STS 695/2012, 29 de Noviembre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 695/2012 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 29 Noviembre 2012 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintinueve de Noviembre de dos mil doce.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 27/2010 por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 1147/2008, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Guadalajara, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Pilar del Olmo Antoranz en nombre y representación de Dival Orel S.L., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don Anibal Bordallo Huidobro en calidad de recurrente y el procurador don Antonio María Álvarez-Buylla Ballesteros en nombre y representación de Villa Luna S.A. en calidad de recurrido.
PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Pilar del Olmo Antoranz, en nombre y representación de Dival Orel S.L. interpuso demanda de juicio ordinario sobre acción resolutoria de compraventa de inmuebles y de reclamación de cumplimiento de penas en aplicación de cláusulas penales, contra la compañía mercantil Villa Luna S.A., en cuantía de 311.269,37 , y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que «estimando en todas sus partes la demanda:
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Declare la resolución de pleno derecho de los dos contratos de compraventa referidos en los hechos primero y tercero, formalizados el día 18 de enero de 2007, por la Cía. mercantil DIVAL OREL S.L., como compradora, y la Cía. mercantil VILLA LUNA S.A., como vendedora.
-
Se condene a la Cía. mercantil VILLA LUNA S.A. a devolver a mi representada las cantidades entregadas a cuenta de los precios pactados en los referidos contratos, más los intereses legales de dichas cantidades, que ascienden a
- 40.071,50 , pagada a cuenta del precio de la vivienda nº 88 y sus plazas de garaje anexas.
- 41.007,50 pagada a cuenta del precio de la vivienda nº 93 y sus plazas de garaje anexas.
-
Se condene a la Cía. mercantil VILLA LUNA S.A. a indemnizar a mi representada, en concepto de cláusula penal, con las siguientes cantidades:
- 10.017,87 , equivalente al 25% de la cantidad de 40.071,50 , entregada a cuenta del precio de la vivienda nº 88 y sus plazas de garaje anexas, y
- 10.251,87 , equivalente al 25% de la cantidad de 41.007,50 entregada a cuenta del precio de la vivienda nº 93 y sus plazas de garaje anexas.
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Condene a la demandada al pago de las costas procesales.
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- El procurador don Andrés Taberné Junquito, en nombre y representación de Villa Luna S.A., contestó a la demanda planteando a su vez demanda reconvencional; en su contestación a la demanda opuso los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y suplicó al Juzgado dictase en su día sentencia «desestimando la demanda y absolviendo a mi representada de las pretensiones de la actora, con condena en costas para la contraparte»; en su demanda reconvencional se basó en los hechos y fundamentos de derecho que expuso en su escrito, suplicando al juzgado dictara sentencia «en la cual condene a la demandada a cumplir con las obligaciones asumidas en virtud de sendos contratos privados de compra venta suscritos entre la mercantil Villa Luna, S.A. y la demandada en reconvención en fecha 18 de Enero de 2007, consistentes en:
- otorgar la escritura pública de compraventa de la vivienda nº 88, piso segundo izquierda en planta segunda, finca 3.966 del Registro de la Propiedad nº 2 de Guadalajara, cuarto trastero nº 23 y plaza de garaje nº 48 y 49, en Residencial Valdeluz, Yebes, Guadalajara y de la vivienda nº 93, piso primero izquierda, en planta primera, finca nº 3.971 del Registro nº 2 de Guadalajara, cuarto trastero nº 19 y plazas de garaje nº 50 y 51 del mismo edificio.
- abonar a Villa Luna, S.A. la parte del precio que resta de la compra venta de la vivienda nº 88, trastero y plazas nº 48 y 49 mediante la subrogación en el préstamo hipotecario concedido por el Banco Santander Central Hispano al promotor, por el importe acordado de 160.500 , más el IVA de la hipoteca por importe de 11.235 , más el importe de la cantidad pendiente que asciende a 42.853,50 y sus intereses; más los gastos de Comunidad según el coeficiente de participación del inmueble ascendente al 0,943 por ciento, así como a satisfacer cualquier otro gasto y demás responsabilidades que se puedan derivar, junto con los impuestos y tributos derivados de la compra venta.
- abonar a Villa Luna, S.A. a la parte del precio que resta de la compraventa de la vivienda nº 93, trastero y plazas nº 50 y 51 mediante la subrogación en el préstamo hipotecario concedido por el Banco Santander Central Hispano al promotor, por el importe acordado de 164.250 , más el IVA de la hipoteca por importe de 11.497,50 , más el importe de la cantidad pendiente que asciende a 43.255 y sus intereses; más los gastos de Comunidad según el coeficiente de participación del inmueble ascendente al 0,943 por ciento, así como a satisfacer cualquier otro gasto y demás responsabilidades que se puedan derivar, junto con los impuestos y tributos derivados de la compra venta.
- Al pago a mi representada del importe de los daños y perjuicios que el incumplimiento contractual de la demandada le ha ocasionado, a tenor de las bases determinadas en el presente escrito, y que a día de la fecha ascienden a la cantidad de 12.255,24 , provisionalmente y sin perjuicio de posterior liquidación, a tenor de lo manifestado en el cuerpo del presente escrito.
- Al pago de los intereses de las cantidades adeudadas y las costas de la presente reconvención».
La procuradora doña Pilar del Olmo Antoranz en nombre y representación de Dival Orel S.L. contestó a la reconvención basándose en los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y suplicando al juzgado dictara sentencia «por la que desestime íntegramente la reconvención, absolviendo a mi representada de la reclamación deducida y con expresa imposición de costas a VILLA LUNA S.A.».
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Guadalajara, dictó sentencia con fecha 31 de julio de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO
Que DESESTIMO LA DEMANDA PRINCIPAL presentada por la Procuradora D.ª Pilar del Olmo Antoranz en nombre y representación de la entidad DIVAL OREL S.L. contra la entidad VILLA LUNA S.A. y ESTIMO LA DEMANDA RECONVENCIONAL presentada por el Procurador D. Andrés Taberne Junquito, en nombre y representación de la entidad VILLA LUNA S.A. contra la entidad DIVAL OREL S.L. y en consecuencia declaro vigentes los contratos de compraventa celebrados entre las partes el 18 de enero de 2007 respecto de las viviendas nº 88 y 93 así como los trasteros 23 y 19 y las plazas de garaje 48, 49, 50 y 51, proyectados y situados en la Urbanización sita en Yebes-Guadalajara, al sitio de Alcohete, en la Unidad de Actuación Sector 1, Estación Ave, (Guadalajara) y en consecuencia condeno a la entidad DIVAL OREL S.L.
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- A otorgar la escritura pública de compraventa respecto de la vivienda nº 88, piso segundo izquierda, en planta segunda, finca 3.966 del Registro de la Propiedad nº 2 de Guadalajara, del trastero 23 y de las plazas de garaje 48, 49, situados en la Urbanización Valdeluz, Yebes (Guadalajara), Urbanización sita en la Unidad de Actuación Sector 1, Estación Ave, (Guadalajara) bajo el apercibimiento de no hacerlo se procederá a sustituir la voluntad de la demandada por la del Juez a fines del otorgamiento.
Igualmente se la condena que en el momento del otorgamiento de la escritura pública abone la parte del precio que resta de dicha compraventa, debiendo subrogarse en el Préstamo Hipotecario otorgado por el Banco Santander central Hispano al promotor por importe de 160.500 euros más el IVA de la hipoteca por importe de 11.235 euros, más el importe de la cantidad pendiente que asciende a 42.853, 50 euros más los intereses legales de estas dos últimas cantidades desde la interpelación judicial el 17 de septiembre de 2008, hasta la notificación de la presente resolución a la parte demandada, devengándose a partir de dicha fecha los intereses procesales (el interés legal incrementado en dos puntos) hasta su pago o consignación.
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- A otorgar la escritura pública de compraventa respecto de la vivienda nº 93, piso primero izquierda, en planta primera, finca 3.971 del Registro de la Propiedad nº 2 de Guadalajara, del trastero 19 y de las plazas de garaje 50, 51, situados en la urbanización Valdeluz, Yebes (Guadalajara), urbanización sita en la Unidad de Actuación Sector 1, Estación Ave, (Guadalajara) bajo el apercibimiento de no hacerlo se procederá a sustituir la voluntad de la demandada por la del Juez a fines de otorgamiento.
Igualmente se la condena para que en el momento del otorgamiento de la escritura pública abone la parte del precio que resta de dicha compraventa, debiendo subrogarse en el Préstamo Hipotecario otorgado por el Banco Santander Central Hispano al promotor por importe de 164.250 euros más el IVA de la hipoteca por importe de 11.497,50 euros, más el importe de la cantidad pendiente que asciende a 43.255 euros más los intereses legales de estas dos últimas cantidades desde la interpelación judicial el 17 de septiembre de 2008, hasta la notificación de la presente resolución a la parte demandada, devengándose a partir de dicha fecha los intereses procesales (el interés legal incrementado en dos puntos).
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- Igualmente la entidad Dival Orel S.L. estará obligada, a abonar a la promotora aquellos gastos que le correspondan en proporción que resulte de la aplicación de los coeficientes que le correspondan por todos los inmuebles, en el mantenimiento de los gastos comunes del edificio y en su caso, de la zona común de la urbanización, así como todos los gastos, impuestos, tasas y arbitrios que se refieran a la vivienda objeto de este contrato, y todo ello desde la fecha 19 de octubre de 2008.
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- Y por último deberá abonar a la entidad Villa Luna S.A. en concepto de daños y perjuicios los intereses del préstamo hipotecario otorgado por el Banco Santander Central Hispano a la promotora y abonados por esta de las cantidades de 160.500 euros y 164.250 euros, en las que se tenía que haber subrogado, desde el día 10 de octubre de 2008 hasta el momento en que se produzca la subrogación en dichos préstamos hipotecarios.
Las costas procesales de la demanda principal son impuestas a la parte actora. Y en cuanto a las costas de la demanda reconvencional no procede su imposición a ninguna de las partes.
Y en fecha 27 de octubre de 2009, la misma Ilma. Magistrada-Juez de Primera Instancia dictó Auto rectificando la sentencia cuya parte dispositiva acuerda:
Ha lugar a las siguientes rectificaciones de la Sentencia de fecha 31 de julio de 2009 dictada en el procedimiento ordinario 1147/2008:
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En la página 7, en el fundamento de derecho quinto, en la línea decimotercera, en lugar de decir "Así pues, la entidad Dival Orel S.L. debía haber entregado las viviendas, ..." debe decir "Así pues, la entidad Villa Luna S.A. debía haber entregado las viviendas,...".
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En la página 10, en el fundamento jurídico séptimo, párrafo segundo, líneas primera y segunda, en lugar de decir "En el presente caso es establecido como plazo para la entrega el 20 de mayo del 2008..." debe decir "En el presente caso es establecido como plazo para la entrega el 20 de marzo del 2008...".
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En los últimos párrafos de los apartados 1 y 2 del fallo de la sentencia debe condenarse a la entidad Dival Orel S.L. en lugar de al abono de "... más los intereses legales de estas dos últimas cantidades desde la interpelación judicial el 17 de septiembre de 2008, hasta la notificación de la presente resolución a la parte demandada, devengándose a partir de dicha fecha los intereses procesales (el interés legal incrementado en dos puntos) hasta su pago o consignación", debe ser "... más los intereses legales de estas dos últimas cantidades desde la interpelación judicial el 16 de diciembre de 2008, hasta la notificación de la presente resolución a la parte demandada, devengándose a partir de dicha fecha los intereses procesales (el interés legal incrementado en dos puntos) hasta su pago o consignación...".
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara, dictó sentencia con fecha 17 de marzo de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS
Desestimando el recurso de apelación interpuesto debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada, sin imposición de las costas de la alzada.
TERCERO .- 1.- Por DIVAL OREL S.L. se interpuso recurso de casación basado como motivo único en:
- Infracción de los arts. 1100 , 1101 , 1124 , 1255 , 1258 , 1281 a 1289 y concordantes del Código Civil y de la jurisprudencia que los interpreta, en relación a la interpretación y aplicación de la Condición General sexta de los contratos de compraventa suscritos entre VILLA LUNA S.A., como vendedora y DIVAL OREL S.L., como compradora.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 10 de noviembre de 2010 se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Antonio Álvarez-Buylla Ballesteros, en nombre y representación de VILLA LUNA S.A. presentó escrito de impugnación al mismo.
-
- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 30 de Octubre del 2012, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,
Consta aceptado por las partes como hechos probados que DIVAL OREL S.L., en concepto de compradora suscribió contratos de compraventa con VILLA LUNA S.A., en virtud de los que adquirió dos viviendas, dos trasteros y cuatro plazas de garaje. Se fijó como plazo de entrega máximo el 20 de marzo de 2008. La licencia de primera ocupación se obtuvo el 31 de julio de 2008 y fue solicitada el 21 de mayo de 2008.
El 14 de marzo de 2008 la vendedora notificó la finalización de la obra y el 9 de mayo se puso en contacto la vendedora con la compradora para la revisión de la obra.
El 4 de junio de 2008 la parte compradora remitió requerimiento resolutorio que llegó a conocimiento de la vendedora el 5 de junio.
La condición general sexta del contrato establece que:
SEXTA.- ENTREGA.
6.1. Plazo de entrega y otorgamiento de escritura pública.
La entrega de la vivienda se efectuará como máximo en la fecha pactada en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales, siempre que la parte compradora hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha. Dicho acto se hará coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa que será autorizada por el notario elegido por la parte compradora de conformidad con lo acordado en el contrato de compraventa.
De superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga, o por la resolución del contrato .
6.2 Resolución.
En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato se fija como cláusula penal por incumplimiento, la indemnización a la parte compradora del tanto por ciento previsto en la condición general octava sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio, del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales.
El cumplimiento de la obligación de reintegro de las cantidades percibidas a cuenta y el interés de demora se garantiza mediante aval o póliza de seguro.
La condición general octava establece:
OCTAVA.- IMPAGO DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS.
En el supuesto de que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad correspondiente a uno cualquiera de los plazos del precio, la parte vendedora quedará en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones oportunas, con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución de este contrato, que se producirá, de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora mediante requerimiento notarial o judicial al efecto; a cuyo fin se señala como domicilio del deudor el que figura en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales.
Si optase por la resolución, la parte vendedora restituirá a la parte compradora, de las cantidades entregadas por ella, la parte que quede después de deducir y hacer suyo el 25% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal por incumplimiento.
Los intereses de demora en caso de impago fijados en la estipulación cuarta del contrato se devengarán a partir de la fecha en que aquélla se produzca.
La demanda fue interpuesta por la compradora instando la declaración de resolución de pleno derecho de los dos contratos de compraventa, siendo desestimada en primera instancia al entender que el plazo de entrega se prorrogó y que no se podía calificar como esencial.
La demandada (vendedora) interpuso reconvención solicitando la elevación a público del contrato de compraventa, con entrega por los compradores de las cantidades pendientes más la indemnización de daños y perjuicios convenida, la cual fue estimada parcialmente rebajándose tan solo la indemnización solicitada.
La sentencia de la Audiencia Provincial en virtud de recurso de apelación resolvió su desestimación. Manteniendo la desestimación de la demanda y la estimación parcial de la reconvención.
Motivo único. Infracción de los arts. 1100 , 1101 , 1124 , 1255 , 1258 , 1281 a 1289 y concordantes del Código Civil y de la jurisprudencia que los interpreta, en relación a la interpretación y aplicación de la Condición General sexta de los contratos de compraventa suscritos entre VILLA LUNA S.A. , como vendedora y DIVAL OREL S.L. , como compradora .
Se estima el motivo .
Se alega que se pactó una condición resolutoria expresa en el contrato y que ante su incumplimiento no puede modularse el mismo conforme al art. 1124 del CC . Añade la recurrente que si bien el Juzgado entendió prorrogado tácitamente el contrato, tal pronunciamiento fue desestimado por la Audiencia, la que declara que hubo incumplimiento por la vendedora pero que el mismo no era generador de resolución al no ser esencial ni grave.
En resumen, la recurrente no considera analizable si el incumplimiento fue esencial o grave sino que la condición resolutoria era de estricta aplicación y transcurrido el tiempo de entrega sin haberse efectuado, no cabía más respuesta que la resolución.
En este caso, el hecho de haber pactado una condición resolutoria expresa es suficientemente indicativo de la trascendencia que las partes le dieron al término del cumplimiento del contrato, y dicho carácter esencial aboca a la estimación del recurso, y asumiendo la instancia, la de la demanda. Por el contrario, resulta desestimada la reconvención.
En base a los arts. 1114 y 1123 del C. Civil , se produce la resolución contractual una vez llegado el plazo de cumplimiento sin que se hubiese verificado, lo que provoca la devolución de las cantidades entregadas y ello porque así lo quisieron las partes, y sin que se aprecie violación de la buena fe contractual ( art. 1258 del CC ), debiendo las partes cumplir las obligaciones que nacen del contrato en cuanto tienen fuerza de ley entre los contratantes ( art. 1091 del C. Civil ).
En función de ello:
Se declara la resolución de pleno derecho de los dos contratos de compraventa referidos en los hechos primero y tercero de la demanda formalizados el 18 de enero de 2007, por DIVAL OREL S.L. como compradora y VILLA LUNA S.A. como vendedora.
Se condena a VILLA LUNA S.A. a devolver a DIVAL OREL S.L. las cantidades entregadas a cuenta de los precios pactados en los referidos contratos, más los intereses legales de dichas cantidades desde la interpelación judicial, que ascienden a:
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40.071,50 (cuarenta mil setenta y uno con cincuenta) euros pagados a cuenta del precio de la vivienda nº 88 y sus plazas de garaje anexas.
-
41.007,50 (cuarenta y un mil siete con cincuenta) euros pagados a cuenta del precio de la vivienda nº 93 y sus plazas de garaje anexas.
Se condena a a VILLA LUNA S.A. a indemnizar a la actora, en concepto de cláusula penal, con las siguientes cantidades:
-
10.017,87 (diez mil diecisiete con ochenta y siete) euros en concepto de cláusula penal de la vivienda nº 88 y plazas anexas.
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10.251,87 (diez mil doscientos cincuenta y uno con ochenta y siete) euros en concepto de cláusula penal de la vivienda nº 93 y plazas anexas.
Estimado el recurso de casación no se imponen las costas derivadas del mismo ( art. 398 LEC ).
No procede expresa imposición en las costas de la apelación.
Se imponen a la demandada las costas derivadas de la demanda por su estimación y las procedentes de la reconvención, que resulta desestimada ( art. 394 LEC ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
-
ESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por DIVAL OREL S.L. representada por el Procurador D. Anibal Bordallo Huidobro contra sentencia de 17 de marzo de 2010 de la Sección primera de la Audiencia Provincial de Guadalajara .
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CASAR la sentencia recurrida en todos sus términos.
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Se declara la resolución de pleno derecho de los dos contratos de compraventa referidos en los hechos primero y tercero de la demanda formalizados el 18 de enero de 2007, por DIVAL OREL S.L. como compradora y VILLA LUNA S.A. como vendedora.
Se condena a VILLA LUNA S.A. a devolver a DIVAL OREL S.L. las cantidades entregadas a cuenta de los precios pactados en los referidos contratos, más los intereses legales de dichas cantidades desde la interpelación judicial, que ascienden a:
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40.071,50 (cuarenta mil setenta y uno con cincuenta) euros pagados a cuenta del precio de la vivienda nº 88 y sus plazas de garaje anexas.
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41.007,50 (cuarenta y un mil siete con cincuenta) euros pagados a cuenta del precio de la vivienda nº 93 y sus plazas de garaje anexas.
Se condena a a VILLA LUNA S.A. a indemnizar a la actora, en concepto de cláusula penal, con las siguientes cantidades:
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10.017,87 (diez mil diecisiete con ochenta y siete) euros en concepto de cláusula penal de la vivienda nº 88 y plazas anexas.
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10.251,87 (diez mil doscientos cincuenta y uno con ochenta y siete) euros en concepto de cláusula penal de la vivienda nº 93 y plazas anexas.
-
-
No se imponen las costas derivadas de la casación.
No procede expresa imposición en las costas de la apelación.
Se imponen a la demandada las costas derivadas de la demanda y las procedentes de la reconvención.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Roman Garcia Varela, Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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