STS 596/2002, 18 de Junio de 2002

Ante el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Avilés, fueron vistos los autos de juicio ordinario de menor cuantía número 473/94, a instancia de Dª Emilia , representada por el Procurador D. José Angel Muñiz Artime, contra DIRECCION000 ., sobre reclamación de cantidad.

1. - Por la representación de la parte actora, se formuló demanda en base a los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "... se condene a la demandada a hacer pago a mi representada -para sí, su madre y hermanos como parte vendedora en la escritura de 14 de Junio de 1.991- de la cantidad de 11.720.000 PTS. (ONCE MILLONES SETECIENTAS VEINTE MIL PESETAS) con más los intereses legales desde la interpelación en acto de conciliación; y subsidiariamente, de la cantidad que resulte a favor de la parte actora, una vez deducidas del precio pendiente las cantidades que real y efectivamente se hayan pagado al inquilino de la finca y sean repercutibles a los vendedores conforme a la Cláusula Quinta de la escritura, también con los intereses legales desde la conciliación; y en todo caso con expresa imposición de costas a la parte demandada".

2. - Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador D. Román Gutiérrez Alonso en su representación, quien contestó oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que "... se desestime totalmente la demanda, absolviendo a mi representada o, subsidiaria y alternativamente aunque mi representada sea deudora de 600.000 ptas., esta cantidad debe ser compensada, en virtud de la mayor cantidad que la actora debe a mi representada, con expresa imposición de las costas a la demandante. A su vez formuló reconvención y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "admitiendo la compensación aducida, condene a la actora reconvenida y resto de vendedores reconvenidos, a pagar a mi mandante la cantidad de DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y DOS MIL DOSCIENTAS QUINCE PESETAS (2.132.215.-PTAS.), resultantes del exceso de compensaciones de créditos, con más los intereses legales computados desde las fechas en que fueron satisfechas las cantidades y que se liquidarán en ejecución de sentencia, y con expresa imposición de las costas a los reconvenidos".

3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

4. - La Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha veintidós de Septiembre de mil novecientos noventa y cinco, cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Muñiz Artime, quien actúa en nombre y representación de Dª Emilia contra la Entidad Mercantil "DIRECCION000 .", debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones deducidas en el suplico de la demanda, con imposición de las costas a la parte actora. Que estimando parcialmente la Reconvención formulada por el Procurador Sr. Gutiérrez Alonso en nombre y representación de la entidad mercantil DIRECCION000 . contra Dª Emilia , debo condenar y condeno a la actora reconvenida a abonar al reconviniente en la suma de un millón novecientas seis mil doscientas quince pesetas (1.906.215.- Pts.), más los intereses legales correspondientes; y sin realizar expresa imposición de costas".

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo, dictó sentencia en fecha dos de Diciembre de mil novecientos noventa y seis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimar el recurso de apelación formulado por Doña Emilia contra la sentencia que con fecha 22 de Septiembre de 1995 dictó la Ilma. Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Avilés y revocar dicha resolución y estimar la demanda interpuesta por dicha recurrente, en su propio nombre y en beneficio de la comunidad en que actúa, condenando a "DIRECCION000 ." a abonarles la cantidad de once millones setecientas veinte mil pesetas, mas los intereses legales de esta suma desde el 29 de Junio de 1994 hasta la fecha de esta sentencia a partir de la cual serán sustituidos por los del art. 921 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se estima de oficio litisconsorcio pasivo necesario y no se entra en el examen de la reconvención deducida por DIRECCION000 . Se imponen a ésta última la totalidad de las costas causadas en la primera instancia y no se hace expreso pronunciamiento sobre las costas de la alzada".

1.- El Procurador D. Gabriel de Diego Quevedo, en nombre y representación de la entidad mercantil DIRECCION000 . interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Al amparo del art. 1692, número 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Se considera infringida la regla hermenéutica del art. 1281, párrafo primero del Código Civil. También se consideran infringidos los arts. 1255, 1258 y 1091 del Código Civil. Y se infringe la jurisprudencia respecto al mencionado art. 1281, en relación con los arts. 1255, 1258 y 1091 del C.C. SEGUNDO.- Al amparo del art. 1692, número 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Se considera infringido el art. 1288 del Código Civil y la jurisprudencia respecto a dicho artículo. TERCERO.- Al amparo del art. 1692, número 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los arts. 1255, 1258 y 1285 del Código Civil. CUARTO.- Al amparo del art. 1692, número 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de la doctrina jurisprudencial referente a la innecesariedad, en nuestro ordenamiento jurídico, de que el precio de la compraventa haya de ser justo.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado, el Procurador D. Melquiades Alvarez-Buyalla Alvarez, en nombre de Dª Emilia , presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No teniendo solicitada por todas las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 31 de Mayo del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

Los integrantes de la comunidad hereditaria de Don Jose Daniel habían vendido el 14 de Junio de 1.991 a "DIRECCION000 .", hoy recurrente, un solar de 3276,5 metros cuadrados, por precio de 36.000.000.- de pesetas, de los cuales recibieron 9 en el momento del otorgamiento de la escritura pública, estableciéndose que los restantes veintisiete millones serían abonados en tres plazos semestrales sucesivos, de nueve millones de pesetas cada uno, venciendo el primero de ellos el 12 de Septiembre de 1.991. Se hacía constar en la cláusula tercera del documento que el solar a que el mismo se refería tenía una previsión de condiciones de edificación en la que según informe del Ayuntamiento se Avilés la superficie total construible, menos 1/5 de la misma, permitía edificar treinta y seis viviendas de noventa metros cuadrados, añadiéndose que si de las condiciones definitivas resultaran más o menos viviendas de las treinta y seis previstas, la compradora abonaría 2.000.000.- de pesetas, de más o de menos, por cada una de ellas.

En el proyecto de compensación aprobado el 20 de Agosto de 1.992 por el mencionado Ayuntamiento se adjudicó a la finca vendida a " DIRECCION000 ." una edificabilidad de 3.191 metros cuadrados, equivalentes a 28,36 viviendas.

Surgida controversia entre compradora y vendedores respecto a las consecuencias de dicha reducción de volumen edificable, se formuló por una de las personas integrantes de la comunidad vendedora la demanda de que el presente recurso trae causa, solicitando la condena de la entidad compradora a abonar a los vendedores la cantidad de 11.720.000.- ptas. que se hallaban pendientes de pago, una vez deducida del precio convenido la suma de 15.280.000.- ptas. como consecuencia de que no pudieran ser construidas 7,64 viviendas de las treinta y seis previstas, que deberían ser valoradas a dos millones de pesetas cada una según lo pactado.

La entidad compradora se opuso a dicha pretensión, pues a su juicio solo podrían ser construidas 22,80 viviendas, por lo que el precio definitivo del solar -en atención a lo estipulado- era el de 9.600.000.- pesetas, por lo cual el saldo favorable a la comunidad actora se reducía a 600.000.- pesetas. Al mismo tiempo formuló reconvención a fin de que se condenase a la demandante y al resto de los vendedores al abono de 2.135.215.- ptas. como consecuencia de pagos realizados para indemnizar a un arrendatario que ocupaba el solar transmitido.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, con imposición de costas a la actora y estimó parcialmente la reconvención, condenando a la misma al abono de 1.906.215.- ptas. sin hacer declaración respecto a las costas correspondientes a esta pretensión.

Recurrida esta resolución por la actora, fue revocada por la Audiencia Provincial, que estimó la demanda y no entró en el fondo de la reconvención por acoger de oficio la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, imponiendo a la entidad demandada la totalidad de las costas de primera instancia y sin hacer pronunciamiento respecto a las de la alzada.

El presente recurso de casación se ha interpuesto por " DIRECCION000 .", constando de cuatro motivos, todos ellos formulados al amparo del ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el primero de los motivos se denuncia la infracción delos artículos 1.281, 1.255, 1.258 y 1.091 del Código Civil, preceptos todos ellos que se dicen inaplicados por la sentencia recurrida, lo mismo que la jurisprudencia recaída en relación con los mismos.

Se aduce que la interpretación del contrato celebrado por las partes contendientes que ha llevado a cabo la Audiencia Provincial no ha de ser respetada en el presente supuesto por ser absurda, ilógica y arbitraria, al no haberse atendido a la literalidad de las cláusulas pese a que las mismas son absolutamente claras y no plantean la menor duda acerca de la intención de las partes.

La recurrente alude tanto a la cláusula 3ª de la escritura pública de compraventa -reseñada en el primer Fundamento jurídico de esta resolución- como a la estipulación segunda del documento privado de 12 de Marzo de 1.991, de venta a Don Juan Ignacio , de quien "DIRECCION000 " trae causa, en la que se establecía que la previsión de viviendas resultantes se determinaba por un módulo en el que la superficie total construible, menos un quinto de la misma, dividida entre 112 metros brutos arrojaba un cociente de treinta y seis viviendas de noventa metros cuadrados, añadiéndose la matización de que se aplicaría el incremento o la rebaja de 2.000.000.- de pesetas por cada vivienda en que se pudiese aumentar o disminuir el número de las previstas.

Se añade, que por tanto, esa misma deducción de un quinto de la superficie construible ha de realizarse a partir de la finalmente asignada, de 3.191 metros cuadrados edificables, por lo que solamente han de computarse 22,80 viviendas, y no las 28,36 que pretende la demandante.

Al objeto de decidir acerca del posible acogimiento de este motivo, ha de tenerse en cuenta que la Audiencia Provincial afirma que ha tratado de indagar la voluntad real de los contratantes sin perder de vista que la interpretación de las cláusulas oscuras no debe favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad.

A partir de tal planteamiento, el Tribunal de instancia entiende que la cláusula 3ª de la escritura pública es oscura, aunque de ella cabe colegir que su finalidad era únicamente la de establecer un dato fundamental, concretamente el número de viviendas previsiblemente construibles (treinta y seis)) en virtud del cual se obtuvo el precio. Sin embargo, no considera que la concorde intención de las partes fuese pactar que de los derechos edificables finalmente asignados hubiese de deducirse la quinta parte a fin de calcular el número de viviendas que deberían ser computadas, para la fijación del precio definitivo, tanto porque la escritura pública no lo manifiesta de modo claro y expreso, como por deber reputarse contrario a la intención de los vendedores que habiéndose tomado como referencia inicial la cantidad de 36.000.000.- de pesetas pudiesen llegar a cobrar solamente 9.600.000.- de pesetas pese a que el número real de viviendas edificables era de veintiocho, ya que se rompería el equilibrio de las prestaciones, con grave daños para una de las partes. Esta Sala considera lógica la interpretación a que ha llegado la Audiencia Provincial, en atención a unos argumentos que se estiman convincentes, a los que ha de añadirse la consideración de que la fórmula establecida para aumentar o rebajar el precio del solar enajenado resulta evidentemente favorecedora para la parte compradora. En efecto, las posibilidades de que llegara a autorizarse un incremente notable del número de viviendas han de considerarse remotas, y en todo caso en tal supuesto la compradora siempre podía recuperar la suma a abonar en exceso, repercutiéndola sobre el precio de venta de las viviendas a construir. Más probabilidades presentaba la alternativa de reducción de derechos edificables, con la consiguiente sensible rebaja del precio, y en todo caso fué esta la que se produjo en la realidad, dando lugar a la pretensión de la recurrente de exigir que, pese a que la minoración de edificabilidad fue solamente de un 20%, habría de llevar consigo una rebaja de casi el 75% del precio a satisfacer a los vendedores.

Forzoso es concluir que la forma parcial en que la estipulación tercera del documento privado de 12 de Marzo de 1.991 se trasladó a la cláusula cuarta de la escritura pública, creó una apariencia de neutralidad y equilibrio de esta última, que impidió que los vendedores pudieran percatarse de los perturbadores efectos que la misma podía llegar a producir en su perjuicio.

Resulta obligado, por ello, en aplicación del principio de proscripción de todo abuso del derecho y del ejercicio antisocial del mismo, que establece tanto el artículo 7 del Código Civil como el artículo 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, rechazar la tesis de la recurrente y aplicar la norma del artículo 1.289 del Código Civil que ordena que las dudas en la interpretación de los contratos onerosos se resuelvan en favor de la mayor reciprocidad de intereses.

El motivo objeto de estudio, por consiguiente, ha de ser desestimado.

En el segundo motivo, se alega la infracción del artículo 1.288 del Código Civil que establece el principio de interpretación "contra stipulatorem", argumentando que aun admitiendo que exista oscuridad en el contrato de compraventa celebrado por los litigantes, no puede ser atribuida la misma a la recurrente, que ni siquiera había sido la originaria compradora por cuanto trae causa de un documento privado en el que no fue parte.

Es cierto que en la sentencia impugnada se afirma que la interpretación de las cláusulas oscuras no debe favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad, pero luego no llega a imputarse tal conducta a la compradora.

De todos modos, ha de insistirse en lo ya indicado anteriormente, en el sentido de que, ante la oscuridad que la Audiencia aprecia en la cláusula y el evidente desequilibrio que con perjuicio para los vendedores se derivaría de la interpretación que propugna la recurrente, opta por una solución más razonable que -como se ha dicho- es la que previene el artículo 1.289 del Código Civil.

Por ello, el motivo ha de ser rechazado.

En el motivo tercero se denuncia la infracción de los artículos 1.281.1º, 1.255, 1.258 y 1.285 del Código Civil, afirmándose que la interpretación a que llega la Audiencia Provincial resulta absurda, ilógica y arbitraria.

Nada es preciso añadir a lo expuesto en el Segundo Fundamento Jurídico para rechazar este motivo dado que el mismo no es sino mera reiteración de las alegaciones formuladas por " DIRECCION000 " en el primero de los que contiene su recurso.

En el último motivo se denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial referente a que no es necesario que el precio de la compraventa sea justo.

Aún sin desconocer la existencia de la doctrina a que se alude, ha de tenerse en cuenta que en el presente supuesto la Audiencia no ha acogido la pretensión de la parte demandante en atención a que las partes hubiesen establecido un precio inferior al que podría calificarse normal o de mercado para la finca objeto de compraventa, sino por la razón, bien distinta, de la oscuridad de la cláusula de que se hacía depender la eventual modificación del precio pactado por los contratantes y cuya interpretación de acuerdo con la tesis de la recurrente daría lugar al desequilibrio de prestaciones a que ya nos hemos referido.

El motivo, por ello, ha de ser asimismo desestimado.

En materia de costas ha de estarse a lo prevenido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español