STS 385/1993, 20 de Abril de 1993
| Ponente | D. PEDRO GONZALEZ POVEDA |
| Número de Recurso | 2821/1990 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 385/1993 |
| Fecha de Resolución | 20 de Abril de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veinte de Abril de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid, como consecuencia de autos de juicio incidental, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Palencia, sobre resolución de contrato de local de negocio; cuyo recurso fue interpuesto por "AGROPECUARIA PALENTINA, SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA" (AGROPAL, SDAD. COP. LTDA), representada por el Procurador de los Tribunales D. Luis Suarez Migoyo, y defendida por el Letrado D. Ricardo Gutierrez Sánchez; siendo parte recurrida la entidad mercantil "ADMINISTRACION FINANCIERA, S.A.", representada por el Procurador D. Florencio Araez Martínez y defendida por el Letrado D. Fernando Cañellas Colmenares.
1.- El Procurador de los Tribunales D. Luis Antonio Herrero Ruiz, en nombre y representación de la entidad mercantil Administración Financiera, S.A. , formuló demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, ante el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Palencia, contra Agropecuaria Palentina Sociedad Cooperativa Limitada, en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia en la que: "Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio concertado entre mi mandante y Agropecuaria Palentina Sociedad Cooperativa Limitada, por haber finalizado el plazo de duración del mismo, condenando a la demandada a que se desaloje el local de referencia, bajo el apercibimiento de ser lanzada si no lo verificar voluntariamente, todo ello con expresa imposición de las costas a la demandada".
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-Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador D. José Carlos Hidalgo Martín en representación de "AGROPECUARIA PALENTINA, SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA (AGROPAL), quien contestó a la misma invocando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, para terminar suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda planteada, con expresa imposición de costas a la actora.
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- Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Número Dos de Palencia, dictó sentencia en fecha catorce de abril de 1989, cuyo FALLO es como sigue: "Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador Don Luis Antonio Herrero Ruiz, en nombre y representación de Administración Financiera, S.A., contra Agropecuaria Palentina Sociedad Cooperativa Limitada, representada por el Procurador Don José-Carlos Hidalgo Martín, absolviendo a esta última de las peticiones solicitadas en el suplico de dicha demanda; y todo ello con expresa imposición de las costas causadas a dicha parte actora".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, por la representación procesal de la entidad mercantil ADMINISTRACION FINANCIERA, S.A., y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid, dictó sentencia en fecha veintiocho de septiembre de 1990, cuyo fallo es como sigue: "FALLAMOS: Revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Palencia, con fecha 14 de abril de 1989,y, con estimación de la demanda interpuesta por el Procurador D. Luis Antonio Herrero Ruiz, en nombre y representación de la entidad mercantil Administración Financiera S.A., debemos declarar y declaramos la resolución del contrato de arrendamiento objeto de esta litis, condenando al arrendatario demandado, Agropecuaria Palentina Sociedad Cooperativa Limitada, a su desalojo, con el apercibimiento de que de no hacerlo en el plazo legal sera lanzado; las costas de la Primera instancia de este proceso se imponen al demandado, sin hacer expresa declaración sobre las causadas en esta instancia".
1.- Notificada la sentencia a las partes, el Procurador de los Tribunales D. Luis Suarez Migoyo, en representación de "AGROPECUARIA PALENTINA SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA", interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid, con apoyo en los siguientes motivos: "PRIMERO.- Error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos, que demuestran la equivocación del Juzgador , sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. SEGUNDO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico de la jurisprudencia que fueron aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del artículo 1692, ordinal 5º, de la Ley Enjuiciamiento Civil. Por infracción del artículo 1281, párrafo 2º del Código Civil, infringido por el concepto de violación por inaplicación. TERCERO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con base en el artículo 1692, ordinal 5º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción del artículo 1285 del Código Civil. Infringido por el concepto de violación por inaplicación. CUARTO.- Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, con base en el artículo 1692 ordinal 5º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Violación de Ley por aplicación indebida del artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/85, en sustitución del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos".
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- Convocadas las partes, se celebró la preceptiva vista el día 31 de marzo del año en curso, con la asistencia de los Letrados de ambas partes litigantes; quienes informaron por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. PEDRO GONZÁLEZ POVEDA
La entidad mercantil "Administración Financiera, S.A.", en virtud de la representación que tiene concedida por Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid y por la Caja de Pensiones para la Vejez y de Ahorros de Cataluña y Baleares, formuló demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por expiración del plazo pactado frente a Agropecuaria Palentina Sociedad Cooperativa Limitada, demanda que fue estimada por la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid y que revocó la recaída en la primera instancia rechazando la pretensión actora: son hechos indiscutidos de los que hay que partir en la resolución de este recurso los siguientes: a) En 28 de junio de 1985, Caja Rural Provincial de Palencia, como arrendadora, celebró un contrato de arrendamiento con Agropecuaria Palentina Sociedad Cooperativa Limitada, que tenía por objeto un local de negocio ubicado en un edificio sito en Palencia, Plaza de Abilio Calderon, s/n, esquina a la Avenida Casado de Alisal. El local venía siendo ocupado en precario por Agropecuaria Palentina S.C.L.. b) El precio del arrendamiento se fijó en ochenta y cinco mil pesetas mensuales, pagaderas por semestres anticipados; se pactó una cláusula de revisión anual del precio, adaptándose éste, en más o en menos, a las variaciones experimentadas por el Indice del Coste de la Vida. Al tiempo de interponerse la demanda la arrendataria pagaba una renta de un millón doscientas nueve mil seiscientas pesetas. c) En la cláusula tercera se pactó que "se concierta el presente arrendamiento por tiempo de un año que se prorrogará por meses sucesivos, si cualquiera de las partes no avisa a la otra su deseo de darlo por finalizado, con quince días, al menos, de antelación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas. d) Caja Rural Provincial de Palencia adjudicó el local arrendado en dación de pago por asunción de deudas, por mitad y proindiviso, a la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid y a la Caja de Pensiones para la Vejez y de Ahorros de Cataluña y Baleares, por escritura pública de 15 de octubre de 1987. e) En 8 de junio de 1988, Agropecuaria Palentina S.C.L. recibió una comunicación de Administración Financiera, S.A. en la que se le hace saber que se da por resuelto el contrato y se la requiere para el desalojo.Segundo.- El motivo primero del recurso denuncia error en la apreciación de la prueba, cometido por la Sala "a quo", según entiende la recurrente, al no haberse tenido en cuenta los acuerdos adoptados por los respectivos Consejos Rectores de "Agropecuaria Palentina, Sociedad Cooperativa Limitada" y de la Caja Rural Provincial de Palencia (obrantes a los folios 119 y 199), respectivamente partes arrendataria y arrendadora, y que conforman, se dice, con identidad de voluntad y de redacción, el consentimiento para la relación contractual y el precio o renta del mismo, a la vez que facultan a los respectivos presidentes para la instrumentalización o firma; tales documentos son de fecha 17 y 12 de abril de 1985, es decir, anteriores a la promulgación del Real Decreto Ley 2/85. El motivo ha de rechazarse pues como dijo la sentencia de 8 de octubre de 1963" para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el art. 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el 1258, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y de la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los arts. 1261 y 1262 del propio Cuerpo legal". De ahí que al tener por probado la sentencia recurrida que el contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes nació a la vida jurídica y comenzó a producir sus efectos a partir del día 28 de junio de 1985, en que los representantes de arrendadora y arrendataria suscribieron el documento privado en que se plasmaron sus declaraciones de voluntad negocial,no ha apreciado erróneamente la prueba aportada a los autos pues ha de tenerse en cuenta que los acuerdos adoptados por una persona jurídica en orden a la celebración de un futuro contrato, sujetos a las normas estatuarias en cuanto a su ejecución y revocables con arreglo a las mismas, no pueden tener otra consideración que la de actos preparatorios del contrato, de los cuales no surge acción para la otra parte por la que pueda exigir su cumplimiento, siendo, por tanto, momento esencial para el nacimiento del contrato el de la concurrencia de voluntades con ánimo de contraer una obligación, la válidez del consentimiento y la reprocidad de las manifestaciones que, se repite, en el presente caso se produjo con la firma del documento de 28 de junio de 1985.
Por el cauce del ordinal 5º del art.1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se articulan los motivos segundo, tercero y cuarto del recurso; en el motivo segundo se alega infracción del art.1281, párrafo 2º, del Código Civil; en el motivo tercero la del art.1285 del mismo Cuerpo legal, y en el tercero se denuncia la aplicación indebida del art.9 del real Decreto Ley 2/85, de 30 de abril, en sustitución del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/85, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, ha determinado la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del art.1566 del Código Civil, a no ser que los contratantes hubiesen convenido explicita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 del Código Civil y cuya posibilidad de pacto, como ha dicho esta Sala en sentencias de 12 de mayo de 1989, 4 de febrero de 1991 y 18 de marzo de 1992, no se hallaba prohibida por el art.9 del referido Real Decreto Ley, al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legi", y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas. Por ello como dice la sentencia citada de 4 de febrero de 1991, "esta posibilidad de pacto ha hecho aconsejable en la práctica, para evitar dudas, que en aquellos supuestos en que realmente no se quiera la prórroga forzosa pero se inserten cláusulas sobre revisión de rentas, se exprese con toda claridad que el contrato no está sometida a aquélla, y ello, ante la contingencia de que pudiera estimarse que las meritadas cláusulas estabilizadoras presupongan una tácita voluntad a la continuidad indefinida del contrato", en tanto que la sentencia de 18 de marzo de 1992 insiste en la necesidad de "una meditada interpretación para cada caso concreto", determinada por el tenor del repetido Real Decreto Ley 2/85.
En el caso de autos, la verdadera intención de los contratantes en relación con la duración del arrendamiento no puede extraerse, como pretende la recurrente al invocar el art.1281, párrafo 2º, del Código Civil, de los documentos de fecha 17 y 12 de abril de 1985 (folios 119 y 199) en los que se autorizaba a los legales representantes de las entidades contratantes a celebrar el contrato "con las cláusulas normales de este tipo de contratos", ya que la prórroga forzosa formaba, según la legalidad vigente entonces, parte del contenido necesario del contrato de arrendamientos urbanos sometidos a la Ley especial, como tal inderogable por la voluntad de las partes y sin posibilidad, por tanto, de que los contratantes pudiesen optar eficazmente por una u otra solución; en consecuencia no puede prosperar el motivo segundo. Mejor suerte ha de seguir el motivo tercero en que se alega infracción del art. 1285 del Código Civil a cuyo tenor las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. La jurisprudencia de esta Sala ha declarado con reiteración que tal precepto legal tiene un indiscutible valor, ya que la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula o en varias aisladas de lasdemás, sino en el todo orgánico que lo constituye (sentencias, entre otras, de 30 de noviembre de 1964, 5 de febrero de 1985 y 21 de febrero de 1991); en el caso litigioso, la interpretación sistemática del contrato que liga a los contendientes conduce a la conclusión de que la intención de las partes contratantes al formalizar aquél fue la de someter el mismo al sistema de prórroga forzosa para el arrendador y potestativo para el arrendatario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conclusión a la que se llega desde la cláusula de estabilización pactada, según la cual la venta se revisará anualmente, así como desde la estipulación Cuarta en se acuerda que "el local arrendado se dedicará única y exclusivamente, a oficinas de la arrendataria, sin que tal destino pueda ser variado sin permiso escrito de la arrendadora"; también es de tener en cuenta en este sentido la forma pactada para pago de la renta, "por semestres anticipados, dentro de los cinco primeros días de cada mes de julio y enero de cada año", así como la previsión que se hace respecto a la repercusión de la Contribución Territorial Urbana "o por el impuesto de carácter local, autonómico o nacional que venga a sustituir o complementar aquélla", estipulaciones que sólo cobran sentido en un contrato arrendaticio de duración indefinida, no de uno sometido al régimen de la tácita reconducción del art.1566 del Código Civil; al no entenderlo así el Juzgador de instancia y apoyar su labor interpretativa del contrato en la mera literalidad de la cláusula tercera, ha infringido el art. 1285 del Código Civil y, como consecuencia de ello, ha aplicado indebidamente el art.9 del Real Decreto Ley 2/85, de 30 de abril, al declarar resuelto el contrato litigioso por expiración del plazo. Procede así la estimación de los motivos tercero y cuarto del recurso.
La estimación de los motivos tercero y cuarto determina la del recurso con la subsiguiente casación y anulación de la sentencia recurrida; recuperada así la jurisdicción por esta Sala, ha de resolver lo que corresponde de acuerdo con los términos en que esta planteado el debate, lo que, a tenor de los razonamientos expuestos, lleva a la confirmación de la sentencia de primera instancia, aunque no se acepten los fundamentos jurídicos que la motivaron. Procede imponer las costas de la primera instancia a la parte actora, de acuerdo con el art.149.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción anterior a la Ley 10/1992, de 30 de abril; sin hacer especial condena en las causadas en los recursos de apelación y de casación al no apreciarse temeridad en los recurrentes, a tenor del citado art. 149, párrafo 2.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por "Agropecuaria Palentina Sociedad Cooperativa Limitada" contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid de fecha veintiocho de septiembre de mil novecientos noventa que casamos y anulamos; y debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por el Magistrado Juez de Primera Instancia número Dos de Palencia, de fecha catorce de abril de mil novecientos ochenta y nueve; con expresa imposición a la parte actora de las costas de la primera instancia y sin hacer especial condena en las causadas en los recursos de apelación y casación. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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