STS, 10 de Febrero de 2001

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. Dos de Alcázar de San Juan, fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de don Benito , contra doña Esperanza y doña Gema , sobre reclamación de cantidad.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia por la que estimando íntegramente la demanda, se condenara a las demandadas a abonar conjunta y solidariamente a la actora la cantidad de CUARENTA Y SEIS MILLONES CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTAS CINCUENTA Y TRES PESETAS (46.048.453 ptas.) en concepto de indemnización de daños y perjuicios, más el abono de los intereses legales correspondientes de dicha cantidad desde la fecha de presentación de esta demanda y, al abono por las mismas de todas las costas y gastos que sean causados en el presente procedimiento.

Admitida a trámite la demanda la representación procesal de las demandadas contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se desestimara íntegramente la demanda, se absuelva libremente a mis representadas de todas la peticiones que se han deducido frente a las mismas, con expresa imposición de costas al demandante.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 5 de julio de 1995, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador don Javier Carrasco Escribano, en nombre y representación de don Benito , dirigida por el Letrado Sr. Jiménez Martín, contra doña Esperanza y doña Gema , representadas por el Procurador Sr. Sánchez Carrasco y defendidas por el Letrado Sr. Salve Díaz-Miguel, debo absolver y absuelvo a las demandadas de los pedimentos formulados en su contra. Con imposición de Costas al actor".

Frente a dicha sentencia se interpuso recurso de Apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección Segunda, dictó sentencia con fecha 20 de noviembre de 1995, cuyo fallo es como sigue: "Por unanimidad, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandante don Benito , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alcázar de San Juan el día 5 de julio del año en curso en los autos arriba expuestos, debemos confirmar y confirmamos la misma en todos sus extremos, imponiendo las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente".

La Procuradora de los Tribunales, doña Pilar Moneva Arce, en nombre y representación de DON Benito , formalizó recurso de Casación que funda en los siguientes motivos: PRIMERO: "Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate al amparo del ordinal cuarto del art. 1692 L.E.C., infracción por violación por no aplicación del art. 1554 núm. 2 y del Código Civil, así como el art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos entonces vigente de 24 de diciembre de 1994".- SEGUNDO: "Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate al amparo del número cuatro del art. 1692 L.E.C., infracción por violación por no aplicación de los arts. 1101 y 1556 C.c. en relación con el art. 116 de L.A.U.".- TERCERO: ".Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate al amparo del número cuatro del art. 1692 L.E.C., por error de derecho en la apreciación de la prueba".

Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido para impugnación, el Procurador de los Tribunales, don Norberto Pablo Jerez Fernández, en nombre y representación de DOÑA Gema y DOÑA Esperanza , impugnó el mismo.

No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de Vista Pública, se señaló para VOTACIÓN Y FALLO EL DÍA 25 DE ENERO DE 2001, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ

La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alcázar de San Juan, de 5 de julio de 1995, desestima la demanda interpuesta por la actora contra las demandadas, en la que se reclamaba la indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento por parte de los arrendadores de la realización de obras necesarias en el local arrendado al amparo de lo dispuesto en el art. 1154 del C.c., y 106 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, decisión que fué objeto de apelación por el actor siendo íntegramente desestimada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección Segunda, en 20 de noviembre de 1995, frente a cuya decisión se alza el presente recurso de Casación.

Son "facta" determinantes para la decisión que se emite, los que constan en el F.J. 2º de la Sentencia del Juzgado: "...en 1953 se concertó contrato de Arrendamiento entre la madre de las demandadas, doña Amelia y don Bruno , concretamente el día primero de Marzo, sobre el inmueble sito en la Avda. de DIRECCION000 , núm. NUM000 y NUM001 , bajo de esta localidad, por tiempo de un mes prorrogable y por una renta de 601 pesetas cada mes. Quedaba autorizado por la propietaria que el Bar "DIRECCION001 " ubicado en él, fuera regentado por el padre del hoy demandante, don Eduardo . Consta también probado que una zona se destinó a salón para comidas y bodas, aunque se ignora la fecha exacta, siendo extremo discutido por las partes..."; asimismo en el F.J. 2º de la apelada, se deja constancia de una serie de hechos acreditados en autos: "1º) El 29 de abril de 1976 (folios 41a 44) don Eduardo , padre del actor y arrendatario con su hermano don Bruno en dicha fecha del citado contrato, instó al Ayuntamiento de Alcázar de San Juan para que se requiriera a las arrendadoras a fin de que efectuasen obras de reparación en local anejo al Bar "DIRECCION001 " de la DIRECCION000 núm. NUM001 de esa localidad; 2º) El 29 de mayo de 1976 (folio 45) don Eduardo y la entonces arrendadora doña Amelia suscriben nuevo contrato de arrendamiento sobre dicho local y anejo, anulando el anterior y pactando entre otras cláusulas el que sólo se podrán hacer obras en el local arrendado con autorización expresa de la arrendadora; 3º) El 10 de octubre de 1980, (folio 43) el citado don Eduardo y las arrendadoras en ese momento del contrato y actuales demandadas, doña Esperanza y doña Gema , suscriben una adición al expresado contrato por el que las arrendadoras autorizan al arrendatario a que cubra a su cuenta el patio existente a la derecha del citado local; 4º) El 19 de marzo de 1986 (folio 70) don Benito comunica por vía notarial a las demandadas que su padre ha fallecido y que, a tenor de lo establecido en el art. 58, párrafo 1º L.A.U. de 24 de diciembre de 1964, se subroga en los derechos y obligaciones de su difunto padre; 5º) El 10 de octubre de 1986 (folio 73) las citadas partes en el contrato suscriben otra adición al mismo consistente en que las arrendadoras autorizan al arrendatario a realizar obras de mantenimiento y mejora en el local arrendado, afectando las mismas al Salón arrendado objeto de este pleito; 6º) don Benito , después de tener conocimiento oficial de que por parte del Ayuntamiento de Alcázar de San Juan se había iniciado expediente administrativo sobre la situación física del local arrendado, requiere notarialmente (folios 809 a 83) a las arrendadoras a que efectúen las pertinentes obras de reparación y conservación necesarias del mismo; 7º) con fecha 3 de agosto de 1987, y después de tramitarse el correspondiente expediente administrativo en el que fueron oídos tanto las propietarias-arrendadoras como el inquilino, se dictó acuerdo dada la situación de ruina de parte del mismo, siendo el citado acuerdo recurrido en reposición por el actor en este pleito y confirmado por aquella en fecha 20 de marzo de 1990 (folios 84 a 88); 8º) en sentencia firme de fecha 30 de mayo de 1992 de esta misma Sección Segunda se reconoce a don Benito su derecho a disminuir, como hizo desde el mes de mayo de 1990, a la mitad el importe de la renta que pagaba, ello a causa de la no posibilidad de usar dicho anejo del local arrendado por esa declaración de ruina (folio 139 a 142); 9º) Con fecha 19 de febrero de 1992, el Juzgado de Instrucción núm. 2 de Alcázar de San Juan , en los autos núm. 188/91 acuerda la resolución del contrato de arrendamiento referido únicamente a la parte declarada en ruina, con disminución del 50% de la renta correspondiente (folios 143 a 145); 10º) El 22 de septiembre de 1992, el Letrado del demandante recibe para su cliente y de las demandadas el 50% de las rentas abonadas por aquél a estas desde mayo de 1990 a marzo de 1992, en calidad de devolución y en ejecución de la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real (folio 151)".

Con base a dichos hechos probados la Sala sentenciadora, en un prolijo razonamiento, deriva su "ratio decidendi" en el F.J. 3º: "De dichos hechos se extrae una primera conclusión, como es que en abril de 1976 el padre del actor, y en ese momento arrendatario junto con un hermano ya fallecido, requiere al Ayuntamiento de Alcázar para que se inste a la propiedad del anejo del local arrendado a que efectúe obras de reparación y mantenimiento del mismo; sin embargo, un mes después y conociendo el arrendador tales desperfectos de dicho anejo, suscribe un nuevo contrato de arrendamiento con la propiedad, sin que nada se diga sobre el estado del local y su reparación. El día 13 de octubre de ese mismo año 1976 el citado inquilino manifiesta notarialmente a la arrendadora que siguen existiendo desperfectos, los cuales, además, le impiden el uso de dicho local anejo. A pesar de ello en esa fecha el arrendatario no ejercita, no obstante manifestar expresamente no poder usar esa parte del local, las facultades que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos otorga para estos casos (artículos 115 y 116), como son, por un lado, la resolución contractual, aunque sea parcial, ya que el bar y otras instalaciones, como luego se ha visto, podían ser usados independientemente, y por otro lado, reclamación de daños y perjuicios. Diez años después, (1986) el actor e hijo de aquél, se subroga en el contrato y nada dice al respecto, si bien 7 meses después suscribe una adición del contrato con las arrendadoras para efectuar reparaciones en el local, incluido el anejo; incluso el mismo se opone con posterioridad, al expediente de declaración de ruina incoado por el Ayuntamiento y a la demolición acordada. En todo este tiempo tampoco ejerce las acciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya sea la de no prorrogar el contrato, que lo fué por 6 meses, ni la de resolución por las causas expuestas. A todo ello, hay que añadir la exagerada reclamación del actor, que abarca desde el año 1977 hasta 1990, sin tener en cuenta para ello el importe de la renta que abonaba y sin acreditar en ningún momento que hubiera voluntad de usar realmente ese local anejo para dicha finalidad de salón de bodas, porque no es entendible, como ya se ha dicho, que con esas supuestas grandes pérdidas el mismo no hubiera en su momento ejercitado las acciones de resolución que le permitía la Ley, e incluso las de reparación (art. 107 L.A.U.). Sin embargo sí acordó en dos momentos con la propiedad obras de reparación, lo cual, ratifica aún más que, si el mismo no arregló esos desperfectos y sus causas en ese momento, es que no le interesaba el local para tal uso o destino, o bien adolece de la misma irresponsabilidad que él achaca a las arrendadoras respecto al mantenimiento y conservación del inmueble. Por todo lo expuesto, y como acertadamente razona la Juzgadora "a quo", se concluye la injustificación de la reclamación de cantidad efectuada por el actor y se rechaza igualmente el argumento expuesto por el mismo en esta apelación, ya que, las consideraciones tenidas en cuenta tanto en primera instancia como en esta alzada no se reducen a una supuesta dejación por el arrendatario de su facultad de instar judicialmente la reparación del inmueble, sino a todo lo arriba ampliamente expuesto".

En el PRIMER MOTIVO del recurso, se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate al amparo del ordinal cuarto del art. 1692 L.E.C., infracción por violación por no aplicación del art. 1554 núm. 2 y del Código Civil, así como el art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos entonces vigente de 24 de diciembre de 1994; y después de transcribir los Textos del art. 1554 del C.c. y el art. 107 de la L.A.U. vigente a la sazón, se hace constar después de analizar las diferentes clases de obras que recibían distinto tratamiento jurídico en nuestra anterior Legislación, esto es, las llamadas reparaciones necesarias de los arts. 107 y ss. L.A.U.; las obras de mejora realizadas por el propietario art. 112 L.A.U., y asimismo, las obras de mejora del art. 114 de dicho Texto Legal, o bien, las obras que transforman la vivienda en local de negocio o viceversa, aduciendo que las obras que dieron lugar a la ruina del edificio, al desalojo del mismo y consiguientemente a la extinción del contrato de arrendamiento "son las que, se refieren al primer apartado, esto es, las llamadas obras que precisan una reparación necesaria a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servicio para el uso convenido y, que estas obras fueron las que, no se realizaron por parte del arrendador, pese que el arrendatario le advirtió de la ejecución de las obras, incluso, con un requerimiento notarial"; en consecuencia "deben estimarse como obras necesarias y deben correr a cargo del arrendador las reparaciones tendentes a conservar la seguridad del edificio, las que determine cualquier organismo o Autoridad competente que condicionan el uso del local".

La Sala antes de responder al Motivo especifica su doctrina sobre las características de las citadas obras (delimitadas en los "facta" a través de las correspondientes Autorizaciones del arrendador) en el arrendamiento urbano según la extinta L.A.U; "...1º) como ya se expuso, entre otras en Sentencia de 11 febrero de 1993, en reclamación a las clases de obras en relación con las autorizaciones a que se refiere el art. 114 de la L.A.U., en su causa 7ª, (aplicable al litigio presente - se repite- en virtud de la autorización para realizar las obras a que se refieren los apartados transcritos de los "facta" núm. 3º autorización del nuevo contrato de adición de 10-10-80, y el 5º, autorización de 10-10-86 sobre obra en el patio) hay que distinguir, por un lado: 1º) La realización de obras sin consentimiento del arrendador, siempre y cuando a) éstas obras modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o b) que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, con lo cual, claro es, se está refiriendo a esas obras que no solamente se realicen sin el consentimiento del arrendador, sino que además impliquen esas alteraciones; 2º) Mientras que en otro supuesto de hecho habrá que entenderse la realización de obras consentidas por el arrendador que, a su vez, solo podrá autorizar lo que le permita la Ley de Propiedad Horizontal, incluso en aplicación del "nemo dat quod non habet"; y por ello, es defendible la postura de que la referencia del art. 114.7ª "in fine", al no permitir obras que "debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en su construcción" haya de entenderse que esa "construcción" sea también la del inmueble en que se ubica el local arrendado, esto es, la finca; y así se cohonesta esta prohibición con la correlativa del art. 7 de la L.P.H., sobre obras que "no menoscaben o alteren la seguridad del edificio o "su estructura general"; con una clara delimitación, esto es, que habrán de efectuarse siempre y cuando no rebasen el contorno-contexto de dicho consentimiento o de dicha autorización, autorización o consentimiento que, según ese contexto de esa regla 7ª, permite se pueda realizar toda clase de obras por el arrendatario, cuando exista ese consentimiento pleno del arrendador y cualquiera que sea la índole de las mismas, aún cuando modifiquen la configuración de la vivienda o local de negocio. 3º) Obras no consentidas pero que no modifiquen la configuración o debiliten la naturaleza o resistencia de los materiales empleados en la construcción, que no necesitan autorización (aquéllas en rigor son las únicas que legalmente necesitan autorización en los términos expuestos en S.12-3-92) pues no cabe pensar que se autorice por debajo, es decir, autorizar obras que no sólo no modifiquen ni debiliten sino que no excedan las de mantenimiento o de mera conservación de la casa, porque, entonces, resultaría que la autorización reduciría aun más de lo que se pueda hacer sin la autorización (obras que no afecten a su configuración o debilitación...). 4º) Por último, obras de mejora de la instalación o servicios, que permiten la autorización subsidiaria del Juez según el art. 7.3...." (S. 20/11/97).

En aplicación de esa doctrina y lo acontecido en autos, El Motivo no se acepta, ya que, parte del presupuesto no acreditado que, las obras que tenía que realizar el arrendador eran las de índole necesarias y, que, por lo tanto, le obligaban a su reparación, conforme a los susodichos arts. 1554 C.c. y 107 L.A.U., porque de los hechos anteriormente reflejados como probados, se desprenden circunstancias tan relevantes como las siguientes: en virtud a que la relación contractual entre las partes, data de un contrato originario de arrendamiento de un local y explotación del negocio del Bar " DIRECCION001 " del año 1953, es en 29 de mayo de 1976, cuando se suscribe un nuevo contrato en la que ya se arrienda el local de negocio con el anejo correspondiente al que luego se hace referencia, aduciéndose que, "sólo se podrá hacer obras en el local arrendado con autorización expresa de la arrendadora" y, es, el 10 de octubre de 1980, cuando se especifica una adición o autorización al contrato anterior en donde expresamente se autoriza a la arrendataria a que cubra por su cuenta el patio existente a la derecha del citado local, y también en fecha posterior a 10-10-1986, se efectúa una nueva adición en la que los arrendadores autorizan al arrendatario a realizar obras de mantenimiento y mejora del local arrendado. De consiguiente, en caso alguno, se pueda considerar que esta Sala entienda que las obras no efectuadas por parte del arrendador tuvieran esa configuración, en relación, sobre todo, a que la obligación de repararlas correspondieron a éste cuando por lo pactado se autorizaba al recurrente a verificarlo. Por todo ello, y, aparte la final extinción del contrato de ese anejo, tras la ruina acordada por el Ayuntamiento y disminución de la renta en el 50% que luego se analiza, es evidente, pues, que las características de esas obras en relación con las autorizaciones convenidas e, incluso la asunción voluntaria para efectuar su reparación por el del arrendatario para poder utilizarlas al servicio de su negocio, demuestran que fueron obras de esa naturaleza a cargo del arrendatario, pues, se reitera, que por el amplio alcance de las autorizaciones constatadas, (adición al contrato de arrendamiento de 10-10-80: "De común acuerdo ambas partes, se amplía la superficie del local objeto de arrendamiento, adicionando a la misma el patio descubierto que existe a la derecho del local y que tiene una extensión superficial, de 24m2, aproximadamente. Asimismo, se faculta al arrendatario para cubrir dicho patio, siempre que solicite y obtenga los permisos y licencias municipales necesarios para ello, y realice dicha obra bajo dirección facultativa. Igualmente, queda autorizado el arrendatario para realizar, tanto en el local actual, como en la ampliación resultante como consecuencia de la adición del referido patio, las obras que considere necesarias o convenientes para el mejor desarrollo de su negocio, con la limitación de que no perjudique a la finca, o afecten a la estructura de la fachada. Tanto las obras de cubrir el patio, como las restantes que se autorizan las realizará el arrendatario por su exclusiva cuenta y con las debidas garantías de seguridad para el inmueble y sus ocupantes"; Adición al contrato de arrendamiento de 10-10-86: "A petición del arrendatario queda autorizado para realizar en el local, por su exclusiva cuenta, las siguientes obras: Levantamiento del piso y colocación de nuevas losetas.- Picado y nuevo revestimiento de paredes.- Demolición de un pequeño tabique existente al fondo del salón.- Reforzamiento y nueva decoración en dos columnas que, verticalmente, tiene el salón para reforzar la edificación de altura.- Arreglo y consolidación del techo del salón.- Reforma y nueva instalación en puertas y ventanas exteriores.- Colocación de una viga de hierro que sostenga un amplio ventanal y puerta de entrada. Las obras expresadas habrá de llevarlas a cabo previa la obtención de los permisos y licencias municipales que fueren necesarios y bajo dirección facultativa, quedando a beneficio de la finca sin derecho a reintegro alguno por las mismas y obligándosele al arrendatario a reparar, a su costa, cualquier daño o desperfecto que pudiera ocasionarse en la casa durante la realización de las obras o como consecuencia de ellas. La arrendadora se reserva el derecho de nombrar un Técnico que revise la realización de las obras y ordene, en caso de ser necesario, cuanto se conveniente para evitar perjuicios al inmueble"), podía abarcar "toda clase de obras a ejecutar por el arrendatario, incluso aunque afectasen a la configuración -según citada S. 20-11-92, del local arrendado; y todo ello, se repite, con independencia de las razones que posteriormente se emiten por la Sala para examinar los distintos Motivos.

En el MOTIVO SEGUNDO, se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate al amparo del número cuatro del art. 1692 L.E.C., infracción por violación por no aplicación de los arts. 1101 y 1556 C.c. en relación con el art. 116 de L.A.U., y naturalmente, después el Motivo, analiza la procedencia de la indemnización de daños y perjuicios postulada en su pretensión, habida cuenta el presupuesto causante de la misma, esto es, la infracción por los arrendadores/demandados, de su deber de efectuar las obras necesarias contempladas en los artículos examinados en el Motivo anterior; el Motivo, dedica una prolija extensión a analizar las características de la indemnización de daños y perjuicios derivadas de un incumplimiento contractual como el que se le atribuye al arrendador, reflejando una nutrida jurisprudencia interpretadora de la anterior L.A.U., con referencias a la normativa aplicable, fundamentalmente, los arts. 1258 y 1101 C.c., dedicándose el Motivo en un amplio expositivo a analizar los requisitos de la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual e, incluso, añadiendo que no sólo existe un incumplimiento subjetivo, sino, también como objetivo, aduciendo los distintos conceptos económicos que se deben incluir en esa indemnización de daños y perjuicios, no por el daño inferido, -el perjuicio-, sino, sobre todo, por el lucro cesante, -la ganancia- dejada de obtener y, que habida cuenta las dificultades o deficiencias que experimentó el local anejo al arrendamiento, se privó al recurrente de verificar su industria y obtener la compraventa, por el negocio dedicado a la celebración de bodas y otros festejos para la propia explotación del negocio en cuestión desde que lo tuvo que cerrar en 1976, hasta su resolución por ruina en 1992; se analiza, pues, asimismo, el juego de los arts. 1106 C.c., en cuanto a la cantidad de resarcimiento y, se critica la referencia que hace la Audiencia sobre la reducción de la renta en el 50% por la extinción judicial del contrato de arrendamiento en cuestión; el Motivo tampoco se acepta, porque, parte de una premisa indiscutiblemente inexacta tal y como se ha razonado antes en el sentido de que, en ningún caso, aconteció un incumplimiento por parte del arrendador que pueda servir de base para la indemnización de daños y perjuicios que, como se sabe, funciona como efecto o consecuencia en la técnica jurídica según lo dispuesto en el art. 1101 C.c., y para ello, deben reiterarse los argumentos explicitados en el Motivo anterior, ya que, por la Sala que juzga, también se tiene en cuenta para afirmar el no cumplimiento de sus obligaciones determinantes del deber de indemnizar por parte de los recurridos, los argumentos transcritos -F.J. 3º, de la "ratio decidendi"-, es decir, que si bien es cierto que el propietario autorizó en dos momentos las obras de reparación, para que las ejecutara el arrendatario, es evidente, que se deriva de la actitud por parte de los arrendatarios una pasividad bien significativa, ya que, si el mismo no arregló los desperfectos o hizo las reparaciones a que estaba autorizado y, sus causas en ese momento, sería porque no le interesaba el local para tal uso o destino, o bien adolece de la misma irresponsabilidad que achaca a los arrendadores respecto al mantenimiento y conservación; A lo que se agrega, como argumento decisorio para confirmar la Sentencia recurrida, que esa pasividad se ha prolongado durante años y años y, es de tal índole que, partiendo de que, las incidencias respecto a las vicisitudes del contrato tras la suscripción del primitivo del año 1953, provienen incluso ya, desde el 29 de mayo de 1976, y, habiéndose ejercitado la acción judicial a la fecha de la presentación de la demanda, ha transcurrido un dilatadísimo periodo de tiempo, lo que no puede pasar desapercibido a esta Sala que juzga al igual que ocurrió en la instancia sentenciadora, pasividad, pues, que en caso alguno, puede ser determinante de que hoy en día se puedan atribuir susodichos incumplimientos a la contraparte cuando por el devenir de tan largo proceso temporal, concita hasta la equivocidad de la real situación determinante del mismo, por todo ello, pues, procede el rechazo del Motivo.

En el MOTIVO TERCERO, se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate al amparo del número cuatro del art. 1692 L.E.C., por error de derecho en la apreciación de la prueba; el Motivo no prospera. En el mismo, se hace referencia a las circunstancias que fundan la pretensión del actor sobre la realidad de las obras y, de la negligencia o no cumplimiento por parte del empresario, pues, de la certificación extendida por el Sr. Secretario del Ayuntamiento de Alcázar de San Juan que, consta en el ramo de prueba, aparecen las oportunas licencias para el acondicionamiento del Bar " DIRECCION001 " en 1981, e, igualmente que en el documento de 10 de octubre de 1986, -recogido en el F.J 2º de la recurrida- se habla de la autorización al arrendatario para realizar obras de mantenimiento y mejora, lo cual, en caso alguno, puede suponer que se refiere a las obras necesarias y que igualmente en la prueba documental de esta parte, aparece el expediente municipal que terminó en ruina por acuerdo de la Comisión de Gobierno que se inicia con fecha 1 de septiembre de 1986..., todo lo que en caso alguno, ha sido valorado por la Sala sentenciadora. Tampoco el Motivo se acepta, ya que, los hechos probados que comparte la Sala sentenciadora provienen de la valoración conjunta de la prueba y, porque, esas referencias a las actuaciones municipales, están recogidas no sólo en el Hecho Probado 2º, en donde se habla que, el Ayuntamiento requiriese a los arrendados a que efectuasen obras de reparación en el local anejo al Bar "DIRECCION001 ", con referencia, sobre todo, a la tramitación del expediente que culminó en la declaración de ruina del local anejo del contrato de arrendamiento, destacando, sobre todo, como el hoy actor se opuso a dicha declaración, que también aparece perfectamente reflejado en el Hecho 6º; finalmente, este tribunal adiciona, como argumento relevante para su decisión, cuanto se hace constar en los Hechos 9º y 10º de los probados, o sea, que por las vicisitudes acaecidas en cuanto al estado del local anejo al destinado a la explotación de negocio del actor, determinó incluso que el propio inquilino en su momento suspendiera el pago de la mitad de las rentas, notificándolo al propietario, (Hecho Probado F) del F.J. 1º de la primera Sentencia, asimismo, ratificado por la Sala), lo cual produjo que por parte de las demandadas se procediera a la reclamación judicial en juicio verbal que terminó con Sentencia desestimatoria resolviéndose judicialmente el contrato y ordenando la devolución del 50% de las rentas percibidas por ese concepto, puesto que, son razones éstas, que avalan, cómo dentro del juego de la jurisprudencia de intereses por parte de los inquilinos se recibió la adecuada compensación "ope sententiae" cualesquiera que hubiesen sido las causas respecto a la no utilización del anejo al local arrendado, lo que impone el rechazo del Motivo y la desestimación del recurso con los demás efectos derivados.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español