STS 126/2016, 3 de Marzo de 2016

El Procurador don Juan B. González Maestre, en nombre y representación de don Carlos María , don Anton , doña Carmen , don Eduardo , doña Justa , don Leopoldo , doña Marí Jose , don Rosendo y doña Celsa y don Luis Pedro y doña Loreto , procuradora de sí misma y de don Camilo y don Feliciano y doña Concepción y don Leon y doña Mariana , interpusieron demanda de juicio ordinario contra Promopinar 99, S.L., sucesora a título universal de Desarrollo Inmobiliario Pinar, S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminaron suplicando al Juzgado dicte sentencia:

Por la que se condene a la demandada al cumplimiento del contrato y, consecuentemente: 1) a pagar a mis mandantes, en los porcentajes que se dicen en el exponen IV del contrato de compraventa las sumas de a) 11.610.000 € importe del resto del precio de la compraventa a que el presente se contrae, más el IVA al tipo vigente en el momento del pago de la referida cantidad y otorgamiento de la escritura pública de compraventa; b) 86.868 € en concepto de cuotas mensuales de la Junta de Compensación de "Llanos de Arjona" que se han devengado desde el 1/VIII/07 más las que se devenguen durante la presente litis y hasta que la demandada se avenga a que le sea otorgada la escritura pública de compraventa de las parcelas referidas en cumplimiento de la sentencia que se dicte; c) 3.511,99 € pagados por mis mandantes en concepto de IBI y los importes este que se vayan devengando hasta que la demandada se avenga a que le sea otorgada la escritura pública de compraventa de las parcelas referidas en cumplimiento de la sentencia que se dicte; d) doscientos dieciocho mil noventa y cinco con ochenta y nueve euros en concepto de intereses devengados sobre la suma de un millón ciento sesenta mil euros al tipo pactado del 7,5% desde el 9/VI//2007, último día hábil de los 10 de exceso de plazo que se le concedieron, en acta notificada el 26/VII/2007, para formalizar la escritura pública de compraventa, hasta el día 9/11/2010 en que vencía el plazo de treinta meses, a contar desde la primera fecha mencionada, concedido para que ejecutase la obra y entregase las cuatro viviendas de referencia asimismo, los intereses a este tipo devengados sobre la cantidad en último lugar nombrada a contar desde el día 10/11/2010 hasta el completo pago de la misma; e) los intereses de mora, al tipo del interés legal del dinero, devengados y que se devenguen hasta la fecha de sentencia a contar desde el día 26/VII/07 en que se le notificó la declaración de mora, sobre: a) 10.450.000 € (cantidad que debió pagar en su momento en metálico); b) las cuotas de la Junta de Compensación pagadas por los actores, a partir de las distintas fechas en que las han abonado y vayan abonando y c) sobre las cantidades pagadas por mis mandantes, en concepto de IBI, si bien el de 2007 solo sobre la mitad del mismo, a partir de las fechas en que las han ido abonando; además, las cantidades de los apartados a) a c) devengarán el tipo de interés legal de dinero incrementado en dos puntos a partir de sentencia y 2) a elevar a público el contrato privado de 6/V1/2007 y, consecuentemente, a otorgamiento de la escritura pública de compraventa de las parcelas mentadas

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La procuradora D.ª Lucía Amo Triviño, en nombre y representación de Grupo Empresarial Pinar S.L. (anteriormente Promopinar 99, S.L.), contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dicte sentencia:

Por la que estimando la excepción planteada por esta parte, ponga fin al proceso desestimando en su totalidad las pretensiones de la parte actora, absolviendo mi mandante de todos los pedimentos solicitados en la demanda, con expresa condena a la parte actora al pago de los gastos y costas causadas a esta parte

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Formulando demanda reconvencional, alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al juzgado dicte sentencia:

estimando la presente demanda reconvencional, (1) Declare la ineficacia del contrato de compraventa suscrito el 6 de junio de 2007 por incumplimiento de las condiciones suspensivas pactadas en el mismo. (2) Subsidiariamente a lo solicitado en (1), declare que D. Carlos María , D. Anton , D.ª Justa ; D. Leopoldo , D.ª Marí Jose , D. Rosendo y D.ª Celsa , D. Luis Pedro , D. Camilo y D. Feliciano y D. Leon han incumplido el contrato privado de compraventa de 6 de junio de 2007; y, en consecuencia declare la resolución del contrato de compraventa de 6 de junio de 2007 por -cumplimiento por parte de D. Carlos María , D. Anton , D.ª Justa ; D. Leopoldo , D.ª Marí Jose , D. Rosendo y D.ª Celsa , D. Luis Pedro , D. Camilo y D. Feliciano y D. Leon de las obligaciones a las que se habían comprometido con carácter previo al otorgamiento de escritura pública de compraventa.(3) De estimarse cualquiera de las peticiones formuladas en (1) y (2), condene a D. Carlos María , D. Anton , D.ª Carmen ; D. Eduardo ; D.ª Justa ; D. Leopoldo , D.ª Marí Jose , D. Rosendo , D.ª Celsa , D. Luis Pedro , D.ª Loreto , D. Camilo , D. Feliciano , D.ª Concepción , D. Leon y D.ª Mariana , a la restitución de los importes percibidos a la firma del contrato de compraventa, y al abono a GRUPO EMPRESARIAL PINAR, S.L. de la cantidad de 116.000 Euros en concepto de principal, más los intereses legales desde la fecha de pago de dicha cantidad por mi representada, es decir, desde el 6 de junio de 2007, hasta la fecha de la sentencia, y al pago de los intereses de mora procesal, desde la fecha de la sentencia hasta la fecha del pago efectivo (4) Y de estimarse cualquiera de las peticiones formuladas en (1) o (2), condene asimismo D. Carlos María , D. Anton , D.ª Carmen ; D. Eduardo ; D.ª Justa ; D. Leopoldo , D.ª Marí Jose , D. Rosendo , D.ª Celsa , D. Luis Pedro , D.ª Loreto , D. Camilo , D. Feliciano , D.ª Concepción , D. Leon y D.ª. Mariana , al pago de las costas del presente procedimiento

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Los procuradores don Juan B. González Maestre y D.ª Loreto , en nombre y representación de D. Carlos María y otros y D. Feliciano y otros respectivamente contestaron a la demanda reconvencional y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideraron de aplicación, suplicaron al Juzgado dicte sentencia en su día:

estimando íntegramente la demanda y desestimando la reconvención, todo ello con expresa condena en las costas de una y otra a la demandada reconviniente.

Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Córdoba, dictó sentencia en fecha 9 de mayo de 2013 , cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLO: Que debo estimar y estimo sustancialmente la demanda formulada por el procurador Sr. González Maestre en nombre y representación de D. Carlos María , D. Anton , doña Carmen , D. Eduardo , doña Justa , D. Leopoldo , doña Marí Jose , D. Rosendo y doña Celsa y D. Luis Pedro , y por la procuradora Sra. Loreto , que asume su representación y la de D. Camilo y D. Feliciano , doña Concepción , D. Leon y doña Mariana , contra la entidad GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L., condenando a la demandada a elevar a escritura publica el contrato privado de compraventa de fecha 6 de junio de 2007 acompañado con la demanda, así como a pagar a los actores la parte del precio pendiente de abono que asciende a la suma de 11.610.000 euros, así como a abonar a los actores en concepto de daños y perjuicios la suma de 86.868 euros correspondiente a las cuotas satisfechas a la Junta de Compensación más las que se devenguen hasta el otorgamiento de la escritura así como la cantidad de 35.511,99 euros correspondiente al IBI satisfecho por los actores y los importes de éste que se vayan devengando hasta el otorgamiento de la escritura, así como al pago de los intereses previstos en los arts. 1.100 y 1.108 del CC desde la fecha en que fue notarialmente requerida la demandada, con la particularidad prevista en el fundamento de derecho cuarto, y al pago de las costas. Y Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional formulada por la procuradora Sra. Amo Triviño, en nombre y representación de la entidad GRUPO EMPRESARIAL PINAR S.L. contra D. Carlos María , D. Anton , doña Carmen , D. Eduardo , doña Justa , D. Leopoldo , doña Marí Jose , D. Rosendo y doña Celsa , D. Luis Pedro , Da Loreto , D. Camilo y D. Feliciano , doña Concepción , D. Leon y doña Mariana , absolviendo a los demandados de las pretensiones contra ellos deducidas, con imposición de costas a la parte actora en la reconvención.

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Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de Grupo Empresarial Pinar, S.L., la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Córdoba, dictó sentencia con fecha 29 de noviembre de 2013 , cuya parte dispositiva es como sigue :

FALLAMOS: Se estima el recurso de apelación interpuesto por "Grupo Empresarial Pinar, S.L.", frente a la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de 1.ª Instancia núm. Nueve de Córdoba, en fecha 9 de mayo de 2.013 , que se revoca. En su virtud, se desestima la demanda deducida por D. Carlos María , D. Anton , doña Carmen , D. Eduardo , doña Justa , D. Leopoldo , doña Marí Jose , D. Rosendo y doña María de la Concepción Millán Vázquez, D. Luis Pedro , Da Loreto , D. Camilo y D. Feliciano , doña Concepción , D. Leon y doña Mariana frente a la citada apelante. Igualmente, se estima la reconvención deducida por "Grupo Empresarial Pinar, S.L." frente a los citados demandantes, a quienes condenamos a la restitución de los respectivos importes percibidos a la firma del contrato privado de compraventa de 6 de junio de 2.007 (en total ascendente a 116.000 euros; y teniendo como base lo indicado en el fundamento noveno). Sin imposición de costas en ambas instancias

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Los procuradores don Juan B. González Maestre y D.ª Loreto , en nombre y representación de D. Carlos María y otros y D. Feliciano y otros respectivamente, interpusieron recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes motivos de casación:

Primero: Infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, concretamente de artículo 1113 del Código civil , al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Segundo: Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, concretamente de las reglas de interpretación de los contratos, contempladas en los artículos 1281 del Código civil , párrafo 2.º, en relación con el artículo 1282 del Código civil . Tercero: Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, concretamente de las reglas de interpretación de los contratos, prevista en el artículo 1288 del Código civil . Cuarto: Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, concretamente infracción de las reglas de interpretación de los contratos, reflejadas en el artículo 1284 del Código civil . Quinto: Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, concretamente de las reglas de interpretación de los contratos, contenidas en el artículo 1285 del Código civil . Sexto: Al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, concretamente de las reglas de interpretación de los contratos, a que se refiere el artículo 1285 del Código civil .

Por Auto de fecha 28 de enero de 2015, se acordó admitir el recurso de casación y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días. Evacuado el traslado conferido, la procuradora D.ª Beatriz González Rivero en nombre y representación de Grupo Empresarial Pinar S.L. presentó escrito de oposición al recurso interpuesto de contrario.

No habiéndose solicitado la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 16 de febrero de 2016, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

1.- Los antecedentes fácticos y también jurídicos del presente caso, parten del contrato en documento privado, de 6 junio 2007, de compraventa, aplicando el artículo 1446 del Código civil ya que una parte muy inferior al precio consiste en la entrega de viviendas.

La parte vendedora eran los accionistas de la entidad Exportaciones Cordobesas, S.A. que son los actuales múltiples demandantes y recurrentes en casación, los cuales se comprometieron a disolver y liquidar tal sociedad y adjudicándose todos ellos la finca objeto de la compraventa cuya acreditación en escritura pública constituye una condición suspensiva del contrato. La compradora era Desarrollos Inmobiliarios Pinar, S.L. sustituida procesalmente como demandada y parte recurrida en casación por Grupo Empresarial Pinar, S.L.

El objeto de la compraventa son tres fincas que radican en suelo urbano que contempla un uso residencial, ubicadas en terrenos del plan parcial denominado «Llanos de Arjona», suelo cuyo proceso urbanístico debía ser culminado por la compradora, que es una entidad dedicada a actividades inmobiliarias. Cuyas fincas debían estar inscritas, libres de cargas, en el Registro de la Propiedad, cuya certificación registral constituye una segunda condición suspensiva.

El precio cierto quedó detalladamente fijado. Aparte de un pago inicial, el resto debería pagarse en efectivo en el momento del otorgamiento de la escritura pública y se fija expresamente en el contrato que:

La cuantía exacta de esta parte vendrá determinada por la tasación hipotecaria que, sobre las citadas fincas, efectúe la entidad bancaria que elija la compradora, considerando que del importe total del préstamo con garantía hipotecaria que la compradora obtenga para financiar la adquisición de las fincas...

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El día fijado para el otorgamiento de la escritura de compraventa, la compradora no compareció en la notaría alegando que, además de las dos condiciones sucesivas expresas, que han sido mencionadas, no se cumplían otras condiciones esenciales que debían ser incluidas, como el IVA y la financiación.

Como consecuencia, el conjunto de vendedores formularon demanda interesando que se cumpliera el contrato con todas sus consecuencias, como la elevación a escritura pública y el pago del precio, con intereses e interpretación de daños y perjuicios. La sociedad inmobiliaria demandada se opuso a la misma y formuló, a su vez, reconvención en la que interesó que se declare la ineficacia del contrato de compraventa por incumplimiento de las condiciones suspensivas y, subsidiariamente, la resolución del mismo; en todo caso, la restitución de lo pagado hasta ahora, con sus intereses.

2. - El Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Córdoba dictó sentencia en fecha 9 de mayo de 2013 , en la que, tras el detallado análisis de los hechos y de la doctrina sobre el artículo 1124 del Código civil y sobre la interpretación, concluyó que la financiación no consta en el contrato y que si la escritura no se otorgó fue por causa imputable al comprador. Por lo cual, estimó la demanda y desestimó la reconvención.

   Dicha sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, Sección 3ª, de Córdoba, cuya sentencia de 29 noviembre 2013 desestimó la demanda principal y estimó la reconvención. Partió del cumplimiento de las dos condiciones expresas y, tras afirmar que las condiciones pueden ser también tácitas (que no presuntas) consideró que la imposibilidad sobrevenida de financiación fue no sólo por la crisis económica, sino también por la cláusula contractual (que ha sido transcrita en líneas anteriores): la financiación era un requisito esencial que estaba en la base de la operación de compraventa y destacó la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes. Concluyó que la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria era una condición suspensiva implícita a la que estaba supeditada la totalidad de la compraventa.

3. - Contra esta sentencia la parte demandante, vendedora, formuló el presente recurso de casación que se contiene en cinco motivos.

   El primero expone largamente que no hubo condición alguna y conforme al texto literal del contrato debería estimarse la demanda, como hizo la juez de primera instancia. Los cinco restantes motivos se concretan a la interpretación del contrato lo que realmente es esencial en el presente caso.

1.- El motivo primero del recurso de casación, al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se formula por infracción del artículo 1113 del Código civil y mantiene a lo largo de todo el desarrollo del motivo que la condición suspensiva debe ser expresa e inequívocamente manifestada; cita numerosas sentencias.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia rechazan la existencia de condiciones, en su sentido auténtico de los artículos 1113 y siguientes, que sean presuntas. Pero sí admiten las tácitas. Así, las antiguas sentencias de 5 diciembre 1953 y 31 marzo 1964 . Y las de 20 junio 1996 y 21 abril 1987 declaran como doctrina que «aunque no resulta preciso que se mencione la palabra condición, ésta sólo cabe entender que se pactó cuando del contenido contractual se deduzca de forma totalmente clara y contundente, la intención de los contratantes de hacer depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto».

Este es el caso de autos, que deriva a un tema de interpretación. La sentencia de la Audiencia Provincial destaca que caben condiciones tácticas, se apoya en doctrina jurisprudencial y, en el presente caso la parte compradora directamente conecta esa imposibilidad sobrevenida de financiación no sólo con la crisis económica, sino también -y significativamente- con una cláusula contractual; no cabe duda que la cuestión gira en torno a la lectura e interpretación de la misma.

Cuya cláusula ha sido transcrita, de la que se infiere que la financiación era una condición tácita del negocio jurídico, interpretación que revela la voluntad de los contratantes (la financiación era para «la adquisición de las fincas») y que esta Sala comparte, desestimando, pues, este primer motivo, coincidiendo con lo que hizo en un caso relativamente semejante la sentencia de 12 abril 2013 .

2. - Los restantes motivos del recurso de casación son todos ellos atinentes a la interpretación de los contratos. En relación con ello, en el caso presente dice la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del recurso, lo siguiente:

   Y es, en suma, que en el ámbito de la interpretación contractual, la interpretación gramatical, referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código civil , no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes; más bien, por el contrario, el citado precepto, párrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes

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   Y cita la sentencia de 18 junio 1992 y la mencionada de 12 abril 2013 . Esta última recoge la doctrina jurisprudencial con apoyo en numerosas sentencias que cita, en los siguientes términos:

   Dejando al margen cuestiones formales, es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario, sin que haya lugar a considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor hermenéutica abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial efectiva -por prescindir de las reglas de la lógica racional en la selección de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones-, el recurrente se limita en su recurso a justificar el desacierto de la apreciación -inherente a la labor interpretativa- realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto, ya que también se ha dicho reiteradamente por la jurisprudencia que lo discutible no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, siendo así que en estos casos deberá prevalecer el criterio del tribunal de instancia por no darse esa abierta contradicción aunque la interpretación acogida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS, entre las más recientes, de 6 de febrero de 2007 [RC nº. 941/2000 ], 13 de diciembre de 2007 [RC nº 4994/2000 ], 21 de noviembre de 2008 [RC n.º 2690/2002 ], 20 de marzo de 2009 [RC n.º 128/2004 ], 19 de diciembre de 2009 [RC n.º 2790/1999 ], 5 de mayo de 2010 [RC n.º 699/2005 ], 1 de octubre de 2010 [RC n.º 633/2006 ] y 16 de marzo de 2011 [RC n.º 200/2007 ])

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   En definitiva y resumidamente la doctrina de esta Sala en materia de interpretación, que ahora se reitera, es que ésta corresponde al Tribunal de instancia, a no ser que se acredite que es ilógica, arbitraria o contraria a derecho; no procede que la parte interese la prevalencia de la suya propia, sobre la objetiva del órgano jurisdiccional; no se trata de si hay una interpretación mejor, sino que se acepta la que ha hecho el órgano a quo.

3. - Por lo cual, se desestiman los cinco motivos del recurso relativos a la interpretación del contrato de 6 junio 2007, de compraventa.

   El motivo segundo, que considera infringido el artículo 1281, párrafo segundo y 1282, sobre la interpretación intencional, motivo que contradice la que precisamente ha llevado a cabo el Tribunal de instancia y que merece el apoyo de esta Sala, como la sentencia de 30 septiembre 2009 y destaca la del 20 diciembre 2012 .

   El tercero, infracción del artículo 1288, no se sostiene pues no se ha planteado oscuridad, ni se trata de un contrato de adhesión, ni tiene sentido aplicar la regla contra proferentem . Así, sentencia de 17 octubre 2011 .

   Tampoco lo tiene el cuarto, que alega la infracción del artículo 1284 que es expresión de la interpretación finalista del contrato y del principio de conservación del contrato conforme a la idea del favor negotii, lo que no se plantea en el presente caso que se mantiene el contrato pero estimando la existencia de una condición que no se ha cumplido (la financiación) que lo hace devenir ineficaz: sentencias de 13 abril 2007 y 21 julio 2011 .

   El motivo quinto tampoco puede aceptarse pues alega la infracción del artículo 1285, interpretación sistemática del contrato, ya que precisamente la sentencia recurrida se apoya, como hace la sentencia de 14 mayo 2009 , en la interpretación conjunta del contrato para mantener la interpretación que en el recurso se combate; es el canon de la totalidad que ha mantenido la jurisprudencia, como la sentencia de 18 febrero 2009 .

   Por las mismas razones se desestima el motivo sexto, que alega igualmente la infracción del artículo 1285.

4. - Desestimándose todos los motivos del recurso de casación, procede declarar no haber lugar al mismo, con la condena en costas que impone el artículo el artículo 398. 1 en su remisión al 394. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15.ª , apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.