesal de don Romeo y don Jesús, contestó oponiéndose a la misma, suplicando que se dicte sentencia, por la que, se absuelva a mis representados de todas y cada una de las pretensiones contenidas en el suplico del escrito de demanda promovida en contra de los mismos por don Luis Carlos y doña Claudia, que les afecte directa o indirectamente, declarando no válido el requerimiento notarial efectuado en nombre de éstos últimos a los primeros, dando por resuelto el contrato de compraventa, por no ofrecerse en el mismo a los compradores, mis representados, el 50% de las cantidades entregadas a cuenta, así como por dejar sin contenido dicho requerimiento por los posteriores pactos entre las partes, ello, con expresa imposición de las costas a los demandantes. Asimismo, la representación procesal de don Santiago, contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, suplicando que se dicte sentencia, por la que, con desestimación absoluta de lo solicitado por los demandantes en el punto "E" y "F" del suplico de su demanda, se determine no haber lugar a declarar extinguido el derecho de arrendamiento que mi representado ostenta sobre el "Hostal Loreto", con expresa condena en costas a los actores.

  2. - El Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torremolinos dictó sentencia, en fecha 13 de enero de 1997, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Estimar parcialmente la demanda formulada por el Procurador don Eulogio Rosas Bueno, en nombre y representación de don Luis Carlos y doña Claudia contra don Romeo, don Jesús y don Santiago declarando resuelto el contrato de compraventa otorgada, el 23 de marzo de 1991 por don Luis Carlos y doña Claudia como vendedores y don Romeo y don Jesús como compradores relativo al "Hostal Loreto", declarando correcta la retención de los Sres. Luis CarlosClaudia en concepto de cláusula penal expresamente pactada, de la suma de 6.800.000 ptas. de la total satisfecha 13.600.00 ptas. por los compradores hasta las fechas de la resolución contractual condenando a los demandados Srs. Romeo y Jesús a estar y pasar por dicha declaración. Declarando extinguido el derecho de opción de compra y el del arrendamiento del Sr. Santiago a estar y pasar por dicha declaración, así como el inmediato desalojo del "Hostal Loreto" sin especial pronunciamiento en relación a las costas causadas".

  3. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Málaga, dictó sentencia, en fecha 14 de octubre de 1998, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que desestimando los recursos de apelación formulados por el Procurador de los Tribunales don Luis Javier Olmedo Jiménez en nombre y representación de don Luis Carlos y doña Claudia y por la Procuradora de los Tribunales doña Margarita Zafra Solís, en nombre y representación de don Romeo y don Jesús, contra la sentencia dictada el 13 de enero de 1997, por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torremolinos en el juicio de menor cuantía número 259/96, debemos confirmar y la confirmamos en todos sus pronunciamientos, con imposición de las costas causadas en esta instancia a los recurrentes".

SEGUNDO

1º.- La Procuradora de los Tribunales, doña María del Carmen Ortiz Cornago, en nombre y representación de Don Romeo, interpuso en fecha 24 de diciembre de 1998, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos, al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 1º) Por haber incurrido la sentencia recurrida en infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, en concepto de interpretación errónea del artículo 1504 y del artículo 1124 del Código Civil, en relación con el artículo 1258 del mismo cuerpo legal; 2º) Por haber incurrido la sentencia recurrida en infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia por el concepto de inaplicación del artículo 1502 del Código Civil, y terminó suplicando a la Sala: "(...) dicte sentencia declarando haber lugar al mismo, casando y anulando la sentencia recurrida y, conforme a los números 13º y 2 del artículo 1715 de la ley de Enjuiciamiento civil, dicte la resolución que corresponda más ajustada a Derecho, por la que se desestime íntegramente la demanda formulada por los actores contra mi mandante don Romeo y otro, con expresa condena en costas a don Luis Carlos y a doña Claudia de la instancia, conforme a las reglas generales y, en cuanto a las del presente recurso, que cada parte satisfaga las suyas, acordando la devolución del depósito constituido a esta parte recurrente".

  1. - Asimismo, el Procurador de los Tribunales don Carlos Mairata Laviña, en nombre y representación de don Luis Carlos y doña Claudia, interpuso en fecha 24 de diciembre de 1998, recurso de casación contra la mencionada Audiencia, por los siguientes motivos, al amparo del artículo 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 1º) Se denuncia la infracción por interpretación errónea del artículo 1152 del Código Civil; 2º) Infracción por interpretación errónea, del artículo 1123 del Código Civil y del artículo 1101 del mismo cuerpo legal; 3º) Infracción, por interpretación errónea, del artículo 1102 del Código Civil", y terminó suplicando a la Sala "(...) dicte sentencia por la que dando lugar al mismo, casando y anulando la sentencia de la Sala y la del Juzgado de Primera Instancia número cinco de Torremolinos, dicte otra en el sentido de condenar a los Sres. Romeo y Jesús a indemnizar a los Sres. Luis CarlosClaudia por los daños producidos por la no restitución del hostal "LORETO" desde la fecha (1994) en que la resolución contractual se produjo, acordando la devolución del depósito constituido y haciendo una expresa condena de las costas de ambas instancia y del presente a los demandados".

TERCERO

Admitido el recurso y evacuando el trámite de instrucción, la Procuradora doña María del Carmen Ortiz Cornago, en nombre y representación de don Romeo, impugnó el recurso formulado de contrario, mediante escrito 9 de diciembre de 2000, suplicando a la Sala: "Dicte sentencia declarando no haber lugar al mismo y, habiendo lugar, por el contrario, al recurso de casación interpuesto por esta representación y, casando y anulando la sentencia recurrida y, conforme a los números 13º y 2 del artículo 1715 LEC, dicte la resolución que corresponda más ajustada a Derecho, se desestime íntegramente la demanda formulada por los actores contra mi mandante don Romeo y otro, con los pronunciamientos en costas y destino de los depósitos constituidos que hubiere lugar en Derecho".

CUARTO

1º.- La Procuradora doña Carmen Ortíz Cornago, en nombre y representación de don Romeo, mediante escrito de fecha 22 de marzo de 2005, solicitó el desestimiento y archivo del recurso por ella presentado, al haber alcanzado su poderdante acuerdo transaccional definitivo con don Luis Carlos, doña Claudia, don Jesús y don Romeo.

  1. - La Sala dictó providencia de fecha 1 de abril de 2005, del tenor literal siguiente: "El anterior escrito de la Procuradora Sra. Ortiz Cornago, presentado por el sistema de entrega previa de copias, únase al rollo de su razón; visto que en el mismo se desiste del recurso interpuesto en la representación del recurrente don Romeo, como consecuencia de acuerdo extrajudicial alcanzado con lo otros recurrentes, se suspende el señalamiento que para votación y fallo venía hecho para el día de hoy; requiérase al Procurador Sr. Mairata Laviña, representante de los otros recurrentes, para que en el plazo de cinco días manifieste si como consecuencia del acuerdo a que se alude, de desiste por su parte asimismo del presente recurso de casación.

QUINTO

Transcurrido el plazo del requerimiento, sin que se hubiera verificado, la Sala señaló para votación y fallo del recurso presentado por el Procurador de los Tribunales don Carlos Mairata Laviña, en nombre y representación de don Luis Carlos y doña Claudia, el día 7 de julio de 2005, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Son antecedentes necesarios para la resolución de los recursos de casación interpuestos, los siguientes:

  1. - En 23 de marzo de 1991, los esposos don Luis Carlos y doña Claudia, mediante contrato privado, vendieron a don Romeo y don Jesús, el inmueble denominado "Hostal Loreto".

  2. - El precio fue pactado en "ecus" y su pago en pesetas al tipo de cambio del "ecu" del día en que habían de realizarse los pagos, y como precio total de la compraventa el alzado de 219.351,50 "ecus", como equivalentes de 28.000.000 de pesetas.

  3. - El precio había de abonarse de la manera siguiente: a) un primer pago de 10.000.000 de pesetas el día de celebración del contrato privado, que fue cumplido por los compradores; y b) seis pagos más, a realizar los días 23 de marzo de los seis años consecutivos desde 1992 a 1997, de los que los compradores desembolsaron los correspondientes a 1992 y 1993 y entregaron 1.800.000 pesetas en cada uno de estos años.

  4. - Los compradores incumplieron la obligación del pago del precio a partir del 23 de marzo de 1994.

  5. - El 2 de junio de 1994, el comprador don Romeo y el codemandado don Santiago suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio con opción a compra del inmueble, a ejercitar en el transcurso de los dos primeros años del contrato.

  6. - El 17 de diciembre de 1994, los vendedores notificaron notarialmente a los compradores la resolución del contrato y les requirieron para que procedieran al desalojo y devolución del inmueble, a lo que los adquirentes se negaron.

  7. - Don Luis Carlos y doña Claudia demandaron por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a don Romeo, don Jesús y don Santiago, con las siguientes peticiones: a) la declaración de la resolución del contrato de compraventa de 23 de marzo de 1991; b) la declaración de ser procedente y correcta la retención por los vendedores, en concepto de cláusula penal pactada, de la suma de 6.800.000 pesetas de la cantidad total satisfecha por los compradores de 13.600.000 pesetas; c) la condena a los codemandados compradores del inmueble a indemnizar a la parte actora por los daños y perjuicios causados por el no desalojo del mismo del inmueble y su no restitución a los vendedores; d) la declaración de la compensación judicial en la cantidad concurrente, entre la de 6.800.000 pesetas que habría de devolverse por los vendedores y la que éstos deben recibir como indemnización de daños y perjuicios; e) la declaración de la extinción del derecho de opción de compra y de arrendamiento del codemandado arrendatario del inmueble, y de su inmediato desalojo.

La sentencia del Juzgado acogió en parte la demanda y su fallo contiene los pronunciamientos solicitados en los apartados a), b) y e) del suplico de la demanda, y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia.

Don Romeo, de una parte, y don Luis Carlos y doña Claudia, de otra, han interpuesto sendos recursos de casación contra la sentencia de la Audiencia.

SEGUNDO

El motivo primero del recurso formulado por don Romeo -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por interpretación errónea de los artículos 1504 y 1124 del Código Civil, en relación con el artículo 1258 de este ordenamiento, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada afirma que no ha existido previo incumplimiento de los vendedores que justifique el impago por los compradores del precio total de la compraventa, al entender que, de un lado, no se había pactado en el contrato la obligación de los vendedores de cancelar las cargas de la finca, y de otro, que en el supuesto de que en efecto se hubiera pactado su incumplimiento, no obstaría al abono del precio aplazado por los vendedores, sin embargo éstos ocultaron las cargas y gravámenes que pesaban sobre el hostal enajenado y sólo señalaron la existencia de una hipoteca extinguida y no cancelada, cuando, además, gravaban al "Hostal Loreto", al momento de la venta, un derecho de retracto a favor de un propietario anterior y un embargo derivado de un juicio de menor cuantía por reclamación de la cantidad de 1.397.484 pesetas de principal- se desestima porque carece manifiestamente de fundamento, en atención a que el recurrente olvida que en su escrito de resumen de pruebas, que lleva fecha de 31 de octubre de 1996, manifiesta lo siguiente: "Esta parte alegaba en su escrito de contestación a la demanda: a) Que no tenían derechos los Sres. Luis CarlosClaudia a pedir la resolución del contrato si habían incumplido sus obligaciones y nos referíamos a que en el momento en que se formalizó la compraventa el inmueble aún no había sido liberado de cargas y gravámenes. Tras la práctica de la prueba testifical efectuada a don Juan Francisco, se deduce que de hecho estaba el inmueble, en aquel momento, liberado de cargas y gravámenes, ya que las mismas eran aparentes, estaban totalmente pagadas y sólo pendiente de cancelar una hipoteca a favor del Sr. Alfredo, había expirado un derecho a retraer a favor del Sr. Ismael y la única carga real fue la causada por el que fue Letrado del Sr. Luis Carlos, don Héctor González, carga surgida con anterioridad a la firma de dicho contrato de compraventa y cancelada por el Sr. Juan Francisco con el consentimiento del Sr. Luis Carlos. Reconoce esta representación que ha quedado suficientemente demostrado que el inmueble objeto de venta estaba, de hecho, libre de cargas y gravámenes, no pudiendo operar por tanto impedimento alguno en base a ello para instar la resolución de la compraventa". (Sic).

El contenido del escrito recién reseñado obra en contra de los planteamientos del motivo y ocasiona su perecimiento.

TERCERO

El motivo segundo de este recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por inaplicación del artículo 1502 del Código Civil, por cuanto que, según denuncia, la sentencia impugnada no ha contemplado la posibilidad de aplicación de la suspensión del pago de precio por parte de los compradores como consecuencia del peligro existente que para su posesión pacífica suponen las cargas y gravámenes que pesaban sobre la finca enajenada, que no habían sido puestas en conocimiento por parte de los vendedores a los compradores, y el peligro que suponía la traba de un nuevo embargo sobre el hostal dos meses antes de que se instara el requerimiento resolutorio, y no lo hace porque lo que considera es que se ha producido un incumplimiento de la obligación esencial de los compradores, sin embargo consta que los compradores, hoy recurrentes, satisficieron un pago inicial de 10 millones de pesetas y después abonaron a su tiempo los vencimientos correspondientes a 1992 y 1993 por importe de 3.600.000 pesetas (1.800.000 pesetas + 1.800.000 pesetas), e, igualmente, está probado que los vendedores ocultaron a los compradores a la fecha de formalización del contrato que el hostal transmitido estaba gravado en ese momento con un embargo a favor de un particular y con el derecho de retraer de un propietario anterior; asimismo consta probado que la parte vendedora del hostal ha permitido, con posterioridad a la suscripción del pacto privado de compraventa, que sobre tal inmueble se trabase embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, por una deuda contraída por los vendedores frente a dicha entidad publica; de igual forma ha quedado evidenciado que los compradores entraron en conocimiento de que el hostal estaba afectado del embargo a favor del particular y del derecho de retraer con posterioridad a la venta del inmueble y, que además, después de la venta, los compradores consintieron que sobre el hostal se trabase un embargo; asimismo en octubre de 1994 se produjo el embargo del "Hostal Loreto" a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, cuando en Diciembre de ese año los vendedores instaron el requerimiento resolutorio del contrato de compraventa al dejar de pagar los compradores el total precio aplazado precisamente por la existencia de los gravámenes reseñados sobre el hostal, y ello a pesar de que se convino en el pacto de venta que el inmueble se entregaba libre de cargas y gravámenes, con excepción de la hipoteca pagada y no cancelada que se reseña- se desestima por razones idénticas que las expresadas en el fundamento de derecho precedente, las cuales, en evitación de repeticiones, se dan aquí por reproducidas.

Por otra parte, el recurrente plantea una serie de cuestiones nuevas, no incorporadas a los escritos alegatorios y que, por consiguiente, no son susceptibles de conocimiento en casación.

CUARTO

El motivo primero del recurso interpuesto por don Luis Carlos y doña Claudia -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por interpretación errónea del artículo 1152 del Código Civil, puesto que, según reprocha, la sentencia de la Audiencia no ha valorado que la relación obligación-cláusula, que contempla el precepto indicado, es concreta, específica y predeterminada, y no repara en que la cláusula penal contractualmente establecida lo es para la falta de cumplimiento por el comprador de su obligación de pago del precio determinante de la resolución del contrato, sin que quepa extender la aplicación de la cláusula penal a la inobservancia de otras obligaciones no previstas por ésta, e impedir que los daños producidos por los mismos sean indemnizados- se estima por las razones que se dicen seguidamente.

La cláusula que nos ocupa expresa lo siguiente:

"Cualquier falta de pago de las cantidades aplazadas a su vencimiento, dará lugar a la resolución de este contrato, haciendo suyas la parte vendedora el cincuenta por ciento de la totalidad de las cantidades percibidas hasta dicho momento a cuenta de la compraventa, así como recuperación de la posesión del inmueble objeto de esta compraventa con cuantas obras de mejora se le hayan efectuado en concepto de indemnización y pena condicional, pero los compradores podrán evitar la resolución de esta venta, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1504 del Código Civil Español pagando lo adeudado aun después de vencido dicho plazo y en tanto no hayan sido requeridos para ello judicialmente o de forma notarial y terminado el plazo reglamentario para contestarla de cuarenta y ocho horas".

Es doctrina reiterada de esta Sala que la cláusula penal, como obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, que sanciona el cumplimiento o incumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios, es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva (entre otras, SSTS de 10 de noviembre de 1983, 27 de diciembre de 1991, 14 de febrero de 1992 y 23 de mayo de 1997).

La jurisprudencia concerniente a que las dudas sobre el alcance de la cláusula penal deben entenderse con carácter restrictivo es de aplicación al supuesto debatido, donde la sentencia recurrida ha rechazado la petición de la demanda sobre la condena a los compradores del inmueble por los daños y perjuicios causados por el no desalojo del mismo y la no restitución de la posesión a los vendedores tras la resolución del contrato de compraventa, con fundamento en que la cláusula penal convenida adquiere incidencia decisiva al resolverse la venta y viene a sustituir a la indemnización, sin tener en cuenta que la misma sólo alcanza a la resolución del contrato por falta de pago de las cantidades aplazadas a su vencimiento, con los efectos que para tal circunstancia se estipularon, pero no a la inobservancia mostrada por aquellos respecto a la no devolución del bien objeto del contrato tras su resolución y, en definitiva, a los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento.

QUINTO

La estimación del motivo primero del recurso deducido por don Luis Carlos y doña Claudia determina la casación de la sentencia recurrida, así como la revocación de la recaída en el Juzgado, y hace innecesario el examen de los restantes; y asumidas por esta Sala las funciones de la instancia, procede estimar la demanda formulada por don Luis Carlos y doña Claudia, con base en los razonamientos contenidos en el fundamento de derecho precedente y los que han sido asumidos en la instancia por los litigantes al no plantear recurso de casación contra ellos.

Con imposición de las costas de la primera instancia a los demandados, excepto a don Santiago cuya presencia en el proceso ha sido provocada por la actuación del arrendador don Romeo, y sin hacer expresa condena de las ocasionadas en la apelación y en el recurso de casación promovido por don Luis Carlos y doña Claudia, de conformidad con lo establecido en los artículos 523, 710 y 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Asimismo, procede la devolución a dicha parte recurrente del depósito constituido, conforme al citado artículo 1715.

Desestimamos el recurso de casación formulado por don Romeo y le imponemos las costas causadas en el mismo y la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Luis Carlos y doña Claudia contra la sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Málaga en fecha de catorce de octubre de mil novecientos noventa y ocho, cuya resolución anulamos.

Con revocación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torremolinos en fecha de trece de enero de mil novecientos noventa y siete, estimamos la demanda deducida por el Procurador don Francisco Eulogio Rosas Bueno, en nombre y representación de don Luis Carlos y doña Claudia, contra don Romeo, don Jesús y don Santiago, y hacemos los siguientes pronunciamientos:

  1. - Declaramos resuelto el contrato de compraventa otorgado en documento privado, en 23 de marzo de mil novecientos noventa y uno, por don Luis Carlos y doña Claudia, como vendedores, y don Romeo y don Jesús, como compradores, relativo al "Hostal Loreto".

  2. - Declaramos procedente la retención por los actores, en concepto de cláusula penal expresamente pactada, de la suma de CUARENTA MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON OCHENTA DOS CÉNTIMOS (40.868,82 ¤) de la total satisfecha de OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE EUROS CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (81.737,65 ¤) hasta la fecha de la resolución contractual, con la condena a los demandados don Romeo y don Jesús a estar y pasar por esta declaración.

  3. - Condenamos a los demandados don Romeo y don Jesús a indemnizar a los demandantes por los daños y perjuicios causados por el no desalojo del "Hostal Loreto" y la no restitución de la posesión del mismo, tras la resolución del contrato de compraventa; la determinación de la cantidad relativa a esta indemnización se efectuará en fase de ejecución de sentencia, mediante el abono de una cantidad equivalente de las rentas mensuales que por arrendamiento se pactaran de ordinario en el mercado, en las fechas inmediatamente posteriores a la mencionada resolución, respecto a inmuebles similares al "Hostal Loreto" y en la zona de su ubicación, con la práctica de las pruebas correspondientes para su concreción, computándose el período relativo a esta indemnización desde el 17 de diciembre de 1994 hasta la fecha de la efectiva restitución de dicho bien.

  4. - Declaramos la compensación judicial, en la cantidad concurrente, entre la suma de CUARENTA MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON OCHENTA DOS CÉNTIMOS (40.868,82 ¤) que los demandantes han de devolver a don Romeo y don Jesús, y la que éstos, en concepto de la indemnización de daños y perjuicios por el no desalojo y no restitución de la posesión, han de entregar a aquellos.

  5. - Declaramos extinguido el derecho de opción de compra y el de arrendamiento de don Santiago sobre el "Hostal Loreto", condenándole a estar y pasar por dicha declaración y al inmediato desalojo de dicho inmueble.

Con imposición de las costas de primera instancia a los demandados don Romeo y don Jesús, y sin hacer expresa condena de las ocasionadas en la apelación y en el recurso de casación interpuesto por los actores.

Devuélvase el depósito constituido a don Luis Carlos y a doña Claudia.

Desestimamos el recurso de casación promovido por don Romeo, y le imponemos las costas de este recurso y la pérdida del depósito constituido.

Comuníquese esa sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; CLEMENTE AUGER LIÑÁN. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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