STS 747/2006, 12 de Julio de 2006

PonenteFRANCISCO MARIN CASTAN
ECLIES:TS:2006:5295
Número de Recurso2874/1999
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución747/2006
Fecha de Resolución12 de Julio de 2006
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

FRANCISCO MARIN CASTANJOSE RAMON FERRANDIZ GABRIELENCARNACION ROCA TRIAS

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a doce de Julio de dos mil seis.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto los recursos de casación respectivamente interpuestos por la Procuradora Dª Susana Escudero Gómez, en nombre y representación de D. Carlos José y Dª Margarita, y por la Procuradora Dª Rosina Montes Agustí, en nombre y representación de la mercantil SMITH AND PETERSON S.L., contra la sentencia dictada con fecha 24 de mayo de 1999 por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia en el recurso de apelación nº 1210/97 dimanante de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 39/97 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Liria, sobre cumplimiento de contrato de compraventa. Ha sido parte recurrida D. Carlos, representado por la Procuradora Dª Mercedes Albi Murcia.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Con fecha 30 de enero 1997 se presentó demanda interpuesta por D. Carlos José y Dª Margarita contra D. Carlos y la mercantil Smith and Peterson S.L. solicitando se dictara sentencia "por la que se condene a los demandados al cumplimiento forzoso del contrato de compraventa, compeliéndoles a otorgarles Escritura Pública de Compraventa de la vivienda y parcela sobre la que la misma se ha edificado y a aceptar el resto del precio, y se les condene asimismo, dada su manifiesta voluntad de incumplimiento del contrato de compraventa, a:

  1. Que desarrollen cuantas actuaciones sean necesarias para que se conceda la cédula de habitabilidad de la vivienda, para que la misma pueda ser ocupada por mis representados.

  2. El pago de los intereses y demás gastos de financiación causados o que se causen (comisiones, estudios, corretajes, tasación) como el préstamo que mis representados tienen solicitado, tal y como ya se ha expuesto y se justificará en ejecución de sentencia.

  3. El pago del resto de los daños y perjuicios que su incumplimiento hayan causado o causare, y que en su día, de conformidad con las normas de ejecución de sentencia se determinen".

SEGUNDO

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Liria, dando lugar a los autos nº 39/97 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazados los demandados, éstos comparecieron y contestaron a la demanda por separado: D. Carlos negando su legitimación pasiva por no haber contratado él con los actores y no haber recibido el precio por el que vendió la parcela a la sociedad codemandada, oponiéndose a continuación en el fondo y solicitando la total desestimación de la demanda con imposición de costas a los demandantes; y la mercantil SMITH AND PETERSON S.L., reconociendo a los actores como únicos y legítimos propietarios pero solicitando la íntegra desestimación de su demanda con expresa condena en costas de los mismos.

TERCERO

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Sra. Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 13 de noviembre de 1997 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que desestimando la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por el procurador Sr. Tortosa García, en nombre y representación de D. Carlos, debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. Bañuls Ribas, en nombre y representación de D. Carlos José y Dª Margarita, contra D. Carlos y la entidad mercantil "Smith and Peterson, S.L." y en consecuencia debo condenar y condeno a estos últimos a otorgar en favor de los actores la escritura pública de compraventa de la vivienda y parcela sobre la que la misma se ha edificado (descritas en los fundamentos de la presente resolución) y a aceptar el resto del precio de dicha compraventa, absolviéndoles del resto de las pretensiones formuladas en su contra. No se hace expresa imposición de las costas causadas en esta instancia."

CUARTO

Interpuesto por el demandado D. Carlos contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 1210/97 de la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 24 de mayo de 1999 con el siguiente fallo: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Carlos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Liria, en el proceso de menor cuantía seguido ante dicho Juzgado bajo el nº 39/97 , debemos revocar y revocamos parcialmente dicha sentencia, y en su lugar, se absuelve al demandado D. Carlos de los pedimentos instados en su contra en el suplico de la demanda, condenando a los demandantes al pago de las costas devengadas por dicho demandado en primera instancia. Confirmando la sentencia en todo lo demás. Sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada."

QUINTO

Anunciados sendos recursos de casación por la parte actora y por la mercantil codemandada contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia los tuvo por preparados y dichas partes, representadas por las Procuradoras Dª Susana Escudero Gómez y Dª Rosina Montes Agustí respectivamente, los interpusieron ante esta Sala articulándolos en los siguientes motivos amparados en el art. 1692 LEC de 1881 : el de la parte actora, en seis motivos, ordinal 3º de dicho artículo los dos primeros motivos y ordinal 4º los restantes, por infracción del art. 278.3 LOPJ el primer motivo, del art. 359 LEC de 1881 el segundo, del art. 1091 en relación con los arts. 1257 y 1278, todos del CC , el tercero, de los arts. 1091 y 1257 CC el cuarto, del art. 1282 CC el quinto y del art. 7.2 en relación con los arts. 1124 párrafo último y 1295 párrafo segundo, todos del CC , el sexto; y la mercantil codemandada, en cinco motivos, ordinal 3º de dicho art. 1692 el motivo primero y ordinal 4º los restantes, por infracción de los arts. 359 LEC de 1881 y 24.1 CE el motivo primero, del art. 7 en relación con el 434, ambos del CC , el segundo, de los arts. 1091, 1257 y 1258 en relación con los arts. 1445 y siguientes, todos del CC , el tercero, de los arts. 359 y 372 LEC de 1881 y 248 LOPJ el cuarto y de los arts. 1232 y 1238 CC y 579, 580, 597 y 598 LEC de 1881 el quinto.

SEXTO

Personado el codemandado D. Carlos como recurrido por medio de la Procuradora Dª Mercedes Albi Murcia, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 6 de noviembre de 2001 , el mencionado recurrido presentó su escrito de impugnación solicitando se desestimara "el recurso interpuesto por las partes recurrentes" y se confirmara la resolución recurrida, imponiendo a dichas partes las costas "del recurso".

SÉPTIMO

Por Providencia de 24 de abril del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 27 de junio siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La cuestión que se plantea en casación mediante los dos recursos interpuestos contra la sentencia de apelación es la misma que centró el debate en las dos instancias: si uno de los demandados, que en su día vendió a la otra parte demandada, una sociedad promotora-constructora de la que aquél era socio, la parcela vendida luego a los cónyuges demandantes junto con la vivienda unifamiliar a edificar sobre la misma, está o no obligado a otorgar escritura pública de compraventa a favor de los actores simultáneamente con la propia sociedad vendedora.

La sentencia de primera instancia respondió afirmativamente a dicha cuestión, estimando la demanda en este punto, por entender que el referido demandado, socio y apoderado de la entidad codemandada y conocedor de todas las negociaciones de venta de las viviendas de la promoción, había intervenido "activamente en el contrato suscrito con los actores, conociendo el mismo y consintiendo la venta, e incluso reconoce en la prueba de confesión practicada ser de su puño y letra la mayor parte de los signos gráficos manuscritos que aparecen en los justificantes de pago aportados por el actor", añadiendo dicha sentencia que la oposición de ese mismo demandado, fundada en ser todavía propietario de la parcela por haber resuelto su venta a la sociedad, no era aceptable al haber adquirido la sociedad el dominio sobre la parcela, haberse formulado el requerimiento resolutorio no sólo después de la venta a los actores sino incluso en fecha muy próxima al emplazamiento de dicho demandado, no haber éste reclamado pago alguno a la sociedad desde septiembre de 1993 hasta días antes de su emplazamiento en febrero de 1997 y, en fin, no estimarse acreditada la resolución contractual alegada por el mismo demandado.

La sentencia de apelación, en cambio, estimó el recurso de este último y, confirmando la condena de la sociedad codemandada, absolvió al mismo con base en los arts. 1257 y 35-2º CC porque, pese a ser dicho demandado-apelante socio de la promotora codemandada, titular de la mitad de su capital social y apoderado de la misma durante un tiempo, en cuya condición había cobrado el precio a los demandantes, en realidad quien había contratado con éstos era única y exclusivamente la sociedad codemandada.

Contra la sentencia de segunda instancia recurren en casación los cónyuges demandantes y la sociedad codemandada, pero el interés de esta última coincide con el de aquellos porque, pese a haber pedido en su día la desestimación de la demanda, siempre ha reconocido a los demandantes como únicos y legítimos propietarios de lo vendido por ella, mostrándose dispuesta a otorgar la escritura pública aunque con la necesaria colaboración del codemandado como titular registral de la parcela. Tal composición procesal aconseja comenzar el estudio de los recursos por el que interpone la parte actora, y dentro de éste analizar en primer lugar sus motivos tercero y cuarto que plantean el problema nuclear de en qué condición actuó el codemandado, pues de ser tales motivos estimados perderían ya su objeto tanto los demás del recurso de la misma parte actora como la totalidad del recurso de la sociedad codemandada, al quedar satisfecho el interés coincidente de ambas.

SEGUNDO

Esos motivos tercero y cuarto del recurso de la parte actora se fundan en infracción de los arts. 1257 y 1091 CC , a los que en el motivo tercero se añade la cita, también como infringido, del art. 1278 del mismo Cuerpo legal. Según el alegato del motivo cuarto carece de sentido asignar la condición de tercero al demandado respecto del contrato de compraventa celebrado entre la promotora codemandada y los cónyuges demandantes, ya que tanto el contrato por el que el demandado vendió la finca a la codemandada como la venta hecha por ésta a los actores "no suponen más que una continuación o consecuencia lógica el uno del otro y cuyo objeto y último fin era el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de las propiedades adquiridas por nuestros mandantes", tal y como se hizo en las otras seis ventas de sendas viviendas unifamiliares edificadas sobre la misma finca. Y según el alegato del motivo tercero la sentencia recurrida no ha tenido en consideración que la sociedad codemandada había adquirido el dominio sobre la parcela litigiosa, mediante venta verbal seguida de entrega de la posesión, desde dos años antes de la venta hecha por aquélla a los cónyuges demandantes, quienes por tanto habrían adquirido de quien tenía plenas facultades para transmitir, de suerte que el demandado habría quedado vinculado por ese segundo contrato, máxime dada su condición de socio apoderado de la sociedad codemandada y su comportamiento para con los otros seis compradores de viviendas de la misma promoción, consistente en un otorgamiento sucesivamente inmediato de tres escrituras: la primera de transmisión del demandado a favor de la codemandada, la segunda de declaración de obra nueva y la tercera de transmisión de la codemandada a favor de los compradores de las viviendas.

La respuesta casacional a estos motivos pasa por integrar la lacónica exposición de hechos probados de la sentencia recurrida, prácticamente limitada, de un lado, a que la venta a favor de los cónyuges demandantes se hizo por la sociedad codemandada, representada por el socio que era administrador único de la misma, y, de otro, a que en el contrato no intervino el demandado, titular registral de la finca y socio de la entidad vendedora junto con el que la representó en la venta.

La integración de tales hechos por esta Sala se hace mediante los admitidos por las tres partes litigantes, los que constan en documentos no discutidos por ninguna de esas mismas partes y los alegados por el demandado, parte contraria de las dos recurrentes en casación, y son los siguientes:

  1. Mediante escritura pública de 2 de julio de 1993 el demandado y otro a quien se nombraba administrador único constituyeron la sociedad codemandada, cuyo objeto era la construcción de toda clase de obras y la compra, venta y arrendamiento de edificios, viviendas y locales.

  2. En septiembre del mismo año el demandado, mediante contrato verbal con la sociedad codemandada representada por su administrador único, vendió a ésta la parcela litigiosa, junto con otras seis más que formaban la finca matriz, para una promoción de siete viviendas unifamiliares.

  3. El 4 de enero de 1995 el demandado inscribió a su nombre en el Registro de la Propiedad las siete parcelas resultantes de la finca matriz.

  4. El día 19 de los mismos mes y año el demandado adquirió la condición de apoderado de la sociedad.

  5. El 26 de junio siguiente la sociedad codemandada, representada por su administrador único, vendió a los cónyuges demandantes la parcela litigiosa y una vivienda unifamiliar a edificar sobre la misma. Los compradores fueron haciendo puntualmente todos los pagos pactados, y varios recibos fueron firmados por el demandado como apoderado de la sociedad.

  6. El 10 de diciembre de 1996 el administrador único de la sociedad codemandada revocó el poder otorgado en su día a favor del demandado.

  7. El siguiente día 18 el demandado compareció ante notario a fin de requerir al administrador único de la sociedad codemandada para que ésta le abonara la cantidad de 11.232.000 ptas., debida "desde antes del día 31 de diciembre de 1995".

  8. El 10 de enero de 1997, tras negarse el demandado a otorgar escritura, como sí había hecho en cambio para las ventas de las otras seis viviendas unifamiliares, la sociedad codemandada entregó la posesión de la parcela litigiosa y de la vivienda edificada sobre la misma a los cónyuges demandantes.

  9. El siguiente día 30 éstos presentaron su demanda pidiendo al otorgamiento de escritura a su favor.

  10. El día 11, ya del mes de febrero, el demandado compareció nuevamente ante notario diciéndose acreedor de la sociedad codemandada en 7.040.000 ptas., precio de la parcela vendida en su día por él a dicha sociedad y sobre la cual ésta había construido un chalet a los cónyuges demandantes, y en 11.232.00 ptas., importe pendiente de otras cuatro parcelas vendidas también a la misma sociedad. Interesaba se instruyera a ésta, en primer lugar, de que el compareciente "estaría dispuesto a aceptar que el pago de lo adeudado por la sociedad se realice en el momento en que, en su caso, se otorgase escritura de compraventa a favor de los Sres. ........ (los cónyuges demandantes), siempre y cuando el administrador de la sociedad requerida proceda a asumir esta obligación en la contestación a este requerimiento"; y en segundo lugar, de que en otro caso daba por resuelto el contrato de venta de la parcela a la sociedad por haber incumplido ésta sus obligaciones de pago.

  11. El emplazamiento del demandado en las actuaciones se practicó el 24 de febrero, y ese mismo día compareció ante notario para que éste se constituyera en el domicilio de los demandantes a fin de darles traslado de fotocopia del acta notarial del día 11 "con el fin de que queden instruidos de la resolución del contrato de compraventa del inmueble al que se refiere el citado documento notarial".

  12. En su contestación a la demanda el demandado alegó, de un lado, que esa coincidencia de fecha se produjo "casualmente", porque el acta del día 24 se había encargado a la notaría el anterior día 21, y, de otro, que "los demandantes silencian en la demanda que están viviendo en la actualidad gratuitamente en la casa construida sobre la parcela litigiosa".

Pues bien, a la vista de tales hechos debe concluirse que la sentencia impugnada, al absolver de la demanda al demandado por no haber sido parte en el contrato de compraventa celebrado entre los cónyuges demandantes y la sociedad codemandada, de suerte que aquél no habría contraído obligación alguna frente a éstos, infringió el artículo 1257 del Código Civil al interpretarlo de una forma tan rígida que no se corresponde con la flexibilidad que admiten tanto la doctrina científica como la jurisprudencia. Y es que si se contemplan los hechos en su conjunto, sin atender única y exclusivamente a que en el contrato entre la sociedad codemandada y los cónyuges demandantes aquélla estuviera representada por una persona distinta del demandado, la conclusión no es que éste fuera un tercero respecto de dicho contrato sino, más bien, que los cónyuges demandantes eran terceros respecto de los conflictos internos entre los dos únicos socios de la promotora codemandada. Así, al margen de contar los cónyuges a su favor con lo que prevé el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria , lo cierto es que el demandado, según se desprende de sus propias alegaciones, transmitió la propiedad de la parcela a la sociedad en 1993, mediante venta verbal seguida de tradición, pese a lo cual la inscribió a su favor en 1995; consciente de ello, lo fue también de la venta por la sociedad a los cónyuges demandantes en julio del mismo año, así como del puntual pago por éstos del precio aplazado; y sabedor de que los compradores ya habían entrado en posesión de lo comprado, les comunicó, el mismo día en que había sido emplazado, su requerimiento de pago a la sociedad, requerimiento anterior en el que a su vez se había mostrado dispuesto a otorgar escritura a favor de los cónyuges demandantes siempre que la sociedad codemandada le pagara la cantidad que el demandado decía serle debida por ésta.

Así, de un modo que guarda cierta similitud con el caso examinado por esta Sala en su reciente sentencia de 19 de junio último (recurso nº 3710/99 ), no puede desconocerse que cuando el demandado vendió las parcelas a la promotora codemandada, de la que él mismo era socio por mitad con otro, lo hizo para edificar sobre las mismas y vender a terceros; que por eso no puso objeción alguna a colaborar en la escrituración precisa para inscribir a favor de los respectivos compradores las otras seis viviendas unifamiliares de la misma promoción; que la venta a los cónyuges demandantes respondió a ese mismo proyecto inicial y fue perfectamente conocida por el demandado, quien extendió personalmente buena parte de los recibos de las cantidades pagadas por los compradores; que también conoció la entrega de la posesión de la vivienda a éstos; y en fin, que incluso estaba dispuesto a otorgar escritura pública de transmisión de la parcela siempre que la sociedad le pagara lo que decía deberle. Resulta, por tanto, que al demandado debe considerársele obligado frente a los cónyuges compradores y que la inscripción registral de la parcela a favor de aquél, bastante más de un año después de haberla vendido y entregado a la sociedad codemandada, no puede ser obstáculo a su colaboración para la debida escrituración de la compraventa entre la sociedad codemandada y los cónyuges demandantes y su posterior inscripción.

En tal sentido, y aunque la mayoría de las sentencias de esta Sala que proponen una interpretación flexible del art. 1257 CC se refieren a obligaciones del promotor o vendedor de viviendas frente a segundos o sucesivos adquirentes por defectos constructivos, es doctrina jurisprudencial que dicho precepto "no impide que los contratos tengan eficacia indirecta, refleja o mediata para los terceros que han de respetar situaciones jurídicas creadas" (SSTS 29-10-55, 17-12-59, 9-2-65, 16-2-73, 25-4-75, 28-11-87, 5-12-96, 29-9-97 y 29-12-98 , entre otras), respeto desde luego exigible en este caso al demandado puesto que la sociedad codemandada no transmitió a los cónyuges demandantes ningún derecho que previamente no hubiera recibido de aquél, siendo desde luego inexacto el argumento del demandado en su contestación a la demanda de que dicha sociedad no había llegado a adquirir la propiedad de la parcela por no haber pagado el precio, pues lógicamente, al tratarse de un contrato verbal, no consta reserva de dominio ni condición resolutoria expresa y además ese precio, pese a haberse efectuado la venta nada menos que en el año 1993, nunca se reclamó antes de surgir a finales de 1996 el conflicto entre el demandado y el otro socio de la promotora codemandada que le revocó el poder, a todo lo cual se une que los requerimientos hechos por el demandado después de la interposición de la demanda no podían resolver por sí solos esa venta hecha a la sociedad en 1993 (SSTS 24-10-95 y 15-11-99 entre otras muchas).

TERCERO

La estimación de los dos motivos examinados hace innecesario, como ya se ha razonado, tanto el examen de los demás motivos del recurso de los cónyuges demandantes como el de todos los motivos del recurso de la sociedad codemandada, y determina, conforme al art. 1715-1-3º LEC de 1881 , que además de la casación de la sentencia recurrida proceda confirmar la sentencia de primera instancia.

CUARTO

En cuanto a las costas de las instancias, sobre las que esta Sala debe resolver conforme a las reglas generales (art. 1715-1-3º LEC de 1881 ), procede también mantener el fallo de la sentencia de primera instancia al respecto, es decir su no imposición especialmente a ninguna de las partes, ya que la demanda no se estima en su integridad (art. 523 de las misma ley ), e imponer al demandado-apelante las costas de la segunda instancia, ya que su recurso tenía que haber sido desestimado y la sentencia apelada íntegramente confirmada (art. 710 de idéntica ley ).

QUINTO

Por lo que se refiere a las costas causadas por los recursos de casación, no procede su especial imposición a ninguna de las partes, ya que el de la parte demandante resulta estimado (art. 1715-2 LEC de 1881 ) y como consecuencia de tal estimación pierde su interés el de la sociedad codemandada al darse la singularidad de ser coincidente con el de aquélla.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

  1. - HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la Procuradora Dª Susana Escudero Gómez, en nombre y representación de D. Carlos José y Dª Margarita, contra la sentencia dictada con fecha 24 de mayo de 1999 por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia en el recurso de apelación nº 1210/97.

  2. - NO HABER LUGAR A PRONUNCIARSE, por falta sobrevenida de interés, sobre el recurso de casación interpuesto contra la misma sentencia por la Procuradora Dª Rosina Montes Agustí en nombre y representación de la mercantil SMITH AND PETERSON S.L.

  3. - CASAR LA SENTENCIA RECURRIDA, dejándola sin efecto, y en su lugar CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE LA DE PRIMERA INSTANCIA, incluido su pronunciamiento sobre costas.

  4. - Imponer al demandado D. Carlos las costas de la segunda instancia.

  5. - Y no imponer especialmente a ninguna de las partes las costas causadas por los mencionados recursos de casación.

Líbrese al mencionado Tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marín Castán.- José Ramón Ferrándiz Gabriel.-Encarnación Roca Trías.-FIRMADO Y RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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