STS 792/2012, 8 de Enero de 2013

PRIMERO .- 1.- El procurador don José Manuel Gómez Fuentes, en nombre y representación de don Ignacio interpuso demanda de juicio ordinario, contra Promociones Inmobiliarias Arboleas, S.L. (Promar) y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...

1. Se declare ajustada a derecho la resolución del contrato de compraventa suscrito entre don Ignacio y Promociones Inmobiliarias Arboleas, S.L. (Promar) de fecha 20 de mayo de 2005 y asimismo el contrato previo de reserva de 7

   de mayo de 2005, respecto a la finca ubicada en Arboleas (Almería), parcela NUM000 , polígono NUM001 , inscrita en el Registro de la propiedad de Huércal-Overa, finca n° NUM002 ,

2. Se condene a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración de resolución contractual y a entregar la finca objeto del contrato al actor, poniéndola a su disposición con todo lo que sea inherente y lo que se haya incorporado a la misma que no pudiere retirarse sin detrimento. O, subsidiariamente, a entregar la finca en su estado originario.

3. Se condene a la demandada a la pérdida de las cantidades contractualmente entregadas como parte de pago del precio hasta la fecha de la resolución, según acordado en el contrato.

4. Se impongan las costas a la demandada".

   2. - El procurador don Eduardo Silva Muñoz, en nombre y representación de Promociones Inmobiliarias Arboleas, S.L., contestó a la demanda exponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: "...desestimando íntegramente la demanda condenando al actor a las costas causadas en este procedimiento".

   3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Huércal-Overa (Almería), dictó sentencia con fecha 21 de abril de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "... Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Gómez Fuentes, en nombre y representación de don Ignacio contra la mercantil Promociones Inmobiliarias Arboleas, S.L. (Promar) debo declarar y declaro:

   1. - Se declara la resolución del contrato de compraventa suscrito entre don Ignacio y Promociones Inmobiliarias Arboleas, S.L., de fecha 20 de mayo de 2.005, así como del contrato de reserva de 7 de mayo de 2.005, respecto de la finca ubicada en Arboleas (Almería), parcela NUM000 , polígono NUM001 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Huércal-Overa, finca n° NUM002 .

   2. - Se condena a la demandada Promociones Inmobiliarias Arboleas, S.L. (Promar) a estar y pasar por la anterior declaración, reintegrando al actor en la posesión de la referida finca y poniendo la misma a su entera y libre disposición con cuanto, material y jurídicamente lo sea anexo o accesorio.

   3. - Se condena a la demandada a perder, en beneficio de la vendedora, el importe de cuanto tenía abonado a cuenta del precio a la misma, como cláusula penal e indemnización por el uso y disfrute de la finca.

   4. - Se condena a la demandada al pago de las costas procesales".

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Almería, dictó sentencia con fecha 16 de abril de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: ...Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 21 de abril de 2009 por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Huércal-Overa sobre resolución de contrato de compraventa de los que deriva la presente alzada, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución con imposición al recurrente de las costas de esta alzada".

   TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Promociones Inmobiliarias Arboleas, S.L. con apoyo en los siguientes MOTIVOS:

   Primero.- Infracción art. 1258 C.C .

   Segundo.- Infracción 1261 apartado 1 y 3 del C.C. en relación con el art. 6.3 C.C . y 1280 C.C . y 3 Ley Hipotecaria .

   Tercero.- Infracción 1100 C.C.

   CUARTO. - Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 9 de diciembre de 2012 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. El procurador don Cesáreo Hidalgo Senén, en nombre y representación de don Ignacio presentó escrito de impugnación al mismo.

   QUINTO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 5 de diciembre del 2012, en que tuvo lugar.

   Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

PRIMERO .- 1. El presente caso plantea como cuestión principal, de índole sustantiva y doctrinal, la valoración y configuración de la facultad que asiste al comprador de suspender el pago del precio, artículo 1502 del Código Civil , ya en sí misma considerada, o con fundamento en la exceptio non adimpleti contractus ( excepción de contrato no cumplido), con base a la previa existencia de un usufructo vitalicio en una relación de compraventa de bien inmueble que fue objeto de resolución contractual por incumplimiento del pago del precio.

2. Tras la prueba practicada, conviene destacar los siguientes hechos probados:

   1. Que el 20 mayo 2005, previo contrato de reserva de 7 mayo del mismo año, don Ignacio , como vendedor, celebró con la mercantil Promar S.L. Un contrato de compraventa de una finca sita en Arboleas (Almería). En dicho contrato, preredactado por la mercantil, don Ignacio transmitía dicho sea finca en concepto de dueño y libre de cargas y gravámenes.

   2. Que la compradora, en el momento de la celebración del contrato privado de compraventa, tuvo cabal conocimiento de la existencia de un previo derecho de usufructo sobre dicha finca a favor del abuelo del vendedor, no siendo obstáculo para que la compradora realizase parte de los pagos previstos y comenzara la construcción de las viviendas sobre la finca objeto de venta.

   3. Que el 22 junio de 2005, Braulio , abuelo del vendedor, en documento privado renuncia ha dicho usufructo y faculta a su nieto para realizar "cuantas actuaciones de administración y disposición efectúe en el futuro o haya pedido efectuar hasta la fecha respecto de la expresada finca y especialmente en el contrato por él con la mercantil Promar, S.L".

   4. Que dicha renuncia fue conocida y firmada por la compradora.

   5. Que, en esta línea, con fecha 3 octubre 2007, el señor Braulio otorga un poder amplio a favor de su nieto en el que se incluye la facultad de disposición de la meritada finca.

   6. Que, el vendedor, tras requerir formalmente de pago a la mercantil (burofax de 11 de junio de 2007) y no recibir contestación, solicitó notarialmente la resolución del contrato con fecha 3 de octubre de 2007.

3. En síntesis, en el iter procesal el presente procedimiento tiene su origen en demanda de juicio ordinario promovido por DON Ignacio , en calidad de vendedor, contra "PROMOCIONES INMOBILIARIAS ARBOLEAS, S.L.", como compradora, en la que se interesa el dictado de sentencia en la que: "a) Se declare ajustada a derecho la resolución del contrato de compraventa suscrito entre D. Ignacio y Promociones Inmobiliarias Arboleas, S.L. (Promar) de fecha 20 de mayo de 2005 y asimismo el contrato previo de reserva de 7 de mayo de 2005, respecto a la finca ubicada en Arboleas (Almería), parcela NUM000 , polígono NUM001 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Huercal-Overa, finca n° NUM002 . b) Se condene a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración de resolución contractual y a entregar la finca objeto del contrato al actor, poniéndola a su disposición con todo lo que sea inherente y lo que se haya incorporado a la misma que no pudiere retirarse sin detrimento. O, subsidiariamente, a entregar la finca en su estado originario. c) Se condene a la demandada a la pérdida de las cantidades contractualmente entregadas como parte de pago del precio hasta la fecha de la resolución, según acordado en el contrato...".

   La Sentencia de Primera Instancia estimó la demanda, declarando la resolución del contrato de compraventa y contrato de reserva suscritos entre las partes y condenando a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración, reintegrando al actor en la posesión de la finca y poniendo la misma a su entera y libre disposición, cuanto, material y jurídicamente, le sea anexo o accesorio, así como a perder, en beneficio de la vendedora, el importe de cuanto tenía abonado a cuenta del precio a la misma, como cláusula penal de indemnización por el uso y disfrute de la finca.

   La Sentencia de Segunda Instancia desestimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada, confirma la resolución apelada.

   Contrato de compraventa. La facultad de suspender el pago del precio. Artículo 1502 del Código Civil : Naturaleza y Fundamento. Su delimitación respecto de la excepción de cumplimiento (exceptio non adimpleti contractus). Valoración de la prueba en casación.

   SEGUNDO .- 1 . Recurre en casación la demandada apelante al amparo del ordinal segundo del artículo 477.2 de la LEC 2000 , alegando que la cuantía procedimiento supera los ciento cincuenta mil euros, y dicha vía casación al es la adecuada para acceder a este recurso habida cuenta que el procedimiento se sustanció en atención a la cuantía, superando en este caso la cuantía del procedimiento la suma exigida por el citado artículo 477.22º de la LEC .

   El recurso, se articula en tres motivos de impugnación, el tercero de los cuales se divide a su vez en cuatro apartados, respecto de los que se afirma ser los motivos de casación propiamente dichos, se admite en su totalidad, siguiendo el criterio, en la práctica de la fase de admisión, de evitar, en lo posible, admisiones parciales que, no obedeciendo a razones formales, puedan dificultar el examen del recurso.

   Así, en el motivo primero se alega infracción del artículo 1258 del Código Civil , sosteniéndose ser ilógica la interpretación de los medios de prueba que realiza la Audiencia en orden a que el vendedor haya cumplido su obligación de extinguir el usufructo con prohibición de enajenar y reserva de la facultad de disponer que tenían sus abuelos sobre la finca objeto de compraventa. En el motivo segundo se aduce infracción del artículo 1261, apartados 1 y 3 del Código Civil , en relación con los artículos 6.3 y 1280 del mismo Texto y el artículo 3 de la Ley Hipotecaria , poniéndose de manifiesto que la enajenación de la finca por el actor con la existencia de un usufructo con prohibición de disponer, con su consiguiente sanción de nulidad, facultaba a la compradora a exigir que desapareciera dicha causa de incumplimiento, sin que cupiera su sanación en virtud de la ratificación ulterior realizada en documento privado por el usufructuario, como ocurre con los contratos celebrados a nombre de otro sin tener su autorización o representación, siendo necesario que dicho documento se eleve a escritura pública para que se produzca la extinción del usufructo. En el motivo tercero se acusa vulneración del artículo 1100 del Código Civil , poniéndose de manifiesto la concurrencia de la exceptio non adimpleti contractus, en la medida en que, en el presente caso, el vendedor no agota el cumplimiento de sus obligaciones con la entrega de la finca, sino que es preciso que se cancele o se ofrezca cancelar el usufructo al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, teniendo derecho la compradora a inscribir su compra en el registro de la propiedad, sin que baste que se aporten los títulos privados que el vendedor tenga en su poder. En el motivo tercero se alega infracción de los artículos 1124 y 1504 del Código Civil así como de la jurisprudencia que permite que concurra justa causa obstativa del cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, sosteniéndose, de un lado, la improsperabilidad de la acción resolutoria entablada en la medida en que el vendedor demandante incumplió sus obligaciones al no otorgarse la imprescindible escritura de cancelación de la prohibición de disponer, y, de otro, no poder quedar en beneficio del vendedor, por no estar previsto en el contrato, las viviendas construidas por la demandada en la finca cuya posesión ha de serle reintegrada. En el motivo tercero se aduce infracción del artículo 1502 del Código Civil , sosteniéndose estar fundamentada la suspensión del pago del precio hasta que no se firmara la escritura de cancelación del usufructo con extinción de la prohibición de disponer, pues según constante jurisprudencia dicha suspensión se puede fundar no solamente en acciones reivindicatorias o hipotecarias, sino en el temor fundado de cualquier acción que lleve aparejadas consecuencias similares. En el motivo cuarto se alega vulneración, por aplicación indebida, de la doctrina sobre la venta de cosa ajena, razonándose que aquí la cuestión radica en la existencia de un acto contrario a una prohibición de disponer, cosa muy distinta a la venta de cosa ajena, y que, en cualquier caso, la obligación de adquirir la facultad de disposición no se cumplió hasta después de instada la resolución ya que el poder notarial se otorgó por el usufructuario con posterioridad al acta notarial de remisión de la carta resolutoria del vendedor.

   En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.

2. En relación al primer motivo del recurso conviene recordar la doctrina reiterada de esta Sala a propósito de la valoración y carga de la prueba en el ámbito del recurso de casación. A este respecto es preciso significar que el recurso de casación está limitado a una estricta función revisora de la aplicación de las normas sustantivas al objeto del proceso a que alude el artículo 477.1 LEC 2000 , y-que debe entenderse referido a las pretensiones materiales deducidas por las partes, relativas "al crédito civil o mercantil y a las situaciones personales o familiares", tal y como ya se indicado, correspondiéndole al recurso extraordinario por infracción procesal controlar las "cuestiones procesales", entendidas en sentido amplio, es decir, no reducido a las que enumera el art. 416 de la LEC 2000 bajo dicha denominación -falta de capacidad de los litigantes o de representación en sus respectivas clases; cosa juzgada o litispendencia; falta del debido litisconsorcio, inadecuación de procedimiento y defecto legal en el modo de proponer la demanda o, en su caso, la reconvención, por falta de claridad o precisión en la determinación de las partes o en la petición que se deduzca-, sino comprensivo también de las normas que llevan a conformar la base fáctica de la pretensión, de tal modo que las disposiciones relativas a la carga de la prueba, así como la infracción de normas relativas a cuestiones probatorias se encuadran dentro de la actividad procesal, cuya corrección debe examinarse en el marco del recurso extraordinario por infracción procesal, dejando el de casación limitado a una estricta función revisora del juicio jurídico consistente en la determinación del alcance y significado jurídico de los hechos probados. Estos criterios se han recogido ya en numerosos Autos de esta Sala de inadmisión de recursos de casación ya interpuestos y en aplicación de tales criterios el recurso de casación en cuanto a la infracción ahora examinada resulta improcedente, debiendo denunciarse la misma, en su caso, a través del cauce del recurso extraordinario por infracción procesal, sin que pueda eludirse este nuevo sistema de recursos y la regla 2ª del apartado uno de la Disposición final decimosexta de la LEC 2000 por la vía de denunciar infracciones procesales a través del recurso de casación ( Autos de esta Sala, ente otros, los de fechas 27 de marzo de 2007, recurso 1431/2004 , 3 de mayo de 2007, recurso 2037/2004 y 10 de julio de 2007, recurso 2264/2005 ).

3. Lo anteriormente sentado resulta aplicable al segundo motivo formulado que, en el fondo, viene a cuestionar el cumplimiento de la parte actora, hoy recurrida, cuestión que ha resultado probada por ambas instancias en orden al cumplimiento de la parte vendedora. Cumplimiento de la obligación que esta Sala ha resaltado como un eje central en la dinámica del fenómeno resolutorio del artículo 1124 del Código Civil que, en ningún caso, puede amparar o legitimar a la parte que incumple el contrato, SSTS 7 y 26 de noviembre de 2012 (números 639, 696, 2012, respectivamente).

   Sobre esta base, y a mayor abundamiento, las alegaciones vertidas por la parte recurrente también resultan claramente objetables. En primer término, como se expone con mayor detalle mas adelante, porque el comprador, hoy recurrente, tuvo pleno conocimiento de la existencia del usufructo en el momento de la celebración del contrato, por lo que difícilmente puede alegar el error propio o error vicio en el consentimiento prestado ( artículo 1261.1 del Código Civil ). En segundo término, sentado lo anterior, por qué dicha carga, ya como riesgo, o condicionante en el cumplimiento y satisfacción al comprador, no afectaba a la validez del contrato celebrado. En efecto, desde la perspectiva causal, concorde con el propósito negocial o causa concreta del negocio ( artículo 1261.3 del Código Civil ), hay que señalar que el meritado contrato de compraventa desplegó, plenamente, su eficacia obligacional sin que la previa existencia del usufructo fuera impedimento para la misma. Del mismo modo, que su eficacia jurídico-real se dio paso con la correspondiente entrega de la finca objeto del contrato, permitiéndose la posesión y el "habere licere" del comprador de un modo público y pacífico. En este contexto, la previa existencia del usufructo, reconducida como posible condicionante de la obligación del vendedor de otorgar la escritura pública de la venta, sigue el mismo criterio interpretativo y no cuestionan la validez y eficacia del negocio celebrado, pues sólo puede ser tenida en cuenta a los efectos de la posible resolución por parte del comprador contra el incumplimiento del vendedor al respecto; cuestión que en el presente caso también ha resultado probada en contra del comprador ante la renuncia y el poder de disposición otorgados en favor del vendedor y, en consecuencia, la disposición del vendedor hacia el cumplimiento de la obligación. Todo ello, además, en consonancia con la doctrina de los actos propios.

4. Para desestimar el tercer motivo formulado, y sus correspondientes submotivos, basta con señalar que la aplicación del artículo 1502 del Código Civil queda excepcionada si el comprador, al tiempo de celebrar el contrato, conoce del peligro o riesgo de perturbación que en el futuro puede sufrir en la posesión o dominio de la cosa adquirida, tal y como señalara la doctrina jurisprudencial antigua, STS 8 de junio de 1965 , y como resalta la actual, SSTS de 14 de noviembre de 1997 y 18 de marzo de 1994 . No obstante, en el campo doctrinal conviene precisar la relación existente entre la facultad de suspensión del pago del precio previsto en dicho artículo y la excepción de incumplimiento de contrato (exceptio non adimpleti contractus).

   En este sentido, y aunque esta Sala ya se ha ocupado, recientemente, de establecer las diferencias conceptuales y de orden práctico entre la excepción de cumplimiento y el incumplimiento resolutorio, así como su relación en la dinámica resolutoria, SSTS 18 de mayo de 2012 (núm. 294, 2012 ) y 20 de noviembre de 2012 (núm. 674, 2012), respectivamente, conviene al respecto dejar sentadas las siguientes consideraciones.

   Si bien, en términos muy generales, puede establecerse una cierta conexión entre la facultad de suspensión del artículo 1502 y la exceptio non adimpleti contractus, como si de una modalidad de esta última se tratara, lo cierto es que, con mayor rigor técnico, esta relación sólo se produce si el referido riesgo de la perturbación queda configurado expresamente en el contenido obligacional del programa de la prestación debida, como una obligación esencial y no meramente accesoria o complementaria. Fuera de esta previsión contractual, su contraste resulta improcedente a los efectos de la excepción de cumplimiento que centra su valoración, precisamente, en la adecuación o exactitud del cumplimiento realizado respecto del programa de prestación acordado. De ahí que, en estos casos, el fundamento de la facultad de suspender el pago del precio, como garantía o medida de protección legalmente prevista, responda mas bien al carácter sinalagmático del contrato de compraventa y a la interdependencia o reciprocidad de las prestaciones debidas en la medida en que la perturbación sufrida, o el riesgo fundado de padecerla, cuestiona el cumplimiento satisfactorio de la contraparte y, con ello, el juego normal de la reciprocidad resultante, que puede quedar en suspenso; caso similar al previsto en el artículo 1467 del Código Civil que permite al vendedor retener la cosa vendida, si con posterioridad a la venta, descubre o tiene conocimiento fundado del riesgo de insolvencia del comprador, SSTS 23 de marzo de 1993 , 21 de diciembre de 1996 y 11 de mayo de 2004 .

   Por lo demás, este fundamento resulta concordante con la tipicidad contractual de esta figura que trae causa del tronco común del saneamiento por evicción, artículo 1474 del Código Civil , y que conforme a su tradición y abolengo jurídico posibilitó su tratamiento como un riesgo o peligro que podía bien ser garantizado, o bien ser asumido por la parte contratante como un elemento natural y no esencial del contrato (pactum de non praestanda evictione, artículo 1477 del Código Civil ). Razón sistemática que se observa en los preceptos anteriormente citados, artículos 1467 y 1502 del Código, con extensión lógica al 1483, en donde el conocimiento del riesgo determina su asunción y el afianzamiento del mismo su exclusión.

   5 . Por último, aunque resulta improcedente, técnicamente, la alusión a la figura de la doble venta, tal y como aduce la parte recurrente, no obstante, en el presente caso dicha alusión no afecta a la fundamentación y motivación general que la Sentencia de Apelación realiza de forma suficiente y correcta.

   TERCERO .- Desestimación del recurso y costas.

   Desestimando en su integridad el recurso, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de "Promociones Inmobiliarias Arboleas, S.L." contra la Sentencia dictada, en fecha 16 de abril de 2010, por la Audiencia Provincial de Almería, Sección 2ª, en el rollo de apelación nº 260/2009 .

2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la Sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

3. Imponemos las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

Francisco Marín Castán José Antonio Seijas Quintana

Francisco Javier Arroyo Fiestas Francisco Javier Orduña Moreno

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como secretario de la misma, certifico.