STS 304/2019, 28 de Mayo de 2019

Tramitación en primera instancia

1. - La entidad Punt Urbà S.A. interpuso demanda de juicio ordinario contra Due Diligence Report S.L. y Urbanización Rat Penat S.L. en la que solicitaba se dictara sentencia por la que estimando la demanda:

   "a) Se declare la nulidad parcial de la escritura de compraventa entre las codemandadas pues se incluye una porción de finca propiedad de mi representado o subsidiariamente se declare que dicha porción de finca no fue transmitida en la venta anterior.

   "b) Se declare la propiedad de mi representado de la parcela segregada de la finca NUM000 cuya descripción es:

   ""URBANA: PORCIÓN DE TERRENO, de forma irregular, de superficie 2.710 metros cuadrados, sita el término municipal de Sitges, procedente de la heredad denominada Cuadra de Garraf.

   "Linda: Al norte parte con vial de nueva creación y parte con resto de la finca matriz; al sur con carretera comarcal 246; al este con vecino; y al oeste con resto de finca matriz".

   "c) Se condene a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración.

   "d) Se condene a las codemandadas a firmar los documentos públicos y privados necesarios para segregar la finca de autos de su finca matriz con advertencia de sustituirse por el Juzgado la necesidad de la firma en caso de incumplimiento.

   "e) Se expida mandamiento al Registro de la Propiedad para la inscripción, previa segregación del derecho de mi mandante o, de forma subsidiaria, se condene a las codemandadas, a otorgar los documentos públicos y privados necesarios para la plena eficacia de la sentencia.

   "f) Se libre mandamiento al Registro de la Propiedad para la cancelación de todos los asientos contradictorios con lo anterior.

   "g) De forma subsidiaria, y para el caso de que no fuese posible la segregación de la parcela de mi representada, que se reconozca e inscriba a favor de mi cliente una cuota indivisa de propiedad en proporción a los metros de la parcela frente al resto de finca con un derecho de uso exclusivo de la parcela de autos, de acuerdo con lo expuesto en el hecho octavo de la demanda.

   "h) Y todo ello con expresa imposición de costas a la adversa en caso de oposición.

2. - La demanda fue presentada el 18 de noviembre de 2009 y repartida al Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Vila Nova i la Geltrú y fue registrada con el n.º 892/2009. Una vez fue admitida a trámite, se procedió al emplazamiento de las partes demandadas.

3. - Urbanización Rat Penat S.L. presentó escrito de allanamiento total a la demanda y Due Diligence Report S.L. contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitaba la desestimación íntegra de la demanda con condena en costas a la actora.

4. - Tras seguirse los trámites correspondientes, la Jueza de Adscripción Territorial de Cataluña, adscrita al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Vilanova i la Geltrú dictó sentencia de fecha 21 de junio de 2013 , con el siguiente fallo:

   "Que estimando la demanda formulada por la representación de Punt Urbà S.L. contra Urbanización Rat Penat S.L. y Due Diligence Report S.L., debo declarar y declaro que la finca descrita como finca segregada de la inscrita con el número NUM000 en el Registro de la Propiedad de Sitges, tomo NUM001 , libro NUM002 de Sitges, folio NUM003 , correspondiente con la siguiente porción: "Urbana; porción de terreno, de forma irregular, de superficie 2.710 metros cuadrados, sita en el término municipal de Sitges, procedente de la heredad denominada Cuadra del Garraf. Linda al norte parte con vial de nueva creación y parte con resto de la finca matriz; al sur con carretera comarcal 246; al este con vecino y al oeste con resto de la finca matriz", pertenece en propiedad a la demandante condenando a dicha demandada a estar y pasar por esta declaración.

   "Con imposición a la codemandada Due Diligence Report S.L., la mitad de las costas causadas a la actora. Sin que proceda imponer la otra mitad de las costas a la codemandada Urbanización Rat Penat S.L. por aplicación de lo dispuesto en el art. 395.1 LEC .

   "En consecuencia, se ordena expedir mandamiento al Registro de la Propiedad correspondiente para la inscripción, previa segregación del derecho de la actora, de dicha finca, cancelando si para ello fuere necesario, los asientos registrales correspondientes que contradigan esta realidad registral".

Tramitación en segunda instancia

1. - La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de Due Diligence Report S.L.

2. - La resolución de este recurso correspondió a la Sección 11.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que lo tramitó con el número de rollo 152/2014 y tras seguir los correspondientes trámites dictó sentencia en fecha 17 de octubre de 2016 , con el siguiente fallo:

"Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha de 21 de junio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Vilanova i la Geltrú en los autos del procedimiento ordinario n.º 892/2009 (Rollo n.º 152/2014) que revocamos en parte.

"En consecuencia, estimamos sustancialmente la demanda y declaramos que:

"1.º) La finca descrita como finca segregada de la inscrita con el número NUM000 en el Registro de la Propiedad de Sitges, tomo NUM001 , libro NUM002 de Sitges, folio NUM003 , correspondiente con la siguiente porción: "Urbana: porción de terreno de forma irregular, de superficie 2.710 metros cuadrados, situados en el término municipal de Sitges, procedente de la heredad denominada Quadra de Garraf, que linda al norte en parte con vía de nueva creación y en parte con el resto de la finca matriz; al sur con la carretera comarcal 246; al este con vecino y al oeste con el resto de la finca matriz" pertenece en plena propiedad a la demandante Punt Urbà S.L. y no a la demandada Due Diligence Report S.L. En consecuencia,

"1.º) condenamos a dicha codemandada Due Diligence Report S.L. a estar y pasar por este declaración, con imposición a esta de la mitad de las costas causadas a la actora. Sin que proceda imponer la otra mitad a la codemandada Urbanización Rat Penat S.L. que ha asentido la demanda.

"2.º) Se ordena expedir mandamiento al Registro de la Propiedad correspondiente para que rectifique la inscripción de dominio de la finca NUM000 a favor de Due Diligence Report S.L. en orden a hacer constar una correcta descripción de la finca en cuanto a su carácter de resto de finca y de sus verdaderas lindes para distinguirla respecto de la descripción de la porción segregada civilmente en su día, contenida en la declaración de dominio que precede y en favor de la actora. Y se cancele en todo o en parte cualquier otra inscripción que contradiga el derecho dominical más arriba declarado.

"3.º) Se advierte a la actora que, para inscribir su porción, le será necesario obtener la previa segregación de la misma, y, por tanto, la previa licencia urbanística.

"Sin imposición de costas de la alzada".

.- Interposición y tramitación del recurso de casación

1. - Due Diligence Report S.L. interpuso recurso de casación.

   El único motivo del recurso de casación fue:

   "Se invoca la infracción por no aplicación del artículo 1473 del Código civil , del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y de la doctrina jurisprudencial de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo, concretamente la doctrina fijada por la sentencia de pleno número 255/2007, de 5 de marzo de 2007, en recurso 5299/1999 , la sentencia de pleno número 928/2007 de 7 de septiembre de 2007, en recurso 3150/2000 y la sentencia número 334/2008, de 5 de mayo de 2008 , doctrina que ha sido mantenida íntegramente en todas las sentencias posteriores, entre otras, las de 11 de febrero de 2011 (número 73/2011 ), 13 de mayo de 2013 (número 353/2013 ) y 11 de octubre de 2014 (número 541/2014 )".

2. - Las actuaciones fueron remitidas por la Audiencia Provincial a esta sala, y las partes fueron emplazadas para comparecer ante ella. Una vez recibidas las actuaciones en esta sala y personadas ante la misma las partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, se dictó auto de fecha 23 de enero de 2019, cuya parte dispositiva es como sigue:

   "Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Due Diligence Report S.L. contra la sentencia dictada, con fecha 17 de octubre de 2016, por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 11.ª), en el rollo de apelación n.º 152/2014 , dimanante de los autos de juicio ordinario n.º 892/2009 del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Vilanova i la Geltrú".

3. - Se dio traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición al recurso de casación, lo que hizo mediante la presentación del correspondiente escrito.

4. - Por providencia de 4 de abril de 2019 se nombró ponente a la que lo es en este trámite y se acordó resolver los recursos sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 22 de mayo de 2019, en que ha tenido lugar.

Antecedentes

El presente litigio versa sobre el ejercicio de una acción declarativa de propiedad. La demandante compró en documento privado y tomó posesión de una parcela que formaba parte de una finca que, posteriormente, fue objeto de venta por el mismo vendedor a favor de otro comprador que inscribió en el Registro de la Propiedad.

En las dos instancias se ha estimado la demanda y se ha declarado la propiedad de la demandante. Recurre en casación la segunda compradora, invocando la aplicación de los arts. 1473 CC y 34 LH .

Son hechos acreditados en la instancia o no discutidos los siguientes:

El 2 de agosto de 2002 Urbanización Rat Penat S.L. (en adelante, Penat) vendió en documento privado a Punt Urba S.A. (en adelante, Pusa) una porción de terreno que debía segregarse de la finca NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Sitges a favor de Penat. Penat y Pusa otorgaron un nuevo documento privado el 3 de febrero 2003 en el momento en el que se pagó el precio y el 23 de abril de 2004 elevaron a escritura pública la venta. La licencia urbanística de segregación se pidió el 20 de septiembre de 2004.

El 25 de noviembre de 2003 se elevó a público un documento privado de compra de fecha 6 de noviembre de 2003, por el que Due Diligence Report S.L. (en adelante, DDR) compraba tres fincas que pertenecían al Sr. Humberto (administrador de Penat) y una finca, propiedad de Penat. Las fincas propiedad del Sr. Humberto eran las fincas registrales NUM004 y NUM005 de Sitges y la finca NUM006 de Hospitalet de Llobregat. La finca propiedad de Penat era la finca registral NUM000 de Sitges. DDR inscribió la compraventa en el Registro de la Propiedad.

Cuando en julio de 2004 Pusa intentó inscribir la parcela comprada, el registrador de la propiedad denegó la práctica de la inscripción por aparecer inscrita la finca de referencia a favor de DDR.

Pusa demandó entonces a Penat. En su demanda, Pusa solicitó que se declarase la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de Penat y la restitución de las sumas que le había pagado. La demanda fue desestimada por sentencia 17/2008, de 11 de febrero, del Juzgado de Primera Instancia n.º 31 de Barcelona , confirmada por sentencia 74/2009, de 6 de febrero, dictada por la sec. 17 .ª de la Audiencia de Barcelona. Tanto el Juzgado como la Audiencia consideraron que Penat no había incumplido porque la compraventa se había consumado por lo que, hipotéticamente, en el caso de que en la venta de Penat a DDR estuviera incluida la porción segregada vendida a Pusa, el supuesto sería de hipotética venta de cosa ajena o inexistente.

El 18 de noviembre de 2009, Pusa interpuso nueva demanda, ahora no solo contra Penat, sino también contra DDR. Esta demanda es la que da origen al presente litigio.

En su demanda, Pusa solicitó que se declarase su propiedad sobre la parcela que compró a Penat y que se declarase la nulidad parcial del contrato de compraventa celebrado entre Penat y DDR, por haber incluido una porción de finca propiedad de Pusa o, subsidiariamente, que se declarara que dicha porción de finca no fue transmitida en la venta de Penat a DDR.

Penat se allanó y DDR se opuso a la demanda, argumentando que por aplicación del art. 1473 CC y art. 34 LH debía quedar protegida en su adquisición.

El juzgado dictó sentencia por la que estimó íntegramente la demanda y declaró probado que la finca segregada de la NUM000 inscrita pertenecía a Pusa y ordenó expedir mandamiento al Registro de la Propiedad para que, previa segregación de la finca, se inscribiera el derecho de la actora. La decisión del juzgado se basó en que consideró probado que "la finca controvertida en ningún caso quedaba incluida en la segunda compraventa". Por lo que se refiere a la pretensión de DDR de ser considerada un tercer comprador protegido por la fe pública registral, el juzgado concluyó que no se trataba de que DDR conociese o no la existencia de la venta anterior de la finca controvertida a favor de la actora, sino de que dicha finca no fue objeto de la segunda compraventa. Añadió que por ser la demandante dueña de la parcela procedía cancelar el asiento registral a favor de la demandada previa segregación de la finca litigiosa a favor de la demandada.

La Audiencia estimó parcialmente el recurso de apelación de DDR y dictó sentencia por la que declaró que procedía estimar sustancialmente la demanda y declarar que la finca segregada de la NUM000 inscrita pertenecía a Pusa y que procedía, no cancelar, sino rectificar el alcance de la inscripción registral a favor de DDR.

DDR interpone recurso de casación.

Recurso de casación

El recurso se interpone al amparo del art. 477.2.3.º LEC y se funda en un motivo en el que denuncia infracción de los arts. 1473 CC y 34 LH y de la jurisprudencia de la sala (cita las sentencias 255/2007, de 5 de marzo , 928/2007, de 7 de septiembre , 334/2008, de 5 de mayo , 73/2011, de 11 de febrero , 353/2013, de 13 de mayo , y 541/2014, de 11 de octubre ). En su desarrollo, la recurrente razona que, de acuerdo con la jurisprudencia, se dan los requisitos para quedar protegida en la adquisición que hizo, pues inscribió su adquisición a título oneroso de quien era titular registral y estaba de buena fe, tal y como considera acreditado la sentencia recurrida.

El recurso va a ser estimado por las siguientes razones.

A partir de la sentencia del pleno 928/2007, de 7 de septiembre, es doctrina de la sala que el art. 1473 CC es aplicable cuando se da el supuesto de hecho de varias ventas sucesivas de un inmueble por el mismo vendedor, inicialmente propietario y con poder de disposición, también en los casos en que el primer comprador hubiera adquirido la propiedad del inmueble en virtud de la tradición. De acuerdo con la doctrina de la sala si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida por el art. 34 LH (con posterioridad, a la sentencia citada 928/2007 , en el mismo sentido las sentencias 73/2011, de 11 de febrero , y 392/2012, de 27 de junio ).

La aplicación del art. 1473 CC precisa una identidad en el objeto ("si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores..."). Esa identidad también se da cuando, como sucedió en el caso de la sentencia 928/2007, de 7 de septiembre , el objeto de las dos ventas no es totalmente coincidente porque con ocasión de la primera se segregó de la finca matriz una porción que fue la que se vendió, mientras que en la segunda compraventa se vendió la totalidad de la finca. Esto es lo que sucede en el presente caso.

En el litigio que da lugar al presente recurso de casación, la sentencia del juzgado consideró probado que la parcela adquirida por Pusa "en ningún momento fue objeto de la segunda compraventa". Pero la sentencia de la Audiencia modifica los hechos probados por la sentencia de primera instancia y destaca cómo en la escritura de 25 de noviembre de 2003, por la que DDR compró varias fincas, se hacían "exposiciones" o "manifestaciones" de segregaciones respecto de otras fincas, pero no respecto de la registral NUM000 de la que formaba parte la parcela vendida con anterioridad a Pusa. Reitera en varios pasajes que el objeto designado de la venta es la registral NUM000 sin reserva, entera, por tanto.

En la misma sentencia se insiste reiteradamente en que el representante legal de la vendedora Penat omitió hacer en la escritura reserva de la segregación producida, o que la situación se ha creado por un error cometido por la vendedora al no modificar la descripción de la finca, rectificando las lindes o nombrándola como resto de la finca. De hecho, la Audiencia, a pesar de estimar sustancialmente la demanda y declarar la propiedad de la actora de la parcela adquirida, declara también estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la sentencia de primera instancia precisamente porque considera que no es cierto lo que sugiere la sentencia del juzgado en el sentido de que podría parecer que DDR aceptó que existieran segregaciones anteriores respecto de la finca NUM000 . Las expresiones confusas de la sentencia recurrida en el sentido de que la vendedora efectivamente solo le vendió a DDR el resto de la finca responde a la creencia errónea de la Audiencia, reflejada en diversos pasajes de su sentencia, de que la venta sería de cosa parcialmente ajena, nula en parte, dice la sentencia, y de ahí su presuposición de que en realidad la vendedora, que ya había vendido un trozo a Pusa solo podía vender "efectivamente" a DDR el resto de la finca.

En definitiva, más allá de sus valoraciones jurídicas incorrectas, por lo que importa a la hora de estar a los hechos probados, la prolija sentencia de la Audiencia considera expresamente probado que Penat le vendió a Pusa 2.710 metros cuadrados de la finca NUM000 y también que, posteriormente a la consumación de aquella venta, Penat vendió la finca NUM000 entera a DDR (fundamento de derecho décimo).

Así las cosas, de acuerdo con los hechos probados, se dan todos los presupuestos para considerar que DDR mantiene la condición de dueña de la finca NUM000 que resulta de su inscripción por resultar protegida por la fe pública registral: aunque Penat vendió parte de la finca NUM000 a Pusa, que tomó posesión de ese trozo de la finca, el dominio con poder de disposición sobre la entera finca NUM000 estaba inscrito a favor de Penat cuando Penat se la vendió a DDR, quien inscribió a su nombre de buena fe. Esto último porque la misma sentencia considera, a la vista de la prueba practicada, que "cuando compra DDR es evidente que no sabe que se le vende algo que en parte ya estaba vendido" (fundamento de derecho séptimo).

Procede por ello estimar el recurso de casación, casar la sentencia recurrida y desestimar tanto la acción declarativa de dominio interpuesta por Pusa como su pretensión de que se declare la nulidad parcial de la venta de Penat a DDR porque, de acuerdo con la doctrina sentada a partir de la sentencia de 5 de marzo de 2007 (Rc. 5299/1999 ) esta sala rechaza la tesis de que la segunda transmisión deba declararse nula por no ser ya la cosa vendida propia del vendedor y carecer de objeto.

Conviene añadir que deben descartarse las alegaciones de Pusa que, en su escrito de oposición al recurso de casación, argumenta que existe cosa juzgada en atención a que en el procedimiento que siguió contra Penat se dictó sentencia en la que se declaró que el supuesto no era de doble venta porque la finca que fue vendida a Pusa se había excluido expresamente de la venta posterior a DDR. Esto último no es exacto. La sentencia de la Audiencia de Barcelona, sec. 17.ª, 74/2009, de 6 de febrero , que puso fin a ese procedimiento y quedó firme, al no ser recurrida por Pusa, consideró que no procedía la pretensión de resolución del contrato de compraventa celebrado entre Pusa y Penat porque entendió que no hubo incumplimiento por parte de Penat, que entregó la parcela adquirida a Pusa, y añadió que existían "dudas razonables", "dudas interpretativas sobre que la porción segregada vendida a la actora deba incluirse en la finca vendida a dicha tercera empresa", para terminar concluyendo que "como también subraya la Juez de la instancia, no procede en la presente dilucidar sobre la propiedad del inmueble". En consecuencia, es claro que, en ese primer procedimiento, en el que no fue parte DDR, al margen de que las sentencias dictadas realizaran afirmaciones sobre la doble venta y la venta de cosa ajena no ajustadas a la doctrina de esta sala, no se ventiló el asunto de la propiedad de la parcela vendida a Pusa. Atendiendo a que hubo entrega material, "traditio", se rechazó la pretensión de Pusa de resolución por incumplimiento.

Esto no significa que no deba calificarse de negligencia muy grave la conducta del representante de Penat que, al no mencionar cuando vendió a DDR la finca NUM000 que había vendido previamente a Pusa un trozo de la misma, volvió a vender esa parte a DDR quien, al inscribir de buena fe su adquisición, adquirió ese trozo, del que Pusa había tomado posesión, "a non domino". En consecuencia, queda abierta la exigencia de la indemnización de los daños y perjuicios causados a Pusa como consecuencia de esa negligencia.

Costas y depósito

La estimación del recurso de casación comporta que no se impongan las costas ocasionadas por el mismo ( art. 398.2 LEC ) y que proceda la restitución del depósito constituido para su interposición.

Procede imponer a la demandante las costas de primera instancia causadas a Due Diligence Report S.L. ( art. 394.1 LEC ) y no hacer pronunciamiento sobre las costas de la apelación ( art. 398.2 LEC ).